Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Chambre civile tgi, 28 juin 2019, n° 18/00168

TGI 6 septembre 2017

CA Saint-Denis de la Réunion
Confirmation 28 juin 2019

Arguments

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Rejeté
Invoquer un cas de force majeure
La cour a estimé que les difficultés rencontrées par la société ne constituaient pas un cas de force majeure, car elles étaient prévisibles pour un professionnel de l'immobilier.
Rejeté
Condamnation aux dépens de l'administration fiscale
La cour a confirmé le jugement du tribunal de grande instance, condamnant la société aux dépens, sans donner suite à la demande de remboursement.
Rejeté
Demande d'indemnité pour frais d'avocat
La cour a rejeté cette demande, considérant qu'il n'y avait pas lieu d'accorder une indemnité sur le fondement de l'article 700.

Commentaire • 1

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1. [Brèves] Non-respect d'un engagement de revendre et force majeure : critères d'appréciation du caractère d'imprévisibilitéAccès limité

Marie-claire Sgarra · Lexbase · 9 septembre 2019

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Sur la décision

Référence :	CA Saint-Denis de la Réunion, ch. civ. tgi, 28 juin 2019, n° 18/00168
Juridiction :	Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion
Numéro(s) :	18/00168
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 6 septembre 2017
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Patrick VERNUDACHI, président
Avocat(s) :	Alain ANTOINE
Parties :	SARL COLLINE DES CAMELIAS

Texte intégral

ARRÊT N°

R.G : N° RG 18/00168 – N° Portalis DBWB-V-B7C-E7FB

SARL COLLINE DES CAMELIAS

DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 28 JUIN 2019

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT DENIS DE LA REUNION en date du 06 SEPTEMBRE 2017 suivant déclaration d’appel en date du 16 FEVRIER 2018 RG n° 15/04399

APPELANTE :

SARL COLLINE DES CAMELIAS

[…]

R e p r é s e n t a n t : M e E l i s e Q U I N T R I E L A M O T H E , a v o c a t a u b a r r e a u d e SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉ :

DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES

[…]

Représentant : M^e Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DATE DE CLÔTURE : 28 février 2019

DÉBATS : en application des dispositions des articles 785 et 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 26 Avril 2019 devant Monsieur VERNUDACHI Patrick, Président de chambre, qui en a fait un rapport, assisté de M. Thomas DUVAL,, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 28 Juin 2019.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Président : Monsieur VERNUDACHI Patrick, président de la chambre d’appel de Mamoudzou, délégué à la cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion par ordonnance de la Première Présidente

Conseiller : Madame Isabelle MARTINEZ, Conseiller de la chambre d’appel de Mamoudzou délégué à la cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion par ordonnance de la Première Présidente

Conseiller : Monsieur Maurice DE THEVENARD, Conseiller de la chambre d’appel de Mamoudzou délégué à la cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion par ordonnance de la Première Présidente

Qui en ont délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 28 Juin 2019.

Greffier lors de la mise à disposition: Véronique FONTAINE

* * *

LA COUR :

Au terme de l’article 683 alinéa 1-1 du Code général des impôts «'les actes civils et judiciaires translatifs de propriété ou d’usufruit de biens immeubles à titre onéreux sont assujettis à une taxe de publicité foncière ou à un droit d’enregistrement au taux prévu par l’article 1594 D'».

Selon l’article 1115 dudit code, «'les acquisitions d’immeubles, de fonds de commerce ainsi que d’actions ou parts de sociétés immobilières réalisées par des personnes assujettties au sens de l’article 256 A sont exonérées des droits et taxes de mutation quand l’acquéreur prend l’engagement de revendre dans un délai de quatre ans'».

L’article 1840 G ter 1 du Code général des impôts mentionne :

«' Lorsqu’une exonération ou une réduction de droits d’enregistrement, de taxe de publicité foncière ou de taxe additionnelle aux droits d’enregistrement ou à la taxe de publicité foncière a été obtenue en contrepartie du respect d’un engagement ou de la production d’une justification, le non-respect de l’engagement ou le défaut de production de la justification entraîne l’obligation de payer les droits dont la mutation a été exonérée. Les droits, majorés de l’intérêt de retard prévu à l’article 1727, doivent être acquittés dans le mois qui suit, selon le cas, la rupture de l’engagement ou l’expiration du délai prévu pour produire la justification requise'».

La société SARL COLLINE DES CAMELIAS dont l’objet est notamment l’acquisition de terrains et la création sur des terrains de ZAC a acquis le 30 juin 2005 en tant que marchand de biens diverses parcelles de terrains situés sur la commune de Saint Denis de la Réunion dans la zone d’aménagement concerté ZAC de la Colline des Camélias pour un montant total HT de

5 005 103,00 €. Elle n’a fait l’objet que d’une imposition au taux réduit de 0,6% en contrepartie de l’engagement de vendre ces biens dans un délai de quatre ans à compter de la date de l’acquisition.

Faute d’avoir respecté son obligation de revendre les terrains acquis le 30 juin 2005 dans le délai de 4 ans ce qui lui aurait permis d’être exonérée des droits et taxes de mutation en application de l’article 1115 du code général des impôts, les services de la direction générale des impôts ont transmis le 16 avril 2012 à la société COLLINE DES CAMELIAS une proposition de rectification puis, après discussion, une mise en demeure.le 29 septembre 2015 de verser une somme de 240 034,00 € (soit 231 968,00 € au titre des droits et 26 066,00€ au tire des pénalités).

La société COLLINE DES CAMELIAS a fait état d’un cas de force majeure l’ayant empêché de respecter son engagement de revente ce que dénie l’administration fiscale.

Saisi par la société SARL COLLINE DES CAMELIAS sur assignation du 19 novembre 2015, le tribunal de grande instance de Saint Denis a, par jugement contradictoire rendu le 6 septembre 2017 débouté la demanderesse, dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile et condamné la demanderese aux dépens.

Le tribunal a considéré que les conditions de la force majeure n’étaient pas remplies tant en son caractère d’imprévisibilité qu’en son caractère irrésistible dans l’exécution de l’engagement de revente et qu’il n’y avait pas lieu d’exonérer la société COLLINE DES CAMELIAS des droits d’enregistrements.

La société COLLINE DES CAMELIAS a relevé appel le 16 février 2018 à l’encontre de la direction gérérale des finances publiques;

La société COLLINE DES CAMELIAS appelante demande, au terme de ses conclusions récapitulatives du 13 juin 2018, de :

— Infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Saint Denis et statuant à nouveau,

— Prononcer la décharge des droits d’enregistrement mis en recouvrement,

— Déclarer l’administration requise, non fondée en sa demande, l’en débouter, annuler en conséquence sa décision de rejet,

— Condamner l’administration fiscale aux entiers dépens, et à une somme de 1 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

M. le directeur géréral des Finances publiques intimé demande, au terme de ses conclusions récapitulatives du 20 septembre 2018, de :

Vu les mémoires respectivement signifiés (article R 202-2 du Livre des procédures fiscales),

Sur le rapport fait en audience publique par l’un des juges à cet effet commis,

— Ouï, s’il y a lieu , les parties en cause ou leurs avocats en leurs explications orales,

Le Ministère Public entendu, en dernier lieu en ses conclusions,

Après avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, contradictoirement, et en appel,

— Débouter la société COLLINE DES CAMELIAS SARL , agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, de toutes ses demandes,

— Confirmer le jugement déféré (RG 15/04399) en toutes ses dispositions,

— Condamner l’appelante à tous les dépens de l’instance et dire qu’en tout état de cause, les frais entraînés par la constitution d’un avocat, qui n’est pas obligatoire (article R 202-2 du Livre des procédures fiscales), resteront à sa charge.

Sur ce

Le projet suivi par la société COLLINE DES CAMELIAS avait fait l’objet d’une étude d’impact le 8 avril 2005 et le conseil municipal de Saint Denis s’était réuni le 28 avril 2005 pour étudier le bilan de cette consultation et pour approbation du dossier de zone d’aménagement concerté (ZAC) et ce avant l’acquisition des terrains par la société COLLINE DES CAMELIAS le 30 juin 2005.

En suite de l’acquisition des terrains, la concession d’aménagement pour la réalisation de la ZAC a été signée le 4 décembre 2006 et le traité de concession d’aménagement signé le 26 avril 2007 avec élaboration du dossier de réalisation.

Après un avenant pour la modification de la ZAC en date du 16 juin 2009, deux difficultés se sont présentées : un problème avec les voies d’accès et un problème posé par la station d’épuration saturée.

Le premier problème posé pour les voies d’accès serait dû selon la société COLLINE DES CAMELIAS à une erreur des services de la mairie de Saint Denis qui aurait figé le projet immobilier.

La seconde difficulté ayant retardé le projet provient de l’imposition d’une station d’épuration décidée par la mairie sur la base de dispositions de l’arrêté préfectoral du 26 octobre 21007 ne constitue pas non plus pour le professionnel de l’immobilier une circonstatnce de nature imprévisible.

Cependant dans le cadre d’une opération importante de construction nécessitant une viabilisation des lots sur des terrains en friche ainsi que l’accord de différentes administrations, le retard dans le planning prévu – s’il constitue un élément extérieur – n’est nullement imprévisible et ce, d’autant moins pour un professionnel de l’immobilier qui connaît les difficultés d’évolution de dossiers techniques. Le fait de parier sur la mise en viabilité d’un terrain dans un délai limité pour le revente en obtenant des exonérations fiscales constitue, pour un professionnel de l’immobilier qui acquiert, un risque qui ne saurait être considéré comme un cas de force majeure. le marchand de biens étant conscient de la prévisiblité de l’évènement qui retarde le projet.

L’ensemble des difficultés d’ordre administratif inhérentes à la gestion d’un dossier ne revêt pas pour un professionnel un caractère d’imprévisibilité et ne constitue par un cas de force majeure, ni l’impossibilité de revendre en l’état.

Le jugement critiqué sera confirmé, le tribunal de grande instance de Saint-Denis de La Réunion ayant par ailleurs relevé à juste titre que la société COLLINE DES CAMELIAS n’avait pas usé de la possibilité de prorogation offerte par les dispositions de l’article 1594-OG-IV du Code général des impôts.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au Greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du Code de procédure civile,

Confirme le jugement rendu le 6 septembre 2017 par le tribunal de grande instance de Saint-Denis de La Réunion,

Y ajoutant,

Condamne la société COLLINE DES CAMELIAS aux dépens d’appel,

Rejette la demande de la société COLLINE DES CAMELIAS formulée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par M. Maurice DE THEVENARD, Conseiller, en remplacement de M. Patrick VERNUDACHI, Président de la Chambre d’Appel de Mamoudzou, Délégué à la Cour d’Appel de Saint Denis de la Réunion par ordonnance de M^me La Première Présidente, régulièrement empêché, conformément à l’article 456 du code de procédure civile et par Véronique FONTAINE., greffière à laquelle la minute de la décision.a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT