Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Chambre civile tgi, 25 juillet 2018, n° 16/01354

TGI 22 juin 2016

CA Saint-Denis de la Réunion
Infirmation 25 juillet 2018

Arguments

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Accepté
Manquement au devoir de conseil
La cour a jugé que le notaire avait effectivement manqué à son obligation d'informer le vendeur des conséquences fiscales de la vente, ce qui a privé ce dernier d'une chance d'exonération.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
La cour a accordé une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de justice de l'appelant, considérant qu'il a succombé en première instance.

Commentaires • 2

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Sur la décision

Référence :	CA Saint-Denis de la Réunion, ch. civ. tgi, 25 juil. 2018, n° 16/01354
Juridiction :	Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion
Numéro(s) :	16/01354
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 21 juin 2016
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Gilberte PONY, président
Avocat(s) :	Pierre CREGUT
Cabinet(s) :	FIDAL

Texte intégral

ARRÊT N°

G.P

R.G : N° RG 16/01354

SCP Z X ET A B

Organisme CHAMBRE DEPARTEMENTALE DES NOTAIRES DE LA REUNION

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 25 JUILLET 2018

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT DENIS DE LA REUNION en date du 22 JUIN 2016 suivant déclaration d’appel en date du 29 JUILLET 2016 RG n° 14/02490

APPELANT :

Monsieur E F Y

[…]

Représentant : M^e Z CREGUT de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉS :

Maître Z H X

[…]

R e p r é s e n t a n t : M e M a r i e f r a n ç o i s e L A W Y E N , a v o c a t a u b a r r e a u d e SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

SCP Z X ET A B

[…]

R e p r é s e n t a n t : M e M a r i e f r a n ç o i s e L A W Y E N , a v o c a t a u b a r r e a u d e SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Organisme CHAMBRE DEPARTEMENTALE DES NOTAIRES DE LA REUNION

[…]

R e p r é s e n t a n t : M e M a r i e f r a n ç o i s e L A W Y E N , a v o c a t a u b a r r e a u d e SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DATE DE CLÔTURE : 07 Juin 2017

DÉBATS : en application des dispositions des articles 785 et 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 01 Décembre 2017 devant M^me PONY Gilberte, Présidente de Chambre, qui en a fait un rapport, assistée de M^me Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 9 février 2018, délibéré prorogé au 25 Juillet 2018.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Président : M^me Gilberte PONY, Présidente de Chambre

Conseiller : Monsieur Philippe BRICOGNE, Conseiller

Conseiller : Madame Fabienne KARROUZ, Conseillère

Qui en ont délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 25 Juillet 2018.

Greffier lors de la mise à disposition : Catherine MINATCHY, Adjoint Administratif Principal faisant fonction de greffier

* * *

LA COUR :

Suivant acte authentique passé par devant M^e Z H X le 18 juin 2012, E-F Y a vendu à la SEDRE une parcelle de terrain d’une superficie de 1 179 m2, située […] au lieu-dit 'moulin joli’ à la Possession et cadastrée AP 1148 pour le prix de 204 600 euros.

Il estime que Maître X a manqué a son devoir de conseil et d’information en ne lui permettant pas de bénéficier d’une exonération de la taxation sur la plus-value.

Par acte d’huissier du 9 juillet 2014, E-F Y a fait assigner en responsabilité devant le Tribunal de grande Instance de Saint -Denis de la Réunion Maître X , la SCP Z H X et A B ainsi que la chambre départementale

syndicale des notaires de la Réunion.

Par jugement du 22 juin 2016 , le Tribunal de Grande Instance de Saint-Denis a :

— débouté E-F Y de l’intégralité de ses demandes ;

— condamné E-F Y à payer aux défendeurs la somme de 2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toutes les demandes plus amples ou contraires formées par les parties;

— condamné E-F Y aux dépens.

Par déclaration enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 29 juillet 2016, E F Y a interjeté appel de cette décision.

Les intimés ont constitué avocat et les parties ont échangé leurs conclusions. L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 juin 2017.

* * *

Par conclusions transmises au greffe de la Cour le 28 octobre 2016 et régulièrement notifiées aux intimés, E-F Y conclut à l’infirmation du jugement déféré et demande à la Cour de :

— constater qu’en s’abstenant d’informer l’appelant de l’existence des dispositions de l’article L150-U-4 du Code Général des Impôts, Maître X a commis une faute ;

— condamner Maître X à payer à Monsieur Y en réparation de son préjudice, la somme de 31 773 euros.

Monsieur Y réclame la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

* * *

Par conclusions reçues au greffe le 28 octobre 2016 et régulièrement notifiées à l’appelante, la SCP X ET B , Maître Z H X ainsi que la chambre départementale des notaires de la Réunion concluent à la confirmation du jugement entrepris et demande à la Cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de l’appelant ;

La SCP X ET B , Maître X ainsi que la chambre départementale des notaires de la Réunion réclament la somme de 3 000 euros chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

* * *

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 150 U du code général des impôts, l’impôt dû sur les plus-values réalisées par les personnes physiques lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou nons bâtis ne

s’applique pas aux biens pour lesquels une déclaration d’utilité publique a été prononcée en vue d’une expropriation à condition qu’il soit procédé au remploi de l’intégralité de l’indemnité par l’acquisition, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou de plusieurs immeubles dans le délai de 12 mois à compter de la perception de l’indemnité.

Le bien vendu le 18 juin 2012 par E-F Y à la SEDRE cadastré AP 1148 faisait partie d’un plus grand terrain lui appartenant et cadastré AP 323 qui a fait l’objet d’une ordonnance d’expropriation pour cause d’utilité publique.

Le vendeur de ce bien était donc susceptible de bénéficier de l’exonération d’impôt sur la plus value dès lors qu’il procédait au remploi du prix de cession à l’acquisition, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou de plusieurs immeubles dans le délai de 12 mois à compter de la perception de l’indemnité.

Même si l’ordonnance d’expropriation n’est intervenue que le 24 septembre 2012, soit 3 mois après la vente, le notaire ne pouvait méconnaître les caractéristiques du bien vendu puisque la procédure d’expropriation avait été initiée depuis le 14 juin 2005, date de l’arrêté préfectoral déclarant d’utilité publique les acquisitions nécessaires au projet d’aménagement de la ZAC 'moulin joli’ et que l’enquête parcellaire publique ouverte par arrêté préfectoral du 17 février 2012, avait été clôturée le 12 avril 2012, deux mois avant la vente.

D’ailleurs, les circonstances elles-mêmes, de la vente réalisée après exercice du droit de préemption de la SEDRE, société d’économie mixte d’équipement du département de la Réunion chargée de la réalisation du projet d’aménagement de cette ZAC, devaient rappeler au notaire qu’il s’agissait d’un bien inclus dans le périmètre de la zone expropriée.

Le notaire est tenu envers son client à un devoir de conseil qui consiste à l’éclairer non seulement sur le contenu et les effets des engagements qu’il a souscrits mais également à le renseigner sur la meilleure façon d’exercer ses droits et sur les conséquences de cet exercice.

En l’espèce, il appartenait à Maître X de renseigner le vendeur des conséquences fiscales de la vente du bien litigieux et de l’informer de la possibilité d’être exonéré de l’impôt sur la plus-value en cas de remploi de l’indemnité de cession dans d’autres projets immobiliers.

En s’abstenant d’accomplir ce devoir d’information à l’égard de E-F Y, Maître X a commis une faute qui engage sa responsabilité et il ne saurait s’en exonérer en invoquant la présence d’un autre conseiller, fût-il lui même notaire, au côté du client.

L’absence d’informations sur la possibilité d’exonération fiscale a privé E-F Y d’une chance d’en bénéficier, étant précisé que les conditions à remplir pour en profiter devaient être réalisées, non dans une période indéfinie, mais dans les 12 mois suivant la perception de l’indemnité de cession.

Le préjudice résultant de cette perte de chance peut être évalué à 50 % de l’impôt dont il aurait pu être exonéré.

Cet impôt s’élevant à 31 772 euros, il convient de condamner Maître Z H X à payer à E-F Y la somme de 15 886 euros à titre de dommages-intérêts.

L’intimé qui succombe, sera condamné aux dépens. Il devra en outre payer à E-F Y la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

DECISION

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort:

INFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant à nouveau:

CONDAMNE Maître Z H X à payer à E-F Y la somme de 15 886 euros à titre de dommages-intérêts pour manquement à son obligation de conseil ;

LE CONDAMNE en outre à payer à E-F Y la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Maître Z H X aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par M^me Gilberte PONY, Présidente de Chambre, et par Catherine MINATCHY, faisant fonction de greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

SIGNE