ARRÊT N°20/112

GP

N° RG 18/00902 – N° Portalis DBWB-V-B7C-FAWX

A

C/

X

S.C.P. M N J-K-G X-P MA CE-STEPHANE RAMBAUD-C D

Compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

S.A. MMA IARD

RG 1^eRE INSTANCE : 17/00682

COUR D’APPEL DE SAINT- DENIS

ARRÊT DU 24 AVRIL 2020

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT DENIS en date du 21 mars 2018 RG n°: 17/00682 suivant déclaration d’appel en date du 14 juin 2018

APPELANT :

Monsieur B A

[…]

[…]

Représentant : M^e Laurent BENOITON, avocat plaidant, inscrit au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMES :

Maître G X

[…]

97864 SAINT-DENIS Cedex

Représentant : M^e M françoise LAW YEN, avocat plaidant, inscrit au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S . C . P . M A R I E J O S E P H E R A G O T – S A M Y – P A S C A L M I C H E L – B E R T R A N D Y-STEPHANE RAMBAUD-C D

[…]

97864 SAINT-DENIS Cedex

Représentant : M^e M françoise LAW YEN, avocat plaidant inscrit au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

PARTIES INTERVENANTES :

Compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

14 bd M et E F

[…],

r e p r é s e n t a n t : M e M a r i e f r a n ç o i s e L A W Y E N , a v o c a t a u b a r r e a u d e SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

M^e X RONZEAU , avocat plaidant du barreau de PARIS

S.A. MMA IARD

14, boulevard M et E F

[…],

r e p r é s e n t a n t : M e M a r i e f r a n ç o i s e L A W Y E N , a v o c a t a u b a r r e a u d e SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

M^e X RONZEAU , avocat plaidant du barreau de PARIS

CLÔTURE LE : 12 septembre 2019

DÉBATS : En application des dispositions de l’article 785 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 Novembre 2019 devant la Cour composée de :

Président : M^me Gilberte PONY, Présidente de Chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : Monsieur Laurent CALBO, Conseiller

Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats, le président a indiqué que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 14 février 2020 puis prorogée au 24 Avril 2020.

Greffier lors des débats : M^me Véronique FONTAINE, Greffier.

Greffier lors de la mise a disposition : M^me Alexandra BOCQUILLON, ff

ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 24 Avril 2020.

* * *

LA COUR

La société civile de construction vente « Les vergers du soleil » a entrepris la réalisation d’un ensemble immobilier dénommé « Résidence les vergers du soleil » et composé de 24 appartements et de 2 villas à la […].

Suivant acte authentique passé le 28 décembre 2010 par-devant M^e G X notaire associé membre de la SCP ADOLFI-SMADJA, J-K, X et Y, B A a acquis au sein de la Résidence les vergers du soleil un appartement de type T2 et deux emplacements de parking en sous sol constituant les lots 27, 28 et 54 pour le prix de 179 760,00 euros qui a été réglé par un prêt d’un montant de 189732,32 euros contracté auprès de la caisse d’épargne du MOUVAUX.

La gestion de l’immeuble a été confiée à la société VILLANOVA exerçant sous l’enseigne NOVAMOND : l’appartement a été loué le 24 janvier 2011 pour une durée de 3 ans et B A a bénéficié, dans le cadre de la défiscalisation de la loi Girardin, d’une réduction d’impôt pour les années 2010, 2011 et 2012.

Cependant, au mois de décembre 2013, l’administration fiscale lui retirait le bénéfice de cet avantage fiscal au motif que l’obligation de louer le bien dans les 6 mois de l’achèvement n’avait pas été respectée.

Par acte d’ huissier des 30 janvier et 9 février 2017, B A a fait assigner :

— la SCCV Les vergers du soleil

— M^e Laurent Z ès-qualités de mandataire judiciaire de la société VILLANOVA ;

— M^e G X, notaire associé de la SCP ADOLFI-SMADJA, J-K, X et Y ;

— la SCP ADOLFI-SMADJA, J-K, X et Y

en nullité de la vente.

Par jugement du 21 mars 2018, le tribunal de grande instance de Saint Denis a :

— rejeté la fin de non-recevoir tiré de la prescription ;

— prononcé la nullité pour dol de la vente consentie le 28 décembre 2010 par la SCCV Les vergers du soleil à B A portant sur les lots 27, 28 et 54 (un appartement et deux parkings) de la résidence Les vergers du Soleil à la Possession

— ordonné la restitution du bien immobilier à la SCCV Les vergers du soleil ;

— condamné la SCCV Les vergers du soleil à restituer à B A le prix de vente de 179 760,00 euros ;

— dit que M^e G X n’a commis aucune faute ;

— rejeté les demandes de B L A formées à l’encontre de M^e G X et la SCP ADOLFINI-SMADJA, J-K, X et Y

— condamné la SCCV Les vergers du soleil à payer à B A :

* 142'906,44 euros au titre des divers préjudices subis ;

* 5 000,00 euros au titre de son préjudice moral ;

* 5 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— condamné la SCCV Les vergers du soleil aux dépens.

Suivant déclaration enregistrée au greffe de la Cour le 14 juin 2018, B L A a relevé appel de ce jugement, en le limitant aux dispositions rejetant la demande de dommages-intérêts formée à l’encontre de M^e G X et de la SCP ADOLFINI-SMADJA, J-K, X et Y.

La société d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES , la société MMA IARD sont intervenues volontairement à l’instance.

Les parties ont échangé leurs conclusions et l’ordonnance de clôture est intervenue le 12 septembre 2019.

* * *

Dans ses dernières conclusions notifiées aux intimés et transmises à la Cour le 21 août 2019, B L A conclut à l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a rejeté son action en responsabilité contre le notaire et demande à la Cour de :

— dire que M^e G X a commis une faute de nature à engager sa responsabilité ;

— dire qu’il y a lieu à restitution par M^e G X et la SCP ADOLFINI-SMADJA, J-K, X et Y, solidairement avec la SCCV Les vergers du soleil, déjà définitivement condamnée, de la somme de 179'760 € correspondant au prix de vente ;

— dire que le notaire M^e G X et la SCP ADOLFINI-SMADJA, J-K, X et Y sont responsables de l’entier préjudice qu’il a subi ;

— condamner en conséquence, M^e G X et la SCP ADOLFINI-SMADJA, J-K, X et Y, seront tenus solidairement avec la SCCV Les vergers du soleil, déjà définitivement condamnée, à lui payer :

* 179'760,00 euros correspondant au prix de vente ;

* 142'905,44 euros au titre des divers préjudices subis ainsi que les taxes foncières sur les années 2011 à 2017 ;

* 10 000,00 euros au titre de son préjudice moral ;

B L A réclame en outre paiement de la somme de 5000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* * *

Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées et déposées par voie électronique le 27 Juin 2019, M^e G X et la SCP ADOLFI-SMADJA, J-K, X et Y

concluent à l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription et soulèvent, à titre principal, l’irrecevabilité de l’action de B L A au motif qu’elle est prescrite.

À titre subsidiaire, et si l’action était déclarée recevable, ils demandent à la Cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que M^e G X n’avait commis aucune faute et en ce qu’il a débouté B L A de toutes ses demandes à leur encontre.

Plus subsidiairement encore, et pour autant qu’une faute puisse être retenue à l’encontre du notaire, ils sollicitent le rejet des demandes de restitution du prix de vente de l’immeuble et d’indemnisations et le cas échéant, leur réduction à la somme de 135'760 euros.

M^e G X et la SCP ADOLFI-SMADJA, J-K, X et Y réclament enfin paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

* * *

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe de la Cour le 27 juin 2019 et régulièrement notifiées aux autres parties, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société MMA IARD, assureurs de M^e G X et de la SCP ADOLFI-SMADJA, J-K, X et Y, concluent à l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription et soulèvent, à titre principal, l’irrecevabilité de l’action de B L A au motif qu’elle est prescrite.

À titre subsidiaire et si l’action était déclarée recevable,elles demandent à la Cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que M^e G X n’avait commis aucune faute et en ce qu’il a débouté B L A de toutes ses demandes à leur encontre.

Elles font valoir en tout état de cause que B L A ne justifie d’aucun préjudice, actuel, certain et direct.

Elles réclament paiement de la somme de 4 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

*****

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la révocation de l’ordonnance de clôture.

B L A a transmis au Conseiller de la mise en état, le 16 décembre 2019 des conclusions aux fins de révocation de l’ordonnance de clôture : il fait valoir à cet effet que la procédure de redressement judiciaire suivie à l’égard de la SCCV Les vergers du soleil a été convertie en liquidation judiciaire suivant publication au BODACC des 21 et 22 septembre 2019 et que cette liquidation, qui établit l’insolvabilité de la SCCV, est de nature à influer sur la demande de dommages-intérêts formée contre le notaire.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 septembre 2019.

Le jugement de liquidation judiciaire de la SCCV Les vergers du soleil a été publié le 21 septembre 2019 .

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience publique du 15 novembre 2019.

La demande de révocation de l’ordonnance de clôture, qui intervient près d’un mois après la clôture des débats et plus de 3 mois après la conversion du redressement judiciaire de la SCCV Les vergers du soleil en liquidation judiciaire est tardive mais surtout, elle est adressée au conseiller de la mise en état. Celui-ci étant dessaisi depuis le 15 novembre 2019, date de l’ouverture des débats, la demande est irrecevable.

2- Sur l’action en responsabilité contre le notaire.

L’appel principal de B L A a été limité aux dispositions rejetant la demande de dommages-intérêts formée contre M^e G X, notaire rédacteur de l’acte de vente et l’appel incident des intimés porte sur la recevabilité de l’action en responsabilité dirigée contre le notaire.

-Sur la recevabilité de l’action.

Aux termes de l’article 2224 Code civil, les actions personnelles ou immobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

La nullité de la vente conclue le 28 décembre 2010 était fondée sur l’erreur commise par l’acquéreur sur l’achèvement des travaux.

Bien que l’acte de vente mentionnât que l’immeuble dont dépendait l’appartement vendu, était achevé depuis le 13 décembre 2008 et comportât en annexe une copie de la déclaration d’achèvement déposée à la mairie de la Possession le 22 décembre 2008 et annexée à l’acte de vente, il est établi qu’en 2013, les travaux n’étaient toujours pas terminés et que B L A n’en a été informé que par la lettre du 6 décembre 2013 de la direction générale des finances publiques lui notifiant la reprise des réductions d’impôts dont il a bénéficié pour les années 2010, 2011 et 2012.

Ce n’est qu’à compter du jour où B L A a eu connaissance de l’inexactitude des déclarations du vendeur concernant l’achèvement de l’immeuble qu’il a été en mesure d’exercer son action en nullité de la vente et de rechercher la responsabilité du notaire.

Il importe peu que l’acte de vente ait précisé que l’acquéreur « a eu la jouissance des lots vendus par la prise de possession réelle et qu’il a pu constater qu’ils étaient libres de toute occupation en les visitant » : ces mentions n’ont pas pour effet de rendre vrai ce qui ne l’était pas et en l’occurrence, il est avéré qu’au jour de la vente, l’appartement vendu n’était pas terminé.

L’action en responsabilité contre le notaire se prescrit par cinq ans : B L A ayant eu connaissance des faits lui permettant d’agir, le 6 décembre 2013 et l’assignation introductive d’instance ayant été délivrée les 30 janvier et 9 février 2017, son action doit être déclarée recevable.

-Sur le principe de la responsabilité du notaire.

Le notaire est tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité des actes rédigés par lui : ce devoir d’efficacité impose nécessairement des vérifications et des contrôles qui revêtent toutefois un caractère purement documentaire, le notaire n’ayant pas à se rendre sur les lieux pour vérifier l’état réel de l’immeuble.

L’acte authentique de vente du 28 décembre 2010 portant vente à B L A d’un appartement de type T2 et de deux emplacements de parking en sous sol constituant les lots 27, 28 et 54 de la résidence Les vergers du soleil indique que l’ensemble immobilier est terminé comme en atteste la déclaration d’achèvement des travaux du 19 décembre 2008 déposée à la Mairie de la Possession le 22 décembre 2008 et annexée à l’acte.

Cependant, dans une lettre adressée à M^e G X le 25 septembre 2008, H I, architecte chargé des études et des plans nécessaires à l’obtention du permis de construire de l’opération Les vergers du soleil lui indiquait qu’étaient envisagés une implantation différente de celle figurant dans le permis de construire initial ainsi que de nouveaux aménagements des logements et que ces modifications nécessitaient le dépôt d’une demande de permis de construire modificatif. Il ajoutait que le 22 septembre 2008, les sous-sols étaient encore en cours de réalisation, ce qui était totalement incompatible avec une déclaration d’achèvement des travaux pour la fin de l’année 2008.

Par ailleurs, dans le chapitre « financement de l’opération », l’acte authentique de vente du 28 décembre 2010 mentionnait l’existence d’un acte authentique de prêt passé devant le même notaire le 22 décembre 2010 et aux termes duquel la banque de la Réunion consentait à la SCCV les vergers du soleil un prêt d’accompagnement de 700'000 euros pour financer le coût des travaux de construction de l’immeuble dont dépendaient les lots vendus. Un tel prêt contracté le 22 décembre 2010 remettait nécessairement en cause la déclaration d’achèvement datée du 19 décembre 2008.

Ces seuls éléments suffisaient à faire naître dans l’esprit du notaire des soupçons sur l’achèvement des lots dont il était chargé d’authentifier la vente. Il lui appartenait d’alerter les parties sur le caractère douteux des mentions relatives à l’achèvement de l’immeuble et s’assurer que l’acte qu’il instrumentait produirait son plein effet en procédant à des investigations complémentaires auprès de la mairie de la Possession sur les pièces administratives qui supportaient la réalisation de la résidence Les vergers du soleil.

Il aurait pu ainsi prendre connaissance de l’arrêté interruptif des travaux pris par le maire de la Possession, le 11 juin 2009, au motif que l’implantation de la résidence n’était pas conforme au permis de construire. L’interruption des travaux en 2009 contredisait évidemment la déclaration d’achèvement du 19 décembre 2008.

Le notaire, M^e G X n’ignorait pas que l’achèvement de l’immeuble au moment de la vente, constituait un élément déterminant pour l’acquéreur : seul cet achèvement lui permettait de mettre en location l’appartement et de prétendre ainsi au bénéfice de la défiscalisation.

L’absence de toute investigation et de tout contrôle sur la réalité de l’achèvement de l’immeuble, alors même qu’il avait été alerté par l’architecte des difficultés liées au permis de construire et à la réalisation de l’immeuble et qu’il savait que l’acquéreur, qui avait donné procuration à un clerc de l’étude pour signer l’acte authentique de vente et qui résidait en Métropole, ne pouvait s’en assurer lui-même, a directement contribué au défaut d’efficacité de l’acte de vente et au prononcé de la résolution de la vente.

Ce manquement engage la responsabilité de M^e G X et de la SCP ADOLFINI-SMADJA, J-K, X et Y qui seront tenus, in solidum avec la SCCV Les vergers du soleil, de réparer le préjudice subi par B L A du fait de cette annulation.

-Sur le préjudice.

* sur la restitution du prix de vente.

La restitution du prix de vente ne constitue un préjudice indemnisable que s’il est établi l’impossibilité pour l’acquéreur d’obtenir en tout ou partie la restitution du prix.

La SCCV Les vergers du soleil a été définitivement condamnée par jugement du 21 mars 2018 à restituer à B L A la somme de 179760,00 euros correspondant au prix de vente de l’appartement qui lui avait été vendu.

La SCCV les vergers du soleil a été mise en redressement judiciaire le 15 octobre 2018 et la date de cessation de paiements a été fixée au 15 avril 2017.

B L A a déclaré une créance de 343 985,44 euros au passif de la SCCV les vergers du soleil entre les mains du mandataire judiciaire, M^e Z mais ce dernier a proposé au juge-commissaire le rejet de cette créance au motif qu’elle faisait double emploi avec celle déclarée par les notaires et leurs assureurs (MMA) et qu’elle faisait l’objet d’une instance en cours devant la Cour d’appel.

Par ailleurs, s’il ressort des débats que l’immeuble qui devait être terminé le 19 décembre 2008, a, en définitive, fait l’objet d’une déclaration d’achèvement de travaux du 28 décembre 2012, le procès-verbal de réception de l’immeuble n’a pour autant pas été produit.

Enfin, outre la vente conclue avec M. A, ont été versées aux débats deux autres décisions prononçant la nullité de la vente de deux autres appartements situés dans la résidence Les vergers du soleil.

L’état de cessation des paiements de la SCCV Les vergers du soleil depuis le 15 avril 2017 et la procédure collective qui a suivi, le rejet de la créance déclarée par M. A au passif du redressement judiciaire de la SCCV Les vergers du soleil et l’annulation, pour des raisons identiques, de nombreuses ventes portant sur les appartements de la résidence Les vergers du soleil sont autant d’éléments qui démontrent que la restitution du prix par le vendeur est définitivement compromise.

Le remboursement du prix de vente devient, dans ces conditions, un préjudice réparable.

Le prix de vente s’élevait à 179'760 euros.

Ni les notaires ni leurs assureurs ne prouvent que l’acquéreur a perçu des loyers depuis l’acquisition jusqu’à la décision prononçant la nullité de la vente : le contrat de location fourni par le gestionnaire de l’immeuble, la société Villanova, n’a pu prendre effet le 1^er février 2011 comme il l’indiquait, puisque l’immeuble n’était pas terminé et que le compte rendu de gérance établi le 31 août 2012 ne fait état de la perception d’aucun loyer sinon celui du mois d’août 2012.

C’est d’ailleurs le caractère fictif de cette location qui a justifié la reprise par l’administration fiscale, des avantages de la défiscalisation dont avait bénéficié l’acquéreur.

Il n’y a pas donc lieu de déduire des dommages-intérêts alloués au vendeur, le montant des loyers non perçus.

M^e G X et la SCP ADOLFI-SMADJA, J-K, X et Y seront en conséquence condamnés à payer à B L A la somme de 179'760,00 euros à titre de dommages-intérêts pour non-restitution du prix de vente par le vendeur.

* Sur le remboursement des frais notariés.

B L A a dû assumer des frais notariés à hauteur de 21'000 euros . La vente étant annulée, ces frais exposés inutilement constituent un préjudice.

* Sur le redressement fiscal.

B L A justifie avoir fait l’objet d’un redressement fiscal de 35'928 euros correspondant à l’avantage fiscal octroyé, à la suite de l’achat de l’appartement , sur les revenus des années 2010, 2011 et 2012. Cette somme lui sera allouée à titre de dommages intérêts en réparation de la perte de l’avantage fiscal lié à l’achat de l’appartement et à sa location pendant cette période.

* Sur les frais financiers.

B L A avait souscrit un prêt d’un montant de 189'732,32 euros pour financer l’acquisition de l’appartement dont la vente a été annulée. Les frais afférents à ce prix ayant été exposés inutilement, il convient de lui allouer la somme de 85 976,44 euros se décomposant comme suit :

. 70'229,32 euros au titre des intérêts conventionnels

. 13'280,60 euros représentant le coût de l’assurance

. 664,06 euros correspondant aux frais de dossier

. 1 802,46 euros au titre des frais de garantie.

* Sur les taxes foncières.

B L A ne produit pas les avis de taxes foncières dont ils demandent remboursement. Ce chef de demande sera rejeté.

* Sur le préjudice moral.

Le préjudice moral, caractérisé pour l’acquéreur par le sentiment de n’avoir pas bénéficié des garanties attachées à l’intervention d’un officier ministériel, sera évalué à 5 000,00 euros.

La société d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société MMA IARD ne contestent pas devoir leur garantie du fait du notaire : il convient donc de condamner M^e G X et la SCP ADOLFINI-SMADJA, J-K, X et Y ainsi que leurs assureurs, la société d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société MMA IARD, à payer à B L A la somme de 327'664,44 euros à titre de dommages-intérêts.

La SCCV Les vergers du soleil ayant déjà été condamnée au paiement de ces sommes, M^e G X et la SCP ADOLFINI-SMADJA, J-K, X et Y ainsi que leurs assureurs la société d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société MMA IARD seront tenus à la même obligation de paiement, in solidum avec la SCCV Les vergers du soleil.

M^e G X, la SCP ADOLFINI-SMADJA, J-K, X et Y ainsi que leurs assureurs, la société d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société MMA IARD qui succombent, seront condamnés aux dépens. Ils devront en outre payer à B L A la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

DECISION

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire , en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au Greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du Code de procédure civile :

Rejette la demande de révocation de l’ordonnance de clôture ;

Reçoit la société d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société MMA IARD

en leur intervention volontaire ;

Constate que l’appel est limité aux dispositions relatives à l’action en responsabilité engagée à l’encontre de M^e G X, notaire ;

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a déclaré l’action non prescrite ;

L’infirme en ce qu’il l’a rejetée sur le fond et statuant à nouveau :

Dit que M^e G X et la SCP ADOLFINI-SMADJA, J-K, X et Y sont reponsables du préjudice subi par B L A du fait de l’annulation de la vente conclue le 28 décembre 2010 avec la SCCV Les vergers du soleil ;

Condamne, in solidum avec la SCCV Les vergers du soleil, M^e G X et la SCP ADOLFINI-SMADJA, J-K, X et Y ainsi que leurs assureurs la société d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société MMA IARD, à payer à B L A la somme de 327 664,44 euros à titre de dommages-intérêts

Condamne in solidum M^e G X, la SCP ADOLFINI-SMADJA, J-K, X et Y ainsi que leurs assureurs, la société d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société MMA IARD à payer à B L A la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M^e G X, la SCP ADOLFINI-SMADJA, J-K, X et Y ainsi que leurs assureur, la société d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société MMA IARD aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par M^me Gilberte PONY, Présidente de Chambre, et par M^me Alexandra BOCQUILLON, adjoint administratif faisant fonction de greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE signé LA PRÉSIDENTE