Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 05 JUILLET 2023

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/05587 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBWCH

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Janvier 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CRÉTEIL – RG n° 17/08214

APPELANTE

S.C.I. [Adresse 7],

agissant en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social:

[Adresse 3]

[Localité 8]

Immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 791 917 487

Représentée par M^e Jérôme HOCQUARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0087

Assistée de M^e Olivier TOURNILLON de la SELARL MODERE & ASSOCIES, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 43

INTIMEES

S.A.R.L. GERANCE IMMOBILIERE 94

prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social:

[Adresse 1]

[Localité 6]

Immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 439 645 714

Compagnie d’assurance MMA IARD

prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social:

[Adresse 2]

[Localité 4]

Immatriculée au RCS du Mans sous le numéro 440 048 882

Compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social:

[Adresse 2]

[Localité 4]

Immatriculée au RCS du Mans sous le numéro 775 652 126

Représentées par M^e Marie-odile PEROT-CANNAROZZO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 205

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 28 Février 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

Nathalie RECOULES, Présidente de chambre

Douglas BERTHE, Conseiller

Marie GIROUSSE, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Marie GIROUSSE, Conseillère, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Sonia JHALLI

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nathalie RECOULES, Présidente de chambre et par M. Damien GOVINDARETTY, greffier, présent lors de la miseà disposition

FAITS ET PROCÉDURE

Le 24 octobre 2014, la SCI [Adresse 7] a fait l’acquisition de deux biens immobiliers en état futur d’achèvement, dans un ensemble immobilier sis [Adresse 5], [Adresse 3] à [Localité 8] (94), géré en copropriété par l’association syndicale libre (ASL) de la [Adresse 7], soit au rez-de-chaussée un lot de volume N°4 de 54 m2 à usage de commerce livré brut de béton et dans le volume N°1 un lot de copropriété N°52 constituant le box N°28 au deuxième sous-sol .

Par acte sous seings privés, daté du 14 janvier 2016 ou du 25 janvier 2016 selon l’exemplaire produit, la SCI [Adresse 7], ayant pour mandataire la Sté GÉRANCE IMMOBILIÈRE 94, a donné à bail à la société M. [I] en cours d’immatriculation, représentée par son gérant, le local commercial de 54 m², situé au rez-de-chaussée, à destination de « pâtisserie-boulangerie-chocolatier-traiteur et salon de thé » et le box situé au deuxième sous-sol, pour une durée de neuf ans , moyennant un loyer annuel HT et HC de 15.000 euros.

Le 26 mai 2016, la Sté M. [I] a conclu un contrat de sous-location avec une société STUDWEBAGENCY, exerçant une activité de restauration sous l’enseigne « Sushi VIP ».

Par deux actes d’huissier signifiés au locataire les 30 septembre 2016 et 18 octobre 2016, la SCI [Adresse 7] a assigné la Sté M. [I] en paiement d’arriérés de loyers et acquisition de la clause résolutoire, devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Créteil, lequel, par ordonnance du 18 janvier 2017, a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail, ordonné l’expulsion de la locataire et l’a condamnée au paiement de l’arriéré locatif s’élevant à 11.810 € au mois de janvier 2017 inclus.

Le 25 avril 2017, les locaux ont été repris par le bailleur suivant procès verbal de reprise établi par huissier de justice.

Par ordonnance du 15 juin 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Créteil, saisi par l’ASL [Adresse 7] a enjoint à la Sté M. [I] de cesser son activité et enjoint sous astreinte à la SCI [Adresse 7] de faire cesser cette activité, au motif d’une non-conformité du bail avec l’état descriptif de division en volumes de l’immeuble, établi le 25 mars 2014, qui prohibe l’activité de commerce de bouche et a condamné cette dernière au paiement de 2.000 € au titre des frais irrépétibles de cette instance.

Par exploit d’huissier délivré le 7 juillet 2017, la Sté M. [I] a fait assigner la SCI [Adresse 7] et la société GÉRANCE IMMOBILIÈRE 94 devant le tribunal de grande instance de Créteil, afin d’exercer une action en nullité de bail commercial et indemnisation du préjudice subséquent.

Par acte d’huissier du 25 juin 2018, la SCI [Adresse 7] a fait assigner en intervention la société MMA IARD, assureur de responsabilité civile de la Sté GÉRANCE IMMOBILIÈRE 94.

Par jugement du 24 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Créteil a :

— déclaré irrecevable l’exception de procédure soulevée par la Sté GÉRANCE IMMOBILIÈRE 94, la société MMA IARD Assurances Mutuelles et la société MMA IARD;

— prononcé l’annulation du bail commercial conclu le 25 janvier 2016 entre la Sté M. [I] et la SCI [Adresse 7] ;

— condamné la SCI [Adresse 7] à payer à la Sté M. [I] la somme totale de 13.570,00 euros, se décomposant comme suit :

—  5.000 euros au titre des dépenses engagées pour l’équipement du local commercial ;

—  8.570 euros au titre des loyers versés ;

— condamné la société M. [I] à payer à la SCI [Adresse 7] la somme de 3.000 euros au titre d’une indemnité d’occupation ;

— condamné la société GÉRANCE IMMOBILIÈRE 94 à payer à la société M. [I] la somme de 1.000 euros de dommages-intérêts ;

— ordonné la compensation, à la date de la décision, entre la dette de la société M. [I] et la dette de la SCI [Adresse 7] ;

— débouté la SCI [Adresse 7] de sa demande en dommages-intérêts au titre d’un abus du droit d’agir ;

— débouté la SCI [Adresse 7] de ses demandes en dommages-intérêts formées à l’encontre de la société GÉRANCE IMMOBILIÈRE 94 ;

— débouté la société M. [I] du surplus de ses demandes ;

— condamné in solidum la SCI [Adresse 7] et la société GÉRANCE IMMOBILIÈRE 94 au paiement des entiers dépens de l’instance,

— condamné in solidum la SCI [Adresse 7] et la société GÉRANCE IMMOBILIÈRE 94 au paiement de la somme de 2.500 euros à la société M. [I] au titre des frais irrépétibles, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum la SCI [Adresse 7] et la société Gérance Immobilière 94 au paiement de la somme de 2.000 euros à l’ASL [Adresse 7] au titre des frais irrépétibles, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum la société GÉRANCE IMMOBILIÈRE 94, la société MMA IARD Assurances Mutuelles et la société MMA IARD à relever et garantir la SCI [Adresse 7] de toutes les condamnations prononcées à son égard, en ce compris les condamnations au titre des frais irrépétibles et des dépens, dans la limite d’un montant de 8.000 euros ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision.

Par déclaration du 20 mars 2020, la SCI [Adresse 7] a interjeté appel partiel du jugement.

Par conclusions déposées le 7 septembre 2020, la société GÉRANCE IMMOBILIÈRE 94, la société MMA IARD Assurances Mutuelles et la société MMA IARD ont interjeté appel incident partiel du jugement.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 12 janvier 2023.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Par conclusions déposées le 1er décembre 2020, la SCI [Adresse 7], appelante, demande à la Cour de :

— dire et juger qu’au vu des faits de la cause et des obligations respectives des parties, il y a lieu de réformer partiellement le jugement du tribunal judiciaire de Créteil dont appel et en conséquence ;

— condamner in solidum la société GÉRANCE IMMOBILIÈRE 94 et les deux compagnies MMA à garantir intégralement la SCI [Adresse 7] quant au paiement de toutes les sommes dues par ses soins à la société M. [I] et à l’ASL [Adresse 7] au vu du jugement rendu, compte tenu de la faute commise par le rédacteur du bail, atteint de nullité ;

— en outre, condamner in solidum la société GÉRANCE IMMOBILIÈRE 94, ainsi que ses deux compagnies d’assurance, au paiement des sommes de :

—  15 965,54 euros au titre des loyers et charges non perçues ;

—  16 775,05 euros au titre des préjudices financiers ;

— frais de procédure : 5 772,62 euros supportés par la SCI [Adresse 7] au titre des procédures l’ayant opposée à la société locataire et à l’ASL ;

—  2 000 euros au titre de l’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile due par la SCI [Adresse 7] à l’ASL (ordonnance de référé du 15 juin 2017) ;

soit la valeur des préjudices directement subis par la SCI [Adresse 7], conséquence des fautes initiales du rédacteur professionnel du bail commercial et responsable de l’annulation judiciaire du bail ;

— condamner in solidum la société GÉRANCE IMMOBILIÈRE 94 et ses deux compagnies d’assurance, au paiement de la somme de 5 000 euros, au titre de la procédure de première instance, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à la concluante et en ce sens réformer le jugement dont appel ;

— y ajoutant, condamner les intimées, in solidum, au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, au vu des frais non répétibles exposés devant la cour d’appel ;

— condamner in solidum la société GÉRANCE IMMOBILIÈRE 94 et ses deux compagnies d’assurance intimées, au paiement intégral des dépens de première instance ; réformer en ce sens le jugement dont appel ; les condamner également dans les mêmes conditions au paiement des entiers dépens d’appel.

Par conclusions déposées le 22 décembre 2022, la société GÉRANCE IMMOBILIÈRE 94, la société MMA IARD Assurances Mutuelles et la société MMA IARD, intimées, demandent à la Cour de :

— juger que les MMA garantissent la responsabilité civile de GÉRANCE IMMOBILIÈRE 94 dans la limite des préjudices exclusivement causés par la faute de leur assurée et dans la limite de leurs conditions contractuelles de garantie à savoir une franchise de 10% du montant des dommages avec un minimum de 750 € et un maximum de 7.500 € ;

— juger que la Société GÉRANCE IMMOBILIÈRE 94 n’a commis aucune faute contractuelle dans la rédaction du bail commercial du 25 janvier 2016 avec M. [I] dont l’annulation, après résiliation judiciaire pour impayés et reprise des lieux, a été prononcée à tort par les premiers juges et dont les conséquences de cette annulation ont été mal estimées ;

— débouter purement et simplement la SCI [Adresse 7] de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

— juger subsidiairement que la SCI [Adresse 7] ne justifie pas du lien de causalité entre l’éventuelle faute de la Sté GÉRANCE IMMOBILIÈRE 94 et ses préjudices allégués vu que l’ex-locataire de l’appelante a perdu son bail, non pas parce qu’elle exerçait une activité non autorisée par le cahier des charges de l’ASL mais parce que ses loyers étaient impayés et qu’au moment de la conclusion du bail, l’activité exercée, conforme à l’objet social de M. [I] et compatible avec l’EDD du 25/03/2014, n’a jamais été présentée comme un élément déterminant de son consentement.

— encore plus subsidiairement, ramener et fixer à la moitié de 5.570 euros l’action récursoire de la SCI [Adresse 7] à l’encontre de la Sté GÉRANCE IMMOBILIÈRE 94 au titre de la restitution du trop-perçu résultant de l’annulation bail et débouter l’appelante du surplus de ses demandes.

Et en tout état de cause,

— condamner la SCI [Adresse 7] à verser à GÉRANCE IMMOBILIÈRE 94 la somme de 4.500 euros sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile ;

— condamner la SCI [Adresse 7] en tous les dépens, de première instance et d’appel.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE L’ARRET

1.Sur la responsabilité de la Sté GERANCE IMMOBILIERE 94

Il n’a pas été interjeté appel du jugement du 24 janvier 2020 en ce qu’il a annulé le contrat de bail du 25 janvier 2016 conclu entre la SCI [Adresse 7] et la Sté M. [I] et en ce qu’il a condamné la première à payer à la seconde la somme de 13.3570 €, soit 5.000 € au titre des dépenses engagées pour l’équipement du local commercial et 8.570 € au titre des loyers versés et a condamné la Sté M. [I] au paiement de 3.000 € au titre d’une indemnité d’occupation. L’appel porte sur la responsabilité de la Sté GERANCE IMMOBILIERE 94 du fait de l’annulation de ce bail à l’égard de la SCI [Adresse 7].

La Sté GERANCE IMMOBILIERE 94 fait valoir qu’en l’absence d’appel total, elle subirait une perte de chance de faire réformer le jugement sur la validité du bail et soutient que le bail litigieux prévoyant une destination de 'pâtisserie, boulangerie, chocolatier, traiteur et salon de thé sans cuisson sur place', activité ne créant aucune nuisance, respecterait l’état descriptif de division (EDD ) du 25 mars 2014, lequel interdit 'une activité entraînant des nuisances sonores, olfactives et autres, ainsi sont interdits les commerces de bouche, restauration, pressing, studio de musique, atelier de danse, sans que cette liste soit limitative'. Or, il est incontestable que la destination ainsi prévue au bail contrevient l’EDD en ce qu’il s’agit d’un commerce de bouche, nonobstant la circonstance que la cuisson sur place soit interdite.

Ainsi que l’a justement observé le jugement déféré, la Sté M. [I] était recevable à se prévaloir de la nullité du bail dont elle estime qu’elle lui a causé préjudice, nonobstant la circonstance que ce bail ait été préalablement résilié en raison d’une faute de la locataire. A fortiori la SCI [Adresse 7] est recevable à poursuivre la responsabilité de son mandataire dans la nullité de cet acte.

Il importe peu que le bail ait été signé par le représentant de la SCI [Adresse 7], lui-même, dès lors qu’il est constant que la Sté GERANCE IMMOBILIERE 94 était sa mandataire chargée notamment de rechercher un locataire, de procéder à son information et de rédiger le contrat de bail moyennant rémunération.

C’est à juste titre et par des motifs auxquels il convient de renvoyer que le jugement déféré a considéré que la Sté GERANCE IMMOBILIERE 94 a commis une négligence de nature à engager sa responsabilité, lors de la conclusion du bail entaché de nullité.

En effet, il est inopérant de la part de la Sté GERANCE IMMOBILIERE 94 de faire valoir qu’elle ne serait tenue qu’à une obligation de moyen ou que la SCI [Adresse 7] et l’ASL [Adresse 7] lui ont adressé un projet d’état descriptif de division daté du 5 novembre 2013 erroné car modifié ensuite, document d’ailleurs non signé. En effet, dès lors que l’acte de vente du 24 octobre 2014 par lequel a SCI [Adresse 7] a fait l’acquisition du bien visait l''état descriptif de division volumétrique’ et l''état descriptif de division-règlement de copropriété’ dans leur version telle que déposée devant notaire le 25 mars 2014, la Sté GERANCE IMMOBILIERE 94, en sa qualité de mandataire professionnel de la gestion locative, se devait de procéder à toutes le vérifications nécessaires pour assurer l’efficacité juridique de l’acte à la rédaction duquel elle avait prêté son concours, et en particulier s’enquérir du contenu de ces documents principalement quant à la destination des locaux à louer, à plus forte raison que ceux-ci ont fait l’objet d’une publication au service de la publicité foncière le 7 avril 2014. Elle ne peut invoquer l’envoi d’un mauvais document pour s’exonérer, même partiellement, de sa responsabilité et solliciter un partage de responsabilité avec sa mandante.

Il convient, en conséquence, de retenir la responsabilité de la Sté GERANCE IMMOBILIERE 94 à l’égard de la SCI [Adresse 7] dans la conclusion du contrat de bail annulé pour vice du consentement par le jugement déféré.

2.Sur le préjudice subi par la SCI [Adresse 7]

2.1. Sur les frais d’équipement du local

Le jugement déféré a condamné la SCI [Adresse 7] à payer à la Sté M. [I] la somme de 5.000 € au titre des dépenses engagées pour l’équipement du local commercial en relevant que le document énumérant la liste de matériels livrés constitue un commencement de preuve des dépenses engagées pour équiper le local afin de démarrer l’activité dont le coût est justifié par les pièces produites à hauteur du montant retenu par le tribunal.

La Sté GERANCE IMMOBILIERE 94 demande de tenir compte, dans l’appréciation du préjudice mis à sa charge, de l’aléa tenant à la perte de chance de faire réformer le jugement sur les conséquences financières en découlant, faute pour la SCI [Adresse 7] d’avoir interjeté appel du jugement concernant les condamnations prononcées à son encontre au profit de la Sté M. [I]. Cependant, c’est à juste titre que le tribunal a retenu le préjudice résultant de la réalisation d’aménagements en pure perte puisque réalisés dans le cadre d’un contrat de bail nul, et ce, nonobstant la circonstance qu’ultérieurement le contrat devait faire l’objet d’une décision judiciaire constatant sa résiliation pour d’autres causes.

Il résulte des pièces du dossier notamment du contrat de bail et des photographies annexées au procès-verbal de reprises des locaux, que le local commercial en cause a été livré 'brut de béton’ et que différents meubles et équipements ont été mis en place par cette dernière justifiant l’évaluation d’un préjudice de 5.000 € au titre des frais d’équipement. Il n’y a pas lieu de réduire cette somme correspondant à une juste évaluation du préjudice résultant du coût des frais d’équipements perdus par la Sté M. [I].

La réparation du préjudice de la SCI [Adresse 7] résultant de sa condamnation à indemniser la Sté M. [I] correspondant au coût des frais d’équipement du local engagés inutilement dans le cadre du contrat de bail nul doit être entièrement garantie par la Sté GERANCE IMMOBILIERE 94 responsable de la nullité du bail qu’elle a rédigé.

2.2. Sur la perte de loyers

Il ressort du jugement du 24 janvier 2020 annulant le bail litigieux que la SCI [Adresse 7] a été condamnée à restituer à la Sté M. [I] la somme de 8.570 € au titre des loyers et du dépôt de garantie (2.500 € ) payés par cette dernière, laquelle a été, en outre, dispensée de régler le solde impayé dû au titre du bail annulé, le tribunal judiciaire l’ayant toutefois condamnée au paiement de 3.000 € à titre d’indemnité d’occupation pour la période de 14 février 2016 au 25 avril 2017, date de son départ. Ainsi, la perte de loyers subie par la SCI [Adresse 7] correspond, d’une part, à la restitution du fait de l’annulation du bail litigieux, d’autre part, aux loyers impayés devenus non dus par l’effet du jugement annulant le bail.

La Sté GERANCE IMMOBILIERE 94 fait valoir à juste titre qu’elle n’est pas tenue de garantir le paiement du loyer en se substituant à la locataire qu’elle a choisi en cas d’impayé de la part de cette dernière. En effet, le préjudice causé par la Sté GERANCE IMMOBILIERE 94 résultant de la conclusion d’un contrat de bail pour une activité non autorisée dans les locaux n’est pas égal au montant du loyer convenu par le bail litigieux et non perçu mais correspond à la perte de chance pour la SCI [Adresse 7] de conclure un contrat de bail avec un preneur plus solvable dont l’activité correspond à la destination des locaux, la réparation d’une perte de chance étant mesurée en fonction de la chance perdue et ne pouvant être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

S’agissant des loyers que la SCI [Adresse 7] a dû restituer pour un montant de 8.570 €, étant précisé que le montant du dépôt de garantie doit être pris en compte puisqu’en l’absence d’annulation du bail il aurait été conservé en contrepartie des loyers impayés, le préjudice imputable à la Sté GERANCE IMMOBILIERE 94, correspondant à la perte de chance de percevoir cette somme dans le cadre d’un autre bail, peut être évalué à 8.150 €. Il convient d’infirmer le jugement déféré sur ce point et de dire que la Sté GERANCE IMMOBILIERE 94 sera tenue de garantir la SCI [Adresse 7] de la restitution des loyers à hauteur de 8.150 €.

S’agissant du montant des loyers impayés, les deux parties s’accordent sur la somme de 11.810 € retenue par l’ordonnance de référé du 18 janvier 2017 au titre de l’arriéré dû à la date du 31 janvier 2017. Elles sont en désaccord pour le surplus. Selon le bail, le loyer annuel s’élève à 15.000 €, soit 1.250 € par mois, outre une provision mensuelle sur charges de 80 €. Faute pour la SCI [Adresse 7] de justifier des régularisations de charges annuelles et de la somme de 165,54 € qu’elle réclame en outre au titre des charges, c’est à juste titre que la Sté GERANCE IMMOBILIERE 94 ne retient que le montant du loyer net. Le loyer étant dû mensuellement, il n’y a pas lieu de le calculer au prorata temporis en fonction de la date de départ. Les loyers qui auraient été dus pour les mois de février à avril 2017, les locaux ayant été restitués le 25 avril 2017, s’élevaient donc à 3.750 €. La SCI [Adresse 7] a donc subi une perte totale de loyer de 15.560 € (11.810+ 3.750), sans prise en compte des charges non justifiées dans le cadre de la présente procédure. Or, l’annulation du bail a eu pour effet que le jugement du 24 janvier 2020 a privé la SCI [Adresse 7] du droit de réclamer cet arriéré de loyers devenu indû, lui reconnaissant seulement le droit à une indemnité d’occupation de 3.000 €, soit une impossibilité définitive de recouvrer la somme de 12.560 € (15.560 €-3.000 €). Les éventuelles incidences fiscales sur les sommes perçues au titre de loyer ou de dommages et intérêts n’ont pas à être prises en compte dans l’évaluation du préjudice subi.

Les éléments du dossier, notamment l’assignation en intervention forcée dans la procédure de référé délivrée par la Sté M. [I] à sa sous-locataire la Sté STUBWEBAGENCY le 8 décembre 2016, dans le cadre de l’instance en référé pour impayés diligentée à son encontre par la SCI [Adresse 7], révèlent que les impayés de la Sté M. [I] ont principalement pour cause les défauts de paiement de sa sous-locataire mais n’établissent pas qu’ils seraient la conséquence de l’interdiction d’exercer un commerce de bouche dans les locaux en cause, la procédure relative à cette difficulté étant d’ailleurs postérieure aux impayés. Aucun élément ne vient confirmer l’affirmation de la SCI [Adresse 7] selon laquelle les impayés de loyer seraient la conséquence des réclamations de l’ASL au sujet de l’activité exercée en contradiction avec l’EDD en volume.

Au regard de ces éléments, le préjudice résultant de la perte de chance subie à ce titre par la SCI [Adresse 7] sera fixé à 3.800 €.

2.3. Sur les autres préjudices :

La SCI [Adresse 7] sollicite la réparation de son préjudice financier résultant des pénalités pour défaut de remboursement des échéances, agios, frais divers et frais de remboursement anticipé du prêt par la banque lui ayant consenti un prêt pour l’achat du bien loué pour un total de 4.795,05 €. Cependant le paiement par la SCI [Adresse 7] de ces frais, divers résulte de l’exécution du contrat de prêt qu’elle a souscrit auprès de la banque CAIXA pour acquérir le bien en cause et notamment de son choix de reporter les échéances du prêt puis de vendre son bien. La démonstration n’est pas faite de l’existence d’un lien de causalité direct entre ces frais et la faute contractuelle de la Sté GERANCE IMMOBILIERE 94.

La SCI [Adresse 7] a acheté le bien en cause le 24 octobre 2014 pour un prix de 130.435 € TTC et l’a revendu 204.000 € TTC, soit 170.000 € HT en 2018. Elle sollicite 10.000 € de dommage et intérêts au motif qu’elle a dû revoir son prix à la baisse pour vendre rapidement le bien alors qu’un précédent candidat acquéreur acceptait le prix de 180.000 €. Il ne ressort pas de ces éléments qu’elle aurait subi un préjudice financier, et en tout état de cause, qu’un tel préjudice aurait un lien de causalité avec la faute contractuelle de la Sté GERANCE IMMOBILIERE 94. De même, les frais notariés relatifs à la revente du bien en cause que la SCI [Adresse 7] a choisi de réaliser ne constituent pas un préjudice en lien de causalité avec la faute contractuelle de la Sté GERANCE IMMOBILIERE 94.

C’est à juste titre, par des motifs auxquels il convient de renvoyer, que le jugement déféré a également considéré que les frais d’huissier et de conseil dont l’appelante demande le remboursement ne constituent pas un préjudice en lien de causalité avec la faute contractuelle de la Sté GERANCE IMMOBILIERE 94, les notes de frais et honoraires d’huissier et d’avocat ne se référant pas à la procédure relative au non-respect de la destination des locaux ni à la nullité du bail commercial.

Il convient, en conséquence, de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la SCI [Adresse 7] de ses demandes formées au titre de son préjudice financier d’un montant de 5.772,62 €.

Saisi par l’ASL de la [Adresse 7] aux fins principalement de voir condamner in solidum la SCI [Adresse 7] et la Sté M. [I]à faire cesser toute exploitation de commerce de bouche ou de restauration dans le local en cause, par ordonnance du 15 juin 2017, le juge des référés leur a enjoint de faire cesser le commerce de bouche et de restauration et a condamné cette dernière au paiement de 2.000 € au titre des frais irrépétibles. C’est en raison de la faute contractuelle de la Sté GERANCE IMMOBILIERE 94 qu’un commerce de bouche a été exploité dans les locaux en cause en violation de l’EDD en volume. En conséquence, il convient de condamner la Sté GERANCE IMMOBILIERE 94 à payer la somme de 2.000 € à la SCI [Adresse 7] au titre du préjudice résultant de cette condamnation aux frais irrépétibles.

3. Sur la garantie de la SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la SA MMA IARD

La SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la SA MMA IARD dans leurs conclusions communes avec la Sté GERANCE IMMOBILIERE 94, reconnaissent être tenues à garantir la responsabilité civile de cette dernière dans la limite de leurs conditions contractuelles de garantie, soit une franchise de 10% du montant du dommage avec un minimum de 750 € et un maximum de 7.500 € et produisent un extrait des conditions générales de leur contrat de responsabilité civile. Ces points ne sont pas discutés. Elles seront donc tenues in solidum avec leur assurée dans la limite de leur garantie.

4.Sur les autres demandes:

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir 'juger', lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions visant à confèrer un droit à la partie qui les requiert et ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Dès lors que l’action en nullité du bail et en indemnisation du préjudice subséquent initiée par la Sté M. [I] a pour origine la faute commise par la Sté GERANCE IMMOBILIERE 94 lors de la conclusion de ce bail, il convient de faire droit à la demande de la SCI [Adresse 7] aux fins de la voir garantir in solidum avec ses assurances, le paiement de toutes les sommes dues par ses soins à la Sté M [I] et à l’ASL [Adresse 7] en exécution du jugement déféré, exceptées celles déjà évoquées ci-dessus, soit les condamnations aux dépens et aux frais irrépétibles. En effet, il est inopérant de faire valoir que la mise en cause de l’ASL [Adresse 7] par la Sté M. [I] était inutile dès lors qu’il s’agit d’un coût supporté par l’appelante relatif à la procédure initiée en raison de la faute de la Sté GERANCE IMMOBILIERE 94.

Il n’y a pas lieu de condamner la Sté GERANCE IMMOBILIERE 94 et ses assurances à payer une somme à la SCI [Adresse 7] au titre de ses frais irrépétibles de première instance.

La Sté GERANCE IMMOBILIERE 94, SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la SA MMA IARD qui succombent, seront condamnées in solidum aux dépens ainsi qu’à payer à la SCI [Adresse 7] la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure d’appel. Elles seront déboutées de leurs demandes fondées sur ce texte.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME partiellement le jugement rendu le 24 janvier 2020 par le tribunal judiciaire de Créteil ;

RÉFORME ce jugement en ce qu’il a :

— débouté la SCI [Adresse 7] de ses demandes en dommages-intérêts formées à l’encontre de la Sté GÉRANCE IMMOBILIÈRE 94 ;

— condamné in solidum la société Gérance Immobilière 94, la société MMA IARD Assurances Mutuelles et la société MMA IARD à relever et garantir la SCI [Adresse 7] de toutes les condamnations prononcées à son égard, en ce compris les condamnations au titre des frais irrépétibles et des dépens, dans la limite d’un montant de 8.000 euros ;

CONFIRME pour le surplus le jugement déféré,

Statuant à nouveau,

DIT que les condamnations prononcées in solidum à l’encontre de la SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la SA MMA IARD au titre de la responsabilité civile de leur assurée, le seront dans la limite de leur garantie, soit avec une franchise de 10% du montant du dommage avec un minimum de 750 € et un maximum de 7.500 €,

CONDAMNE in solidum la Sté GERANCE IMMOBILIERE 94, la SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la SA MMA IARD, ces dernières dans la limite de leur garantie, à garantir la SCI [Adresse 7] de ses condamnations:

— à restituer les loyers perçus par elle mais dans la limite de 8.150 €,

— à payer la somme de 5.000 € au titre des dépenses engagées pour équiper le local commercial,

CONDAMNE in solidum la Sté GERANCE IMMOBILIERE 94, la SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la SA MMA IARD, ces dernières dans la limite de leur garantie, à payer :

— la somme de 3.800 € à la SCI [Adresse 7] en réparation du préjudice résultant des loyers impayés et perdus ;

— la somme de 2.000 € à la SCI [Adresse 7] en réparation du préjudice résultant de sa condamnation, par ordonnance de référé du 15 juin 2017, au paiement de cette somme au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE la SCI [Adresse 7] de ses demandes aux fins de voir condamner la Sté GERANCE IMMOBILIERE 94 à lui payer les sommes de 16.775,05 € au titre de ses préjudices financiers et 5.772,62 € au titre de ses frais de procédure,

Y ajoutant,

CONDAMNE in solidum la Sté GERANCE IMMOBILIERE 94, la SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la SA MMA IARD à garantir la SCI [Adresse 7] au titre des condamnations prononcées à son encontre in solidum avec la Sté GERANCE IMMOBILIERE 94 au paiement :

— des entiers dépens de première instance ;

— de 2.500 € à la Sté M. [I] au titre des frais irrépétibles de première instance en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de 2.000 € à l’ASL [Adresse 7] au titre des frais irrépétibles de première instance en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la Sté GERANCE IMMOBILIERE 94, la SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la SA MMA IARD à payer à la SCI [Adresse 7] la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel ;

DÉBOUTE la Sté GERANCE IMMOBILIERE 94, la SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la SA MMA IARD de leur demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum la Sté GERANCE IMMOBILIERE 94, la SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la SA MMA IARD aux dépens au titre de la procédure d’appel.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE