ARRÊT N°

OC

R.G : N° RG 21/02108 – N° Portalis DBWB-V-B7F-FUQV

[X]

C/

[X]

S.A.R.L. LOCATRANS OI

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 27 JUIN 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SAINT DENIS (REUNION) en date du 15 NOVEMBRE 2021 suivant déclaration d’appel en date du 15 DECEMBRE 2021 RG n° 21/00744

APPELANT :

Monsieur [W] [E] [X]

[Adresse 6]

[Localité 7] (REUNION)

Représentant : M^e Frédéric MARIONNEAU de la SELARL FREDERIC MARIONNEAU AVOCAT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉS :

Monsieur [J] [X]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentant : M^e Lynda LEE MOW SIM-WU TAO SHEE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.A.R.L. LOCATRANS OI

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentant : M^e Lynda LEE MOW SIM-WU TAO SHEE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DATE DE CLÔTURE : 25 avril 2025

DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été appelée à l’audience publique du 27 Septembre 2024 devant M. Cyril OZOUX ,Président de chambre, assisté de Sarah HAFEJEE,greffière, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 31 janvier 2025. Le délibéré a été prorogé au 27 Juin 2025.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : M. Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : M^me Chantal COMBEAU, Présidente de chambre

Conseiller : M. Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre

Qui en ont délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 27 Juin 2025.

Greffier lors de la mise à disposition: Véronique FONTAINE

* * *

LA COUR :

EXPOSÉ DU LITIGE

1- A la suite d’une donation du 23 juin 2014, M. [W] [E] [X] est devenu propriétaire d’un immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 8] (RÉUNION), constitué d’un terrain sur lequel est édifiée une maison, figurant au cadastre à la section BE sous les numéros [Cadastre 4], [Cadastre 1] et [Cadastre 2].

2- Estimant que M. [J] [X], son frère, et sa société , la S.A.R.L. LOCATRANS, occupent les lieux sans aucun titre, M. [W] [X] les a fait citer devant le tribunal de commerce aux fins, pour l’essentiel, de voir ordonner leur expulsion, subsidiairement la régularisation d’un bail et se voir attribuer une indemnité d’occupation outre une indemnité pour frais irrépétibles.

3- Le Tribunal Mixte de Commerce s’est déclaré incompétent au profit du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis.

4- Par jugement en date du 15 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis a :

— DIT que M. [J] [X] est occupant sans droit ni titre du bien immobilier situé au [Adresse 5] ;

EN CONSÉQUENCE,

— ORDONNÉ à M. [J] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

— AUTORISÉ M. [W] [E] [X] à faire procéder à l’expulsion de M. [J] [X] ainsi qu 'à celle de tous les occupants de son chef au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour M. [J] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— DÉBOUTÉ M. [W] [E] [X] de ses demandes indemnitaires;

— CONDAMNÉ M. [J] [X] à verser à M. [W] [E] [X] une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— REJETÉ toute autre demande ;

— CONDAMNÉ M. [J] [X] au paiement des entiers dépens ;

— CONSTATÉ l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

5- Suivant déclaration en date du 15 décembre 2021, M. [W] [E] [X] a interjeté appel de cette décision.

6- Le 17 décembre 2021, M. [X] [J] et la S.A.R.L. LOCATRANS OI ont également relevé appel de cette décision.

7- Aux termes de ses dernières écritures transmises par RPVA le 7 février 2024, M. [W] [E] [X] demande à la cour :

— D’ACCUEILLIR M. [W] [E] [X] en son appel, le JUGER recevable et fondé ;

— D’ ORDONNER la jonction de la présente instance avec celle enregistrée sous le numéro RG 21/02124 ;

— D’INFIRMER la décision querellée en ce que le Juge a DÉBOUTÉ M. [W] [E] [X] de sa demande au titre de l’indemnité d’occupation ;

Statuant de nouveau de ce chef, de :

— CONDAMNER M. [J] [X] et la S.A.R.L. LOCATRANS OI à verser à M. [W] [X] la somme de 40 000 € au titre de l’indemnité d’occupation depuis 2011 et jusqu’au 14 novembre 2022 ;

— CONFIRMER la décision dont appel pour le surplus ;

— DÉBOUTER M. [J] [X] et la S.A.R.L. LOCATRANS OI de toutes demandes plus amples ou contraires ;

— CONDAMNER M. [J] [X] et la S.A.R.L. LOCATRANS OI aux dépens de la présente instance, en ceux compris le timbre dématérialisé, ainsi qu’à verser à M. [W] [E] [X] la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

8- Pour l’essentiel, M. [W] [E] [X] fait valoir :

— que M. [J] [X] a toujours empêché quiconque, et encore plus ses frères, de pénétrer sur la propriété ;

— qu’il a fait néanmoins réaliser un avis de valeur locative en janvier 2022 duquel il ressort que cette valeur doit se concevoir entre 2 400 et 2 800 € par mois ;

— qu’il ne peut donc plus lui être opposé qu’il n’a pas justifié de la valeur locative de l’immeuble.

9- Aux termes de leurs dernières écritures transmises par RPVA le 20 octobre 2023, M. [X] [J] et la S.A.R.L. LOCATRANS OI demandent à la cour de :

— RECEVOIR M. [J] [X] en son appel du jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de SAINT-DENIS le 15 novembre 2021, appel cantonné aux dispositions relatives à l’existence d’un contrat de bail d’habitation et aux demandes accessoires et l’y DIRE bien fondé ;

— RECEVOIR M. [W] [E] [X] en son appel du jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de SAINT- DENIS le 15 novembre 2021, appel cantonné aux dispositions relatives à l’indemnité d’occupation et l’y DIRE mal fondé ;

— D’INFIRMER le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de SAINT-DENIS le 15 novembre 2021 en ce qu’il a :

' Dit que M. [J] [X] est occupant sans droit ni titre du bien immobilier situé au [Adresse 5] ;

' ORDONNÉ à M. [J] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

' AUTORISÉ M. [W] [E] [X] à faire procéder à l’expulsion de M. [J] [X] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour M. [J] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

' CONDAMNÉ M. [J] [X] à verser à M. [W] [E] [X] une somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

' CONDAMNÉ M. [J] [X] au paiement des entiers dépens ;

En conséquence, STATUER à nouveau et,

— DIRE et JUGER que M. [J] [X] est titulaire d’un contrat de bail d’habitation ;

Subsidiairement, DIRE et JUGER que M. [J] [X] est titulaire d’un prêt à usage ;

Dès lors,

— DIRE et JUGER que M. [J] [X] et la société LOCATRANS OI ne sont pas occupants sans droit, ni titre du bien immobilier sis [Adresse 5] ;

— CONDAMNER M. [W] [E] [X] au paiement de la somme de 20.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi par la mesure d’expulsion injustifiée et abusive par le concluant, son épouse, ses enfants ;

— DÉCHARGER M. [J] [X] de l’ensemble des dispositions et condamnations contre lui prononcées ;

— REJETER l’ensemble des demandes formulées par M. [W] [E] [X] ;

— Si par extraordinaire, la Cour venait à infirmer le jugement querellé s’agissant de l’indemnité d’occupation sollicitée par M. [W] [E] [X], alors il conviendra de CONDAMNER M. [W] [E] [X] au paiement de la somme de 50.000,00 euros, correspondant aux travaux d’entretien et d’amélioration réalisés par M. [J] [X] dans le bien immobilier sis [Adresse 5], ainsi qu’au paiement de la somme de 5.551,50 euros correspondant aux frais du système de télésurveillance ;

— CONFIRMER la décision entreprise pour le surplus ;

— DÉBOUTER M. [W] [E] [X] de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples et contraires ;

— CONDAMNER M. [W] [E] [X] au paiement de la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens tant de première instance que d’appel conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile.

10- Pour l’essentiel, M. [X] [J] et la S.A.R.L. LOCATRANS OI font valoir :

— qu’ils occupent la maison en litige depuis 2011 avec l’accord du donateur ;

— qu’un bail à titre gratuit a été formalisé le 1er janvier 2014 par le donateur ;

— qu’à défaut de bail, il convient de considérer qu’ils bénéficient d’un prêt à usage ;

— que les man’uvres utilisées devant le premier juge afin de parvenir à une expulsion injustifiée et ABUSIVE lui ont causé un préjudice moral personnel et en sa qualité de représentant légal de ses enfants ;

— que l’occupation par la S.A.R.L. LOCATRANS OI n’est pas établie ;

— qu’aucune demande n’a été présentée avant 2019 en matière d’indemnité d’occupation ;

— que la prescription quinquennale doit en tout état de cause trouver à s’appliquer ;

— qu’il a réalisés des travaux d’amélioration pour lesquels il est fondé à être indemnisé à hauteur d’une somme de 50 000 euros sur le fondement de l’enrichissement sans cause ;

— qu’il est également fondé à être remboursé à concurrence de la somme de 5551, 50 euros pour le matériel de vidéo surveillance qu’il a laissé sur place et l’abonnement qu’il avait souscrit.

11- La procédure a été clôturée par une ordonnance du 25 avril 2024.

12- L’audience de plaidoirie s’est tenue le 27 septembre 2024.

MOTIFS

Sur l’existence d’un bail :

13- Aux termes des dispositions de l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige à lui payer.

14- Ainsi, l’existence d’un bail, fût-il simplement verbal, implique nécessairement la stipulation d’un prix.

15- En l’espèce, il est établi que M. [J] [X] et la société LOCATRANS ont occupé pendant plusieurs années, avec l’accord de M. [B] [X], propriétaire des lieux, un immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 8] (RÉUNION).

16- Il s’y sont maintenus postérieurement à la donation intervenue le 23 juin 2014 au profit de ses frères [W] et [Z] [X].

17- Il n’est en rien démontré par contre qu’un loyer a été à un moment ou à un autre convenu entre les parties et versé par M. [J] [X].

18- A défaut de loyer, M. [J] [X] n’est donc pas fondé à se prévaloir de l’existence d’un bail.

19- Dés lors, les développements concernant l’existence d’un bail verbal et la question de la validité de la signature attribuée à M. [B] [X] au pied de l’écrit intitulé contrat de location versé aux débats ne présentent aucune utilité pour la solution du litige.

Sur l’existence d’un prêt à usage :

20- Le prêt à usage est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servie ( C. civ., art. 1875 ).

21- A la différence du louage d’ouvrage, le prêt à usage est essentiellement gratuit (article 1876 du code civil).

22- En l’espèce, jusqu’à ce qu’ils soient mis en demeure le 9 décembre 2019 de régulariser un bail ou de libérer les lieux, M. [J] [X] et la société LOCATRANS ont occupé l’immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 8] (RÉUNION) avec l’autorisation de ses propriétaires successifs.

23- Cette mise à disposition des lieux, sans contrepartie financière, s’analyse effectivement, ainsi que M. [J] [X] et la société LOCATRANS le soutiennent comme un prêt à usage.

24- L’ article 1888 du Code civil dispose que le prêteur ne peut exiger la restitution de la chose prêtée (la retirer) qu’après le terme convenu ou, à défaut de convention, qu’après qu’elle a servi à l’usage pour lequel elle a été empruntée.

25- Lorsque la durée du prêt n’est pas fixée et que la chose est d’un usage permanent, comme c’est le cas en l’espèce, c’est à la juridiction qu’il appartient, à défaut d’accord amiable, de fixer la date de restitution.

26- Un délai raisonnable doit alors être laissé à l’emprunteur.

27- Il est établi par la procédure que M. [J] [X] a restitué les lieux le 14 novembre 2022.

28- C’est donc à cette date que le prêt à usage qui liait les parties sera tenu pour résilié.

29- Le prêt à usage présente par principe un caractère gratuit de sorte qu’il ne peut donner lieu, sauf accord particulier entre le prêteur et l’emprunteur, à une contrepartie financière.

30- Lorsque l’échéance du prêt est arrivée ou lorsque la chose est conservée pour un temps plus long qu’elle ne devait, l’emprunteur engage par contre sa responsabilité vis-à-vis du prêteur.

31- Il doit alors lui verser une indemnité d’occupation.

32- En l’espèce, le prêt à usage qui a permis à M. [J] [X] d’occuper l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8] (RÉUNION) n’était assorti d’aucune stipulation de durée.

33- La résiliation du contrat a été fixée à la date à laquelle les lieux ont été libérés.

34- Il ne peut donc être alloué une quelconque indemnité d’occupation à M. [W] [X].

Sur les dépenses engagées sur l’immeuble par l’emprunteur :

35- Si, pendant la durée du prêt à usage, l’emprunteur a été obligé, pour la conservation de la chose, à quelque dépense extraordinaire, nécessaire, et tellement urgente qu’il n’ait pu en prévenir le prêteur, celui-ci sera tenu de la lui rembourser (article 1890 du code civil).

36- M. [J] [X] verse aux débats tout un ensemble de factures pour travaux dont il n’est pas établi cependant qu’elles se rattachent à des dépenses engagées sur l’immeuble en litige ni qu’elles répondent aux conditions de l’article 1890 du code civil.

37- Sa demande d’indemnisation sur le fondement de l’enrichissement sans cause ne peut donc qu’être rejetée.

Sur l’abus de procédure reproché à M. [W] [X] :

38- M. [W] [X] qui était fondé en l’absence de stipulation de durée à réclamer la restitution de l’immeuble dont il était devenu propriétaire n’est en rien fautif à avoir mis à exécution le jugement rendu le 15 novembre 2021.

39- M. [J] [X] n’est donc pas fondé à lui réclamer des dommages-intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

40- M. [J] [X], partie succombante au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les dépens de l’instance.

41- Il serait inéquitable de laisser M. [W] [E] [X] supporter la charge des frais irrépétibles qu’il a exposés en première instance et en cause d’appel.

42- La décision de première instance sera confirmée et il lui sera alloué une nouvelle indemnité d’un montant de 1000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Infirme le jugement rendu le 15 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Saint-Denis sauf en ce qu’il condamne M. [J] [X] aux dépens et au versement d’une indemnité pour frais irrépétibles à M. [W] [E] [X] ;

Statuant de nouveau et y ajoutant,

Résilie à la date du 14 novembre 2022 le contrat de prêt à usage permettant à M. [J] [X] d’avoir la disposition de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8] (RÉUNION), propriété de M. [W] [E] [X];

Déboute M. [W] [E] [X] de sa demande aux fins de versement d’une indemnité d’occupation ;

Déboute M. [J] [X] de ses demande en dommages-intérêts et en répétition de sommes ;

Condamne M. [J] [X] à verser à M. [W] [E] [X] la somme de 1000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne M. [J] [X] aux entiers dépens de l’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre, et par Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT