Arrêt N°

CO

N° RG 24/00957 – N° Portalis DBWB-V-B7I-GDHJ

,

[R]

,

[A]

S.C.I. DINA ACCESS

C/

,

[J]

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 27 MARS 2026

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-PIERRE en date du 05 JUILLET 2024 suivant déclaration d’appel en date du 22 JUILLET 2024 rg n° 23/01475

APPELANTS :

Monsieur, [H], [R]

,

[Adresse 1]

,

[Localité 1]

Représentant : M^e Rechad PATEL de la SELARL PATEL AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame, [M], [S], [A]

,

[Adresse 1]

,

[Localité 1]

Représentant : M^e Rechad PATEL de la SELARL PATEL AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.C.I. DINA ACCESS

,

[Adresse 1]

,

[Localité 1]

Représentant : M^e Rechad PATEL de la SELARL PATEL AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉ :

Monsieur, [G], [B], [J]

,

[Adresse 2]

,

[Localité 2]

Représentant : M^e Brigitte MAURO de la SELARL BRIGITTE MAURO – BÉATRICE FONTAINE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

CLÔTURE LE : 28 août 2025

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 05 Décembre 2025.

Les parties ont été avisées que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la Cour composée de :

Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : M^me Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

qui en ont délibéré,

et que l’arrêt serait rendu le 27 Mars 2026 par mise à disposition au greffe.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 27 Mars 2026.

Greffier présent lors des débats : M^me Véronique FONTAINE, Greffier.

Greffier présent lors de la mise à disposition : M^me Agnès CAMINADE, cadre greffière

LA COUR

EXPOSÉ DU LITIGE

1- Par acte notarié du 17 décembre 2021, M., [H], [R] et Mme, [M], [A], son épouse (ci-après les époux, [R]), ont conclu avec M., [G], [J] une promesse synallagmatique de vente et d’achat portant sur un bien immobilier situé, [Adresse 3] à, [Localité 3], pour le prix de 925 000 €.

2- Le compromis a été soumis à plusieurs conditions suspensives et en particulier à l’obtention par l’acquéreur d’un crédit d’un montant maximal de 925 000€, à un taux maximum de 1,20% l’an hors assurance, remboursable sur une durée maximale 20 années.

3- La condition suspensive tenant à l’octroi d’un financement a été assortie d’un délai de réalisation fixé à 75 jours, soit le 2 mars 2022, la réitération de la vente devant pour sa part intervenir avant le 16 mars 2022 à 16 heures.

4- Il a été également prévu une faculté de substitution.

5- Enfin, il a été stipulé une clause pénale pour le cas où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique toutes les conditions étant remplies et les époux, [R] ont versé une somme de 46 250 € à titre de dépôt de garantie.

6- N’ayant pas obtenu leur prêt, les époux, [R] ont sollicité par lettre du 19 septembre 2022, la restitution du dépôt de garantie.

7- Par acte du 14 avril 2023, les époux, [R] et la société civile immobilière Dina Access (ci-après la SCI) ont fait assigner M., [G], [J] devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre afin d’obtenir le remboursement du dépôt de garantie outre des dommages-intérêts.

8- Par un jugement rendu le 5 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Saint-Pierre a :

— Débouté Madame, [M], [A], Monsieur, [H], [R] et la société civile immobilière DINA ACCESSS de l’intégralité de leurs prétentions ;

— Condamné solidairement Madame, [M], [A] et Monsieur, [H], [R] à payer à Monsieur, [G], [J] la somme de 46 250 euros au titre de la clause pénale ;

— Dit que le montant du dépôt de garantie détenu par le notaire d’un montant de 46 250 euros sera directement versé par celui-ci à Monsieur, [G], [J] ;

— Débouté Monsieur, [G], [J] du surplus de ses prétentions ;

— Condamné in solidum Madame, [M], [A], Monsieur, [H], [R] et la société civile immobiliére DINA ACCESS à verser à Monsieur, [G], [J] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné in solidum Madame, [M], [A], Monsieur, [H], [R] et la société civile immobiliere DINA ACCESS aux dépens ;

— Rappelé que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

9- Par déclaration déposée sur le RPVA le 22 juillet 2024, les époux, [R] et la SCI DINA ACESS ont interjeté appel de ce jugement.

10- Aux termes de leurs dernières écritures transmises par RPVA le 8 avril 2025, les époux, [R] et la SCI demandent à la cour :

— D’infirmer le jugement du 5 juillet 2024 rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Pierre de la Réunion en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau, de :

— Dire que Monsieur, [R] et Madame, [A] ne sont pas tenus de payer à Monsieur, [G], [J] la somme de 46 250 euros au titre de la clause pénale ;

— Condamner Monsieur, [J] à payer à Monsieur, [R] et Madame, [A] la somme de 46 250 euros au titre du remboursement de leur dépôt de garantie avec intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement soit à compter du 27 juillet 2022 ;

— Dire que le montant du dépôt de garantie détenu par le notaire d’un montant de 46 250 euros sera directement versé par celui-ci à Monsieur, [R] et Madame, [A] ;

— Débouter Monsieur, [J] de toutes ses demandes, fins et conclusions;

— Condamner Monsieur, [J] à payer à Monsieur, [R] et Madame, [A] la somme de 7 000 euros au titre de la résistance abusive ;

En tout état de cause, de :

— Rejeter toutes les demandes, fins et prétentions de Monsieur, [J] ;

— Condamner Monsieur, [J] à payer :

— La somme de 4 000 euros à Monsieur, [R] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La somme de 4 000 euros à Madame, [A] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La somme de 4 000 euros à la société Dina Access au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur, [J] aux entiers dépens ;

— Rappeler que l’arrêt est exécutoire de plein droit.

11- Pour l’essentiel, les époux, [R] et la SCI font valoir :

— que le tribunal s’est appuyé sur un argument qui n’avait pas été soulevé par M., [J] violant ainsi le principe du contradictoire ;

— que 3 demandes de financement ont été déposées, les deux premières par la SCI qui était substituée aux époux, [R] ;

— que leur notaire a été informé de la substitution de façon à ce qu’il avertisse M., [J] ;

— qu’ils ont multiplié les relances en vue d’obtenir leur financement mais se sont heurtés à un refus, de sorte que la condition suspensive a défailli ;

— que toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit lorsque la condition suspensive n’est pas réalisée ;

— que la clause de substitution du compromis n’exige pas que le promettant donne son agrément à la substitution ;

— que la condition suspensive ne s’étant pas réalisée, ils ne peuvent être tenus au paiement d’une clause pénale ;

— qu’exiger le dépôt simultané de deux demandes de prêt présente un caractère abusif ;

— que la preuve n’est pas rapportée du préjudice moral dont M., [J] demande réparation.

12- Aux termes de leurs dernières écritures transmises par RPVA le 25 avril 2025, M., [G], [J] demande à la cour de :

— Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,

— CONFlRMER le jugement du tribunal judiciaire du 5 juillet 2024 en ce qu’il a :

— Débouté Madame, [M], [A], Monsieur, [H], [R] et la SCI DINA ACCESSS de l’intégralité de leurs prétentions;

— Dit que le montant du dépôt de garantie détenu par le notaire d’un montant de 46 250 euros sera directement versé par celui-ci à Monsieur, [G], [J];

— Condamné in solidum Madame, [M], [A], Monsieur, [H], [R] et la société civile immobilière DINA ACCESS à verser à Monsieur, [G], [J] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné in solidum Madame, [M], [A], Monsieur, [H], [R] et la société civile immobiliere DINA ACCESS aux dépens ;

— INFIRMER le jugement en ce qu’il l’a débouté du surplus de ses demandes ;

STATUANT A NOUVEAU, de :

— CONDAMNER solidairement Madame, [M], [A], Monsieur, [H], [R] à payer à Monsieur, [G], [J] la somme de 92 500 euros au titre de la clause pénale avec intérêt à compter du 30 juin 2022, date de la demande de paiement du notaire, ou à défaut, de la mise en demeure de son avocat du 26 octobre 2022 ;

— CONDAMNER solidairement Madame, [M], [A], Monsieur, [H], [R] et la Société civile immobilière DINA ACCESS au paiement à Monsieur, [G], [J] de la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

— CONDAMNER solidairement Madame, [M], [A], Monsieur, [H], [R] et la Société civile immobilière DINA ACCESS au paiement à Monsieur, [G], [J] de la somme de 9 000 euros en application de l’article 700 du CPC et METTRE à leur charge les dépens.

13- Pour l’essentiel, M., [G], [J] fait valoir :

— qu’il n’a pas été informé de la substitution au profit de la SCI ;

— qu’il n’est justifié d’aucune demande de prêt faite au nom des époux, [R], seule la SCI ayant déposé une demande de financement ce qui n’est pas conforme aux stipulations contractuelles ;

— que les demandes de prêt déposées le 22 décembre 2021 pour 925 000 euros puis en avril 2022 pour 825 000 euros n’ont été ni simultanées, ni présentées à deux banques différentes contrairement aux stipulations contractuelles ;

— qu’ainsi la condition suspensive tenant à l’obtention d’un financement bancaire doit être tenue pour acquise ;

— que toutes les conditions auxquelles la réitération de la vente était soumise se trouvant remplies il est fondé à se prévaloir de la clause pénale prévue à l’acte et à conserver à ce titre le dépôt de garantie remis par les époux, [R] ;

— que la clause pénale n’est en rien excessive compte tenu de la profession des époux, [R] et de la durée d’immobilisation du bien (17 décembre 2021 au 16 mars 2022) ;

— que les époux, [R] ont voulu l’impressionner en lui adressant une mise en demeure par avocat et de l’abuser en lui faisant croire qu’ils avaient personnellement déposé des demandes de prêt ce qui lui a causé un préjudice moral qu’il est fondé à voir réparer ;

14- La procédure a été clôturée par une ordonnance du 28 août 2025.

15- L’audience de dépôt a été fixée à la date du 5 décembre 2025.

MOTIFS

Sur le manquement au contradictoire :

16- M., [G], [J] n’indique pas en quoi Ie premier juge a manqué au contradictoire et n’en tire aucune conséquence puisqu’il s’abstient de demander l’annulation du jugement.

17- Le moyen sera écarté.

Sur l’accomplissement de la condition suspensive :

18- Aux termes des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

19- Il est constant, en l’espèce, que la vente conclue entre M., [G], [J], le vendeur, et les époux, [R], les acquéreurs, était soumise à la condition suspensive de l’obtention par ces derniers d’un prêt d’un montant maximal de 925 000 € au taux nominal d’intérêt maximal de 1, 20 % l’an hors assurance et d’une durée maximale de remboursement de 20 années.

20- Cette condition suspensive était assortie d’un délai de réalisation fixé à 75 jours décomptés à partir du compromis, expirant le 2 mars 2022.

21- Il était également stipulé que le bénéficiaire s’engageait à déposer simultanément deux demandes de prêt.

22- Enfin, il était prévu une clause de substitution autorisant les époux, [R] à se substituer toute persone physique ou morale à la condition d’avertir le promettant (M., [G], [J]).

23- Le bénéficiaire de la promesse doit solliciter un prêt conforme aux caractéristiques définies dans le compromis.

24- Selon une jurisprudence traditionnelle, reprise sous forme de stipulation en page 12 du compromis conclu entre les parties, toute demande non conforme aux stipulations contractuelles entrainera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304- 3 du code civil.

25- En l’espèce, deux banques ont été sollicitées, la banque populaire Auvergne Rhône Alpes, le 22 décembre 2021, pour un montant de 925 000 € et la BRED de la Réunion pour celui de 825 000 €, montant réduit par la suite à la somme de 645 000 €.

26- Les 3 demandes ont été présentées pour le compte d’une société, la SCI DINA Access, qui a été immatriculée le 31 décembre 2021 et dans laquelle les époux, [R] sont associés.

27- M., [G], [J] n’a pas été averti de ce qu’une substitution d’acquéreur était prévue.

28- Il n’a pas été informé de la modification que les époux, [R] envisageaient d’apporter aux caractéristiques de la condition suspensive par une susbtitution d’emprunteur contrairement aux stipulations du compromis (cf Faculté de substitution – p 30) qui prévoient que la condition suspensive tenant à l’obtention d’un prêt n’est modifiable qu’avec l’agrément du promettant.

29- Le prêt tel qu’il a été sollicité n’est donc pas conforme aux caractéristiques définies dans le compromis et les époux, [R] ne sont pas fondés à se prévaloir de la faculté de substitution prévue au compromis.

30- C’est par conséquent à bon droit que le premier juge a considéré que la condition suspensive tenant à l’octroi d’un prêt devait être réputée accomplie en dépit du refus opposé par les deux banques dont les époux, [R] justifiaient.

Sur le bénéfice de la clause pénale et le séquestre :

31- Le compromis conclu entre les parties comporte une stipulation de pénalité fixée à la somme de 92 500 € et un dépôt de garantie d’un montant de 46250 € à la charge de l’acquéreur.

32- La pénalité a vocation à s’appliquer au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution de la promesse étant remplies l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique (cf Stipulation de pénalité – P 9).

33- Le dépôt de garantie est restitué à l’acquéreur dans le cas où la non-réalisation de la vente résulterait de l’exercice d’un droit de préemption ou de la non réalisation hors la responsabilité du bénéficiaire telle qu’elle est indiquée au premier alinéa de l’article 1304- 3 du code civil de l’une ou l’autre des conditions suspensives (cf Séquestre – P. 10 ).

34- Il est précisé que dans le cas contraire, il reste acquis au promettant (le vendeur) par application et à due concurrence de la stipulation de pénalité.

35- L’acte de vente n’a pas été signé alors même que la condition suspensive tenant à l’obtention d’un prêt a été réputée accomplie.

36- L’accomplissement des autres conditions suspensives ne fait pas discussion entre les parties.

37- Dès lors, il apparaît que M., [G], [J] est fondé à se prévaloir de la stipulation de pénalité du compromis.

38- Aux termes des dispositions de l’article'1231-5 du code civil le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

39- Pour déterminer si l’indemnité stipulée dans la clause pénale est manifestement disproportionnée, il convient d’évaluer le montant du préjudice subi par la partie qui en réclame le bénéfice.

40- En l’espèce, M., [G], [J] a subi un préjudice du fait de l’immobilisation en pure perte de son immeuble pendant 3 mois.

41- Ce préjudice ne peut cependant, à lui seul, justifier l’importante indemnité (10 % du prix attendu) qui est sollicitée.

42- La somme réclamée en exécution de la clause de pénalité présente donc bien un caractère manifestement excessif ainsi que le premier juge l’a constaté.

43- Les conditions sont dès lors réunies pour qu’il soit fait application de la faculté de modération de l’article'1231-5 du code civil en ramenant à la somme de 46 250 € le montant de l’indemnité que les époux, [R] seront tenus de verser à M., [G], [J] en exécution de la clause pénale du compromis.

44- C’est par conséquent à bon droit, que le premier juge, dont la décision sera confirmée, a condamné les époux, [R] à payer à M., [G], [J] la somme de 46 250 € au titre de la clause pénale et dit que le montant du dépôt de garantie détenu par le notaire d’un montant de 46 250 euros sera directement versé par celui-ci à M., [G], [J].

Sur les dommages et intérêts réclamés par M., [G], [J] :

45- M., [G], [J] a nécessairement subi un préjudice moral du fait des tracas inhérents à la procédure.

46- Fondée en son principe, sa demande est cependant excessive en son montant.

47- Les époux, [R] seront condamnés à lui verser de ce chef la somme de 1000 €.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

48 – Madame, [M], [A], Monsieur, [H], [R] et la société civile immobiliére DINA ACCESS , parties succombantes au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront la charge des dépens de première instance et d’appel.

49- Madame, [M], [A], Monsieur, [H], [R] et la société civile immobiliére DINA ACCESS ne peuvent donc pas se prévaloir des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

50- Il serait inéquitable de laisser M., [G], [J] supporter la charge des frais irrépétibles qu’il a exposés en première instance et en cause d’appel.

51- La décision du premier juge sera confirmée en ce qu’il lui alloue la somme de 2500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

52- En outre, il sera alloué à M., [G], [J] la somme de 1500 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par décision contradictoire, rendue en matière civile et en dernier ressort par mise à disposition du greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code deprocédure civile.,

Confirme le jugement rendu le 5 juillet 2024 par le tribunal judiciaire de Saint-Pierre sauf en ce qu’il a débouté M., [G], [J] de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral ;

Statuant de nouveau et y ajoutant,

Ecarte le moyen tiré d’un manquement au principe du contradictoire ;

Condamne Madame, [M], [A], Monsieur, [H], [R] et la Société civile immobilière DINA ACCESS, solidairement, à verser à M., [G], [J] la somme de 1000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral ;

Condamne Madame, [M], [A], Monsieur, [H], [R] et la société civile immobiliére DINA ACCESS, in solidum, à verser à M., [G], [J] la somme de 1500 € au titre de ses frais irrépétibles d’appel ;

Condamne Madame, [M], [A], Monsieur, [H], [R] et la société civile immobiliére DINA ACCESS, in solidum, aux entiers dépens de l’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, et par M^me Agnès CAMINADE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT