ARRÊT N°

OC

R.G : N° RG 22/01290 – N° Portalis DBWB-V-B7G-FYD7

[L]

C/

[U]

S.A.S. [A] [X] – BERTRAND MACE- STEPHANE RAMBAUD – HAROUN PATEL

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 30 MAI 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT DENIS en date du 23 AOUT 2022 suivant déclaration d’appel en date du 06 SEPTEMBRE 2022 RG n° 21/00041

APPELANT :

Monsieur [E] [W] [L]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentant : M^e Léopoldine SETTAMA de l’AARPI VSH AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉES :

Mademoiselle [Y] [U] épouse [N]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentant : M^e Chantal LAGUERRE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/005155 du 13/10/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Saint-Denis)

S.A.S. [A] [X] – BERTRAND MACE- STEPHANE RAMBAUD – HAROUN PATEL

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentant : M^e Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DATE DE CLÔTURE : 22 août 2025

DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été appelée à l’audience publique du 15 Novembre 2024 devant Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, assisté de Sarah HAFEJEE, greffière, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 28 février 2025. Le délibéré a été prorogé au 30 Mai 2025.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller :Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre

Qui en ont délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 30 Mai 2025.

* * *

LA COUR :

EXPOSÉ DU LITIGE

1- Le 24 juin 2016, Mme [Y] [U] a fait dresser par Maître [A] [X], notaire, membre de la SAS [X]-MACE-RAMBAUD-PATEL, un acte de notoriété acquisitive destiné à prouver qu’elle possède de façon continue, paisible publique et non équivoque depuis plus de 30 ans la parcelle cadastrée BV [Cadastre 4] située [Adresse 1], sur la commune de [Localité 7], lieu-dit [Localité 8].

2- Par assignation du 21 décembre 2020, M. [E] [L] a fait citer Mme [Y] [U] et la SAS [X]-MACE-RAMBAUD-PATEL devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis, pour l’essentiel aux fins de voir déclarer nul et non avenu l’acte de notoriété acquisitive reçu le 24 juin 2016 et condamner l’office notarial à lui verser la somme de 80.000 ', à titre de dommages-intérêts en réparation d’un préjudice moral outre une indemnité pour frais irrépétibles.

3- Par jugement du 23 août 2022, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a :

— Pris acte de la modification de la forme juridique de la SCP de notaires en la SAS [X]-MACE-RAMBAUD-PATEL ;

— Déclaré irrecevable pour défaut de qualité à agir M. [E] [W] [L] s’agissant de la demande de nullité de l’acte de prescription acquisitive ;

— Débouté M. [E] [W] [L] de ses autres chefs de demandes ;

— Ordonné à M. [E] [W] [L] de débarrasser les parcelles BV [Cadastre 3] et [Cadastre 4] situées au [Adresse 1] à [Localité 7] de tous les biens qu’il y a entreposés ;

— Condamné M. [E] [W] [L] à payer à Mme [Y] [U] la somme de 1500 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile du code de procédure civile ;

— Rejeté la demande de paiement de sommes au titre de l’article 700 du code de procédure civile présentée par la SAS de notaires ;

— Rappelé l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement ;

— Condamné M. [E] [W] [L] aux dépens.

4- Par déclarations au greffe de la cour d’appel de Saint-Denis de La Réunion des 6 septembre 2022 et 12 octobre 2022, M. [E] [W] [L] a interjeté appel de cette décision.

5- Aux termes de ses dernières écritures transmises par RPVA le 2 avril 2024, [E] [W] [L] demande à la cour de :

— DIRE son appel recevable et bien fondé ;

— D’INFIRMER le jugement querellé en toutes ses dispositions ;

STATUANT A NOUVEAU, de :

— JUGER que M. [L] a prescrit sur les parcelles BV [Cadastre 3] et BV [Cadastre 4] par une possession continue, paisible et trentenaire ;

— D’ ANNULER l’acte notarié établi au profit de Mme [U], en considération de la violation des droits acquis par M. [L] sur les parcelles revendiquées ;

— DE DÉBOUTER la SCP [X] de l’ensemble de ses demandes pécuniaires ;

— DE CONDAMNER solidairement Mme [U] et l’office notarial [X] et associés à payer à M. [L] la somme de 5.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

6- Pour l’essentiel, [E] [W] [L] fait valoir :

— qu’il occupe depuis plus de trente années les parcelles BV [Cadastre 4] et BV [Cadastre 3];

— que les conditions d’une usucapion sont réunies ;

— que s’il a été autorisé, à l’origine, à s’installer sur le fonds litigieux dans le cadre d’un bail verbal consenti par le propriétaire de l’époque, un certain M. [R] [H], décédé le 8 juin 1964, il n’a jamais été fait d’écrit fixant une durée d’occupation ni stipulant une obligation de restitution des parcelles ;

— que Mme [Y] [U] n’a pu prescrire sur les parcelles en litige dont il avait la possession en sorte que l’acte de notoriété acquisitive dressé le 24 juin 2026 par Maître [A] [X] doit être annulé.

7- Aux termes de ses dernières écritures transmises par RPVA le 21 février 2024, la SAS de notaires [X] ' MACE ' RAMBAUD – PATEL demande à la cour de :

— Confirmer le jugement querellé en toutes ses dispositions ;

— Juger qu’en présence d’une prétention non motivée et formulée à l’encontre de la SAS [X] ' MACE ' RAMBAUD – PATEL, M. [E] [L] en sera débouté ;

— Condamner M. [E] [L] à payer à la SAS [X] ' MACE ' RAMBAUD – PATEL la somme de 4.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile tant au titre de la procédure de première instance que la procédure d’appel ainsi qu’aux entiers dépens.

8- Pour l’essentiel, la SAS [X] ' MACE ' RAMBAUD – PATEL fait valoir:

— que la cour n’a rien à juger sur le fond à l’encontre de la SAS [X] ' MACE ' RAMBAUD – PATEL intimée à tort par M. [L] ;

— que la revendication de propriété fait l’objet d’un débat qui ne concerne que le revendiquant et le propriétaire dont les droits sont contestés auquel le notaire n’a pas à participer dès lors que sa responsabilité délictuelle n’est pas mise en cause.

9- Par une ordonnance du 5 décembre 2023, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecvables les conclusions déposées par Mme [Y] [U].

10- La procédure a été clôturée par une ordonnance du 22 août 2024.

11- L’audience de plaidoirie s’est tenue le 15 novembre 2024.

MOTIFS

Sur les conséquences de l’irrecevabilité des conclusions de Mme [Y] [U] :

12- L’intimé dont les conclusions sont déclarées irrecevables est réputé ne pas avoir conclu.

13- Il est donc réputé s’être approprié les motifs du jugement querellé conformément aux dispositions de l’article 954 du code de procédure civile.

14- La juridiction ne peut par conséquent faire droit à l’appel formé par M. [E] [W] [L] que pour autant que celui-ci apparaisse fondé dans ses critiques de la décision rendue par les premiers juges.

15- Faute pour Mme [Y] [U] d’avoir conclu, il n’y aura pas lieu par ailleurs de statuer sur les demandes reconventionnelles que celle-ci avait formée en première instance.

Sur la prescription acquisitive invoquée par M. [E] [W] [L] :

16- Le premier juge a considéré que la preuve de la propriété de M. [E] [W] [L] n’était pas rapportée dans la mesure où son occupation est fondée à l’origine sur un bail oral ce qui fait obstacle à toute prescription acquisitive.

17- Il en a tiré la conclusion que M. [E] [W] [L] n’avait pas qualité pour agir de sorte que ses demandes étaient irrecevables.

18- Aux termes des dispositions de l’article 2261 du code civil, pour pouvoir prescrire, il faut, entre autres conditions, justifier d’une possession à titre de propriétaire.

19- Selon les dispositions de l’article 2266 du code civil, le locataire qui détient précairement le bien ne peut prescrire.

20- Enfin, quand on a commencé à posséder pour autrui comme, c’est le cas du locataire, on est toujours présumé posséder au même titre (article 2257 du code civil ).

21- En l’espèce, il est établi par les propres déclarations de M. [E] [W] [L] que celui-ci s’est installé sur les parcelles en litige dans le cadre d’un bail verbal que lui avait consenti leur propriétaire.

22- Il produit tout un ensemble de témoignages de la part de connaissances et de voisins qui viennent établir l’ancienneté de son installation.

23- Mais il ne démontre en rien, par contre, qu’il s’est mis à accomplir, à un moment ou à un autre, des actes matériels de possession manifestant de façon non équivoque sa volonté de se comporter désormais comme le propriétaire des parcelles en litige.

24- Faute de pouvoir se prévaloir d’une interversion de titre, M. [E] [W] [L] n’est donc pas fondé à se prévaloir d’une usucapion sur les parcelles en litige.

25- S’il ne peut se prévaloir d’une usucapion, il ne peut être fait grief par contre à M. [E] [W] [L], qui est installé sur les parcelles litigieuses, d’avoir agi alors qu’il n’avait pas qualité pour le faire ainsi que le premier juge a cru pouvoir le dire.

26- Le jugement rendu le 23 août 2022 sera sur ce point infirmé et M. [E] [W] [L] débouté de sa demande aux fins d’annulation de l’acte de notoriété acquisitive dressé le 24 juin 2016 par Me [A] [X].

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

27- M. [E] [W] [L] qui perd son procès supportera la charge des dépens de première instance et d’appel.

28 – A ce titre, il n’est pas fondé à se prévaloir des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

29-Il n’apparaît pas inéquitable enfin de laisser la SAS [X]-MACE-RAMBAUD-PATEL supporter la charge des frais irrépétibles qu’elle a été conduite à exposer.

30- La décision du premier juge sera confirmée et la SAS de notaires sera déboutée de sa demande au titre des frais exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Denis le 22 août 2022 en ce qu’il déclare irrecevables les demandes de M. [E] [W] [L];

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que M. [E] [W] [L] n’est pas fondé à se prévaloir d’une usucapion sur les parcelles BV [Cadastre 3] et BV [Cadastre 4] sises [Adresse 1], sur la commune de [Localité 7], lieu-dit [Localité 8] ;

Déboute M. [E] [W] [L] de sa demande aux fins d’annulation de l’acte de notoriété acquisitive dressé le 24 juin 2016 par Me [A] [X] de la SAS [X] – MACE – RAMBAUD – PATEL

Déboute M. [E] [W] [L] de sa demande au titre des frais irrépétibles;

Déboute la SAS [X] ' MACE ' RAMBAUD – PATEL de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Condamne M. [E] [W] [L] aux entiers dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, et par Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT