Arrêt N°

SP

N° RG 23/00991 – N° Portalis DBWB-V-B7H-F5ND

Syndic. de copro. [Adresse 8]

C/

[R]

[E] ÉPOUSE [R]

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 26 SEPTEMBRE 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT PAUL en date du 09 SEPTEMBRE 2021 suivant déclaration d’appel en date du 11 JUILLET 2023 rg n° 21/000243

APPELANTE :

Syndic. de copro. RESIDENCE [7] 2

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentant : M^e Nicole COHEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION – Représentant : M. [N] (SYNDIC BENEVOLE)

INTIMÉS :

Monsieur [L], [U] [R]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Mélanie RAYMOND, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [O] [E] ÉPOUSE [R]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : M^e Mélanie RAYMOND, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

CLÔTURE LE : 13 mars 2025

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 16 Mai 2025.

Le président a avisé les parties que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la Cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : M^me Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

qui en ont délibéré,

et que l’arrêt serait rendu le 29 août 2025 par mise à disposition au greffe,le délibéré a été prorogé au 26 septembre 2025

Greffier lors des débats : M^me Véronique FONTAINE, Greffier.

Greffier lors de la mise a disposition : M^me Malika STURM, Greffier placé

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 26 Septembre 2025.

LA COUR

Par acte des 14 et 17 mai 2021, le syndicat des copropriétaires (SDC) de la Résidence Mahésaline 2 (le SDC), représenté par son syndic, M. [N], a fait assigner M. [L] [U] [R] et Mme [O] [E] divorcée [R] (les consorts [R]) devant le tribunal de proximité de Saint-Paul en paiement des sommes de 7.164,92 euros correspondant à des charges de copropriété impayées au titre des années 2013 à 2020 avec intérêts et anatocisme, 1.000 euros à titre des dommages et intérêts et 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Les consorts [R] ont conclu au débouté de prétentions du SDC.

C’est dans ces conditions que, par jugement rendu le 9 septembre 2021, le tribunal de Proximité de Saint-Paul de la Réunion a statué en ces termes':

«'DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] 2 de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] 2 aux dépens.'»

Par déclaration au greffe en date du 11 juillet 2023, le SDC a interjeté appel de cette décision.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 mars 2025.

***

Dans ses uniques conclusions transmises par voie électronique le 8 octobre 2023, le SDC demande à la cour de':

— Dire recevable l’appel formé par le SDC';

— Constater que le jugement mentionne par erreur qu’il est rendu en dernier ressort la nullité de la signification dudit jugement étant de droit l’huissier n’ayant pas porté à la connaissance du concluant la voie de recours corrigée';

— Réformer le jugement en totalité';

— Condamner solidairement les consorts [R] au paiement des sommes ci-dessous énoncées :

— En principal, la somme de 9230,59 euros à parfaire selon le montant des charges dues lequel sera actualisé dans le cadre de la présente procédure';

— Condamner les intimés aux intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation initiale';

— Les condamner à la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en application des dispositions de l’article 1153 dernier alinéa du code civil';

— Ordonner l’application de l’article 1343-2 du code Civil relatif à l’anatocisme';

— Ordonner l’application de l’article 1343-1 du code Civil relatif au paiement de la dette';

— Condamner solidairement les intimés au paiement de la somme de 5.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile';

— Les condamner solidairement aux entiers dépens en ce compris le coût de toutes mises en demeure nécessaires préalables à la présente procédure.

***

Dans leurs uniques conclusions transmises par voie électronique le 26 décembre 2023, les consorts [R] demandent à la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965, de':

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris';

— Débouter le SDC de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions;

— Condamner le SDC à verser aux consorts [R] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance.

***

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l’exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS

A titre liminaire

La cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de «'constatations'» ou de «'dire et juger'» lorsqu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur le périmètre de l’appel

La cour constate que dans les motifs de ses conclusions, les consorts [R] sollicitent la production du procès-verbal votant la constitution du syndic secondaire, de l’adoption du règlement de copropriété du syndicat secondaire, du procès-verbal votant la modification de la répartition de charges et du mandat de syndic de M. [N] aux fins de vérifier qu’il est en capacité de représenter le syndicat des copropriétaires. Pour autant, ils ne soulèvent aucune fin de non-recevoir tiré du défaut de qualité ou d’intérêt à agir du SDC et ne formule aucune demande de production forcée de pièce dans le dispositif de leurs conclusions.

Il s’en déduit que, conformément aux dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, la cour n’a pas à statuer sur ces demandes.

Sur la demande en paiement de charges de copropriété impayées et de dommages et intérêts

Le premier juge a débouté le SDC de ses demandes.

Il a considéré que le SDC n’établissait pas la réalité de sa créance relevant que':

— Le relevé de comptes des consorts [R] arrêté au 11 décembre 2021 fait apparaître un solde comptable de 7.164,92 euros sans détailler son contenu

— La plupart des PV des assemblées générales approuvant les budgets ou les comptes des années concernées ne figurent pas dans les pièces communiquées

— Aucun appel de fonds des années concernées adressé aux consort [R] n’est joint

— La plupart des pièces du dossier concerne les factures des prestations payées par le syndicat et n’ont aucune utilité pour le règlement du litige

— Les PV d’AG joints comme celui du 8 décembre 2018 ne comportent dans l’ordre du jour aucun point concernant l’approbation d’un budget futur ou l’approbation d’un compte passé.

— Le PV de l’AG du 12 décembre 2020 énonce dans son point 6 approbation des comptes et du budget «'chaque copropriétaire reçoit l’état de son compte en main propre, email ou RAR'» sans qu’aucun montant ne soit indiqué dans le PV tant pour le montant du budget à adopter que pour le compte exécuté.

Le SDC expose que les consorts [R] sont propriétaires du lot n° 4 consistant en un appartement au sein de la résidence [7] 2, que la gestion de ladite résidence a été confiée à M. [G] [N] exerçant en qualité de syndic bénévole selon mandat de syndic du 12 décembre 2020 pour une durée d’un an et un mois prenant effet le 30 décembre 2020, que le calcul des charges de copropriété a été défini en assemblée générale des copropriétaires selon le mode suivant': montant fixe par mois représentant les charges déterminées en fonction des millièmes et montant fixe d’un montant de 33,89 euros représentant les honoraires du syndic bénévole. Il soutient que le compte charges des consorts [R] présentait un solde débiteur au 11 décembre 2020 d’un montant de 7.164,92 euros selon le relevé de compte individuel arrêté au 11 décembre 2020 et que la dette s’est considérablement alourdie malgré l’envoi des appels de fonds à chaque période trimestrielle tant par lettre simple que par courrier recommandé avec accusé de réception. Puisqu’elle atteint désormais la somme de 9.230,59 euros.

Les consorts [R] font valoir en substance que le SDC n’établit pas la véracité de sa créance qui ne peut résulter d’un seul compte individuel sans élément justificatif et en déduisent que la dette n’étant pas certaine, liquide et exigible, le jugement dont appel ne peut qu’être confirmé.

Ils plaident qu’ils n’ont jamais souhaité ne pas payer les charges de copropriété mais qu’ils revendiquent un recalcul des tantièmes en raison de l’existence du syndic secondaire ayant supprimé plusieurs lots et la justification du montant des charges': le calcul des appels de fonds se fait encore sur la base de 73/1000 alors même qu’il n’existe plus 15 lots mais 11. Selon eux, trois problèmes font ainsi obstacle au recouvrement de la prétendue dette :

— Les tantièmes ne sont pas recalculés et n’ont pas été votés ; dès lors, soit l’ensemble des lots doivent être convoqués y compris les lots allant de 12 à 15 qui doivent également supporter les charges de copropriété, soit la créance doit être recalculée en fonction des nouveaux tantièmes suite à l’exclusion de 4 lots ;

— Les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant le budget provisionnel année par année ne sont pas versés aux débats et n’ont jamais été communiqués aux intimés ;

— Les appels de fonds trimestriels ou semestriels ne sont pas versés aux débats et n’ont pas été communiqués aux intimés.

Sur ce,

Vu l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965';

Vu l’article 1353 du code civil';

C’est au défendeur d’apporter la preuve des faits qu’il invoque à titre d’exception. L’incertitude et le doute subsistant à la suite de la production d’une preuve doivent nécessairement être retenus au détriment de celui qui avait la charge de cette preuve.

S’agissant de la copropriété, il convient de rappeler qu’il appartient au syndic de recouvrer les créances du syndicat auprès de ses membres en recourant si besoin aux poursuites judiciaire et en faisant jouer les garanties prévues par le statut de la copropriété.

Il appartient au syndicat qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges communes d’apporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées.

En l’espèce, le SDC verse aux débats de nombreuses pièces (36 au total), dont une grande partie, comme le relève le premier juge, sont sans utilité pour la solution du litige, dont notamment':

— des comptes individuels des consorts [R] qui font référence à 73 millième et concernent la période allant du 14 février 2014 au 20 décembre 2022.

— les procès-verbaux des assemblées générales du 8 décembre 2018 et du 12 décembre 2020 qui ne comporte aucune résolution relative au vote d’un budget prévisionnel ni au vote tendant à l’approbation des comptes.

Les consorts [R] versent aux débats, notamment, l’état descriptif de division du 28 septembre 1992 qui modifie l’état descriptif du 23 septembre 1991 qui divisait l’immeuble en dix lots': le lot 10 est supprimé pour être remplacé par six nouveaux lots n° 11 à 16 et sur lequel apparaît bien le lot n° 4 qui appartient actuellement aux consorts [R] et qui représente 73/1000 (tantième inchangé par rapport à l’état descriptif de division antérieur)

En l’état, il convient de rappeler que les tantièmes correspondent à la part de copropriété possédée par chacun des copropriétaires. Ils permettent de définir exactement l’étendue des droits et obligations du copropriétaire au sein de l’organisation collective. Ils sont, par principe, intangibles et ne peuvent faire l’objet d’une modification dans l’accord de tous les copropriétaires.

En l’espèce, le tantième des consorts [R] est égal à 73.

Ainsi, l’existence du syndic bénévole est sans conséquence sur le tantième attribué aux consorts [R] qui reste fixé à 73 et n’a donc pas à être recalculé.

Pour autant, force est de constater qu’aucun des deux seuls procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires produits par le SDC ne mentionne ni l’adoption d’un budget prévisionnel ni même l’approbation des comptes.

Dans ces conditions, et en dépit de l’absence de paiement de toutes charges de copropriété depuis le mois de février 2014 par les consorts [R], il y a lieu de confirmer le jugement entrepris.

Au vu de ce qui précède, le SDC ne peut prétendre à l’allocation de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

La recevabilité de l’appel du SDC n’étant pas contestée par les consorts [R], la demande formée par le SDC tendant à «'constater que le jugement mentionne par erreur qu’il est rendu en dernier ressort la nullité de la signification dudit jugement étant de droit l’huissier n’ayant pas porté à la connaissance du concluant la voie de recours corrigée'» est sans objet.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le SDC succombant, il convient de’le condamner aux dépens d’appel, de le débouter de sa demande au titre des frais irrépétibles pour la

procédure d’appel et de confirmer le jugement en ce qu’il l’a condamné aux dépens de première instance

L’équité commande d’écarter l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à la présente procédure.

PAR CES MOTIFS

La cour,

statuant publiquement par décision contradictoire rendue en dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions soumises à la cour le jugement rendu le 9 septembre 2021 par le tribunal de proximité de Saint-Paul la Réunion ;

Y ajoutant

Dit que la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] 2, représenté par son syndic, M. [N], tendant à «'constater que le jugement mentionne par erreur qu’il est rendu en dernier ressort la nullité de la signification dudit jugement étant de droit l’huissier n’ayant pas porté à la connaissance du concluant la voie de recours corrigée'» est sans objet';

Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] 2, représenté par son syndic, M. [N] aux dépens d’appel';

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le présent arrêt a été signé par Madame Pauline FLAUSS, conseillère à la Cour d’Appel de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION,le président étant empêché, et par Malika STURM, greffière placée à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE P/ LE PRÉSIDENT