ARRÊT N°

VAG

R.G : N° RG 23/01160 – N° Portalis DBWB-V-B7H-F55D

[G]-[N]

[H] [B]

C/

[C]

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 25 AVRIL 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SAINT-PAUL en date du 04 JUILLET 2023 suivant déclaration d’appel en date du 11 AOUT 2023 RG n° 23-000125

APPELANTES :

Madame [W] [K] [G]-[N]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Mathieu GIRARD de la SELARL HOARAU-GIRARD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [J] [H] [B]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentant : M^e Mathieu GIRARD de la SELARL HOARAU-GIRARD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉ :

Monsieur [M] [C]

[Adresse 4]

[Localité 6]

DATE DE CLÔTURE : 13 juin 2024

DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été apelée à l’audience publique du 25 Octobre 2024 devant Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre, assisté de M^me Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 28 Février 2025. Le délibéré a été prorogé au 25 Avril 2025.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre

Conseiller : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre

Qui en ont délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 25 Avril 2025.

* * *

LA COUR :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 9 avril 2009, Mme [J] [B] a donné à bail à M. et Mme [M] [C], une maison sise [Adresse 5], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 550 euros.

Par courrier du 5 novembre 2010, Mme [J] [B] informait M. [M] [C] de sa volonté d’augmenter le loyer à la somme de 650 euros à compter du 1er février 2011.

Par acte d’huissier du 9 février 2021, Mme [J] [B] a fait délivrer à M. [M] [C] et Mme [Z] [U] épouse [C], un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour un montant de 3 300'.

Par acte d’huissier du 27 juin 2022, Mme [W] [K] [N] épouse [G] a fait délivrer à M. [M] [C], un commandement de payer les loyers et de fournir les justificatifs d’assurance visant la clause résolutoire, pour un montant de 14 350'.

Par acte de commissaire de justice du 16 février 2023, Mme [W] [K] [N] épouse [G] et Mme [J] [B] ont fait assigner M. [M] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul.

Par jugement du 4 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul a statué en ces termes :

«  Rejette comme irrecevable l’action de [W] [K] [G]-[N] faute de qualité à agir, son nom ne figurant pas sur le contrat de bail du 09 avril 2009 ou sur un avenant postérieur ;

Dit n’y avoir lieu à statuer concernant [J] [H] [B] laquelle ne formule aucune demande ;

Dit que [W] [K] [G]-[N] et [J] [H] [B] conserveront la charge des dépens qu’elles ont engagés dans la présente instance. "

Par déclaration du 11 août 2023, Mme [W] [K] [N] épouse [G] et Mme [J] [H] [B] ont interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 13 juin 2024.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières écritures transmises par le RPVA le 4 octobre 2023, Mme [W] [K] [N] épouse [G] et Mme [J] [H] [B] demandent à la cour :

«  D’INFIRMER le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de SAINT-PAUL le 04 juillet 2023,

Et statuant à nouveau :

DECLARER Madame [W] [K] [G]-[N] et Madame [J] [H] [B] recevables et bien fondées, et en conséquence :

A titre principal :

JUGER que Madame [W] [K] [G]-[N] est propriétaire du bien litigieux et qu’elle a bien qualité à agir,

JUGER subsidiairement que Madame [J] [H] [B] étant partie demanderesse, l’action était nécessairement recevable.

En conséquence,

JUGER l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 27 août 2022,

CONDAMNER Monsieur [M] [C] à payer à Madame [W] [K] [G] et/ou à Madame [J] [H] [B] la somme de 15 650,00 euros au titre des loyers impayés à compter du 27 août 2022, date du commandement de payer,

CONDAMNER Monsieur [M] [C] à payer à Madame [W] [K] [G] et/ou et Madame [J] [H] [B] une indemnité d’occupation égale à 1 300,00 euros par mois, à compter du 27 août 2022 ce jusqu’à libération complète des lieux et restitution des clés, nonobstant tout délai qui pourrait être accordé au locataire ;

A titre subsidiaire :

PRONONCER la résiliation du contrat de bail aux torts de Monsieur [M] [C] pour manquements graves à son obligation de payer le loyer et à son obligation d’assurance et qui prendra effet à compter du prononcé de la décision à intervenir ;

CONDAMNER Monsieur [M] [C] à payer à Madame [W] [K] [G] et/ou à Madame [J] [H] [B] la somme de 20 850,00 euros au titre des loyers impayés,

En tout état de cause :

ORDONNER la production de l’attestation d’assurance valide pour l’année en cours sous astreinte de 100, 00 euros par jours de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir.

ORDONNER la libération des lieux et la restitution des clés du bien loué, par Monsieur [M] [C],

ORDONNER l’expulsion de Monsieur [M] [C] et de tout occupant introduit de leur chef, avec au besoin, le concours de la force publique, sous astreinte de 100, 00 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

AUTORISER Madame [W] [K] [G]-[N] et/ou Madame [J] [H] [B] à faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet et assisté, le cas échéant, d’un technicien et à SEQUESTRER les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et charges locatives ;

CONDAMNER Monsieur [M] [C] à payer à Madame [W] [K] [G]-[N] et/ou Madame [J] [H] [B] la somme de 15 650,00 ' + 650,00 x 5 (suivant décompte du mois de janvier 2023), soit 18 900,00 euros, sauf à parfaire en cas de résiliation du bail à compter du prononcé de la décision à intervenir, au titre des loyers impayés,

CONDAMNER Monsieur [M] [C] à payer à Madame [W] [K] [G]-[N] et/ou à Madame [J] [H] [B] la somme de 1 300, 00 euros par mois à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à libération complète des lieux et restitution des clés, nonobstant tout délai qui pourrait être accordé au locataire ;

CONDAMNER Monsieur [M] [C] à payer à Madame [W] [K] [G] et/ou à Madame [J] [H] [B] la somme de 1 500, 00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui devront inclure le coût des commandements de payer délivrés ".

Au soutien de leurs prétentions, les appelantes font valoir :

— que Mme [W] [K] [N] épouse [G] est propriétaire de la maison donnée à bail, suite à un acte notarié de partage du 13 mai 2020 ; que sa fille, Mme [J] [H] [B], avait reçu mandat de sa grand-mère et de sa mère pour s’occuper de l’entretien du bien et le faire louer; qu’elles ont intérêt et qualité à agir ;

— qu’il y a donc lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, et ce à compter du 27 août 2022 ;

— que M. [M] [C], désormais divorcé, ne paie plus de loyer depuis le mois de décembre 2020 ; qu’il n’a pas remis d’attestation d’assurance pour le bien loué ;

— que l’indemnité conventionnelle d’occupation des lieux est stipulée à deux fois le loyer quotidien dans le contrat de bail.

La déclaration d’appel et les conclusions d’appel ont été signifiées en étude à M. [M] [C] par actes de commissaire de justice des 18 août 2023 et 26 septembre 2023.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 954 dernier alinéa du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bail de la chose d’autrui, en l’absence de trouble de jouissance du bien loué, produit effet entre le bailleur et le preneur (3e Civ., 7 octobre 1998, pourvoi n° 96-20.409, Bulletin civil 1998, III, n° 187).

Il ressort des éléments produits aux débats, que Mme [J] [B] avait reçu mandat de sa grand-mère pour donner à bail sa maison, aujourd’hui propriété de sa fille Mme [W] [K] [N] épouse [G]. Leur action sera donc déclarée recevable.

Le commandement de payer du 27 juin 2022, sur lequel se fonde l’action des appelantes, ne comporte aucun décompte de la dette, en violation de l’article 24 de loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, qui le prescrit à peine de nullité.

Toutefois, le non paiement des loyers constitue un manquement grave aux obligations du locataire. Il ressort des différents décomptes produits, que M. [M] [C] n’a effectué aucun paiement depuis le mois de décembre 2020. Il n’est pas justifié de l’accord du locataire sur une augmentation de loyer. Il reste donc redevable envers Mme [J] [B], bailleresse, de la somme de (550 x 53 =) 29 150' correspondant aux loyers et charges impayés au 27 avril 2025, terme d’avril 2025 inclus.

Le manquement de M. [M] [C] est suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du contrat de bail. Son expulsion sera donc ordonnée, dans les conditions et délais légaux et sans qu’il soit nécessaire de l’assortir d’une astreinte.

L’article 4 i) de la loi précitée dispose qu’est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble. M. [M] [C] sera donc condamné à payer à la bailleresse une indemnité d’occupation mensuelle de 550', jusqu’à la libération effective des lieux.

Le bail étant résilié et M. [M] [C] devenant occupant sans droit ni titre, la demande de production de l’attestation d’assurance sera ordonnée sans astreinte.

M. [M] [C], qui succombe, sera condamné aux dépens de première instance et d’appel et à payer à Mme [J] [B] et Mme [W] [K] [N] épouse [G], la somme totale de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt rendu par défaut, mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Infirme le jugement du 4 juillet 2023 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare recevable l’action de Mme [J] [H] [B] et Mme [W] [K] [N] épouse [G],

Prononce la résiliation judiciaire du bail du 9 avril 2009 ;

Ordonne en conséquence à M. [M] [C] et à tous occupants de son chef de libérer les lieux pris à bail et à défaut ordonne leur expulsion avec au besoin l’assistance de la force publique ;

Rappelle que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne M. [M] [C] à payer à Mme [J] [H] [B] la somme de 29 150' correspondant aux loyers et charges impayés au 27 avril 2025, terme d’avril 2025 inclus ;

Condamne M. [M] [C] à payer à Mme [J] [H] [B] une indemnité d’occupation mensuelle de 550', à compter du 1er mai 2025 jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ;

Ordonne à M. [M] [C] de produire l’attestation d’assurance du bien donné à bail ;

Rejette les autres demandes ;

Condamne M. [M] [C] à payer à Mme [J] [B] et Mme [W] [K] [N] épouse [G], la somme totale de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [M] [C] aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre, et par M^me Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT