R.G : 13/01271

Décision du

Tribunal de Grande Instance de E-F

Au fond

du 29 janvier 2013

RG : 12/03041

XXX

X

Y DE SA

C/

SAS LES MAISONIALES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8^e chambre

ARRET DU 01 Avril 2014

APPELANTS :

M. Z X

XXX

42100 E F

Représenté par M^e Fouziya BOUZERDA, avocat au barreau de LYON (toque 1026)

Assisté de M^e Marie RAYSSAC, avocat au barreau de BORDEAUX

M^me H Y DE SA

XXX

42100 E F

Représentée par M^e Fouziya BOUZERDA, avocat au barreau de LYON (toque 1026)

Assistée de M^e Marie RAYSSAC, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMEE :

SAS LES MAISONIALES

représentée par ses dirigeants légaux

XXX

42012 E-F CEDEX 2 BP 129

Représentée par M^e Antoine FARRE, avocat au barreau de E-F

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 23 Janvier 2014

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 11 Février 2014

Date de mise à disposition : 01 Avril 2014

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— C D, président

— Dominique DEFRASNE, conseiller

— Françoise CLEMENT, conseiller

assistés pendant les débats de Marine DELPHIN-POULAT, greffier

A l’audience, C D a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par C D, président, et par Marine DELPHIN-POULAT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur Z X et G H Y DE SA ont signé avec la société LES MAISONIALES un contrat de construction d’une maison individuelle en date du 09 décembre 2011 pour un montant de 112.596 euros TTC. sur un terrain leur appartenant. Ils versaient à cette occasion une somme de 5.300 euros.

Des plans auraient été effectués par le constructeur qui étaient approuvés par les acquéreurs et un dossier de permis de construire déposé par eux le 09 février 2012.

Pourtant, le permis était refusé en raison de l’absence de fourniture de l’étude de sol et les tests de perméabilité du terrain, documents exigés par l’autorité administrative.

Par courrier en date du 14 mai 2012, les acquéreurs, au motif que le contrat serait entaché d’une irrégularité par rapport à une loi d’ordre public, entendaient solliciter la résiliation du contrat avec restitution de l’acompte versé.

La société LES MAISONIALES ne l’entendait pas ainsi et, par courrier en date du 18 juin 2012, revendiquait le paiement en l’état des dispositions contractuelles de :

—  5 % à la signature du contrat article 3-3, soit 5.629,80 €

—  10 % d’indemnité forfaitaire article 5-2, soit 11.259,60 €

— somme à déduire, l’acompte versé par chèque, soit 5.300 euros.

Ainsi, selon le constructeur, il restait dû la somme de 11.589,40 euros qui était réclamée sous forme de mise en demeure et qui restait sans effet.

Après saisine de la juridiction, le tribunal de grande instance de E-F, par jugement en date du 29 janvier 2013, a condamné conjointement monsieur X et madame Y DE SA à payer à la société LES MAISONIALES la somme de 11.589,40 euros avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2012, ainsi qu’aux entiers dépens.

Les acquéreurs ont relevé appel de cette décision et demandent à la cour de prononcer l’infirmation du jugement du 29 janvier 2013 en sollicitant la reconnaissance de la nullité du contrat de construction intervenu le 09 décembre 2011 et de condamner la société LES MAISONIALES au règlement de la somme de 5.300 euros au titre de l’acompte versé, ainsi qu’une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard du formalisme très strict de la loi du 19 décembre 1990, reprise au titre 3 du code de la construction et de l’habitation (CCH) qui institue des règles d’ordre public, devrait être dénoncé au titre de l’acompte versé :

— l’absence de compte spécial au nom du maître de l’ouvrage qui aurait accueilli un dépôt de garantie qui, en tout état de cause, dépasse la limite de 3%,

— l’absence de garantie de remboursement préalable au moment de la remise de l’acompte et de la signature du contrat.

Au titre de la garantie de livraison devrait être encore dénoncé sur le fondement de l’article L.231-2 alinéa k du code de la construction et de l’habitation, l’absence de garantie nominative de livraison à prix et délais convenus qui doit normalement être adressée avant la date de déclaration d’ouverture du chantier. Là encore, une telle absence serait sanctionnée par la mise à néant du contrat.

Au titre de la fourniture des plans et par application cette fois de l’article L.231-2 du code de la construction et de l’habitation, devrait encore être déplorée l’absence de tout plan conforme accompagnant le contrat.

Au titre de la notice descriptive, devrait encore être déplorée l’absence de précision sur ce qui était compris ou non dans les travaux avec précision dans le cas d’absence de travaux à la charge du constructeur du chiffrage estimé. En l’espèce, la lecture de la notice permettrait de s’apercevoir de l’absence de chiffrage de certains travaux réservés alors que le contrat prévoirait plusieurs travaux dans la colonne 'non compris dans le prix'.

Au titre du coût de la construction qui doit normalement être forfaitaire et définitif, il serait en l’espèce prévu des augmentations de prix possibles, ce qui serait une infraction à la loi sanctionnée par la mise à néant du contrat.

A l’opposé, la société LES MAISONIALES SAS demande à la cour de confirmer la décision déférée en y incluant la somme de 5.300 euros versée à titre d’acompte sous forme d’un chèque qui n’aurait en réalité jamais été encaissé, celui porté à l’encaissement après la décision de première instance donnant raison au constructeur, ayant été déclaré prescrit par la banque. La somme effectivement due en conséquence à la société LES MAISONIALES serait de 16.889,40 euros.

Il est demandé en sus, en cause d’appel, la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’une condamnation des appelants aux entiers dépens de l’instance.

Il est ainsi répliqué que, contrairement à ce qu’affirment les appelants, le contrat de construction mentionne bien dans les conditions générales et les conditions particulières la double garantie de remboursement et de livraison, dont bénéficie la société LES MAISONIALES et les modalités de règlement du prix convenu (paragraphe 3-3-a) qui précise le montant de l’acompte versé à la signature de 5 %.

La société LES MAISONIALES dit disposer de la part du Crédit Immobilier de France d’une garantie de remboursement conforme aux textes du code de la construction et de l’habitation.

La société LES MAISONIALES aurait donc été parfaitement en droit d’encaisser cet acompte de 5 % à la signature du contrat, tel que prévu à ces textes. Au demeurant, ce chèque n’aurait jamais été remis à l’encaissement ce qui fait que l’argument de nullité soulevé par ceux-ci dans serait donc inopérant.

Sur la prétendue absence de plan conforme, il est affirmé que les plans étaient joints au contrat. L’indication que ceux-ci ont été signés postérieurement par monsieur X et madame Y DE SA, le 07 février 2012, ne signifierait pas que ceux-ci ont été remis ce jour-là, mais simplement qu’ils ont été signés ce jour-là, avant le dépôt du permis de construire. De plus, ces plans répondraient parfaitement aux prescriptions du code de la construction et de l’habitation.

Quant aux mentions devant être portées sur la notice descriptive, il est bien reconnu par ce constructeur qu’effectivement, lorsque le maître de l’ouvrage se réserve certains travaux, le coût des travaux doit être décrit et chiffré par le constructeur et faire l’objet, de la part du maître de l’ouvrage, d’une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte les coûts et la charge.

Mais dans ce cas, seuls doivent être chiffrés les travaux qui ne sont pas compris dans le prix et qui sont indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble.

Or présentement, il est affirmé que la notice descriptive annexée au contrat et signée par les cocontractants, légitimement ne comporte pas de travaux à la charge du maître de l’ouvrage car le prix global mentionné de 112.596 euros comprendrait tous les travaux d’équipement extérieur et intérieur indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble.

Les travaux mentionnés de façon optionnelle, et qui ne sont pas compris dans ce prix convenu, ne seraient pas des travaux d’équipement intérieur et extérieur indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble. Il s’agirait d’options supplémentaires qui n’auraient donc pas à être chiffrées puisqu’elles n’auraient pas ce caractère prévu par les articles L.231-2 et R.321-4 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la nature du prix convenu, il est affirmé qu’il ne renferme aucun prix aléatoire car le contrat de construction tel qu’il a été signé l’aurait été sur la base d’un prix ferme et définitif.

SUR QUOI LA COUR

Il est constant en droit que le contrat de construction de maison individuelle, CMI, répond à un formalisme très strict d’ordre public et doit sous peine de nullité, contenir toutes les mentions obligatoires visées à l’article L.231-2 et respecter les prescriptions spécifiques pour un tel contrat, sans en omettre ni en ajouter.

Ainsi, pour ce qui touche au paiement d’un acompte à la signature du contrat et lorsqu’il n’y a pas eu ouverture d’un compte spécial ouvert par le constructeur au nom du maître de l’ouvrage dans les formes prévues par l’article L.231-4 chap. III du code de la construction, comme c’est le cas présentement, il est alors exigé par l’article R.231-8 du même code que le dépôt de garantie n’excède pas 5% du prix convenu, lorsque le constructeur bénéficie d’une garantie de remboursement.

Concernant la réalité de cette garantie, il est exigé dans ces conditions que les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties, soient établies par le garant et annexées au contrat.

Il est de jurisprudence constante que l’absence de garantie de remboursement annexée au contrat est de nature à provoquer l’annulation du contrat signé dans ces conditions.

Présentement, il est avéré qu’une telle garantie de remboursement nominative libellée au nom des acquéreurs n’a pas été annexée le jour de la signature du contrat, le 09 décembre 2011, mais leur a été communiquée plus tard, à leur demande, à partir du 10 février 2012.

Certes, le constructeur dit bien qu’il peut communiquer les attestations annuelles délivrées pour les trois dernière années (2011, 2012, 2013) par le Crédit immobilier de France et que celle de janvier 2012 concerne le contrat de monsieur X et de madame Y DE SA.

Certes encore, il est avéré que ce chèque n’a pas été porté à l’encaissement avant la décision de première instance.

Mais s’agissant de faire respecter par le constructeur une législation ouvertement formaliste, d’ordre public et par nature très protectrice des intérêts des acquéreurs, il convient de dire et juger que peu importe que ce chèque n’ait pas été encaissé puisqu’il était susceptible de l’être à tout moment de la seule volonté du constructeur, s’agissant d’un moyen de paiement et surtout que le législateur a exigé que cette garantie soit nominative et accompagne dans l’instant le contrat de construction sans report possible dans le temps au gré du constructeur plus ou moins diligent à solliciter cette attestation de son assureur.

Il est donc acquis que la société LES MAISONNIALES n’a pas respecté ces exigences textuelles dans ses rapports avec les consorts X / Y DE SA, ce qui entraîne inéluctablement l’annulation du contrat signé dans ces conditions, sans même avoir à examiner les autres chefs de nullité allégués.

Partant, le constructeur ne peut plus invoquer ce contrat pour revendiquer des indemnités de nature contractuelle, seul fondement de son action.

Il doit dans ces conditions être purement et simplement débouté de sa demande après réformation complète de la décision de première instance.

Il échet de lui appliquer reconventionnellement les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour une somme de 2.000 euros, outre condamnation aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

Réforme la décision déférée en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,

Prononce la nullité du contrat conclu le 09 décembre 2011 entre la société LES MAISONNIALES, d’une part, monsieur X et madame Y DE SA, d’autre part,

Constate que le constructeur n’est plus en droit d’invoquer ce contrat pour solliciter le paiement d’indemnités contractuelles de rupture,

Déboute la société LES MAISONIALES de l’ensemble de ses demandes,

La condamne reconventionnellement à payer aux consorts X / Y DE SA la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La condamne enfin aux entiers dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par ceux des mandataires des parties qui en ont fait la demande.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT