ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 03 JUILLET 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/00143 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QCVG

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 15 DECEMBRE 2023

Tribunal judiciaire de Rodez

N° RG 20/00825

APPELANTE :

Madame [G] [K] [P]

née le 29 Septembre 1978 à [Localité 10] (12)

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 6]

Représentée à l’instance par M^e Philippe BEZ de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER

et assistée à l’instance par M^e Julien DUMOLIE, substitué à l’audience par M^e Justine DUVIEUBOUR, avocats au barreau d’AIX EN PROVENCE

INTIMEE :

[Localité 8]

Pris en la personne de son Maire en exercice

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentée à l’instance par M^e Jacques-Henri AUCHE substitué à l’audience par M^e Christine AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

et assisté à l’instance et à l’audience par M^e Bénédicte VALENTIN, avocat au barreau de l’AVEYRON

Ordonnance de clôture du 16 Avril 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 MAI 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M. Philippe BRUEY, Conseiller

M^me Marie-José FRANCO, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Marion CIVALE

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par M^me Marion CIVALE, Greffier.

*

* *

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par compromis de vente des 21 et 24 octobre 2008, M. [U] [L], assisté de son curateur (M. [E] [I]), a cédé à Mme [G] [P] deux parcelles rurales en nature de pré (ZP n°[Cadastre 3] et [Cadastre 5]), et le cinquième indivis en pleine propriété de deux parcelles à usage d’ancien chemin d’accès (F n°[Cadastre 1] et ZP n°[Cadastre 4]), situées sur la commune de [Localité 6] (Aveyron) pour un montant de 45 300 €.

Par lettre recommandée du 4 novembre 2008, le notaire a notifié à la SAFER (Société d’aménagement foncier et d’établissement rural) la vente de ce terrain à vocation agricole, avec la précision qu’il n’y avait aucun bail en cours ni aucune occupation des parcelles.

Par courrier du 11 décembre 2008, le directeur de la SAFER lui a répondu qu’il venait d’être informé que le 'bien serait actuellement occupé par M. [S] [C]' et qu’il souhaitait connaître la position de ce fermier sur son éventuel droit de préemption. Il a spécifié que le 'délai de deux mois imparti à notre société ne commencerait à courir qu’à réception de ces éléments'.

Par nouveau compromis de vente du 15 janvier 2010, M. [L] et Mme [P] ont convenu :

D’exposer préalablement que 's’est élevé un différend avec Monsieur [S] [C], concernant la situation d’occupation de la parcelle cadastrée ZP n°[Cadastre 5]" ;

De 'résilier’ l’acte sous signatures privées des 21 et 24 octobre 2008, 'en ce qu’il concerne la parcelle cadastrée section ZP n°[Cadastre 3], et le cinquième indivis des parcelles cadastrées section F n°[Cadastre 1] et ZP n°[Cadastre 4]",

Mais d’en 'maintenir les stipulations en ce qu’il concerne la parcelle cadastrée section ZP n°[Cadastre 5]", dont le prix sera déterminé par la différence entre le prix global fixé dans l’acte sous signatures privées des 21 et 24 octobre 2008 et la somme de 20 706 € correspondant à la cession des parcelles ZP n°[Cadastre 3] et [Cadastre 4] et F n°[Cadastre 1].

M. [L] n’a laissé aucun héritier et a institué légataire universelle la commune de '[Localité 7]' aux termes d’un testament olographe du 15 octobre 2014.

Par arrêté du préfet de l’Aveyron du 25 novembre 2015, prenant effet à compter du 1er janvier 2016, il a été créé une commune nouvelle en lieu et place des communes de '[Localité 7]' et de '[Localité 11]' qui a pris le nom de '[Localité 8]'.

M. [L] est décédé le 7 octobre 2017.

Par délibération du conseil municipal du 3 juillet 2018, la commune de [Localité 8] a accepté le legs universel.

C’est dans ce contexte que, par acte du 7 juillet 2020, Mme [P] a assigné la commune de [Localité 8] devant le tribunal judiciaire de Rodez aux fins de réaliser la vente conclue par compromis des 21 et 24 octobre 2008.

Par ordonnance du 2 septembre 2021, le juge de la mise en état de Rodez a rejeté les fins de non-recevoir pour exception de forclusion et de prescription soulevées par la Commune de [Localité 8] et a dit Mme [P] recevable en son action.

Par jugement du 15 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Rodez a :

— rejeté la demande de caducité de la disposition testamentaire de M. [L] présentée par Mme [P] ;

— rejeté la demande de réalisation forcée du compromis de vente des 21 et 24 octobre 2008 présentée par Mme [P] ;

— déclaré le compromis de vente des 21 et 24 octobre 2008 caduc ;

— rejeté la demande d’indemnité de jouissance de Mme [P] ;

— rejeté la demande de dommages-intérêts au titre de la clause pénale présentée par Mme [P] ;

— rejeté la demande de dommages-intérêts pour préjudice subi présentée par Mme [P] ;

— rejeté la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive présentée par Mme [P] ;

— condamné Mme [P] à payer 2 000 € à la commune de [Localité 8] au titre des frais irrépétibles ;

— rejeté la demande de Mme [P] formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [P] au paiement des entiers dépens avec distraction au profit de M^e Monestier conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— constaté que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Mme [P] a relevé appel de ce jugement le 9 janvier 2024.

Par dernières conclusions remises par voie électronique le 14 février 2025, Mme [G] [P] demande à la cour, sur le fondement des articles 1039, 1156 ancien, 1134 ancien, 2227, 1582 et suivants, 1217 et 1221, 1352-7, 1355 du code civil, 480 à 482 du code de procédure civile, L 412-8 du code rural et de la pêche maritime, 514 du code de procédure civile, de :

Infirmer le jugement du 15 décembre 2023 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau :

Déclarer caduque la disposition testamentaire instituant la commune de [Localité 8] légataire de la parcelle cadastrée section ZP n°[Cadastre 5] sise sur la commune de [Localité 6], dans la mesure où la commune de [Localité 8] n’existait plus au décès de M. [L],

Débouter la commune de [Localité 8] de ses demandes,

Déclarer que le compromis des 21 et 24 octobre 2008 n’est pas caduc,

Déclarer que la commune de [Localité 8] est tenue par la réalisation du compromis des 21 et 24 octobre 2008, dans les mêmes termes et mêmes conditions que M. [L], en application de la clause de « solidarité des ayants-droit du vendeur » insérée à l’acte,

Déclarer qu’au regard de l’autorité de la chose jugée conférée à l’ordonnance rendue le 2 septembre 2021, un accord a été obtenu sur la chose et sur le prix et que, par conséquent, les conditions de la vente étaient donc pleinement remplies dès le compromis du 15 janvier 2010,

Ordonner que la décision à intervenir vaille titre de propriété au profit de Mme [P] sur la parcelle cadastrée section ZP n°[Cadastre 5], sise sur la commune de [Localité 6] pour le prix de 24 594 €,

Ordonner que la décision à intervenir soit publiée à la Conservation des Hypothèque de Rodez,

Déclarer que les frais de publication devront être pris en charge par la commune de [Localité 8],

Condamner la commune de [Localité 8] à lui restituer les fruits perçus,

A défaut de fruits perçus, condamner la Commune de [Localité 8] au paiement de la somme de 10 626 € au titre de l’indemnité de jouissance (sauf à parfaire au jour de l’arrêt),

Condamner la Commune de [Localité 8] au paiement de la somme de 2 265 € au titre de la clause pénale,

Condamner la Commune de [Localité 8] au paiement de la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi,

Condamner la Commune de [Localité 8] aux dépens et à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions remises par voie électronique le 1er avril 2025, la commune de [Localité 8] demande à la cour, sur le fondement des articles 2220, 2224, 1589, 1176 du code civil, 1304-4 du code civil, 122 du code de procédure civile, 32 du code de procédure civile, de :

Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, mais le réformer en ce qu’il a limité à la somme de 2 000 € le montant alloué à la commune de [Localité 8] au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du Code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

Condamner Mme [P] à lui payer la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance,

En tout état de cause,

Juger, en tant que de besoin, que la stipulation d’une condition suspensive sans terme fixe ne peut conférer à l’obligation un caractère perpétuel et qu’en l’absence d’indexation du prix et de coefficient de revalorisation, les parties avaient eu la commune intention de fixer un délai raisonnable pour la réalisation de la condition suspensive,

Juger que le compromis de vente des 21 et 24 octobre 2008 est caduc,

Débouter Mme [P] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

Condamner Mme [P] à porter et payer à la commune de [Localité 8] la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de l’instance d’appel,

Condamner Mme [P] aux dépens, en ceux compris les dépens de première instance et d’appel, avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Auche.

Vu l’ordonnance de clôture du 16 avril 2025.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

A titre liminaire, les compromis étant de 2008 et 2010, il y a lieu de préciser qu’il sera fait application des dispositions du code civil dans leur version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve de l’obligation.

Sur la caducité de la disposition testamentaire

Selon l’article 1039 du code civil, 'Toute disposition testamentaire sera caduque si celui en faveur de qui elle est faite n’a pas survécu au testateur'.

Nonobstant son libellé qui, formellement, ne vise que les personnes physiques, il est admis que cet article a également vocation à s’appliquer aux personnes morales.

En l’espèce, M. [Y] [L] a institué la commune de '[Localité 7]' comme légataire universelle de l’ensemble de ses biens, au terme d’un testament olographe fait à [Localité 7] le 15 octobre 2014.

Par arrêté du préfet de l’Aveyron du 25 novembre 2015, cette commune a fusionné avec celle de '[Localité 11]' au 1er janvier 2016 pour former la commune nouvelle de '[Localité 8]'.

Mme [G] [P] soutient qu’à partir de cette fusion, la commune de '[Localité 7]' a disparu et que la disposition testamentaire de M. [L] doit être déclarée 'caduque’ au sens de l’article 1039 du code civil précité.

Toutefois, la loi prévoit que les anciennes communes deviennent, en principe, des 'communes déléguées’ :

L’article L 2113-10 du code général des collectivités territoriales (CGCT) dispose en effet que : 'Des communes déléguées reprenant le nom et les limites territoriales de l’ensemble des anciennes communes dont la commune nouvelle est issue sont instituées au sein de celle-ci, sauf lorsque les délibérations concordantes des conseils municipaux prises en application de l’article L. 2113-2 ont exclu leur création (…)' ;

L’article L 2113-11 du même code ajoute que la création de ces communes déléguées entraîne 'de plein droit’ pour chacune d’entre elles la création d’une annexe de la mairie et l’institution d’un maire délégué.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la commune de '[Localité 7]' est désormais une 'commune déléguée’ au sens de l’article L 2113-10 du CGCT. C’est donc à tort que Mme [G] [P] soutient que cette commune n’a pas 'survécu’ au testateur au sens de l’article 1039 précité.

La demande de Mme [G] [P] en caducité de la disposition testamentaire de M. [L] doit donc être rejetée.

Le jugement sera donc confirmé, quoique par substitution de motifs.

Sur la demande en réalisation forcée de la vente

Il est important de noter que :

Le second compromis du 15 janvier 2010 n’est pas un simple 'avenant’ du premier compromis des 21 et 24 octobre 2008, mais un compromis autonome ;

Le second compromis du 15 janvier 2010 prévoit des stipulations qui apparaissent, en première analyse, antithétiques puisqu’il a pour objet :

De 'résilier’ le compromis des 21 et 24 octobre 2008, 'en ce qu’il concerne la parcelle cadastrée section ZP n°[Cadastre 3], et le cinquième indivis des parcelles cadastrées section F n°[Cadastre 1] et ZP n°[Cadastre 4]",

Mais d’en 'maintenir les stipulations en ce qu’il concerne la parcelle cadastrée section ZP n°[Cadastre 5]", dont le prix doit être déterminé par la différence entre le prix global fixé dans l’acte sous signatures privées des 21 et 24 octobre 2008 et la somme de 20 706 € correspondant à la cession des parcelles ZP n°[Cadastre 3] et [Cadastre 4] et F n°[Cadastre 1].

L’originalité de la demande de Mme [P] tient à ce qu’elle sollicite la réalisation forcée de la vente selon le compromis des 21 et 24 octobre 2008, et non pas selon celui du 15 janvier 2010.

Pour autant, le prix de vente qu’elle retient (24 594 euros) n’apparaît pas dans le compromis des 21 et 24 octobre 2008 (qui prévoit un prix de 45 300 €) et ne peut pas être calculé sans prendre en compte le chiffrage du compromis du 15 janvier 2010.

Au regard de ces observations liminaires, il convient de relever que le premier juge n’a pas répondu à deux moyens juridiques :

celui de la possibilité d’appliquer le compromis de 2008 malgré la résiliation opérée par le compromis de 2010 ;

celui de savoir si la vente était parfaite dès le compromis de 2008 alors qu’il n’y avait accord ni sur la chose (parcelle ZP n° [Cadastre 5]) ni sur le prix (24 594 euros), en contrariété avec les dispositions de l’article 1583 du code civil (Article 1583 : 'Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix (…)').

La cour d’appel étant liée par l’objet du litige tel qu’il se dégage des conclusions récapitulatives respectives des parties (article 4 du code de procédure civile), examinera le moyen de caducité du compromis des 21 et 24 octobre 2008.

Le compromis de vente des 21 et 24 octobre 2008 est expressément soumis à des conditions suspensives dont la non-réalisation dans un certain délai entraîne la caducité de l’acte.

Au titre des conditions suspensives, figurent les 'conditions suspensives de droit commun’ selon lesquelles :

'les titres de propriété antérieurs et les pièces d’urbanisme ou autres obtenus ne révèlent pas de servitudes ou des charges, autres que celles éventuellement indiquées aux présentes, ni de vices non révélés aux présentes, pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que l’acquéreur déclare être des parcelles agricoles', étant précisé que cette condition suspensive est stipulée au seul bénéfice de l’acquéreur qui sera seul fondé à s’en prévaloir (page 4 du compromis de vente des 21 et 24 octobre 2008) ;

'aucun droit de préemption pouvant exister ne soit exercé'.

Il est important de déterminer si la condition suspensive a été stipulée dans l’intérêt des deux parties ou d’une seule :

En effet, quand la condition suspensive est prévue en faveur des deux parties, celles-ci ne peuvent y renoncer que par un accord mutuel et chacune d’entre elles peut se prévaloir de sa défaillance ;

En revanche, l’attribution du bénéfice de la condition suspensive à une seule partie a pour effet de priver la défaillance de la condition d’automaticité : la partie en faveur de laquelle la condition suspensive a été stipulée se réserve la faculté de l’invoquer ou d’y renoncer.

Seule la condition de préemption a été prévue en faveur des deux parties.

Or, en application de l’ancien article 1176 du code civil, 'Lorsqu’une obligation est contractée sous la condition qu’un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’événement soit arrivé. S’il n’y a point de temps fixe, la condition peut toujours être accomplie ; et elle n’est censée défaillie que lorsqu’il est devenu certain que l’événement n’arrivera pas'.

Par courrier du 11 décembre 2008, le directeur de la SAFER a indiqué au notaire chargé de la vente qu’il venait d’être informé que le 'bien serait actuellement occupé par M. [S] [C]' et qu’il souhaitait connaître la position de ce fermier sur son éventuel droit de préemption. Il a spécifié que le 'délai de deux mois imparti à notre société ne commencerait à courir qu’à réception de ces éléments'.

Aucun élément versé au débat ne démontre qu’il a été répondu aux interrogations de la SAFER sur la présence de M. [C] sur le terrain litigieux.

La mention dans le nouveau compromis de vente du 15 janvier 2010 selon laquelle M. [L] et Mme [P] exposent que 's’est élevé un différend avec Monsieur [S] [C], concernant la situation d’occupation de la parcelle cadastrée ZP n°[Cadastre 5]" (page 2 du compromis du 15 janvier 2010) permet, en revanche, de déduire que la question n’était toujours pas réglée à la signature de ce second compromis.

Ainsi, la condition suspensive prévue par le compromis de vente des 21 et 24 octobre 2008 concernant l’exercice des droits de préemption n’était toujours pas réalisée au 15 janvier 2010.

Or, le compromis des 21 et 24 octobre 2008 prévoyait que les conditions suspensives devaient être réalisées au plus tard le 31 janvier 2009.

Certes, le compromis du 15 janvier 2010 a maintenu les stipulations du compromis des 21 et 24 octobre 2008 "en ce qu’il concerne la parcelle cadastrée section ZP n°[Cadastre 5]".

Toutefois, il n’est pas démontré que la condition relative à la préemption a été réalisée à ce jour (plus de 15 ans après le compromis) ; c’est donc à bon droit que le premier juge a considéré que le compromis de vente des 21 et 24 octobre 2008 était donc caduc, la mention du maintien des stipulations du compromis ne pouvant conférer un caractère perpétuel à la condition relative à la préemption.

A titre surabondant, l’information loyale de la SAFER exige que la notification valant offre de vente comporte les éléments la mettant en mesure d’exercer utilement son droit de préemption, dont le délai d’exercice ne court que du jour d’une notification complète et exacte (Cass. 3e civ., 16 mars 2017, n° 15-22.397). Or, en l’espèce, l’information donnée à la SAFER par lettre recommandée du 4 novembre 2008 à la suite du compromis des 21 et 24 octobre 2008 ne peut être considérée comme complète dès lors qu’elle n’a pas porté sur la seule parcelle cadastrée section ZP n°[Cadastre 5] mais sur l’ensemble des quatre parcelles et que le prix communiqué n’était pas de 20 706 €, mais de 45 300 euros.

Par conséquent, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de prononcé de la vente par le tribunal présentée par Mme [P], ainsi que ses demandes subséquentes.

Sur les demandes indemnitaires de Mme [P]

En l’espèce, dès lors que Mme [G] [P] n’est pas reconnue propriétaire de la parcelle ZP n°[Cadastre 5] en l’absence de réalisation de vente, elle n’est pas fondée à solliciter une indemnité de jouissance à ce titre.

Par conséquent, le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes indemnitaires.

Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [G] [P] supportera les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [G] [P] aux dépens d’appel ;

Condamne Mme [G] [P] à payer à la commune de [Localité 8] une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT