RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE SAINT DENIS DE LA REUNION

CHAMBRE D’APPEL DE [Localité 9]

Chambre Commerciale

ARRET DU 01 JUILLET 2025

(n° 25/7, 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/00147 – N° Portalis 4XYA-V-B7G-HOW

Décision déférée à la Cour : Jugement rendu le 03 Octobre 2022 par le TJ à compétence commerciale de [Localité 9] – RG n° 20/01255

APPELANTE

S.A.R.L. [Adresse 7]

immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de Mamoudzou sous le numéro 822 142 428, prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 10],

[Localité 6]

représenté par M^e Mihidoiri ALI de la SELARL ALI-MAGAMOOTOO-YEN PON, avocat au barreau de Mayotte,

INTIMEE

Madame [J] [G] épouse [K]

née le 02 avril 1997 à [Localité 9]

de nationalité française,

demeurant [Adresse 5]

[Localité 4]

(ancienne adresse : [Adresse 3])

représentée par Maître Mansour KAMARDINE, avocat au barreau de Mayotte

DÉBATS

L’affaire a été débattue le 04 Février 2025, en audience publique, devant Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, président de chambre, chargé d’instruire l’affaire, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Vincent ALDEANO-GALIMARD, président de chambre, rédacteur de l’arrêt

M^me Chantal COMBEAU, présidente de chambre

M. Laurent FRAVETTE, vice président placé, désigné par ordonnance n°2025/020 du premier président,

qui en ont délibéré

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition à l’audience du 06 mai 2025 ; à cette date, le délibéré a été prorogé au 1er juillet 2025.

Greffier, lors des débats et du prononcé : M^me Valérie BERREGARD

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Vincent ALDEANO-GALIMARD, président de chambre et par M^me Valerie BERREGARD, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat en date du 1er juillet 2016, Mme [J] [N] épouse [K] a donné à bail commercial à la S.A.R.L. ESPACE FRAÎCHEUR DE MAYOTTE, pour une durée de neuf années débutant le 1er juillet 2016, une parcelle de terrain d’une superficie de 2142 m², cadastrée section AN [Cadastre 2], titre foncier n° [Cadastre 1] sur la commune de [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer annuel toutes taxes comprises de 31 200 euros, payable par mensualités de 2600 euros.

Se plaignant d’impayés de loyers, Mme [J] [N] épouse [K] a fait délivrer le 5 août 2019 à la S.A.R.L. [Adresse 7] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier en date du 14 août 2020, Mme [J] [N] épouse [K] a ensuite fait assigner la S.A.R.L. ESPACE FRAÎCHEUR DE MAYOTTE devant le tribunal judiciaire de Mamoudzou aux fins de voir juger acquise la résolution du bail, ordonner l’expulsion du locataire et le condamner à verser différentes sommes au titre des loyers impayés, d’une indemnité d’occupation et des frais irrépétibles.

Par jugement du 3 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Mamoudzou a :

— constaté la résiliation de plein droit du bail conclu le 01/07/2016 entre Mme [J] [N] épouse [K] et la S.A.R.L. [Adresse 7] au 5 août 2019 pour acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonné l’expulsion de la S.A.R.L. ESPACE FRAÎCHEUR DE MAYOTTE de la parcelle d’une superficie de 2142 M2, cadastrée section AN [Cadastre 2], titre foncier n° [Cadastre 1] sur la commune de [Localité 9], objet du bail commercial en date du 1er juillet 2016, ainsi que de tout occupant de son chef avec, si besoin, l’assistance de la force publique, dans les 30 jours de la décision ;

— condamné la S.A.R.L. [Adresse 7] à payer à Mme [J] [B] épouse [K] la somme de 41 076,23 euros au titre des loyers impayés au 6 décembre 202l augmentée des loyers à échoir depuis cette date ;

— jugé qu’en application des dispositions du bail, le dépôt de garantie restera acquis à Mme [J] [N] épouse [K] à titre d’indemnité de résiliation, sans préjudice du paiement des loyers dus et tous autres droits et actions en dommages et intérêts ;

— fixé une indemnité d’occupation mensuelle de 7800 euros a compter de la décision et condamné la S.A.R.L. ESPACE FRAÎCHEUR DE MAYOTTE à payer à Mme [J] [N] épouse [K] cette indemnité à compter de la décision ;

— condamné la S.A.R.L. [Adresse 7] à verser à Mme [J] [N] épouse [K] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire de la décision ;

— condamné la S.A.R.L. ESPACE FRAÎCHEUR DE MAYOTTE aux dépens.

Par déclaration déposée au greffe le 02 novembre 2022, la S.A.R.L. [Adresse 7] a formé appel à l’encontre de cette décision en toutes ses dispositions.

Par ordonnance de référé du 31 mai 2023, le délégué du premier président a dit que que la demande de la S.A.R.L. ESPACE FRAÎCHEUR MAYOTTE aux fins d’arrêt de l’exécution provisoire attachée au jugement rendu le 03 octobre 2022 n’était pas recevable et l’a condamnée à verser à Madame [J] [G] [K] la somme de 1000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 12 décembre 2023, le conseiller de la mise en état s’est déclaré incompétent et a invité les parties à conclure sur la procédure et sur le fond devant la cour.

Par arrêt du 29 octobre 2024, la cour a renvoyé l’examen de l’affaire à l’audience du 4 février 2025 dans une formation autrement composée.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 4 février 2025, jour de la clôture.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières écritures déposées sur le RPVA le 5 février 2024, la S.A.R.L. [Adresse 7] demande à la cour de :

« SUR LA PROCÉDURE :

— JUGER le présent appel recevable et bien fondé

— JUGER irrecevables comme tardives les conclusions d’incident et les conclusions au fond déposées par le Conseil de Mme [J] [K] ;

— JUGER irrecevables l’ensemble des pièces produites par Mme [J] [K] ;

— JUGER recevables les prétentions de la S.A.R.L. ESPACE FRAÎCHEUR MAYOTTE en cause d’appel ;

AU FOND :

— INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Mamoudzou le 3 octobre 2022 ;

Statuant à nouveau, de :

— FIXER la créance exigible de Madame [J] [K] à la date du commandement de payer délivré le 5 août 2019 à la somme de 19.900 euros ;

— JUGER que la S.A.R.L. [Adresse 8] s’est acquittée de cette somme dans le délai d’un mois ;

— JUGER en conséquence que la clause résolutoire dont se prévaut Madame [J] [K] n’est pas acquise et le bail se poursuit entre les parties ;

— DÉBOUTER Madame [J] [K] de sa demande à voir constater la résolution du bail commercial conclu par l’effet de ce commandement de payer ;

— CONSTATER que la S.A.R.L. ESPACE FRAÎCHEUR MAYOTTE est à jour de ses loyers ;

— DÉBOUTER Madame [J] [K] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions dont ses demandes accessoires en expulsion du preneur, en conservation du dépôt de garantie, en paiement d’une indemnité d’occupation et d’arriérés de loyers ;

A titre subsidiaire :

— ACCORDER à la S.A.R.L. [Adresse 8] des délais de paiement rétroactifs de 24 mois ou d’une durée qu’il plaira à la Cour de fixer pour s’acquitter des causes du commandement de payer du 05 août 2019 et SUSPENDRE corrélativement les effets de la clause résolutoire ;

— DÉBOUTER en conséquence Madame [J] [K] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions dont ses demandes accessoires en expulsion du preneur, en conservation du dépôt de garantie, en paiement d’une indemnité d’occupation et d’arriérés de loyers ;

En tout état de cause, de :

— CONDAMNER Madame [J] [K] à payer à la S.A.R.L. ESPACE FRAÎCHEUR MAYOTTE la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel ».

Pour l’essentiel, la S.A.R.L. [Adresse 8] fait valoir :

— que l’intimée n’a pas conclu dans le délai de l’article 905-2 du code de procédure civile en sorte que ses écritures sont irrecevables ;

— que Mme [J] [N] épouse [K] résidait à l’adresse où l’huissier chargé de la signification de la déclaration d’appel et de la fixation à bref délai s’est rendu ;

— qu’elle ne justifie d’aucun grief que lui aurait causé l’irrégularité de la signification litigieuse dont elle entend se prévaloir ;

— que les parties peuvent soumettre à la cour d’appel de nouvelles prétentions pour faire écarter les prétentions adverses ;

— que le bailleur ne peut réclamer que les seules créances exigibles à la date de la délivrance du commandement de payer de sorte que Mme [J] [N] épouse [K] n’était pas fondée à lui réclamer le paiement de la taxe foncière à venir au titre de 2018 par voie de commandement ;

— qu’elle a versé à la bailleresse, dès le 30 août 2019, une somme de 20 000 € régularisant ainsi les arriérés de loyer qui étaient alors seuls exigibles pour un montant de 19 900 €, à l’exclusion de la taxe foncière dont le montant était estimatif et incertain ; qu’il ne peut donc être fait application de la clause résolutoire ;

— qu’elle est à jour du paiement des loyers ;

— que des délais de paiement peuvent être accordés de manière rétroactive ; que les conséquences d’une application de la clause résolutoire seraient manifestement excessives (perte des aménagements réalisés, perte de clientèle, difficultés pour se réinstaller).

***

Aux termes de ses dernières écritures déposées sur le RPVA le 17 juin 2023, Mme [J] [N] épouse [K] demande à la cour de :

« A titre principal :

— JUGER caduc l’appel d’Espace Fraîcheur Mayotte ;

A titre subsidiaire :

— JUGER IRRECEVABLES les demandes de la société Espace Fraîcheur Mayotte ;

A titre infiniment subsidiaire :

— CONFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de Mamoudzou du 3 octobre 2022 en toutes ses dispositions ;

En tout état de cause :

— CONDAMNER la société [Adresse 8] à payer à Madame [J] [K] la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ».

Pour l’essentiel, Mme [J] [N] épouse [K] fait valoir :

— que la société Espace Fraîcheur Mayotte lui a fait signifier sa déclaration d’appel et l’avis de fixation à bref délai à une adresse qu’elle savait inexacte ;

— que l’huissier instrumentaire savait comment la toucher dans la mesure où il lui avait remis en personne une assignation le 1er décembre 2022 et lui en a remis une autre le 20 février 2023 ; que l’appelant disposait des coordonnées de son conseil ; qu’ainsi la signification selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile de la déclaration d’appel et de l’avis de fixation à bref délai de l’affaire est irrégulière ;

— que les demandes formées en appel par la société [Adresse 8] sont nouvelles et par conséquent irrecevables ;

— que la facturation anticipée de la taxe foncière était strictement conforme aux dispositions du bail et le commandement de payer était ainsi parfaitement rédigé ;

— que l’appelant ne rapporte pas la preuve des paiements qu’il prétend avoir effectués.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

A titre liminaire, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la caducité de la déclaration d’appel

L’article 114 du code de procédure civile dispose qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

L’article 905-1 du code de procédure civile, dans sa version applicable au litige, dispose que lorsque l’affaire est fixée à bref délai par le président de la chambre, l’appelant signifie la déclaration d’appel dans les dix jours de la réception de l’avis de fixation qui lui est adressé par le greffe à peine de caducité de la déclaration d’appel relevée d’office par le président de la chambre ou le magistrat désigné par le premier président ; cependant, si, entre-temps, l’intimé a constitué avocat avant signification de la déclaration d’appel, il est procédé par voie de notification à son avocat.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions, que la caducité de la déclaration d’appel, faute de signification par l’appelant de la déclaration d’appel à l’intimé dans le délai imparti par l’article 905-1 du code de procédure civile, ne peut être encourue, en raison d’un vice de forme affectant cette signification, qu’en cas d’annulation de cet acte, sur la démonstration, par celui qui l’invoque, du grief que lui a causé l’irrégularité (sur l’ancien article 902 du même code : 2e Civ., 3 octobre 2024, pourvoi n° 21-24.102).

En l’espèce, comme le relève la société Espace Fraîcheur Mayotte sans réponse de Mme [J] [N] épouse [K], cette dernière n’allègue ni ne justifie d’aucun grief.

Ce moyen sera en conséquence rejeté.

Sur l’irrecevabilité des conclusions de l’intimée

L’article 905-2 du code de procédure civile, dans sa version applicable au litige, dispose qu’ à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office par ordonnance du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président, l’appelant dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de l’avis de fixation de l’affaire à bref délai pour remettre ses conclusions au greffe. L’intimé dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office par ordonnance du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président, d’un délai d’un mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué.

La société [Adresse 8] justifie avoir notifié par message RPVA du 25 janvier 2023 ses conclusions au conseil de Mme [J] [N] épouse [K], constitué depuis le 23 janvier 2023. Or, cette dernière n’a adressé ses premières conclusions que le 24 avril 2023 par message RPVA.

Toutefois, l’avis de fixation à bref délai a été signifié le 23 décembre 2022 à Mme [J] [N] épouse [K] par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile et il n’est donc pas démontré qu’elle en ait eu connaissance, la simple mention dans les conclusions du 25 janvier 2023 étant insuffisante.

Par ailleurs, il ressort du dossier de la procédure que le greffe n’a pas transmis l’avis de fixation de fixation à bref délai à l’avocat de l’intimée, dès qu’il s’est constitué, en violation des articles 904-1 et 9701 du code de procédure civile.

Il s’en déduit que le conseil de Mme [J] [N] n’avait légitimement pas connaissance du fait que l’affaire était fixée à bref délai.

Ce moyen sera en conséquence rejeté.

Sur l’irrecevabilité des demandes de l’appelante

L’article 564 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Il résulte de ces dispositions, que la partie défenderesse en première instance est recevable à prétendre, pour la première fois en cause d’appel, au rejet des demandes formées à son encontre et accueillies par le premier juge et à soulever à cette fin toute défense au fond (2e Civ., 9 septembre 2021, pourvoi n° 20-17.435).

En l’espèce, les demandes de la société Espace Fraîcheur Mayotte ne visent qu’à faire écarter les prétentions de Mme [J] [N] épouse [K]. Elles seront donc déclarées recevables.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article L142-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Dans l’hypothèse où le locataire a exécuté ses obligations au jour où la juridiction statue, le juge peut lui accorder rétroactivement un délai, suspendre la clause résolutoire qu’elle a constaté acquise jusqu’au jour auquel il a été mis fin à l’infraction, et constater que l’obligation a été exécutée dans les délais accordés et dire que la clause n’a pas joué (3e Civ., 19 juin 2013, pourvoi n° 12-14.437).

En l’espèce, l’article 24 « Clause résolutoire » du contrat de bail commercial signé le 1er juillet 2016 stipule que :

« A défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, y compris de l’indexation, ou en cas d’inobservation de l’une quelconque des clauses du présent contrat, et un mois après un simple commandement de payer ou une mise en demeure adressée par acte extrajudiciaire resté sans effet, et exprimant la volonté du bailleur de se prévaloir de la présente clause, le bail sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et nonobstant toutes offres ou consignations ultérieures ».

Le commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré le 5 août 2019 à la société [Adresse 8], vise la somme de 20 588 euros à titre de loyers impayés (300 + 2 088 + 18 200), la somme de 688 euros au titre de la « taxe foncière de 2018 estimé » venant en supplément de cette somme.

Le moyen tiré du paiement par la société Espace Fraîcheur Mayotte de la somme de 20 000 euros dans le délai d’un mois est donc inopérant, la totalité des loyers impayés étant supérieure à cette somme, sans que l’appelante ne justifie que ce montant serait erroné.

La société [Adresse 8] justifie, par un relevé de compte du 21 février 2023 émanant de la Banque Française Commerciale Océan Indien, avoir procédé à de nombreux versements en 2022 pour un total de 75 829,09 euros, apurant la dette de 41 971,23€ visée au récapitulatif signé par le bailleur le 6 décembre 2021, en sus du paiement du loyer courant. Ce relevé signé par le bailleur mentionne expressément les virements effectués en 2021 sur le même compte bancaire, ce qui rend inopérant le moyen tiré du fait qu’ils n’auraient pas été payés à Mme [J] [N] épouse [K] en raison d’un compte bancaire différent.

Toutefois, l’octroi de délais de paiement est limité à deux ans et il ressort des pièces précitées que ce n’est qu’après un délai de plus de trois ans que la locataire a apuré la dette visée au commandement de payer précité en sus du paiement du loyer courant. En effet, les impayés de loyer ont continué en 2020, la société [Adresse 8] ne réglant qu’environ un tiers du loyer annuel. Elle est ensuite parvenue à régler le loyer courant en 2021 mais ce n’est qu’à partir du mois d’août 2022 jusqu’en octobre 2022 qu’elle a réussi à apurer sa dette et les loyers courants échus.

La demande de délai rétroactif sera donc rejetée.

En conclusion de ce qui précède, il convient de confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a condamné la société Espace Fraîcheur Mayotte à payer à Mme [J] [B] épouse [K] la somme de 41 076,23 euros au titre des loyers impayés au 6 décembre 202l augmenté des loyers à échoir depuis cette date.

Sur les autres demandes

La société [Adresse 8], qui succombe, sera condamnée aux dépens d’appel et à payer à Mme [J] [B] épouse [K] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement du 3 octobre 2022 du tribunal judiciaire de Mamoudzou, sauf en ce que qu’il condamne la société Espace Fraîcheur Mayotte à payer à Mme [J] [B] épouse [K] la somme de 41 076,23 euros au titre des loyers impayés au 6 décembre 202l augmenté des loyers à échoir depuis cette date,

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Rejette la demande de caducité de la déclaration d’appel,

Rejette la demande d’irrecevabilité des conclusions de l’intimée,

Rejette la demande d’irrecevabilité des demandes de l’appelante,

Rejette la demande de délais de paiement rétroactifs,

Rejette la demande de paiement de la somme de 41 076,23 euros au titre des loyers impayés au 6 décembre 202l augmenté des loyers à échoir depuis cette date,

Condamne la société [Adresse 8] aux dépens d’appel,

Condamne la société Espace Fraîcheur Mayotte à payer à Mme [J] [B] épouse [K] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière Le président