Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Chambre civile tgi, 30 mai 2025, n° 23/00972

CA Saint-Denis de la Réunion
Infirmation partielle 30 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Transfert automatique du bail en cas de décès
La cour a estimé que les consorts [H] n'ont pas prouvé qu'ils vivaient avec leur père depuis au moins un an avant son décès, ce qui est une condition nécessaire pour le transfert du bail.
Rejeté
Absence de justification pour l'expulsion
La cour a confirmé que le bail avait été résilié de plein droit au décès du locataire, rendant l'expulsion légitime.
Accepté
Droit à une indemnité d'occupation
La cour a jugé que la SIDR avait droit à une indemnité d'occupation correspondant à la valeur locative du logement, en raison du maintien des consorts [H] dans les lieux après la résiliation du bail.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser la SIDR supporter les frais irrépétibles, compte tenu de la décision de la cour.

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Sur la décision

Référence :	CA Saint-Denis de la Réunion, ch. civ. tgi, 30 mai 2025, n° 23/00972
Juridiction :	Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion
Numéro(s) :	23/00972
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	9 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean Patrice SELLYMarie Françoise LAW YEN
Cabinet(s) :	SELARL SELLY-MOLIERE AVOCATS ASSOCIES
Parties :	S.A. SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION ( SIDR )

Texte intégral

ARRÊT N°

R.G : N° RG 23/00972 – N° Portalis DBWB-V-B7H-F5MB

[H]

S.A. SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION ( SIDR)

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 30 MAI 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SAINT-DENIS en date du 17 AVRIL 2023 suivant déclaration d’appel en date du 07 JUILLET 2023 RG n° 11 23 0096

APPELANTS :

Monsieur [L] [H]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentant : M^e Jean patrice SELLY de la SELARL SELLY-MOLIERE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [O] [P] [J] [H]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentant : M^e Jean patrice SELLY de la SELARL SELLY-MOLIERE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉE :

S.A. SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION ( SIDR)

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DATE DE CLÔTURE : 25 avril 2024

DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été appelé à l’audience publique du 27 Septembre 2024 devant Monsieur OZOUX Cyril, Président de chambre, assisté de Sarah HAFEJEE, greffière, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 31 janvier 2025. Le délibéré a été prorogé au 30 Mai 2025.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre

Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre

Qui en ont délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 30 Mai 2025.

Greffier lors de la mise à disposition: Véronique FONTAINE

* * *

LA COUR :

EXPOSÉ DU LITIGE

1- Selon acte sous seing privé en date du 1 er décembre 1989, M. [H] [D] [W] [Z] a pris à bail d’habitation auprès de la SIDR un logement d’habitation sis au [Adresse 4].

2- M. [H] [D] [W] [Z] est décédé le [Date décès 2] 2020.

3- Les clefs de l’appartement n’ayant pas été restituées, la SIDR a fait signifier une sommation de libérer les lieux à Mme [O] [P] [J] [H] et M. [L] [H], les enfants de son locataire (ci-après les consorts [H]) , par exploit d’huissier des 21 juin 2022 et 13 juillet 2022.

4- Par acte d’huissier du 20 janvier 2023, la SIDR a ensuite fait assigner les consorts [H] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis aux fins, pour l’essentiel, de voir juger que le bail a été résilié de plein droit en raison du décès du locataire, fixer une indemnité d’occupation, ordonner leur expulsion et obtenir leur condamnation à leur payer l’arriéré et une indemnité pour frais irrépétibles.

5- Par un jugement du 17 avril 2023, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Denis a :

— constaté que le bail accordé à M. [D] [W] [Z] [H] par contrat de bail du 1er décembre 1989 et portant sur le logement sis [Adresse 4] à [Localité 6] a été résilié de plein droit au lendemain du décès de M. [D] [W] [Z] [H], soit le [Date décès 3] 2020, faute de transfert du droit au bail ;

— ordonné à Mme [O] [P] [J] [H] et M. [L] [H] de libérer les lieux de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants ou biens introduits dans le logement de leur chef dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

— dit n’y avoir lieu à prononcer une astreinte ;

— autorisé la SIDR à faire procéder à l’expulsion de Mme [O] [P] [J] [H] et M. [L] [H] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, à défaut de libération volontaire, dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux demeuré infructueux, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— dit n’y avoir lieu à écarter les prévisions de l’alinéa 1er de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [O] [P] [J] [H] et M. [L] [H] depuis le [Date décès 3] 2020 à la somme de 236,13 euros ;

— condamné conjointement Mme [O] [P] [J] [H] et M.[L] [H] à payer à la SIDR la somme de 2762 euros au titre des indemnités d’occupation échues depuis [Date décès 3] 2020 et arrêtées à la date du 09 mars 2023 (et comprenant l’appel de l’indemnité d’occupation due pour le mois échéance de février 2023) ;

— condamné conjointement Mme [O] [P] [J] [H] et M.[L] [H] à payer à la SIDR l’indemnité d’occupation ainsi fixée à compter du 1 er mars 2023 et jusqu’à parfaite libération du logement, matérialisée par la remise des clés au bailleur;

— rejeté le surplus des demandes ;

— condamné conjointement Mme [O] [P] [J] [H] et M. [L] [H] aux entiers dépens ;

— condamné conjointement Mme [O] [P] [J] [H] et M. [L] [H] à payer à la SIDR la somme de 161,64 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

6- Par déclaration du 7 juillet 2023, Mme [H] [O] [P] [J] et M. [H] [L], [W], [Z] ont interjeté appel de l’intégralité de cette décision.

7- Aux termes de leurs dernières écritures transmises par RPVA le 5 octobre 2023, les consorts [H] demandent à la cour :

— DE DÉCLARER leur appel recevable et bien fondé ;

— D’INFIRMER le jugement rendu le 17 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Denis en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau, de :

— CONSTATER que le bail conclu entre la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DU DÉPARTEMENT DE LA RÉUNION (SIDR) et M. [H] [D] [W] [Z] a été automatiquement transféré à Mme [H] [O] et M. [H] [L], [W], [Z] depuis le [Date décès 2] 2020 ;

— DÉBOUTER la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DU DÉPARTEMENT DE LA RÉUNION (SIDR) de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— CONDAMNER la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DU DÉPARTEMENT DE LA RÉUNION (SIDR) de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

— CONDAMNER la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DU DÉPARTEMENT DE LA RÉUNION (SIDR) à verser à Mme [H] [O] et M. [H] [L], [W], [Z] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DU DÉPARTEMENT DE LA RÉUNION (SIDR) aux entiers dépens.

8- Pour l’essentiel, les consorts [H] font valoir :

— qu’ils vivaient habituellement avec leur père ;

— que le transfert de bail prévu par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 présente un caractère automatique sans qu’aucune démarche n’ait à être entreprise par le bénéficiaire du transfert.

9- Aux termes de ses dernières écritures transmises par RPVA le 19 décembre 2023, la SIDR demande à la cour de :

— Juger l’appel interjeté par Mme [O] [H] et M. [L] [H] totalement infondé ;

— Juger l’appel incident de la SIDR recevable et bien fondé ;

— Confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de SAINT-DENIS le 17 avril 2023 en toutes ses dispositions, sauf à actualiser le montant de la créance de la SIDR à la somme de 2.873,85 ' au titre des indemnités d’occupation impayées, à fixer une astreinte pour l’obligation de libérer le logement, ainsi qu’à majorer le montant des frais irrépétibles alloués ;

Statuant à nouveau sur ces points uniquement :

— D’assortir l’obligation de libérer les lieux et de restituer les clés qui pèse sur Mme [O] [H] et M. [L] [H], d’une astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter de la signification du jugement du 17 avril 2023 ;

— De compléter le jugement en précisant que la condamnation en paiement des indemnités d’occupation produira intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— De condamner conjointement Mme [O] [H] et M. [L] [H] à régler la somme de 2.873,85 ' pour la période comprise entre le [Date décès 3] 2020 et le 31 décembre 2023 , somme à parfaire jusqu’à la complète libération des lieux et la restitution des clés ;

— De débouter Mme [O] [H] et M. [L] [H] de l’intégralité de leurs demandes infondées, fins et conclusions ;

— De condamner Mme [O] [H] et M. [L] [H] à régler à la SIDR la somme de 3.500 ' au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile tant pour la procédure de première instance que d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance d’appel.

10- Pour l’essentiel, la SIDR fait valoir :

— qu’en cas de décès du locataire, le contrat est résolu de plein droit, s’il n’existe pas dans les lieux d’autre occupant remplissant les conditions posées par l’article 14 de la loi de 1989 ;

— que les consorts [H] n’ont jamais justifié qu’ils remplissaient les conditions pour bénéficier du transfert du bail et de l’attribution d’un logement social ;

— que les consorts [H] semblent incapables de supporter le prix des loyers et charges du logement T3 qu’ils revendiquent ;

— que Mme [O] [H] habite dans un autre appartement ;

11- La procédure a été clôturée par une ordonnance du 25 avril 2024.

12- L’audience de plaidoirie s’est tenue le 27 septembre 2024.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail litigieux :

13- Il résulte des dispositions de l’article 14 de la loi du 3 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, que le contrat de location est transféré aux descendants du locataire décédé qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

14- Les dispositions de l’article 14 sont applicables aux descendants à condition que le bénéficiaire du transfert remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage (article de la même loi).

15- C’est aux consorts [H] de rapporter la preuve de ce que les conditions sont réunies pour que le contrat de location dont leur ascendant était titulaire leurs soit transféré.

16- Les consorts [H] ne justifient ni de ce qu’ils cohabitaient avec leur ascendant depuis au moins un an lors de son décès ni que leurs ressources leur permettent de prétendre à l’attribution d’un logement à loyer modéré.

17- C’est dès lors à bon droit que le premier juge, dont le jugement sera confirmé, a dit que le bail a été résilié de plein droit au lendemain du décès de M.[D] [W] [Z] [H], soit le [Date décès 3] 2020, a ordonné aux consorts [H] de quitter les lieux et a autorisé la SIDR à faire procéder, en tant que de besoin, à leur expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation :

18- L’indemnité due pour un maintien dans les lieux alors que le bail a pris fin représente la contrepartie de la jouissance des locaux.

19- Elle vient également compenser le préjudice résultant pour le bailleur du fait qu’il se trouve privé de la libre disposition des lieux.

20- La SIDR est fondée à obtenir le versement d’une indemnité d’occupation correspondant à la valeur locative de son appartement, c’est-à-dire égale au montant du dernier loyer révisé outre les charges en vigueur, soit la somme mensuelle de 236, 13 euros.

Sur la créance de la SIDR :

21- Aux termes des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

22- En l’espèce, la SIDR verse aux débats le contrat de location qu’elle a passé le 1er septembre 2000 avec M.[H] [D] [W] [Z] et son épouse ainsi qu’un décompte arrêté à la date du 30 novembre 2023 retraçant toutes les opérations intervenues entre les parties depuis le 1er janvier 2020.

23- Ce décompte permet de constater que divers règlements sont intervenus entre le mois d’août 2020 et le mois de décembre 2023 pour un montant de 6458, 67 euros.

24- Cette somme doit venir en déduction de l’indemnité d’occupation dont les consorts [H] sont redevables sur la période pour un montant de 9445, 20 ' (236, 13 ' X 40).

25- La SIDR est par conséquent fondée à obtenir la condamnation conjointe de Mme [O] [H] et de M. [L] [H] à lui payer la somme de 2.873,85 ' pour la période comprise entre le [Date décès 3] 2020 et le 31 décembre 2023.

26- En application des dispositions de l’article 1153-1 du code civil, en sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 applicable au présent litige, il convient de dire que cette indemnité allouée en appel portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’astreinte :

27- C’est à bon droit que le premier juge a considéré qu’il n’y avait pas lieu de prévoir une astreinte à partir du moment où une indemnité d’occupation était allouée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

28 – Les consorts [H], parties succombantes au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront la charge des dépens de première instance et d’appel.

29- A ce titre, ils ne sont pas fondés à se prévaloir des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

30- Il serait inéquitable de laisser la SIDR supporter la charge des frais irrépétibles qu’elle a exposés en première instance et en cause d’appel.

31- Les consorts [H] seront condamnés à lui verser la somme de 1000 ' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement rendu le 17 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Denis sauf en ce qui concerne la condamnation au titre des arriérés et celle pour frais irrépétibles ;

Statuant de nouveau sur ces deux points,

Condamne conjointement Mme [O] [P] [J] [H] et M. [L] [H] à payer à la SIDR la somme de 2.873,85 ' à titre d’indemnités d’occupation pour la période comprise entre le [Date décès 3] 2020 et le 31 décembre 2023, outre l’intérêt légal à compter de la présente décision ;

Condamne conjointement Mme [O] [P] [J] [H] et M. [L] [H] à payer à la SIDR la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [O] [P] [J] [H] et M. [L] [H], in solidum, aux entiers dépens de l’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, et par Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT