Arrêt N°2025/66

PC

N° RG 23/00951 – N° Portalis DBWB-V-B7H-F5K2

[Z]

C/

S.A. SOCIÉTÉ D’ECONMIE MIXTE D’AMENAGEMENT DE DEVELOPPE MENT ET D’EQUIPEMENT DE LA REUNION

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 14 MARS 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SAINT-DENIS en date du 01 JUIN 2023 suivant déclaration d’appel en date du 05 JUILLET 2023

APPELANTE :

Madame [B] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 4], REUNION

Représentant : M^e Marius henri RAKOTONIRINA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉE :

S.A. SOCIÉTÉ D’ECONOMIE MIXTE D’AMENAGEMENT DE DEVELOPPE MENT ET D’EQUIPEMENT DE LA REUNION

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Béatrice FONTAINE de la SELARL BRIGITTE MAURO – BÉATRICE FONTAINE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

CLÔTURE LE : 12 septembre 2024

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 06 Décembre 2024.

Le président a avisé les parties que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la Cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, conseillère

Conseiller : M^me Sophie PIEDAGNEL, conseillère

qui en ont délibéré,

et que l’arrêt serait rendu le 14 Mars 2025 par mise à disposition au greffe.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 14 Mars 2025.

Greffier : Sarah HAFEJEE

LA COUR

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de location en date du 1er septembre 1994, la SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE D’AMENAGEMENT DE DEVELOPPEMENT ET D’EQUIPEMENT DE LA REUNION (SEMADER) a donné à bail à Monsieur [I] [G] [T] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 1].

Par avenant au contrat de location en date du 1er octobre 1994, Madame [B] [Z], sa concubine, est devenue cotitulaire du bail.

Suivant actes d’huissier des 15 et 27 septembre 2022, la société SEMADER a assigné Monsieur [G] [T] [I] et Madame [B] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis.

Par jugement réputé contradictoire en date du 1er juin 2023, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a statué en ces termes :

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 1er septembre 1994, modifié par avenant en date du 1er octobre 1994, à la date du présent jugement,

ORDONNE à Madame [B] [Z] et à Monsieur [I] [G] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

AUTORISE la SEMADER à faire procéder à l’expulsion de Madame [B] [Z] et de Monsieur [I] [G] [T] ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour ces derniers d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra intervenir que dans les deux mois suivant un commandement d’avoir à quitter les lieux,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 400 euros révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges, et ce jusqu’à complète libération des lieux,

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

DIT n’y avoir lieu a application de l’article 700 du CPC,

CONDAMNE solidairement Madame [B] [Z] et Monsieur [I] [G] [T] aux dépens.

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration du 5 juillet 2023, Madame [B] [Z] a interjeté appel du jugement précité.

L’affaire a été renvoyée à la mise en état suivant ordonnance en date du 10 juillet 2023.

Madame [B] [Z] a notifié par RPVA ses premières conclusions le 5 octobre 2023.

La SEMADER a notifié par RPVA ses conclusions d’intimée le 19 décembre 2023.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 septembre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 février 2024, Madame [B] [Z] demande à la cour de :

DECLARER l’appel interjeté par Madame [B] [Z] comme étant recevable et bien fondé ;

INFIRMER le jugement rendu le 1er juin 2023 par le juge des contentieux et de la protection près du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion ;

Et statuant à nouveau,

DECLARER que Madame [B] [Z] respecte ses obligations légales et contractuelles ;

AUTORISER Madame [B] [Z] ainsi que tous les autres occupants à se maintenir dans les lieux ;

A titre subsidiaire,

ACCORDER un délai de grâce à Madame [B] [Z] ;

CONDAMNER la SEMADER au paiement de la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 mars 2024, la SEMADER demande à la cour de :

JUGER l’appel de Mme [Z] mal fondé,

En conséquence,

DEBOUTER Mme [Z] de toutes ses demandes,

CONFIRMER le jugement entrepris,

CONDAMNER M. [I] [G] [T] et Madame [B] [Z] à payer à la Société anonyme SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE D’AMENAGEMENT DE DEVELOPPEMENT ET D’EQUIPEMENT DE LA REUNION la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

***

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Sur le manquement du locataire à ses obligations contractuelles

Le juge des contentieux et de la protection près du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion a prononcé la résiliation du bail conclu le 1er septembre 1994, modifié par avenant en date du 1er octobre 1994, aux motifs notamment que le fait que Madame [B] [Z] ait déclaré avoir désormais mis un terme aux nuisances ne retire rien à la gravité des incidents susvisés qui ont troublé la tranquillité du voisinage durant de nombreuses années.

L’appelante fait valoir qu’il n’y a plus lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation en raison du respect de ses obligations : elle soutient que les nuisances invoquées ont cessé depuis plusieurs mois, que les plaintes sont mensongères, qu’elle a régularisé sa dette locative en respectant les mensualités, et qu’elle a répondu favorablement à la mesure de médiation préconisée par la cour d’appel de la Réunion.

L’intimée soutient que le seul fait que l’appelante indique s’être calmée depuis la procédure en résiliation ne fait pas disparaître les violations de la locataire au bail : elle fait valoir que les manquements invoqués par la SEMADER ont bien été constitués, qu’ils ont débuté depuis longtemps et qu’ils ont été renouvelés. Elle ajoute que la régularisation par l’appelante des loyers impayés est sans objet dans le cadre de la présente procédure puisque le fondement de la résiliation demandée repose sur le non-respect à l’obligation de jouissance paisible.

Ceci étant exposé,

Vu l’article 7b de la loi du 06 juillet 1989,

Vu l’article 1728 du code civil,

Vu l’article 202 du code de procédure civile,

En vertu du premier texte, le locataire doit user paisiblement des lieux, tout manquement à cette obligation pouvant donner lieu à résiliation judiciaire du bail prononcée à la demande du propriétaire.

En vertu du deuxième, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon le dernier texte, l’attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu’il a personnellement constatés.

Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s’il y a lieu, son lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles.

Elle indique en outre qu’elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales.

L’attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature.

L’obligation de jouissance paisible des locataires suppose d’occuper effectivement le logement et ne pas troubler la jouissance des locataires voisins.

Tout manquement à l’obligation de jouissance paisible peut donner lieu à la résiliation judiciaire du bail ou à l’application d’une clause résolutoire sous réserve qu’il y ait un lien entre le trouble constaté et le manquement imputé au locataire.

En l’espèce, le bail d’habitation a été conclu le 1er septembre 1994, modifié par avenant en date du 1er octobre 1994, entre les parties concernant un logement n°35, sis [Adresse 1].

Le bailleur a fait valoir au soutien de sa demande de résiliation de bail un certain nombre de comportements constitutifs de trouble anormaux du voisinage nuisant gravement à la tranquillité et à la sécurité des autres locataires.

Le premier juge a rappelé qu’il était reproché à Monsieur [I] [G] [T] et Madame [B] [Z] des nuisances sonores (diffusion de la musique à haut volume, chiens qui aboient et hurlent toutes les nuits) des nuisances olfactives (odeurs nauséabondes du fait des nombreux chiens occupant leur appartement) et autres incivilités (parking utilisé comme aire de pique-nique, injures, insultes, menaces, noms d’oiseaux proférés à l’encontre des voisins qui leur font des remarques).

Il convient en l’espèce de relever que Mme [Z] ne conteste pas dans ses propres écritures avoir manqué à son obligation de jouissance paisible du bien donné en location.

En revanche, elle expose que la résiliation du bail ne se justifie plus pour plusieurs raisons.

Tout d’abord, Madame [Z] soutient que les nuisances qui lui ont été reprochées ont cessé depuis plusieurs mois (pièce n°1 appelante).

Elle produit au soutien de ses allégations une attestation datée du 4 octobre 2023 signée par 4 voisines, au terme de laquelle elles déclarent qu’il n’y a « plus de nuisance de musique dans le quartier depuis l’année 2022 » (pièce n°4 appelante).

Il sera rappelé que si la cour d’appel a le pouvoir d’apprécier la situation au jour où elle statue, elle peut pour autant considérer que la résiliation n’est pas subordonnée par la loi à la persistance du trouble au moment où elle statue au regard notamment de la gravité du comportement reproché au preneur.

Si la preuve des 'faits purs et simples’ peut être établie par tous moyens, il convient toutefois de relever que l’attestation signée par les quatre voisines de Madame [Z] ne répond pas aux exigences posées par l’article 202 du code de procédure civile de sorte qu’elle doit être écartée.

Ensuite, Mme [Z] expose que les plaintes sont mensongères. Toutefois, elle n’apporte aucun élément pour démontrer que les faits dénoncés étaient mensongers.

En outre, Mme [Z] ajoute qu’elle a régularisé sa dette locative en respectant les mensualités accordées par le bailleur (pièce n°5 appelante). Toutefois, la régularisation des loyers impayés est sans incidence sur l’issue du litige dès lors que le fondement de la résiliation repose sur le non-respect à l’obligation de jouissance paisible.

Enfin, Mme [Z] soutient avoir répondu favorablement à la mesure de médiation préconisée par la cour d’appel de la Réunion. Toutefois, il convient de rappeler que la convocation de la cour (pièce n°6 appelante) ne constitue qu’une invitation des parties à comparaitre personnellement à une réunion d’information.

Dès lors, il y a lieu de considérer que l’éventuelle cessation du comportement de Mme [Z] constitutif de troubles anormaux du voisinage depuis l’engagement de la procédure, ne fait pas disparaitre la violation à ses obligations légales et contractuelles.

Eu égard à tout ce qui précède, la résiliation du bail d’habitation conclu entre les parties est justifiée.

Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

Sur la demande d’un délai de grâce

A titre subsidiaire, l’appelante sollicite un délai de grâce au visa de l’article 412-3 du code de procédure civile d’exécution, aux motifs qu’elle n’est pas actuellement en mesure d’organiser son relogement : elle fait valoir qu’elle vit dans cet appartement depuis 29 ans avec une fille de 9 ans porteuse d’un handicap et que compte tenu des problèmes d’attribution de logement dans le département, il lui sera difficile de se reloger très rapidement.

L’intimée s’oppose à cette demande aux motifs que l’appelante a eu toute latitude pour prévoir une autre situation de logement depuis les multiples rappels avant assignation qui lui ont été délivrés.

Ceci étant exposé,

Vu l’article L 412-3 alinéa 1er et L 412-4 du code de procédure civile d’exécution,

Aux termes du premier texte, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que les occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Aux termes du second, la durée des délais prévus à l’article L 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à 1 mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que les diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, Madame [Z], occupante des lieux litigieux, ne rapporte pas la preuve de la cessation de son comportement constitutif de troubles anormaux du voisinage.

La locataire ne justifie pas non plus des diligences qu’elle a pu entreprendre en vue de son relogement.

Dans ces conditions, Madame [Z] ne peut obtenir le délai de grâce qu’elle sollicite.

Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles et aux dépens :

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,

Madame [Z] qui succombe supportera les entiers dépens d’appel.

Pour les mêmes motifs, elle sera condamnée à payer à la Société anonyme SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE D’AMENAGEMENT DE DEVELOPPEMENT ET D’EQUIPEMENT DE LA REUNION la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par décision contradictoire, en matière civile et en dernier ressort, mis à disposition au greffe, conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement rendu le 1er juin 2023, par le tribunal judiciaire de Saint-Denis en toutes ses dispositions.

ET Y AJOUTANT :

DEBOUTE Madame [Z] de sa demande d’octroi d’un délai de grâce,

CONDAMNE Madame [Z] à payer à la Société anonyme SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE D’AMENAGEMENT DE DEVELOPPEMENT ET D’EQUIPEMENT DE LA REUNION la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Madame [Z] aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par monsieur Patrick CHEVRIER, président de chambre, et par madame Sarah HAFEJEE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

SIGNE