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27/09/2010

ARRÊT N°

N° RG : 09/00020

Décision déférée du 10 Novembre 2009 – Juge de l’expropriation de TOULOUSE – 09/6

M. Z

C. BABY

D Y

F G épouse Y

C/

CONSEIL GENERAL DE LA HAUTE-GARONNE

DIRECTION GENERALE DE LA COMPTABILITE PUBLIQUE

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

Chambre des Expropriations

***

ARRÊT DU VINGT SEPT SEPTEMBRE DEUX MILLE DIX

***

APPELANT(S)

Monsieur D Y

XXX

XXX

représenté par la SELARL JC MARTY, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame F G épouse Y

XXX

XXX

représentée par la SELARL JC MARTY, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME(S)

CONSEIL GENERAL DE LA HAUTE-GARONNE

Service Affaires Foncières

XXX

XXX

comparant

XXX

DIRECTION GENERALE DE LA COMPTABILITE PUBLIQUE en la personne de Mr A

XXX

XXX

XXX

comparante

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 31 Mai 2010, en audience publique, devant la Cour composée de:

Président : F. LAPEYRE,

Assesseurs : C. BABY, juge de l’expropriation pour le département de l’Ariège, désigné par ordonnance du premier président du 11 février 2009,

: A. BIRGY, juge de l’expropriation pour le département de Tarn et Garonne désigné par ordonnance du premier président du 4 septembre 2006.

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M. X

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties,

— signé par C. BABY, pour le président empêché et par M. X, greffier de chambre.

Vu les mémoires déposés et régulièrement notifiés à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement.

Vu les convocations adressées aux parties et au commissaire du gouvernement.

A l’audience, les parties entendues à leur demande en leurs observations.

* * *

Faits et procédure

Le Conseil Général de la Haute-Garonne a entrepris de réaliser une nouvelle voie d’accès dans l’agglomération toulousaine, dite 'Voie du Canal Saint-Martory’ permettant la déviation de la RD 23 et améliorant la liaison avec les communes de Cugnaux, Villeneuve-Tolosane et Frouzins.

L’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique ordonnée par arrêté préfectoral du 29 décembre 2005 s’est déroulée du 16 janvier au 16 mars 2006, la déclaration d’utilité publique étant prononcée par arrêté préfectoral du 22 janvier 2007.

L’enquête parcellaire ordonnée par arrêté préfectoral du 23 avril 2007 s’est déroulée du 29 mai au 29 juin 2007.

Parmi les parcelles à acquérir figure celle cadastrée section XXX à Tournefeuille, propriété de M. et M^me Y, d’une superficie de 8 086 m², qui fait l’objet d’une emprise initialement fixée à 1 727 m², puis ramenée à 612 m² à leur demande.

Les offres notifiées le 6 août 2008 par le Conseil Général n’ont pas été acceptées, et l’expropriant a saisi le juge de l’expropriation de la Haute-Garonne en fixation d’indemnité.

Le transport sur les lieux a été fixé au 29 mai 2009 par ordonnance du 5 mars 2009.

Par jugement du 10 novembre 2009, l’indemnité principale de dépossession a été fixée à 55 480,00 €, l’indemnité de remploi aux taux usuels à 6 548,00 €, soit une indemnisation globale de 62 028 €.

Les époux B ont relevé appel de cette décision par déclaration du 30 novembre 2009, et déposé leur mémoire d’appelant le 29 janvier 2010. Le Conseil Général en a reçu notification le 3 février 2010, et a conclu le 4 mars 2010, le commissaire du gouvernement concluant le 25 février 2010, après notification reçue le 3 février précédent. Les époux B ont déposé un mémoire en réplique le 14 mai 2010.

Moyens et prétentions des parties

Les expropriés appelants, dans leur premier mémoire, soutiennent que leur terrain doit être considéré comme terrain à bâtir, étant en zone UD, desservi par un chemin et à proximité immédiate des réseaux. Ils demandent à la cour de retenir une valeur métrique de 200 €. Ils estiment qu’il n’y a pas lieu à abattement pour la superficie présentée comme un 'demi-fossé', et sollicitent donc une indemnité de 612 x 200 = 122 400 €.

L’indemnité de remploi, les taux n’étant pas contestés, ressort à 13. 240 €.

Ils maintiennent leur demande d’indemnité accessoire de dépréciation du surplus : les lots en zone UD étant de 1 000 €, ils demandent une indemnité sur 1 000 – 612 = 388 m², soit à 200 €/m² : 77 600 €.

Ils demandent, du fait de la servitude non aedificandi de 40 m, qui rend inconstructible 1 628 m² de leur parcelle, une indemnité complémentaire sur la base de 200 €/m² d’un montant de 325 600 €.

Dans leur mémoire en réplique, ils défendent la pertinence des termes de comparaison qu’ils citent, ainsi que leur droit à être indemnisés au titre de la servitude non aedificandi, qui est bien la conséquence de l’expropriation.

Le Conseil Général expropriant rappelle que l’emprise est une bande en fond de parcelle, à l’état de friche, auquel on accède depuis la voie publique par un chemin de terre privé, et non raccordé aux réseaux. Il est en zone UD où peuvent être réalisés des lotissements de parcelles de 1 000 m² au moins.

Il conteste le terme de comparaison Biasini, qui concerne un terrain bâti. Les annonces ne peuvent être prises en compte, car il ne s’agit pas de ventes effectives. La desserte est insuffisante, et le prix de 90 €/m² a été accepté par 18 des propriétaires concernés. Le demi-fossé est sans valeur marchande, l’offre à 45 € est donc satisfaisante.

La parcelle objet de l’emprise partielle conserve 1 115 m², et demeure constructible : il n’y a pas lieu à indemnisation d’une dépréciation du surplus, les expropriés n’ayant jamais déposé de demande de permis de lotir.

L’existence d’une zone non aedificandi n’est pas la conséquence de l’expropriation, mais de la réglementation d’urbanisme : son éventuelle indemnisation relève du contentieux administratif. N’ayant déposé aucune demande de permis de lotir, les expropriés ne peuvent invoquer une atteinte à leurs droits acquis.

Il demande donc que son offre de 56 440 € soit retenue, que la demande des expropriés soit déclarée irrecevable et que soient rejetées leurs demandes d’indemnités accessoires.

Le commissaire du gouvernement précise que la date de référence est en l’espèce celle à laquelle a été approuvé le plan local d’urbanisme incluant le terrain en cause en zone UD, doit le 19 décembre 2006.

Rappelant le constat du juge lors du transport sur les lieux, il considère que l’accès par un chemin de terre est insuffisant, d’où l’impossibilité de retenir la qualification de terrain à bâtir. De même, l’existence du demi-fossé a été retenue sur le procès-verbal de transport, et ne peut être discutée.

S’agissant de la valeur, il faut tenir compte du marché des terrains en diffus, et non des parcelles loties et viabilisées. Il propose à la cour de confirmer le jugement sur ce point.

L’indemnité pour perte d’unité foncière ne peut être retenue, en l’absence de lotissement existant : il ne s’agit pas d’un préjudice certain.

L’existence d’une zone non aedificandi n’est pas la conséquence directe de l’expropriation, mais de l’arrêté préfectoral du 22 janvier 2007, que les expropriés n’ont pas contesté devant le tribunal administratif.

La demande des appelants, ramenée au mètre carré exproprié, revient à 858 €/m², ce qui suffit à établir son caractère excessif.

Il conclut donc à la confirmation pure et simple du jugement déféré.

Sur quoi

Ni la recevabilité de l’appel, ni celle des différents mémoires ne fait l’objet de discussion, les délais imposés par la loi étant dans tous les cas respectés.

Aux termes de l’article L 13-13 du Code de l’expropriation, les indemnités allouées aux expropriés doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain que leur cause l’expropriation.

La date de référence n’est pas discutée : elle correspond, s’agissant d’un immeuble soumis au droit de préemption urbain, à la date à laquelle a été approuvé le plan local d’urbanisme incluant le terrain en cause en zone UD, doit le 19 décembre 2006.

Sur l’indemnité principale de dépossession

La difficulté réside dans la qualification du terrain, à bâtir selon les expropriés, à usage effectif agricole mais en situation très privilégiée selon le premier juge.

Il n’est pas contesté que l’une des deux conditions cumulatives posées par l’article L 13-15-II du Code de l’expropriation pour que puisse être retenue la qualification de terrain à bâtir est remplie à la date de référence: la parcelle litigieuse est en zone UD du document d’urbanisme applicable, permettant la construction d’habitations sous réserve que l’entité à bâtir soit d’une superficie au moins égale à 1 000 m².

S’agissant de la deuxième condition, relative à la desserte, il est admis que les réseaux sont à proximité immédiate et que le raccordement est possible à un coût raisonnable, mais leur caractère suffisant, contesté par le Conseil Général, n’est pas établi, aucun certificat d’urbanisme n’étant produit, alors que les expropriés soutiennent qu’ils entendaient réaliser un 'lotissement familial’ sur leur propriété de plus de 8 000 m². L’accès à la voirie publique fait également difficulté, s’agissant d’un chemin de terre : le premier juge, qui a procédé au transport sur les lieux, a considéré que cet accès était insuffisant. La cour ne pourra que se ranger à son avis, la production d’une photographie aérienne qui ne montre aucun accès bien délimité et d’un plan cadastral qui fait état d’une simple servitude n’étant pas de nature à remettre en cause l’appréciation faite à l’occasion du transport, qui sera confirmée.

En tout état de cause, une emprise en fond de parcelle, affectant un terrain situé à l’arrière de constructions existantes et de la voirie publique, non raccordé aux réseaux, de grande dimension, ne saurait être valorisée de la même façon qu’une parcelle de lotissement immédiatement constructible.

Si le premier juge n’a pu constater l’existence du demi-fossé, en raison de l’état de friche du terrain, sa présence ne peut être discutée dès lors qu’elle est admise dans le cadre de l’ensemble des accords amiables intervenus dans le cadre de l’opération, avec sa conséquence qui est de justifier un prix au mètre carré divisé par deux, cette partie d’emprise étant inconstructible.

Il est exact qu’aucune méthode d’évaluation n’est imposée au juge de l’expropriation, mais celui-ci, qui doit déterminer une valeur de marché, ne peut généralement le faire qu’au vu des opérations déjà réalisées sur le même marché, pour des biens équivalents.

Il ne peut ainsi être tenu compte des valeurs de terrains à bâtir raccordés aux réseaux et dotés d’une desserte de voirie suffisante, a fortiori des offres relatives à de tels terrains, qui sont des prix avant négociation et qui ne correspondent pas à des ventes effectives antérieures à la date du jugement, date à laquelle la cour statue.

Il ne peut non plus être tenu compte de la vente Biasini, qui concerne un terrain bâti : le prix de 175,73 €/m² calculé par les expropriés pour cette vente tient donc compte de la valeur de la maison, ce qui confirme a contrario le caractère excessif du prix demandé par eux pour un terrain nu.

La vente Cristobal concerne des parcelles situées XXX, et non impasse des Ecarts comme celle des époux B : son emplacement exact n’est pas précisé, ni sa configuration, ni la zone dans laquelle elle est classée par le plan local d’urbanisme, étant observé que le projet de l’acquéreur consiste à y édifier un immeuble collectif.

Les références communiquées par Maître Trémosa, notaire à Toulouse, ne sont pas comparables à la parcelle en cause : il s’agit d’unités foncières de 1 000 m² environ, destinées donc à recevoir une maison d’habitation unique, viabilisées, non localisées sur plan, et pour lesquelles le renseignement relatif au zonage manque la plupart du temps. Les informations lacunaires fournies ne permettent pas de retenir ces termes de comparaison comme pertinents. Il sera simplement observé que les prix annoncés sont pour la plupart très inférieurs à celui demandé ici.

Enfin, même s’il n’est pas justifié que des accords amiables ont été conclus dans les proportions visées à l’article L 13-16 du Code de l’expropriation, 18 accords de cette nature sont cités dans le cadre de la même opération, et la cour doit en tenir compte, rien ne permettant de penser que les signataires de ces accords étaient ignorants de la valeur réelle de leur bien ou peu soucieux de défendre leurs intérêts.

Rien ne justifie donc que la valeur retenue par le premier juge soit remise en cause, et elle sera confirmée.

Les modalités de calcul de l’indemnité de remploi ne sont pas discutées, dès lors celle déterminée par le premier juge sera confirmée.

Sur l’indemnité accessoire de dépréciation du surplus

Pour justifier l’allocation d’une indemnité de cette nature, il convient d’établir que le reliquat demeuré propriété des expropriés voit sa valeur de marché diminuer, du fait de l’amputation partielle résultant de l’emprise.

Pour ce faire, les expropriés évoquent la perte de l’un des lots de 1 000 m² que leur parcelle permettait de constituer. Mais, là encore, le premier juge a justement observé qu’un simple calcul mathématique, ne tenant compte ni du demi-fossé inconstructible, ni des accès à ménager pour les lots en question, ne suffisait pas à justifier une indemnité de cette nature.

Par ailleurs, ce qui a été dit au titre de la qualification du terrain interdit de raisonner comme si l’on était en présence d’un terrain à bâtir d’ores et déjà loti : le préjudice allégué n’est en l’espèce nullement certain.

Sur l’indemnisation au titre de la zone non aedificandi

Il résulte des pièces produites par les expropriés eux-mêmes que cette servitude est inscrite dans le plan d’urbanisme approuvé le 7 février 2006, contre lequel ils n’ont formé aucun recours. Il est observé à juste titre qu’une servitude d’urbanisme ne donne lieu à aucune indemnisation, et, contrairement à l’arrêt ancien et isolé – assorti d’ailleurs d’un commentaire très critique – produit par les expropriés, il est usuellement retenu qu’une servitude de cette nature n’est pas imputable à l’expropriation proprement dite, mais à la nature du projet d’aménagement public dont la réalisation impose l’expropriation. Il ne s’agit donc pas d’un préjudice direct indemnisable par la présente juridiction.

Il y a en outre quelque contradiction à le soutenir, tout en rappelant que le projet est ancien, de sorte que la parcelle objet de l’emprise est 'gelée’ depuis plus de dix ans en prévision de sa réalisation, et donc de la présente expropriation : aucune atteinte à un quelconque 'droit acquis’ n’est dès lors caractérisée.

Il sera surabondamment observé que l’existence d’une servitude ne saurait en aucun cas entraîner indemnisation au prix du marché, le terrain grevé demeurant en tout état de cause propriété des expropriés, le seul des attributs du droit de propriété affecté étant son usage pour construire.

Le jugement déféré sera donc intégralement confirmé.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

En la forme,

Reçoit l’appel des époux B,

Au fond,

Les en déboute,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré,

Condamne les appelants aux dépens d’appel.

La greffière P/Le président empêché

M. X C. BABY