Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Chambre civile tgi, 20 novembre 2020, n° 19/00310

TGI 12 décembre 2018

CA Saint-Denis de la Réunion
Confirmation 20 novembre 2020

Arguments

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Rejeté
Manquement à l'obligation d'information
La cour a estimé que les époux X avaient été suffisamment informés de la situation du bien et que la condition d'absence de termites n'était pas stipulée dans le compromis comme condition suspensive.
Accepté
Refus abusif de réitérer la vente
La cour a confirmé que le refus des époux X de réitérer la vente était abusif, justifiant ainsi l'application de la clause pénale.
Rejeté
Droit à la restitution du dépôt de garantie
La cour a jugé que le dépôt de garantie devait rester acquis aux vendeurs en raison du refus abusif des époux X de réitérer la vente.
Rejeté
Préjudice subi en raison du refus de réitération
La cour a rejeté cette demande, considérant que le préjudice allégué n'était pas établi et que le refus de réitérer la vente était abusif.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a jugé équitable de condamner les époux X à verser une somme aux intimés pour couvrir les frais non compris dans les dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Saint-Denis de la Réunion, ch. civ. tgi, 20 nov. 2020, n° 19/00310
Juridiction :	Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion
Numéro(s) :	19/00310
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 12 décembre 2018
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Philippe BRICOGNE, président
Avocat(s) :	Olivier SPERAOlivier CHOPIN
Cabinet(s) :	CABINET CODET CHOPIN & ASSOCIES
Parties :	S.C.P. JEAN-LEO HOARAU-OLIVIER LEGOFF- IMRANE OMARJEE

Texte intégral

ARRÊT N°20/277

N° RG 19/00310 – N° Portalis DBWB-V-B7D-FEDT

O-P

S.C.P. JEAN-LEO HOARAU-I LEGOFF- IMRANE OMARJEE

copie exécutoire à :

— M^e I CHOPIN

— M^e I SPERA

délivrée le :

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 20 NOVEMBRE 2020

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT DENIS en date du 12 décembre 2018 suivant déclaration d’appel en date du 13 février 2019 RG n° 17/00046

APPELANTS :

Madame E F épouse X

[…]

Représentant : M^e I CHOPIN de la SELARL CODET-CHOPIN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur G L M X

[…]

Représentant : M^e I CHOPIN de la SELARL CODET-CHOPIN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉS :

Monsieur H I A

[…]

Représentant : M^e I SPERA, avocat au barreau de SAINT-Z-DE-LA-REUNION

Madame J K B épouse Y

[…]

Représentant : M^e I SPERA, avocat au barreau de SAINT-Z-DE-LA-REUNION

Madame N O-P

[…]

97410 SAINT Z

S.C.P. JEAN-LEO HOARAU-I LEGOFF- IMRANE OMARJEE

[…]

97410 SAINT Z

DATE DE CLÔTURE :

DÉBATS : en application des dispositions des articles 785 et 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 Septembre 2020 devant , qui en a fait un rapport, assisté de Madame Alexandra BOCQUILLON, faisant fonction de greffière, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2020.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Président : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de la Chambre d’Appel de Mamoudzou, délégué à la Cour d’Appel de Saint Denis de la Réunion par ordonnance de Monsieur le Premier Président

Conseiller : Monsieur Martin DELAGE, Président de la Chambre d’Appel de Mamoudzou, délégué à la Cour d’Appel de Saint Denis de la Réunion par ordonnance de Monsieur le Premier Président

Conseiller : Monsieur Laurent CALBO, Conseiller

Qui en ont délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 20 Novembre 2020.

Greffier : Madame Alexandra BOCQUILLON, ff

* * * * *

LA COUR :

EXPOSE DU LITIGE :

Aux termes d’un acte reçu le 16 février 2016 par Maître N O-P, notaire à Saint-Z, un compromis de vente a été signé entre Monsieur H I A et Madame J K B, vendeurs, et Monsieur G L M X et son épouse Madame E F (les époux X), acquéreurs, concernant un bien sis […], moyennant le prix principal de 590.000 euros.

La signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente devait intervenir au plus tard le 15 juin 2016, en cas de réalisation des conditions ordinaires de droit commun, outre celles relatives au contrôle de l’installation d’assainissement non collectif par la commune, à l’obtention d’un certificat d’urbanisme informatif ainsi que du prêt servant au financement de l’acquisition.

Les acquéreurs ayant refusé de signer l’acte authentique en raison de présence de termites dans la maison dont ils n’auraient pas été informés lors de la signature du compromis, Monsieur A et Madame B ont, par actes d’huissier des 17 et 18 novembre 2016, fait citer devant le tribunal de grande instance de Saint-Denis les époux X pour obtenir leur condamnation à leur payer le montant de la clause pénale prévue au compromis de vente conclu le 16 février 2016, en présence Maître N O-P, notaire, et de la SCP HOARAU – LE GOFF ' OMARJEE dont le notaire instrumentaire est associé.

Par jugement du 12 décembre 2018, le tribunal a notamment :

• constaté que le compromis de vente conclu entre les parties n’a pas subordonné la vente de l’immeuble appartenant aux demandeurs à l’absence de termites dans ledit bien,

• constaté que l’ensemble des conditions suspensives prévues au compromis de vente authentique du 16 février 2016 ont été réalisées,

• dit que le refus des époux X G de réitérer la vente par acte authentique est abusif,

• condamné solidairement Monsieur G X et Madame E F épouse X à payer à Monsieur H A et Madame J K B la somme de 59.000 euros à titre de clause pénale, conformément aux stipulations du compromis de vente,

• dit que le montant de dépôt de garantie de 10.000 euros versé par les acquéreurs, et actuellement consigné en l’étude notariale HOARAU – LE GOFF ' OMARJEE, notaires, restera acquis à Monsieur H A et Madame J K B à due concurrence du montant de la clause pénale,

• condamné solidairement Monsieur G X et Madame E F épouse X à payer à Monsieur H A et Madame J K B la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

• déclaré le jugement à intervenir commun et opposable à Maître N O-P, notaire, et à la SCP HOARAU – LE GOFF ' OMARJEE, notaires.

Les consorts X ont relevé appel du jugement, par acte notifié au greffe le 13 décembre 2019.

Maître N O-P, notaire, et à la SCP HOARAU – LE GOFF ' OMARJEE, notaires, n’ont pas constitué avocat. La déclaration d’appel, les conclusions des appelants et les pièces leur ont été signifiées, respectivement par acte d’huissier du 24 mai 2019 remis à personne et par acte d’huissier du 27 mai 2019 remis à personne morale.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Dans leurs dernières écritures notifiées au greffe le 7 mai 2019, les consorts X demandent à la cour de :

• infirmer le jugement ;

• dire et juger que le dépôt de garantie doit être restitué aux époux X ;

• condamner solidairement Monsieur A et Madame B à leur payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

• les débouter de leurs demandes ;

• les condamner solidairement à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts X invoquent que :

• ils n’avaient ni la connaissance de l’ampleur de l’infestation constatée peu de temps avant la signature du compromis, ni celle de la présence encore avérée de termites ;

• il appartient aux vendeurs, débiteurs de l’obligation d’information sur le bien vendu, de prouver qu’ils ont correctement informé les acquéreurs de l’infestation précédente ;

• la condition de non-infestation des termites est un élément déterminant du consentement de tout acquéreur immobilier ;

• l’offre d’achat émise après qu’ils aient eu connaissance de l’infestation à hauteur de 400.000 euros au lieu de 590.000 euros, montre que cette information était déterminante au regard du prix qu’ils étaient prêts à verser pour cette acquisition ;

• ayant dissimulé volontairement une telle information déterminante de leur consentement, les vendeurs ne peuvent se prévaloir de leur propre turpitude.

Dans leurs dernières écritures notifiées au greffe le 27 août 2019, Monsieur A et Madame B demandent à la cour de :

• constater que le compromis de vente conclu entre les parties n’a pas subordonné la vente de l’immeuble leur appartenant à l’absence de termites dans ledit bien ;

• constater que l’ensemble des conditions suspensives prévues au compromis de vente authentique du 16 février 2016 ont été réalisées ;

• dire et juger que le refus des époux X de réitérer la vente par acte authentique est abusif ;

• dire et juger que le refus des époux X de réitérer la vente par acte authentique a causé aux demandeurs un préjudice d’immobilisation et un préjudice matériel ;

• confirmer en toute ses dispositions le jugement entrepris ;

• débouter les époux X des fins de leur appel ;

• les condamner solidairement à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens ;

• déclarer la décision à intervenir commune et opposable à Maître N O-Q et à la SCP HOAREAU – LE GOFF – OMARJEE.

Au soutien de leurs prétentions, les intimés invoquent que :

• ils ont respecté leur devoir d’information en délivrant aux acheteurs un diagnostic technique complet, comprenant un état relatif à la présence de termites datant de moins de six mois ;

• ils sont de bonne foi, l’état parasitaire établi le 16 décembre 2015 faisant ressortir l’absence d’indice d’infestation dans l’ensemble des pièces de la maison ;

• le consentement des appelants n’a pas été vicié car l’état parasitaire annexé au compromis faisait référence à la visite du 20 novembre 2015 durant laquelle la présence de termites a été constatée ;

• les appelants ont eu accès à l’ensemble des informations relatives à l’activité de termites dans le bien vendu avant même de signer le compromis ;

• ils n’ont dissimulé aucune particularité essentielle du bien dont ils avaient pu avoir connaissance ; étant des vendeurs non professionnels et profanes en matière immobilière, ils ne pouvaient se douter des conclusions d’un homme de l’art sur l’absence d’activité de termites ;

• le dol ne se présume pas mais doit être démontré par celui qui l’invoque ;

• l’absence de termites n’a pas été érigée en condition suspensive de la vente ;

• les appelants étaient prêts a réitérer la vente au prix de 400.000 euros même après avoir eu connaissance de l’existence de l’infestation ;

• la renonciation par le vendeur à poursuivre la vente en cas de défaillance de l’acquéreur n’emporte pas renonciation par celui-ci à se prévaloir de la clause pénale.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 octobre 2019.

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS :

Sur le manquement des vendeurs à son obligation d’information :

Vu l’article 1103 du code civil aux termes duquel les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits,

Vu l’article 1219 aux termes duquel une partie peut refuser d’exécuter son obligation alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave,

Les époux X précisent dans leurs écritures que le débat ne porte pas sur la validité de la vente qui n’a pas été conclue, mais sur le manquement par le vendeur à son obligation d’informations relative à l’infestation de termites qui légitime le refus de signer et fait obstacle au paiement de la clause pénale.

La cour observe que les appelants n’invoquent plus le vice de leur consentement susceptible d’affecter la validité du compromis de vente, mais se placent en cause d’appel sur le terrain d’une exception d’inexécution.

Il appartient dès lors aux époux X de rapporter la preuve de l’inexécution par Monsieur A et Madame B, vendeurs, de leur obligation d’information sur l’infestation de termites alléguée.

Le fait que le bien vendu soit infesté ou non de termites est donc indifférent à la solution du litige, étant rappelé que le compromis de vente n’a pas stipulé comme condition suspensive, l’absence de présence du parasite.

Vu l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation lequel dispose « En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente (…) »,

Précédemment à la signature du compromis de vente le 16 février 2016, les vendeurs ont fait procéder le 16 décembre 2015 à un diagnostic parasitaire attestant de l’absence d’indice d’infestation, dont les acquéreurs ont eu connaissance.

Le rapport de diagnostic précisait « Pour faire suite à la visite du 20 novembre 2015, il n’a pas été constaté d’activité. La poutre de linteau de la varangue du rez-de-chaussée a été changée. Il a été noté la présence d’un traitement par injection et par pulvérisation sur la façade de la varangue de rez-de-chaussée. Il a été également constaté la présence d’un traitement par piège sur l’ensemble de la périphérie de la construction. ».

Il est annexé au rapport la note du 4 septembre 2014 de l’Observatoire régionale de lutte anti-termites laquelle donne une information précise sur la datation des infestations de termites sur le département de La Réunion dont il est rappelé l’infestation par ce parasite.

Les acquéreurs ont donc eu connaissance du risque lié à l’infestation de termites et de l’existence d’une intervention récente sur l’immeuble vendu en lien avec la présence d’un tel parasite.

La présence d’une précédente infestation a donc été suffisamment portée à la connaissance par les vendeurs aux acquéreurs, ces derniers n’ayant pas sollicité d’éléments complémentaires jusqu’à la date limite de réitération d’acte fixée au 15 juin 2016.

Les acquéreurs ont obtenu le 8 juillet 2016 le passage de Monsieur C, architecte, lequel a suspecté la présence des termites en l’absence de tout traitement visant à leur élimination et a préconisé la mise en place d’un dispositif en ce sens.

Toutefois, le professionnel n’a pas mis au jour des travaux ou interventions en lien avec la présence de termites qui n’auraient pas été portés à la connaissance des acquéreurs par les vendeurs.

En effet, il est uniquement relaté l’intervention réalisée sur la pièce d’ossature en raison de la présence de termites laquelle a été portée à la connaissance des acquéreurs.

Le fait que Monsieur C estime que le dispositif visant à éradiquer les termites soit insuffisant ne constitue pas un manquement des vendeurs, non professionnels, à l’obligation d’information mise à leur charge.

Les époux X échouent donc à caractériser le manquement de Monsieur D et Madame B à leur obligation d’informations, ce qui emporte le rejet de leur demande indemnitaire formée à ce titre.

Au surplus, la cour observe qu’au terme de son constat, Monsieur C n’a pas constaté la présence de termites mais a uniquement suspecté leur présence, de sorte qu’à supposer établi le manquement allégué, il n’est nullement établi la gravité de l’inexécution des vendeurs.

Dès lors que l’exception d’inexécution est rejetée et qu’il n’est pas discuté que les conditions suspensives ont été réalisées, le refus des époux X G de réitérer la vente est abusif.

Sur l’application de la clause pénale :

Vu l’article 1103 du code civil aux termes duquel les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits,

Vu le compromis de vente stipule que la renonciation par le vendeur à poursuivre la vente en cas de défaillance de l’acquéreur n’emporte pas renonciation par celui-ci à se prévaloir de la clause pénale,

La clause pénale prévue au compromis de vente signé entre les parties le 16 février 2016 doit recevoir application dès lors qu’il a été constaté le refus abusif des acquéreurs de réitérer l’acte.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné solidairement les époux X à payer à Monsieur A et Madame B la somme de 59.000 euros à ce titre, déduction faite du dépôt de garantie consignée en l’étude du notaire instrumentaire auquel la décision sera déclarée opposable.

Sur les demandes accessoires :

Les époux X qui succombent seront condamnés aux dépens.

Il ne serait pas équitable de laisser à la charge des intimés la charge des frais non compris dans les dépens auxquels ils ont été exposés dans le cadre de la présente instance, de sorte que les époux X sont condamnés à verser à Madame J K B et à Monsieur H I A une somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des sommes mises à leur charge à ce titre par le premier juge.

PAR CES MOTIFS,

La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Condamne solidairement G L M X et son épouse Madame E F à à Madame J K B et à Monsieur H I A la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne G L M X et son épouse Madame E F aux entiers dépens ;

Déclare la décision à intervenir commune et opposable à Maître N O-P, notaire, et à la SCP HOARAU – LE GOFF ' OMARJEE, notaires.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de la Chambre d’Appel de Mamoudzou, délégué à la Cour d’Appel de Saint Denis de la Réunion par ordonnance de Monsieur le Premier Président , et par Madame Alexandra BOCQUILLON, faisant fonction de greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE signé LE PRÉSIDENT