Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 09 AVRIL 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/14106 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEEYG

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Mai 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 11-20-2201

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE LA ROSERAIE, [Adresse 2] représenté par son syndic, le Cabinet MERY-SANSON (enseigne NESTEEN [Localité 7]), SA immatriculée au RCS d’Etampes sous le numéro B 423 024 306

C/O Cabinet MERY-SANSON (enseigne NESTEEN [Localité 7])

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représenté par M^e Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

INTIMEE

Madame [X] [S] [W]

née le 03 mars 1961 à [Localité 5] (21)

[Adresse 1]

[Localité 3]

DEFAILLANTE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS ET PROCEDURE

Mme [W] est propriétaire des lots n°0005, 0008 et 0023 au sein de la copropriété de

la résidence La Roseraie située [Adresse 2] à [Localité 6].

Faisant valoir que Mme [W] est redevable de ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner par exploit du 22 octobre 2020 devant le tribunal judiciaire de Longjumeau aux fins de la voir condamner à lui verser les sommes suivantes :

' 4 128,27 euros au titre des charges impayées arrêtées au 15 juillet 2020, appel 3ème trimestre 2020, et 3ème Echéance Fonds Alur inclus en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967

' 1 000 euros à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil.

' 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par un jugement en date du 3 mai 2021, le Tribunal de Longjumeau :

Condamne Mme [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence La Roseraie situé [Adresse 2] à [Localité 6] (91) pris en la personne de son syndic la société Mery-Sanson les sommes suivantes :

3.047,26 euros à titre de charges de copropriété pour la période du 15 janvier 2017 au 14 octobre 2020 (appel du 3ème trimestre 2020 et 3ème échéance de fonds ALUR incluse) assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement

— trois cents euros ( 400 euros) à titre de dommages-intérêts assortie des intérêts au taux légal à compte du présent jugement

— six cents euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile assortie des intérêts au taux légal à compte du présent jugement.

Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de la décision le 20 juillet 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 27 novembre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 28 septembre 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la cour à titre principal à réformer le jugement entrepris et statuant à nouveau, au visa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :

— Infirmer le jugement n° 20/002201 rendu le 3 mai 2021 par le Tribunal de proximité de

Longjumeau, en ce qu’il :

— Condamne Mme [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble rsd La Roseraie situé [Adresse 2] à [Localité 6] (91) pris en la personne de son syndic la société Mery-Sanson les sommes suivantes :

* 3 047,26 euros à titre de charges de copropriété pour la période du 15 janvier 2017 au 14 octobre 2020 (appel du 3ème trimestre 2020 et 3ème échéance de fonds ALUR incluse) assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement

* trois cents euros (400 euros) à titre de dommages-intérêts assortie des intérêts au taux légal à compte du présent jugement

* six cents euros (600euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile assortie des intérêts au taux légal à compte du présent jugement

— Rejette le surplus des demandes ;

Et statuant à nouveau

Condamner Mme [W] à verser au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

' 4 128,27 euros au titre des charges impayées arrêtées au 15 juillet 2020, appel 3ème trim 2020, et 3ème échéance Fonds Alur inclus en application des dispositions des articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967

' 1 000 euros à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil au titre de la procédure de première instance

' 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance,

Y ajoutant,

' 471, 36 euros au titre des charges impayées à compter du 1er octobre 2020 et arrêtées au 1er janvier 2021

' 1 000 euros à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil au titre des impayés postérieurs à la procédure de première instance

' 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel outre aux

entiers dépens

Juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du

code civil à compter de l’acte introductif d’instance.

Faisant valoir qu’il a été injustement débouté de sa demande en paiement de charges à hauteur de 4.128,27 euros au titre des charges impayées arrêtées au 15 juillet 2020, appel 3ème trimestre 2020, et 3ème Echéance Fonds Alur inclus par le premier juge qui ne lui accordé que la somme de 3 047,26 euros au motif que sa créance n’était pour partie pas justifiée ou recouvrait des sommes ne relevant pas des charges de copropriete stricto sensu, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le premier juge a commis une erreur d’analyse et qu’il justifiait du bien fondé de sa créance telle que réclamée en première instance ; le syndicat des copropriétaires ré-actualise en outre sa demande en cause d’appel.

Vu la signification par le syndicat des copropriétaires le 14 octobre 2021 de sa déclaration d’appel et de ses conclusions à Mme [W] selon la procédure prévue à l’article 658 du code de procédure civile ;

Mme [W] n’a pas constitué avocat.

SUR CE

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

Sur la demande du syndicat en paiement des charges :

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En première instance le syndicat des copropriétaires réclamait la somme de 4 128,27 euros au titre des charges impayées arrêtées au 15 juillet 2020, appel 3ème trimestre 2020, et 3ème échéance Fonds Alur inclus ;

En l’espèce, il résulte des pièces communiquées par le syndicat des copropriétaires, soit :

— le relevé de propriété,

— le relevé de compte de charges individuel,

— les appels de fonds

— et les procès-verbaux d’assemblée générale,

que celui-ci justifie de ce que Mme [W] était effectivement redevable de la somme de 4 128,27 euros au titre des charges de copropriété impayées au 15 juillet 2020.

En effet c’est manifestement par erreur que le premier juge a limité la créace réclamée à la somme de 3 047, 26 euros au titre de l’arriéré de charge poru la période comprise entre le 15 janvier 2017 et le 14 octobre 2020, en déduisant du décompte produit :

— une facture du 25 octobre 2016 pour 'l’affaire [W] 2"(660 euros) au motif que 'ce poste qui a trait au précédent dossier ayant opposé les mêmes parties relève en tout état de cause des frais irrépétibles examinés ultérieurement’ ;

— une facture de la SELARL HDJ du 24 novembre 2016 (93,74 euros) pour des raisons

identiques ;

— une facture du 6 décembre 2016 (240 euros) pour des raisons identiques :

— une facture du 14 avril 2017 pour une signification de jugement (87,27 euros) pour des raisons identiques.

— retiré les dépens et les condamnations au titre de l’article 700 du code de procédure civile de la précédente procédure,

des sommes réclamées au titre des charges de copropriété pures et simples alors que ces sommes n’étaient pas réclamées.

Or il apparaît que pour fonder son raisonnement, le juge ne s’est pas appuyé sur la pièce produite n°2-2 par le syndicat des copropriétaires et également reproduite au sein de l’assignation introductive d’instance, et aux termes duquel l’ensemble des frais relevant de l’article 10- 1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ou des frais irrépétibles ont été expurgés de la créance principale réclamée mais a pris en compte le seul décompté établi par le syndic, qui reprend la créance par ordre chronologique sans distinction.

En conséquence il convient d’infirmer le jugement en ce qu’il a limité la créance réclamée par le syndicat des copropriétaires à la somme de 3 047, 26 euros au titre de l’arriéré de charges pour la période du 15 janvier 2017 au 14 octobre 2020 et de fixer la créance du syndicat des copropriétaires à la somme de 4 128,27 euros au titre des charges de copropriété impayées au titre de la même période de référence, appel 3ème trimestre 2020, et 3ème Echéance Fonds Alur inclus.

A ce titre il convient de condamner Mme [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme 4 128,27 euros au titre des charges impayées pour la période du 15 janvier 2017 arrêtée au 15 juillet 2020, appel 3ème trim 2020, et 3ème Echéance Fonds Alur inclus en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967.

Sur l’actualisation de la créance du syndicat

Selon l’article 564 du code de procédure civile «à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait».

Il résulte de l’article 565 du même code que «les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent».

Par application des dispositions légales précitées, il est constant que les charges sont payables à réception des appels de fonds indépendamment de toute relance ou mise en demeure et qu’une demande d’actualisation de la créance en cause d’appel ne constitue pas une prétention nouvelle.

En l’espèce, pour actualiser sa créance de charges à hauteur de 471,36 euros concernant cette période complémentaire du 15 octobre 2020 arrêtée au 15 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires produit :

— l’appel de fonds provisions du 15 octobre 2020 d’un montant de 219,75 euros

— la 4ème Echéance Fonds Alur du 5 octobre 2020 d’un montant de 13,08 euros

— la première échéance de l’appel de fonds du 15 janvier 2021 d’un montant de 225,23 euros outre 13,3 euros,

soit au total la somme de 458,06 euros.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que la créance actualisée du syndicat est justifiée à hauteur de 471, 36 euros.

Mme [W] sera donc condamnée au paiement de la somme supplémentaire de 471,36 au titre du solde des charges appelées entre le 15 octobre 2020 et l’appel de régularisation des charges du 15 janvier 2021.

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements systématiques et répétés de Mme [W] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier d’une raison légitime pouvant expliquer cette carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

La mauvaise foi de Mme [W] étant suffisamment caractérisée par ces manquements dans le paiement de ses charges de copropriété à échéance, il est justifié d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme globale de 500 euros à titre de dommages et intérêts : le jugement doit être infirmé sur ce point.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [W], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Il y a lieu de rejeter toute autre demande.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Infirme le jugement en l’intégralité de ses dispositions sauf en en ce qui concerne les condamnations portant sur les frais irrépétibles et les dépens ;

Statuant à nouveau et Y ajoutant,

Condamne Mme [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la résidence La Roseraie située [Adresse 2] à [Localité 6], les sommes suivantes :

4 128,27 euros au titre des charges impayées pour la période du 15 janvier 2017 arrêtée au 15 juillet 2020, appel 3ème trim 2020, et 3ème échéance Fonds Alur inclus ;

471,36 euros au titre du solde des charges appelées entre le 15 octobre 2020 et l’appel de régularisation des charges du 15 janvier 2021 ;

500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de sa demande en dommages et intérêts ;

Condamne Mme [W] aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la résidence La Roseraie située [Adresse 2] à [Localité 6] la somme supplémentaire de 1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE