COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 06 NOVEMBRE 2025

N° RG 22/02893 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MYBN

[F] [H] [S]

[U] [Z] [A] [E]

c/

[P] [J]

[Y] [O] [G]-[W] veuve [W]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/006605 du 04/05/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

S.C.P. [X], [K], [R], [M] & ASSOCIÉS

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 04 mai 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 21/04505) suivant déclaration d’appel du 15 juin 2022

APPELANTS :

[F] [H] [S]

né le 09 Décembre 1980 à [Localité 8]

de nationalité Française

Profession : Gérant,

demeurant [Adresse 2]

[U] [Z] [A] [E]

née le 27 Septembre 1977 à [Localité 9]

de nationalité Française

Profession : Cadre commercial,

demeurant [Adresse 2]

Représentés par M^e Olivia ETCHEBERRIGARAY, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e Clémentine GAILLARD

INTIMÉES :

[P] [J]

née le 25 Novembre 1968 à [Localité 7] (33)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 5]

Représentée par M^e Bénédicte DE BOUSSAC DI PACE de la SELARL BENEDICTE DE BOUSSAC DI PACE, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e PILLET

[Y] [G]-[W]

née le 30 Septembre 1959 à [Localité 11]

de nationalité Française

Retraitée,

demeurant [Adresse 3]

Représentée par Madame [L] [V], Mandataire Judiciaire à la Protection des Majeurs intervenant dans le cadre d’un placement sous tutelle

Représentée par M^e Caroline CASTERA-DOST, avocat au barreau de BORDEAUX

S.C.P. [X], [K], [R], [M] & ASSOCIÉS

société immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le numéro 781 758 719, domiciliée [Adresse 4] à [Localité 6]

Représentée par M^e Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 septembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1. Par procès-verbal de bornage en date du 9 décembre 2016, Madame [P] [J] a fait procéder à la division de sa parcelle située [Adresse 1] à [Localité 10], sur laquelle était édifiée une maison à usage d’habitation

Par acte notarié en date du 20 février 2019, établi par la société civile professionnelle [X], [K], [C], [R] et [M], Monsieur [F] [S] et Madame [U] [E] ont acquis auprès de Mme [J] une parcelle de terrain à bâtir, située [Adresse 3] à [Localité 10] dans le but d’y édifier leur résidence principale.

Au cours de la construction de leur immeuble, M. [S] et Mme [E] ont constaté la présence d’une canalisation d’eau appartenant à Mme [J], leur voisine, qui ne leur aurait jamais été signalée, ni mentionnée dans l’acte de vente.

Ils ont également découvert que le compteur électrique de leur venderesse se situait sur leur terrain.

Par acte notarié en date du 1er juin 2020, Mme [J] a vendu sa propriété située [Adresse 1] à Madame [Y] [G]. L’acte de vente ne mentionnait pas l’existence de servitudes.

2. Par actes du 30 avril 2021, 11 mai 2021 et du 3 juin 2021, les époux [S] ont assigné la Scp [X], [K], [C], [R], [M], Mme [G] et Mme [J] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux afin de voir engager leur responsabilité contractuelle, fondée notamment sur les troubles anormaux de voisinage.

3. Par jugement du 4 mai 2022 , le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— dit n’y avoir lieu d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture,

— débouté M. [S] et Mme [E] de l’intégralité de leurs demandes,

— débouté Mme [G]-[W] de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts,

— laissé à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles,

— dit que M. [S] et Mme [E] supporteront la charge des dépens,

— rappelé le caractère exécutoire de droit du présent jugement.

4. Les consorts [S] et [E] ont relevé appel de ce jugement, le 15 juin 2022.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 17 janvier 2024, les consorts [S] et [E] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1147 et 1638 du code civil, les articles 1128, 1109, 1112-1, 1137 et 1638 du code civil, la théorie des troubles anormaux du voisinage, et les articles 798 et suivants du code de procédure civile de :

— réformer le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 4 mai 2022 en ce qu’il les a déboutés de l’intégralité de leurs demandes, leur a laissé la charge des frais irrépétibles et l’intégralité des dépens,

— les juger recevables et bien fondés en leurs demandes,

— constater que la Scp [X], [K], [C], [R], [M] et Mme [J] ont commis des fautes contractuelles leur ayant créé des préjudices,

— condamner in solidum la Scp [X], [K], [C], [R], [M] et Mme [J] à leur verser :

— le coût des travaux nécessaires pour le déplacement du compteur soit 1 234,80 euros selon devis communiqués par Mme [G], montant qui sera actualisé en fonction de l’indice de la construction,

—  5 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance lié à l’impossibilité de se clore depuis trois ans,

—  10 000 euros en réparation de leur préjudice financier lié à la perte de valeur du terrain à cause de l’existence de servitudes souterraines qu’ils ignoraient,

—  5 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

— constater qu’en refusant toute intervention relative au compteur, Mme [G] leur crée un trouble excédant les troubles normaux du voisinage,

— condamner Mme [G] à procéder aux travaux relatifs à ce déplacement aux frais de qui il appartiendra, sous astreinte de 50 euros par jour à compter du jugement à intervenir,

— condamner tout succombant à leur verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— débouter pour le surplus Mme [G], Mme [J] et la Scp notariale de leurs demandes reconventionnelles dirigées à leur encontre.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 8 mars 2023, Mme [J] demande à la cour, sur le fondement des articles 692, 693, et 694 du code civil, et de l’article 1240 du code civil de :

à titre principal,

— confirmer le jugement entrepris en toute ses dispositions,

— condamner les consorts [S] à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,

à titre infiniment subsidiaire,

— confirmer le jugement entrepris en toute ses dispositions,

— condamner les consorts [S] à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,

à titre très infiniment subsidiaire,

— limiter les réclamations financières des consorts [S] au seul montant nécessaire au déplacement du compteur, sous réserve que les requérants produisent un devis estimatoire,

— débouter la Scp [X], [K], [C], [R], [M] ainsi que Mme [G] représentée par Mme [L] [V] de leurs appels en garantie dirigés à titre subsidiaire à son encontre

— condamner la Scp [X], [K], [C], [R], [M] à la relever indemne de toutes les condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre,

en tout état de cause,

— condamner les consorts [S], ou toute partie succombante, à lui verser la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les consorts [S], ou toute partie succombante, aux entiers dépens d’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 9 mars 2023, la Scp [X], [K], [C], [R], [M] demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les époux [S] de l’ensemble de leurs demandes,

— rejeter toutes demandes dirigées à son encontre,

— condamner solidairement M. [S], Mme [E] et Mme [J] ou tout succombant à lui verser une somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. [S], Mme [D] et Mme [J] ou tout succombant aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 30 avril 2024, Mme [G] demande à la cour, sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil de :

au titre de l’appel principal des consorts [S]-[E],

à titre principal,

— confirmer le jugement rendu en ce qu’il a débouté M. [S] et Mme [D] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à son égard,

en conséquence,

— la mettre hors de cause,

à titre subsidiaire, si la cour devait la condamner,

— condamner Mme [J] à la relever indemne,

à titre subsidiaire, si la cour devait ordonner le déplacement du compteur,

— lui accorder un délai suffisant pour faire réaliser les travaux nécessaires avant d’ordonner une quelconque astreinte et dire qu’elle ne sera contrainte de réaliser qu’une fois qu’elle aura été réglée des frais nécessaires à ce déplacement de compteur

chiffré à hauteur de 3 834,80 euros outre les éventuelles augmentations de devis compte tenu du délai écoulé depuis l’établissement de devis,

au titre de l’appel incident,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts à l’égard de Mme [J] et de sa demande au titre des frais irrépétibles à l’égard de M. [S], Mme [E] et Mme [J],

et le réformant,

— condamner Mme [J] à lui verser la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts,

en tout état de cause,

— condamner les consorts [E]-[S] et Mme [J] solidairement, ou toute autre partie succombant à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 septembre 2025.

MOTIFS

Sur les fautes du vendeur

5. Le tribunal a jugé qu’il n’était pas démontré que le vendeur du terrain, Mme [J] ait eu connaissance avant la vente de l’emplacement des canalisations litigieuses si bien qu’il a débouté les consorts [S]-[E] de leurs demandes à son encontre. De même, le premier juge a considéré qu’aucune réticence dolosive ne pouvait être trouvée à l’encontre de ce même vendeur alors qu’en outre le compteur électrique était apparent pour les parties et le terrain étant vendu comme étant non viabilisé, si bien qu’aucune manoeuvre ne pouvait être démontrée.

M. [S] et Mme [E] exposent que la responsabilité de Mme [J] est engagée puisque le bien qu’ils ont acheté comptait des servitudes qui n’ont pas été portées à leur connaissance et s’ils en avaient été informés, ils n’auraient pas acquis le bien dans ces conditions et ils auraient sollicité le déplacement du compteur électrique. En outre, ils ont été victimes d’un dol commis par Mme [J] en sa qualité de venderesse. En effet, le fait pour un vendeur de dissimuler, par son silence délibéré, l’existence d’une servitude relative au bien objet de la vente dans le dessein de réaliser cette vente, est constitutif d’une réticence dolosive.

Mme [J] fait notamment valoir que les appelants ne rapportent pas la preuve démontrant la réalité de l’emplacement des canalisations litigieuses. Par ailleurs, le compteur électrique était parfaitement apparent au jour de la vente, et était mentionné sur le plan de bornage de la parcelle objet de la cession, lequel a été signé par les acquéreurs. En outre la parcelle achetée par les consorts [S]-[E] est issue de la division d’une parcelle qui lui appartenait autrefois. Le plan de bornage, annexé à l’acte de vente, fait état d’un signe apparent et confirme la présomption de servitude au niveau du compteur électrique. Ainsi, seul le notaire, professionnel de l’immobilier, pourrait être condamné à financer l’enlèvement du coffret électrique puisqu’il a omis d’informer les parties de cette situation lors de la vente du fonds servant. En outre, elle n’a commis aucune réticence dolosive puisque les époux [S] avaient connaissance de la présence du compteur électrique sur leur terrain en amont de la réalisation de la vente.

Sur ce

6. La cour constate que le terrain litigieux provient de la division d’un terrain appartenant à Mme [J] qu’elle a vendu aux appelants d’une part et à Mme [G]-[W], postérieurement, à la suite d’un bornage qu’elle a fait établie le 9 décembre 2016 par le cabinet Ageo Conseils, gèomètre expert.

7. La cour constate encore que les appelants ne démontrent pas la réalité de l’emplacement des canalisations sur leur terrain alors que leur présence est contestée par les intimés.

8. En revanche, il n’est pas contesté que le compteur électrique assurant l’alimentation électrique du fonds [J], devenu le bien de Mme [G]-[W], se trouve sur le fonds des appelants sans qu’aucune mention en ait été faite dans leur acte et sans qu’une servitude ait été créée.

9. L’existence de ce compteur est d’ailleurs établie par le plan de bornage réalisé en 2016.

Le tribunal n’a pas retenu de faute commise par Mme [J], au motif qu’il n’était pas démontré de manoeuvre dolosive de sa part et alors que le terrain avait été vendu aux appelants comme ' étant non viabilisé'.

10. Toutefois, Mme [J] n’ignorait pas pour habiter alors dans la maison qu’elle avait fait construire sur son terrain qu’elle a par la suite vendu à Mme [G]-[W], que le compteur assurant l’électrification de son fonds se trouvait sur le terrain vendu aux consorts [S]-[E] si bien qu’elle devait soit déplacer son compteur avant la vente, soit faire inscrire dans l’acte de vente une servitude d’accès à ce compteur à la charge du fonds vendu.

En n’y procédant pas, elle a commis une faute contractuelle dont elle doit répondre en supportant les frais de déplacement du compteur litigieux pour qu’il soit installé sur son ancien fonds, vendu par la suite à Mme [G]-[W] qui n’a pas davantage à supporter les frais de ce déplacement alors qu’il n’est pas démontré qu’elle ait été informé de la difficulté.

11. Il résulte du devis communiqué par Mme [G]-[W] que les frais de déplacement du compteur électrique s’élèvent à la somme de 1234,80 euros étant précisé que celle-ci n’entend pas supporter de tels frais et que les appelants ont proposé d’en faire l’avance.

12. Aussi, la cour donnera acte aux consorts [S]-[E] de leur proposition de faire l’avance de ces frais et Mme [J] sera condamnée à leur verser cette somme de 1234, 80 euros.

13. Par ailleurs, la position de Mme [J] qui n’a pas recherché une solution amiable qui aurait du être recherchée et trouvée a causé aux appelants un préjudice certain de jouissance alors que cette situation leur a interdit de se clore ( cf: leur pièce n°11)

14. En réparation de ce préjudice, Mme [J] sera condamnée à leur verser la somme de 2000 euros.

15. En revanche les appelants seront déboutés de leurs demandes au titre de la perte de valeur de leur terrain qui n’est pas justifiée et de leur préjudice moral alors qu’il ne démontrent pas une atteinte grave à leur honneur, à leur considération ou en encore à leurs sentiments au-delà d’un contentieux qui crée nécessairement des tensions entre les parties à la procédure.

16. Enfin, Mme [J] est condamnée à verser aux appelants, ensemble, une somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la faute du notaire

17. Le tribunal a retenu que le notaire ne pouvait déduire de la présence du compteur électrique la nécessité de constituer une servitude et a rejeté toute faute alléguée par les acheteurs ou par le vendeur au titre de sa garantie

Les appelants soutiennent que la responsabilité contractuelle du notaire doit être engagée car il lui appartenait, en sa qualité de rédacteur de l’acte et de professionnel, de prévoir la nécessité de constituer une servitude et à tout le moins de les informer sur les conséquences juridiques de la configuration des lieux. Or, en omettant de mentionner dans l’acte de vente l’existence d’une servitude, le notaire a commis un manquement directement à l’origine du dommage qu’ils subissent.

La SCP [X]-[K]-[C]-[R]-[M] expose qu’il n’existe aucune servitude grevant le fonds des époux [S] puisqu’il n’en figure aucune à la publicité foncière ou dans les titres de propriété. De même, ces derniers ne rapportent pas la preuve de l’existence des canalisations souterraines litigieuses. Dès lors, le jugement doit être confirmé. Pour ce qui est du compteur électrique, les acquéreurs n’ignoraient nullement sa présence au moment de leur acquisition. En effet, le compteur était parfaitement visible en bordure de la voie publique et mentionné sur le plan de bornage établi par le géomètre. En outre, ils avaient étudié la configuration et les plans du terrain en vue de la préparation de leur dossier de permis de construire avant la vente.

Sur ce

18. C’est aux termes d’une exacte analyse des éléments qui lui étaient soumis et par une motivation pertinente que la cour adopte que le premier juge a écarté toute responsabilité du notaire après avoir notamment relevé que le notaire avait accompli toutes les obligations lui incombant en mentionnant les différents titres dont aucun ne faisait référence à une possible servitude.

19. A cela il sera ajouté que dans le silence de Mme [J], le notaire qui n’avait aucune obligation de se rendre sur les lieux ne disposait d’aucun élément lui permettant de suspecter l’existence d’une servitude ou d’une difficulté liée à la présence du compteur litigieux alors que le procès-verbal de bornage du 9 décembre 2016 ne permettait pas de déterminer que le compteur litigieux alimentait le fonds de Mme [J].

20. Le jugement sera confirmé sur le rejet de la demande formée à l’encontre du notaire.

21. Mme [J] est condamnée à verser au notaire une somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les demandes présentées à l’encontre de Mme [G]

22. Le tribunal a jugé que la présence du compteur électrique de Mme [G]-[W] sur le terrain des appelants ne constituait pas un trouble anormal de voisinage et les a ainsi déboutés de leurs demandes à l’encontre de leur voisine.

Les appelants réclament à Mme [G]-[W], le déplacement de son compteur électrique qui les empêche de clore leur terrain ce qui porte ainsi atteinte à leur droit.

Mme [G]-[W] fait notamment valoir que lorsqu’elle a acheté son terrrain après le propre achat des appelants, elle n’avait pas connaissance des deux servitudes imposées par Mme [J] aux consorts [E]-[S].

Sur ce

23. Si le compteur litigieux alimente le fonds de Mme [G]-[W], elle n’est aucunement responsable de la situation alors que Mme [T] a également omis de l’informer de la difficulté.

En revanche elle devra supporter les travaux propres à cette modification et l’installation du compteur sur son terrain.

24. Aussi, elle fondée en sa demandes de dommages et intérêts formée à l’encontre de Mme [J] qui, en réparation de son préjudice sera condamnée à lui verser la somme de 2000 euros outre celle 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Réforme le jugement entrepris et statuant à nouveau:

Donne acte aux appelants de leur proposition de faire l’avance des frais du déplacement du compteur électrique;

Condamne Mme [P] [J] à payer à M. [F] [S] et à Mme [U] [E], ensemble la somme de 1234, 80 euros en remboursement du coût du déplacement du compteur électrique, celle de 2000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Dit que Mme [Y] [G]-[W] devra permettre le déplacement du compteur électrique litigieux et son installation sur son fonds;

Condamne Mme [P] [J] à payer à Mme [Y] [G]-[W] la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts;

Condamne Mme [P] [J] aux entiers dépens d’instance et d’appel;

Condamne Mme [P] [J] à payer à Mme [Y] [G]-[W] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Mme [P] [J] à payer à la SCP [X], [R], [M] et associés la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,