Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Chambre civile tgi, 27 mars 2026, n° 24/00073

CA Saint-Denis de la Réunion
Infirmation 27 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	CA Saint-Denis de la Réunion, ch. civ. tgi, 27 mars 2026, n° 24/00073
Juridiction :	Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion
Numéro(s) :	24/00073
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	8 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Abdoul Karim AMODEIsabelle MERCIER-BARRACO
Cabinet(s) :	KER AVOCATS
Parties :	S.A.S.U. JTMG

Texte intégral

ARRÊT N°26/

R.G : N° RG 24/00073 – N° Portalis DBWB-V-B7I-GAJA

S.C.P. GERCARA / K/OURIO / PERETTONE / HOARAU

[G]

[A]

[K]

[S]

[G]

[J]

[A]

[S]

[D], [X]

[S]

[T]

[Q]

[T]

[M]

[Z]

S.A.S.U. JTMG

RG 1èRE INSTANCE : 22/00092

COUR D’APPEL DE SAINT- DENIS

ARRÊT DU 27 MARS 2026

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-PIERRE en date du 22 DÉCEMBRE 2023 RG n°: 22/00092 suivant déclaration d’appel en date du 19 JANVIER 2024

APPELANTE :

S.C.P. GERCARA / K/OURIO / PERETTONE / HOARAU

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : M^e Abdoul karim AMODE de la SELARL AMODE & ASSOCIES (SELARL), Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-RÉUNION

INTIMES :

Monsieur, [U], [N], [G]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Madame, [D], [X], [G]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Monsieur, [U], [W], [G]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Monsieur, [O], [P], [G]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Monsieur, [F], [G]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Monsieur, [H], [Y], [G]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Madame, [C], [G]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Monsieur, [I], [A]

[Adresse 6]

[Localité 4] ,([Localité 5])

Madame, [D], [R], [A]

[Adresse 7],

[Localité 4] ,([Localité 5])

Madame, [B], [K]

[Adresse 6]

[Localité 4] ,([Localité 5])

Madame, [D], [S]

[Adresse 8]

[Localité 4] ,([Localité 5])

Monsieur, [L], [S]

[Adresse 9],

[Localité 6] ,([Localité 7])

Madame, [D], [V], [S]

[Adresse 10]

[Localité 4] ,([Localité 5])

Madame, [D], [E], [G]

[Adresse 11]

[Localité 8]/BELGIQUE

Madame, [D], [AW], [G]

[Adresse 12]

[Localité 4] ,([Localité 5])

Madame, [CP], [G]

[Adresse 13]

[Localité 1]

Monsieur, [RD], [XQ], [G]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Madame, [DC], [D], [J]

[Adresse 14]

[Localité 4] ,([Localité 5])

Madame, [NE], [J]

[Adresse 15]

[Localité 4] ,([Localité 5])

Madame, [FD], [A]

[Adresse 16]

[Localité 9]

Monsieur, [BD], [A]

[Adresse 17],

[Localité 10] (LE LITTORAL)

Monsieur, [RD], [DF], [A]

[Adresse 17],

[Localité 10] (LE LITTORAL)

Madame, [D], [ZS], [A]

[Adresse 18]

[Localité 4] ,([Localité 5])

Madame, [D], [IR], [A]

[Adresse 6]

[Localité 4] ,([Localité 5])

Madame, [D], [RG], [A]

[Adresse 19],

[Localité 4] ,([Localité 5])

Monsieur, [ID], [A]

[Adresse 20]

[Localité 4] ,([Localité 5])

Monsieur, [EX], [A]

[Adresse 21]

[Localité 4] ,([Localité 5])

Madame, [DE], [D], [IR], [S]

[Adresse 22]

[Localité 11]

Madame, [S], [D], [X]

[Adresse 23]

[Localité 4]

Monsieur, [LA], [S]

[Adresse 24]

[Localité 12]

Monsieur, [DT], [T]

[Adresse 25]

[Localité 4] ,([Localité 5])

Madame, [CS], [T]

[Adresse 26],

[Localité 4] ,([Localité 5])

Monsieur, [UD], [T]

[Adresse 27]

[Localité 1]

Madame, [D], [X], [T]

[Adresse 28]

[Localité 4] ,([Localité 5])

Monsieur, [IG], [T]

[Adresse 29]

[Localité 4] ,([Localité 5])

Madame, [OL], [T]

[Adresse 30],

[Localité 4]

Madame, [IS], [Q]

[Adresse 31]

[Localité 4]

Madame, [TT], [MY], [T]

[Adresse 32]

[Localité 4]

Monsieur, [ZD], [FU], [T]

[Adresse 33]

, [Localité 13] (WESTERN) / AUSTRALIE)

Monsieur, [CN], [M]

[Adresse 34]

[Localité 1] ,([Localité 14])

Madame, [D], [HS], [Z]

[Adresse 34]

[Localité 1]

S.A.S.U. JTMG

[Adresse 35]

[Localité 15]

Représentant : M^e Isabelle MERCIER-BARRACO, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-RÉUNION – Représentant : M^e Cyril TRAGIN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

CLÔTURE LE : 27/05/2025

DÉBATS : En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 14 novembre 2025 devant la Cour composée de :

Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : Madame Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats, le président a indiqué que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 27 février 2026 prorogé par avis au 27 Mars 2026.

Greffière lors des débats et de la mise à disposition : Madame Nathalie BEBEAU, Greffière.

ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 27 mars 2026.

* * *

LA COUR

EXPOSÉ DU LITIGE

1- Selon promesse synallagmatique de vente reçue le 6 novembre 2019 par Maître, [ZJ], [AK], notaire associé au sein de la SCP Dugain,, [AK], Gercara, K/Ourio et Perettonne (ci-après la SCP), la société JTMG ( ci-après la SAS) s’est engagée à acquérir de quarante indivisaires – les consorts, [S],, [G],, [J],, [K], [A],, [T],, [Q],, [M] et, [Z] – trois parcelles situées à, [Localité 4], lieu dit, [Localité 5],, [Adresse 36], cadastrées DE, [Cadastre 1]-, [Cadastre 2]-, [Cadastre 3], formant un ensemble d’une superficie totale de 1 hectare 31 ares et 55 centiares.

2- Le prix de vente a été fixé à 1 450 000 euros, payable comptant à la signature de l’acte de vente pour la somme de 50 000 €, le solde dans le délai de 6 mois à compter de l’acte authentique, avec intérêts au taux de 0 % l’an, payables par trimestre et à terme échu.

3- Il a été stipulé que la réitération par acte authentique devait intervenir au plus tard dans un délai de 12 mois, soit le 6 novembre 2020, délai prorogeable de quinze jours.

4- Il a été prévu à titre de condition suspensive particulière l’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours.

5- La SAS a engagé divers frais d’études et d’ingénierie pour un montant total de 101 694,04 euros.

6- Un permis de construire a été obtenu le 1er décembre 2020 pour un projet réduit à 38 logements au lieu des 60 initialement prévus.

7- L’un des vendeurs,, [LA], [S], étant mineur et se trouvant placé sous l’administration légale de Mme, [NN], [QK], sa mère, le juge des tutelles a été saisi le 4 janvier 2021 et une ordonnance autorisant la mère à conclure la vente a été rendue le 18 février 2021.

8- Par lettre du 08 mars 2021, la SAS a fait savoir par l’intermédiaire de son conseil qu’elle n’entendait plus poursuivre elle-même la réalisation du projet.

9- La SAS a ensuite tenté de trouver un repreneur.

10- Une première tentative s’est soldée par la renonciation du candidat.

11- Par une lettre du 21 juillet 2021, la SCP de notaires a mis en demeure la SAS, à la demande des vendeurs, de justifier de ce que son permis de construire était purgé de tous recours.

12- La mise en demeure est restée infructueuse.

13- Par une lettre du 6 août 2021, la SAS a fait savoir à la SCP qu’elle avait reçu une nouvelle proposition de reprise.

14- Par lettre du 18 août 2021, la SCP a fait savoir à la SAS que les vendeurs n’entendaient plus réaliser la vente et considéraient le compromis caduc.

15- La SAS a alors, par acte du 28 décembre 2021, assigné la SCP et l’ensemble des vendeurs devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre aux fins d’obtenir la nullité et la caducité de la promesse de vente, la condamnation des notaires à lui payer diverses sommes à titre de remboursement d’honoraires de maîtrise d’oeuvre et de dommages-intérêts ainsi que celle des vendeurs à conclure la vente et à leur verser des dommages-intérêts.

16- En cours de procédure, la SAS a renoncé à partie de ses prétentions ne maintenant que ses demandes de dommages-intérêts à l’encontre de la SCP et des vendeurs et subsidiairement l’exécution forcée de la vente.

17- Par jugement en date du 22 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Saint-Pierre de la Réunion a':

— CondamnélaSCPanciennementdénommée« Dugain,-[AK]-Gercara-K/Ourio-Perettone-Hoarau'» et aujourd’hui dénommée «'Dugain-Gercara-K/Ourio-Perettone-Hoarau'» à payer à la SAS JTMG la somme de 91 524,63 € ';

— Condamné les consorts, [S],, [G],, [J],, [K],, [A],, [T],, [Q],, [M] et, [Z] dont les identités complètes sont reprises en première page de la présente décision à payer à la SAS JTMG le somme de 10 000 € ';

— Débouté la SAS JTMG de ses autres demandes et du surplus de ses demandes;

— Condamné la SCP anciennement dénommée «'Dugain,-[AK] ' Gercara- K/Ourio- Perettonne- Hoarau'» et aujourd’hui dénommée « Dugain-Gercara-K/Ourio-Perettonne-hoarau'» à payer à la SAS JTMG la somme de 3000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile';

— Condamné la SCP anciennement dénommée «'Dugain,-[AK]-gercara- K/Ourio- Perettonne’ Hoarau'» et aujourd’hui dénommée «'Dugain-Gercara-K/ Ourio-Perettonne-Hoarau'» aux dépens.

18- Par déclaration effectuée sur le RPVA le 19 janvier 2024, la SCP a interjeté appel de ce jugement.

19- Aux termes de ses dernières écritures déposées sur le RPVA le 10 mars 2025, la SCP « GERCARA / K/OURIO / PERETTONE / HOARAU » demande à la cour :

— D''INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

' Retenu -pour faute- la responsabilité civile professionnelle de la SCP notariale anciennement dénommée « DUGAIN ,-[AK] -GERCARA -K/OURIO -PERETTONNE -HOARAU » et aujourd’hui dénommée « DUGAIN-GERCARA- K/OURIO-PERETTONNE-HOARAU » ;

' Condamné la SCP notariale anciennement dénommée « Dugain ,-[AK] -Gercara -K/Ourio -Perettonne -Hoarau » et aujourd’hui dénommée « Dugain-Gercara-K/Ourio-Perettonne-Hoarau » à payer à la SAS JTMG la somme de 91.524,63 € ;

' Condamné la SCP notariale anciennement dénommée « DUGAIN ,-[AK] -GERCARA -K/OURIO -PERETTONNE -HOARAU » et aujourd’hui dénommée « DUGAIN-GERCARA-K/OURIO-PERETTONNE-HOARAU » à payer à la SAS JTMG la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 Code de procédure civile ;

' Débouté la SCP notariale anciennement dénommée « DUGAIN ,-[AK] -GERCARA -K/OURIO -PERETTONNE -HOARAU » et aujourd’hui dénommée « DUGAIN-GERCARA-K/OURIO-PERETTONNE-HOARAU » de l’ensemble de ses prétentions ;

STATUANT A NOUVEAU, de :

— REJETER, comme non fondé, en fait et en droit, l’ensemble des conclusions, fins et prétentions de la SAS JTMG formulées à l’encontre de la société civile professionnelle (SCP) notariale aujourd’hui appelée « GERCARA / K/OURIO / PERETTONE / HOARAU » ;

— CONDAMNER la SAS JTMG à 8.500,00 € (huit mille et cinq cents € ) en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens d’appel.'

20- Pour l’essentiel, la SCP de notaire fait valoir :

— que la promesse synallagmatique de vente signée le 6 novembre 2019 est devenue caduque par la seule faute de la SAS, celle-ci n’ayant pas obtenu dans les délais convenus (9 mois) un permis de construire purgé de tout recours pour la réalisation de 60 villas, contrairement aux stipulations expresses de l’acte ;

— que la condition suspensive essentielle, ie l’obtention d’un permis de construire, n’était pas accomplie à la date fixée pour la réitération de la vente, de sorte que la promesse doit être réputée n’avoir jamais existé, rendant toute responsabilité notariale inopérante ;

— que la clause stipulant que la date d’expiration n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période d’exécution ne peut permettre à une partie de disposer d’un délai supplémentaire pour remplir ses obligations;

— que la renonciation implicite du débiteur à une condition suspensive à se prévaloir du terme prévu pour sa réalisation ne permet pas d’échapper à la caducité ;

— que l’autorisation du juge des tutelles relative au mineur, [LA], [S], intervenue le 18 février 2021, ne constituait pas une condition suspensive de la vente mais une simple mesure d’habilitation de capacité, dont la mise en 'uvre relevait de la représentante légale du mineur ;

— qu’ainsi le notaire n’était tenu d’aucune diligence particulière et ne peut être fautif de ne pas avoir saisi lui-même le juge des tutelles ;

— que la validité de la promesse n’a jamais été contestée par les vendeurs concernés ni par l’administratrice légale du mineur, ceux-ci ayant au contraire sollicité et obtenu l’autorisation judiciaire ;

— qu’ainsi, aucun risque réel d’annulation ne pesait sur l’acte de sorte que la prétendue « insécurité juridique » alléguée par la SAS ne saurait représenter un préjudice indemnisable ;

— que la lettre du 21 juillet 2021 rappelant la nécessité d’un permis purgé de tous recours ne procède pas d’une erreur de lecture de la promesse mais de l’application stricte de la clause rédigée par les parties ;

— qu’ainsi la SCP ne saurait être tenue pour responsable de l’interprétation qu’elle a donnée d’une condition claire, connue et acceptée de l’acquéreur ;

— que la SAS ne démontre pas, qu’au 06 Novembre 2019, mieux ou différemment informée sur les clauses « PERSONNE PROTÉGÉE PARTIE AUX PRÉSENTES» et «CONDITIONS SUSPENSIVES PARTICULIÈRES » et « RÉITÉRATION AUTHENTIQUE», elle aurait demandé à contracter autrement, voir qu’elle aurait renoncé à la vente ;

— que le jugement de première instance a fixé à 90 % la probabilité de la réitération de la vente en l’absence de faute de la part du notaire, sans qu’aucun élément objectif ne vienne étayer son raisonnement ;

— qu’ainsi la perte de chance retenue par le tribunal repose sur une évaluation hypothétique et doit être annulée ;

— que l’atteinte à l’image et la perte sur gains escomptés ne sont en rien établis;

— que la SAS ne rapporte pas la preuve d’un lien de causalité direct et certain entre un manquement prétendu du notaire à ses obligations, les dettes contractées dans le cadre des études de projet et l’échec de la vente ;

— qu’elle n’avait pas trouvé en août 2021 d’opérateur économique susceptible de reprendre le projet ;

— qu’ainsi la responsabilité civile professionnelle de la SCP ne peut être engagée ni sur le fondement délictuel de l’article 1240 du code civil, ni sur celui du devoir de conseil.

21- Aux termes de ses dernières écritures déposées sur le RPVA le 27 janvier 2025 , la SAS demande à la cour :

— D’INFIRMER le jugement dont appel en ce qu’il a :

' Condamné la SCP anciennement dénommée « DUGAIN ,-[AK] -GERCARA -K/OURIO ' PERETTONNE HOARAU » et aujourd’hui dénommée « DUGAIN-GERCARA-K/OURI PERETTONE HOARAU » à payer à la SAS JTMG la somme de 91 524,63 € ;

' Condamné les consorts, [S],, [G],, [J],, [K],, [A],, [T],, [Q],, [M] ET, [Z] dont les identités complètes sont reprises en première page de la présente décision à payer à la SAS JTMG la somme de 10 000 € ;

' Débouté la SAS JTMG de ses autres demandes et du surplus de ses demandes ;

Statuant à nouveau, de :

— DÉBOUTER la SCP Chantal DUGAIN,, [ZJ], [AK], Gilles GERCARA, Pierre K/OURIO et Ivan PERETTONE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— CONDAMNER la SCP Chantal DUGAIN,, [ZJ], [AK], Gilles GERCARA, Pierre K/OURIO et Ivan PERETTONE à payer à la société JTMG la somme de 101.694,04 euros au titre des frais exposés en pure perte ;

— CONDAMNER la SCP Chantal DUGAIN,, [ZJ], [AK], Gilles GERCARA, Pierre K/OURIO et Ivan PERETTONE à payer à la société JTMG la somme de 10.000 euros au titre du préjudice matériel ;

— CONDAMNER la SCP Chantal DUGAIN,, [ZJ], [AK], Gilles GERCARA, Pierre K/OURIO et Ivan PERETTONE à payer à la société JTMG la somme de 10.000 € au titre du préjudice de perte d’image ;

— CONDAMNER la SCP Chantal DUGAIN,, [ZJ], [AK], Gilles GERCARA, Pierre K/OURIO et Ivan PERETTONE à payer à la société JTMG la somme de 425.696,10 € au titre de la perte de chance de réaliser le gain escompté;

— CONDAMNER solidairement les vendeurs, à savoir les consorts, [S],, [G],, [J],, [K],, CODARBOX,, [T],, [Q],, [M] et, ANGAMA, au paiement de la somme de 67.500 € ;

— CONDAMNER solidairement la SCP Chantal DUGAIN,, [ZJ], [AK], Gilles GERCARA, Pierre K/OURIO et Ivan PERETTONE et les consorts, [S],, [G],, [J],, [K],, [A],, [T],, [Q],, [M] et, [Z] à verser à la SAS JTMG la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER solidairement la SCP Chantal DUGAIN,, [ZJ], [AK], Gilles GERCARA, Pierre K/OURIO et Ivan PERETTONE et les consorts, [S],, [G],, [J],, [K],, [A],, [T],, [Q], [M] et, [Z] aux entiers dépens.

22- Pour l’essentiel, la SAS JTMG fait valoir :

— que la promesse synallagmatique de vente du 6 novembre 2019 a été rédigée par la SCP Dugain,, [AK], Gercara, K/Ourio et Perettonne sans vérification préalable de la capacité juridique de l’ensemble des vendeurs, alors que l’un d’entre eux,, [LA], [S], était mineur au moment de la signature ;

— qu’ainsi le notaire, tenu d’assurer la validité de l’acte qu’il instrumente, a commis une faute professionnelle engageant sa responsabilité civile ;

— que la mention insérée dans l’acte subordonnant l’engagement du mineur à l’autorisation du juge des tutelles, sans prévoir de délai ni de sanction en cas de retard, crée une incertitude sur la validité de la promesse ;

— qu’ainsi la SCP notariale a manqué à son devoir de conseil et de prudence, privant l’acquéreur de toute sécurité juridique ;

— que le notaire n’a pris aucune initiative pour faire régulariser la situation du mineur avant la signature, ni pour attirer l’attention des parties sur la nécessité d’obtenir l’autorisation judiciaire préalable ;

— qu’ainsi, il a manqué à son obligation d’efficacité de l’acte et a directement compromis la réalisation de la vente ;

— que la SCP a fixé à 12 mois le délai de réitération, sans tenir compte des délais habituels d’obtention d’une autorisation du juge des tutelles ni des aléas administratifs d’un projet immobilier ;

— qu’ainsi la rédaction même de la promesse était inadaptée et constitutive d’une faute de rédaction engageant la responsabilité du notaire ;

— que le notaire a rejeté à tort la proposition de signature d’une nouvelle promesse de vente corrigée après l’ordonnance du juge des tutelles, puis s’est opposé à la substitution d’un nouvel acquéreur pourtant autorisée par l’acte initial ;

— que la mise en demeure du 21 juillet 2021 par laquelle la SCP exigeait un permis de construire purgé de tout recours sous peine de caducité de la promesse repose sur une mauvaise interprétation du contrat qui permettait expressément à l’acquéreur de renoncer à cette condition suspensive ;

— qu’ainsi le notaire a commis une erreur manifeste de lecture de son propre acte, privant la SAS de la possibilité de réitérer la vente ;

— que l’échec du projet résulte exclusivement des fautes cumulées de la SCP et non d’une quelconque négligence de l’acquéreur ;

— que les fautes du notaire – absence de vérification de la capacité d’un vendeur, mauvaise rédaction de la promesse, défaut de conseil et refus de régularisation – ont entraîné une perte d’image et de crédibilité, l’échec du projet immobilier, la perte des frais exposés en vue de la réalisation du programme et une perte de chance de réaliser le bénéfice qui en était attendu qui peut être évaluée à 20 % du montant des gains escomptés.

23- Les consorts, [S],, [G],, [J],, [K],, [A],, [T],, [Q],, [M] et, [Z], bien que régulièrement cités, n’ont pas constitué avocat.

24- La procédure a été clôturée par une ordonnance du 27 mai 2025.

25- L’audience de plaidoirie s’est tenue le 18 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la faute du notaire :

26- Le notaire est soumis à deux obligations essentielles : il doit s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il instrumente et il est tenu à l’égard de ses clients d’une obligation de conseil et d’information.

27- La SAS JTMG reproche à la SCP de notaire des manquements à l’une et l’autre de ces deux obligations.

En ce qui concerne l’efficacité de la promesse de vente :

28- La SAS reproche au notaire de ne pas avoir pris en compte l’état de minorité de l’un des vendeurs.

29- Il est de fait que M., [LA], [S], l’une des parties à l’acte, était mineur à la date du compromis pour être né le 9 juillet 2006.

30- L’acte comporte une clause précisant que l’engagement de M., [LA], [S] ne sera définitif que lorsque le juge des tutelles aura donné son accord aux présentes (cf P.9).

31- Un mineur est placé sous l’administration légale de ses parents et ne peut donc prendre par lui-même un quelconque engagement.

32- Son administrateur légal, en l’espèce la mère, ne peut consentir à la vente qu’avec l’autorisation préalable du juge des tutelles conformément aux dispositions de l’article 387-1 du code civil.

33- La solution retenue par le notaire crée donc bien une incertitude quant à la validité de l’acte ainsi que la SAS le soutient.

34- Outre cette première difficulté, le compromis préparé par le notaire ne contient ni engagement de la part de l’administrateur légal ni délai pour l’accomplissement des démarches nécessaires vis-à-vis du juge des tutelles.

35- L’efficacité de la clause et au-delà celle de l’acte dans son entier ne peuvent donc pas non plus être tenues pour assurées.

36- C’est par conséquent à bon droit que le premier juge a considéré que Me, [ZJ], [AK] avait manqué sur ce point à ses obligations.

37- La SAS reproche également au notaire un délai de réitération trop court pour permettre la réalisation de la vente.

38- Son permis de construire a été obtenu le 1er décembre 2020, ie avec un retard de quelques semaines seulement par rapport au délai fixé pour la réitération et le juge des tutelles a délivré son autorisation concernant le mineur dans un délai d’un peu plus d’un mois suivant sa saisine.

39- Il était en outre précisé dans le compromis que la date d’expiration du délai ou de sa prorogation n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter (cf P 27).

40- Il n’est donc en rien établi que le délai de un an fixé pour la réitération aurait été contraire à l’efficacité de l’acte.

En ce qui concerne l’obligation de conseil et d’information :

41- La SAS reproche à la SCP d’avoir considéré à tort que le compromis était caduc.

42- Il est de fait que par lettre du 21 juillet 2021, la SCP a mis en demeure la SAS de justifier sous 8 jours de son permis de construire purgé de tous recours, c’est-à-dire de l’accomplissement de la condition suspensive particulière stipulée à l’acte.

43- Il était effectivement précisé dans la lettre qu’à défaut de manifestation de la part de la SAS le compromis sera caduc de plein droit, sans autre formalité et qu’ainsi le vendeur retrouvera son entière liberté.

44- Il est établi qu’à la suite de cette mise en demeure, les vendeurs ont effectivement considéré que le compromis était caduc ainsi que le révèle la lettre du 18 août 2021 de la SCP.

45- Lorsqu’une condition suspensive est stipulée dans l’intérêt exclusif de l’une des parties, ainsi que doit s’analyser en l’espèce la condition tenant à l’obtention par l’acquéreur d’un permis de construire purgé de tous recours, seule la partie concernée peut se prévaloir des conséquences juridiques de la défaillance de la condition.

46- Le fait que le permis de construire n’avait pas été obtenu à la date fixée pour la réitération du compromis tout comme l’ absence de réponse de la part de la SAS à la mise en demeure de la SCP ne pouvait donc en aucun cas entraîner par eux- mêmes la caducité du compromis.

47- En donnant aux parties cette information erronée, la SCP a par conséquent manqué à ses obligations.

48- La SAS reproche également à la SCP d’avoir fait obstacle à la substitution d’un nouvel acquéreur.

49- Il est effectivement établi que par sa lettre du 18 août 2021, la SCP a fait savoir au conseil de la SAS que les vendeurs ne voulaient pas agréer la substitution d’un nouvel acquéreur et entendaient disposer librement de leur bien.

50- Ce seul élément ne permet pas de considérer que la SCP aurait fait directement obstruction à une substitution d’acquéreur ainsi que la SAS le soutient.

51- Mais en se bornant à se faire le relai d’un refus de la part des vendeurs alors que le compromis conclu entre les parties prévoyait une faculté de substitution stipulant que la réitération pourrait avoir lieu au profit de toute personne physique ou morale que l’acquéreur se réserve de désigner, sous condition d’une gratuité et d’une solidarité avec la SAS, la SCP a manqué, là encore, à son devoir de conseil et d’information.

Sur la responsabilité du notaire :

52- Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En ce qui concerne l’incapacité de M., [LA], [S] :

53- L’incapacité de contracter du mineur est une cause de nullité relative (article 1147 du code civil).

54- Cette nullité ne peut donc être demandée que par la partie que la loi entend protéger et elle est couverte par la confirmation.

55- En l’espèce, le représentant légal du mineur, [LA], [S] a été autorisé à réaliser la vente par une ordonnance du juge des tutelles du 18 février 2021.

56- Il n’est en rien établi qu’il ait eu l’intention de remettre en cause la vente et de poursuivre la nullité de la promesse.

57- De son côté, la SAS a exprimé dés le mois de mars 2021 des inquiétudes quant à la validité du compromis (cf Lettre de son conseil M^e TRAJIN).

58- Les échanges de lettres révèlent également que la SAS était entourée des conseils de son notaire, Me, [UX], [EL], lequel avait pris position en faveur d’une nullité de la promesse.

59- Pour autant, la SAS n’a jamais renoncé à poursuivre la vente.

60- Par lettre du 9 juin 2021, elle évoquait une tentative de reprise n’ayant pas abouti.

61- Le 6 août 2021, son conseil adressait une nouvelle lettre à la SCP évoquant une nouvelle proposition de reprise au bénéfice de la clause de substitution du compromis.

62- Si la vente n’a pas abouti ce n’est donc pas à raison de la minorité de l’un des vendeurs.

63- Il n’y a pas de lien de cause à effet par conséquent entre les manquements du notaire dans la prise en compte de l’état de minorité de l’un des vendeurs et l’échec du projet.

En ce qui concerne les manquements de la SCP instrumentaire à son devoir de conseil et d’information :

64- Il est établi par la procédure que la SAS était entourée de son propre notaire, Me, [UX], [EL], ainsi que d’un avocat, c’est-à-dire de professionnels disposant de toutes les aptitudes nécessaires pour pallier les manquements de la SCP à son devoir de conseil.

65- Sa demande aux fins de bénéficier de la clause de substitution a été formalisée après que l’information erronée au sujet de la caducité du compromis lui ait été délivrée, le 6 août 2021.

66- Il ne peut donc être tenu pour acquis que la SAS aurait agi différemment si la SCP n’avait pas manqué à son devoir de conseil et d’information.

67- Il est manifeste, par contre, que la SCP a induit en erreur les vendeurs lesquels se sont crus fondés à opposer à la SAS la caducité du compromis et de la clause de substitution qu’il contenait (cf la lettre de la SCP du 18 août 2021).

68- Ainsi, le manquement de la SCP à son devoir de conseil et d’information a nécessairement privé la SAS d’une chance de voir la vente se réaliser.

En ce qui concerne les demandes indemnitaires de la SAS :

69- Une faute ne peut donner lieu à réparation, fut-ce au titre de la perte de chance, que pour autant qu’il puisse être établi qu’un préjudice en est résulté.

70- A cet égard, la SAS n’a pas justifié de la réalité de la proposition émanant d’un groupe immobilier d’envergure nationale qu’elle invoque dans sa lettre du 6 août 2021.

71- Plus largement, aucun projet de reprise, n’est établi, ne serait-ce qu’en germe, auquel l’information erronée quant à la caducité du compromis serait venue faire obstacle.

72- La SAS ne peut pas se prévaloir d’une perte sur gains escomptés dans la mesure où dés le mois de mars 2021, ie à un moment où la question de la caducité du compromis ne se posait pas, elle avait renoncé à réaliser par elle même l’opération.

73- Elle n’a pas non plus été privée d’une possibilité de voir repris les frais d’étude qu’elle a exposés, le compromis stipulant expressément qu’une substitution ne pourra avoir lieu qu’à titre gratuit.

74- Enfin, l’atteinte à l’image que la SAS invoque n’est en rien établie.

75- Il ne peut donc être alloué à la SAS les dommages-intérêts qu’elle sollicite.

Sur la clause pénale :

76- Selon la stipulation de pénalité prévue au compromis au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 67 500 € à titre de dommages-intérêts conformément aux dispositions de l’article 1231- 5 du code civil.

77- Le conseil de la SAS, dans une lettre du 6 août 2021 adressée à la SCP instrumentaire, évoque une proposition écrite de reprise de l’opération émanant d’un groupe immobilier d’envergure nationale que le dirigeant de la SAS aurait reçue.

78- La réalité de cette proposition n’est en rien établie, la SAS évoquant dans ses dernières écritures une substitution par la SCCV DU BUISSON, société immatriculée au registre du commerce et des société tenu à Saint-Denis de la Réunion dont il détient partie du capital.

79- Il est ajouté que la proposition consiste dans le rachat des droits tirés du permis de construire obtenu par la société JTMG ce qui contrevient aux dispositions de la clause de substitution lesquelles stipulent que la substitution ne pourra avoir lieu qu’à titre gratuit.

80- Enfin, le conseil de la SAS n’apporte aucune précision dans sa lettre du 6 août 2021 quant à la solidarité exigée de la part du substituant.

81- Dès lors, il ne peut être considéré que toutes les conditions relatives à l’exécution du compromis se trouvaient remplies justifiant le versement par les vendeurs de la pénalité contractuelle stipulée à la clause pénale.

82- C’est donc à tort que le premier juge a cru pouvoir allouer à la SAS, de ce chef, la somme de 10 000 €.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

83- La SAS JTMG, partie succombante au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, supportera la charge des dépens de première instance et d’appel.

84- A ce titre, elle n’est pas fondée à se prévaloir des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

85- Aucune considération tirée de l’équité ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant publiquement, par arrêt de défaut par mise à disposition au greffe,

Infirme en toutes ses dispositions critiquées le jugement rendu le 22 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Saint-Pierre ;

Statuant de nouveau et y ajoutant,

Dit que le notaire instrumentaire, Maître, [ZJ], [AK], a manqué à ses obligations ;

Déboute la SAS JTMG de sa demande de dommages-intérêts à l’encontre du notaire ;

Déboute la SAS JTMG de sa demande de pénalité à l’encontre des vendeurs au compromis du 6 novembre2019 ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en première instance comme en cause d’appel ;

Condamne la SAS JTMG aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT