28/02/2012

ARRÊT N° 105/2012

N° RG: 10/03805

XXX

Décision déférée du 15 Juin 2010 – Tribunal d’Instance de TOULOUSE ( 11-9-03879)

M^me N

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE MATABIAU

C/

AE S

F K

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT HUIT FEVRIER DEUX MILLE DOUZE

***

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE MATABIAU representé par son syndic en exercice , la SOCIETE BROSER IMMOBILIER

XXX

XXX

représenté par la SCP BOYER GORRIAS (avocats au barreau de TOULOUSE)

assisté par CABINET D’AVOCATS DECKER (avocats au barreau de TOULOUSE)

INTIMES

Madame AE S

XXX

XXX à Ballon 3 BAT A-Appt 99

XXX

représentée par la SCP DESSART SOREL DESSART (avocats au barreau de TOULOUSE)

assistée par M^e Dominique JEAY (avocat au barreau de TOULOUSE)

Madame F K

XXX

XXX

XXX

représentée par la SCP MALET (avocats au barreau de TOULOUSE)

assistée par M^e Pierre ALFORT (avocat au barreau de TOULOUSE)

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 910 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Décembre 2011, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. O. POQUE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

B. LAGRIFFOUL, président

M. MOULIS, conseiller

M. O. POQUE, conseiller

Greffier, lors des débats : A.S. VIBERT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par B. LAGRIFFOUL, président, et par D. FOLTYN, greffier de chambre

Par contrat à effet du 1^er mai 1994, Madame AE C a donné à bail à Mademoiselle V K et Monsieur AG AH un appartement sis à XXX , moyennant un loyer mensuel indexé hors charges de 2 600 francs, soit 396,37 euros.

Par courrier signifié par acte d’huissier le 30 avril 2008, Madame C a donné congé à Madame K à effet du 30 avril 2009, pour motif sérieux et légitime consistant en des troubles de voisinage et prostitution.

Madame K est demeurée dans les lieux.

Par exploits d’huissier en date des 24 et 30 novembre 2009, le syndicat des copropriétaires de la résidence Matabiau, représenté par son syndic, a donné assignation à Madame F (orthographe de l’assignation.) K et Madame AE S d’avoir à comparaître devant ce tribunal aux fins , avec exécution provisoire , de :

— constater la résiliation du bail consenti à Madame Q et ordonner l’expulsion des lieux de cette dernière, ainsi que de tout occupant de son chef, sous astreinte de 80 euros par jour de retard,

— à titre subsidiaire de prononcer la dite résiliation,

— condamner solidairement Madame K et Madame C au paiement de la somme de 3 000 euros à titre de O-intérêts, outre la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens de l’instance.

Par jugement en date du 15 juin 2010, le Tribunal d’instance a :

— déclaré non fondé le congé pour motifs légitimes et sérieux signifié par Madame AE S à Madame V K et prononcé en conséquence son annulation,

— débouté le syndicat des coproprié1aires et Madame AQ S de l’ensemble de leurs demandes,

— débouté Madame V Q de sa demande en O-intérêts,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Matabiau, pris en la personne de son syndic, à payer à Madame AA K la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Matabiau pris en la personne de son syndic aux dépens de l’instance.

Par déclaration du 9 juillet 2010, le syndicat des copropriétaires de la résidence Matabiau, représenté par son syndic la société BROSER IMMOBILIER a interjeté appel de ce jugement .

Dans ses conclusions du 4 novembre 2010, le syndicat des copropriétaires de la résidence Matabiau sollicite la réformation du jugement entrepris et demande :

A titre principal :

— de constater que le congé délivré à Madame K par Madame S repose sur des motifs sérieux et légitime,

— de constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de Madame F K ainsi que celle de tous occupants de son chef sous astreinte de 80 € par jour de retard,

A titre subsidiaire :

— de prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de Madame F K ainsi que celle de tous occupants de son chef sous astreinte de 80 € par jour de retard,

en toute hypothèse :

— de condamner solidairement Madame F K et Madame AE S au paiement de la somme de 3 000 € à titre de O et intérêts ,

— de condamner solidairement Madame F K et Madame AE S au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’appelant soutient que :

— il est indéniable que Madame AM K se livre à la prostitution au sein des parties communes de l’immeuble et le Tribunal d’instance n’a pas tiré les conséquences de ses propres constations et des éléments probants versés aux débats,

— il s’agit d’une certitude et non pas de simples soupçons comme le prouve la pétition des habitants de l’immeuble , les lettres et les procès-verbal de plaintes,

— Madame S a légitimement donné congé pour motifs légitimes et sérieux de prostitution et de racolage à sa locataire mais cette dernière n’a pas quitté les lieux et la propriétaire n’a pas initié d’action en justice aux fins d’obtenir son expulsion , ce qui lui permet d’exercer à ses lieux et place , par voie d’action oblique les actions dont elle dispose à l’égard de la locataire,

— la responsabilité de Madame S est engagée à son encontre , cette dernière ne s’étant associé que tardivement à la demande d’expulsion.

Dans ses dernières écritures du 13 janvier 2011, Madame AE S sollicite

— la réformation du jugement entrepris,

— la constatation de la résiliation du bail intervenue suite au congé du 30 avril 2008 et l’occupation de l’appartement par Madame K sans droit ni titre,

— l’expulsion de Madame K et de tout occupant de son chef sous astreinte,

— la condamnation de Madame K au paiement d’une indemnité d’occupation de

6 00 € par mois jusqu’au départ complet des lieux ,

— le débouté du syndicat des copropriétaires de sa demande de O et intérêts et la condamnation de tout succombant au paiement de la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle déclare que:

— elle fait sienne l’argumentation du syndicat des copropriétaires en raison des témoignages précis et concordants et des dépôts de plainte justifiant les doléances légitimes de occupants de l’immeuble,

— la fiche de contact établie par la mairie de Toulouse démontre la matérialité des faits dont les services de police ont parfaitement connaissance,

— aucune condamnation ne pourra être prononcé à son encontre car elle a toujours été en contact avec Monsieur D, membre du conseil syndical qui lui avait donné l’assurance de la reprise de la procédure par le syndicat des copropriétaires et alors qu’elle est retraitée et ne dispose pas de ressources suffisantes pour engager une procédure longue et coûteuse du fait de l’attitude de sa locataire.

Dans ses conclusions du 17 mars 2011, Madame V K demande à la cour :

— de confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

— de le réformer en ce qu’il l’a débouté de sa demande de O et intérêts ,

Statuant à nouveau,

— de juger que le congé délivré par Madame S n’était pas régulier en la forme et prononcer son annulation,

— de condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et Madame S à lui payer la somme de 4 000 € à titre de O et intérêts ,

— de les condamner sous la même solidarité au paiement de la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient que :

— le congé que lui a fait délivrer Madame B n’est pas motivé et ne fait état d’aucun fait concret et qu’il convient de prononcer son annulation ,

— elle a toujours fermement contesté le congé et elle n’est à l’origine d’aucun trouble de jouissance,

— le premier juge a fait une exacte appréciation des pièces versées au dossier ,

— elle est en réalité victime de préjugés et de ragots colportés au sein de l’immeuble, principalement par Madame T à la suite d’un différent d’ordre privé,

— les pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires ne permettent pas re rapporter la réalité des faits invoqués,

— elle produit des multiples témoignages justifiant qu’elle use des lieux de manière paisible,

— la présente procédure lui cause un préjudice moral dans la mesure ou toute la copropriété est au courant du litige.

L’ordonnance de clôture est en date du 7 novembre 2011 .

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l’article 15 -1 de la loi du 6 juillet 1989 que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement , soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

En l’espèce, Madame S a signifié un congé à Mademoiselle K pour motif légitime et sérieux tenant à des troubles de voisinage et des faits de prostitution.

La locataire, dont l’expulsion est poursuivie sur le fondement de ce congé en conteste la réalité en soutenant qu’il ne fait état d’aucun fait précis et qu’elle occupe les lieux depuis le 1^er mai 1994 sans créer de troubles au voisinage.

Il est constant que le congé a été précédé d’ un courrier en date du 15 janvier 2008 qui précise à la locataire qu’elle enfreint le règlement de copropriété en ne jouissant pas paisiblement des lieux loués et en se livrant au racolage et à la prostitution à proximité et à l’intérieur de l’immeuble ( hall, escaliers ou celliers ) . Le motif contenu dans le congé est donc explicite et précis et il est valable.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence MATABIAU et Madame S versent aux débats :

— le courrier du 9 juin 2006 du maire de Toulouse , en réponse à une pétition qui n’est pas produite mais qui ferait état de prostituées aux abords de l’immeuble,

— un courrier de Monsieur AS AT du 5 juillet 2006 ,qui mentionne qu’au petit matin , le dormant de la porte d’entrée principale était libéré de ses deux targettes , ce qui permet l’ouverture de la porte par simple pression et que cette situation, d’après de nombreux témoignages permettrait à la locataire du 7° A de se livrer ouvertement à la prostitution dans les parties communes ,

— le dépôt de plainte de Monsieur D, membre du conseil syndical, en date du 21 septembre 2007 , pour des dégradations du panneau d’affichage du hall de l’immeuble qui fait suite à la découverte dans la journée du 6 septembre 2007 de divers médicaments, présevatifs et cigarettes dissimulés dans le placard à compteur et qui seraient susceptibles, d’après des résidents désirant garder l’anonymat, d’appartenir à Madame K qui se prostituerait dans les parties communes,

— un courrier du 8 octobre 2007 adressé par Madame T au syndic qui fait état de faits de prostitution de Madame K et des agressions physiques dont elle aurait été victime de la part de cette dernière,

— un courrier de Monsieur et Madame Y , du 12 décembre 2008 ,qui déclarent qu’il est patent que Madame K se livre à la prostitution dans son cellier aménagé à l’entresol,

— le procès-verbal de déposition du syndic du 22 décembre 2008 qui expose que des résidents se plaignent de Madame K qui s’adonnerait à la prostitution dans son cellier et que les constatations qu’il a effectuées dans ce cellier n’ont rien relevé d’anormal,

— la fiche de visite de Madame T à Madame H, maire adjoint ,qui fait état de son intervention auprès du commissariat et des propos du commandant LECLERC qui aurait interpellé la prostituée qui a reconnu se prostituer sur place et avoir été vue lors d’une passe par la femme de ménage.

— un courriers de Madame T du 27 mars 2008 à Madame S dans lequel elle dénonce la prostitution , les agressions et les insultes dont elle est l’objet de la part de Madame K,

— une attestation qui n’est pas établie dans les formes légales de Mademoiselle J qui a vu Madame K dans des attitudes de prostitution devant l’immeuble vers les 7 H30 du matin,

— une lettre de Madame E au syndic qui demande que le problème des dégradations soit mis à l’ordre du jour de l’ assemblée générale afin de ' poser le problème de la personne qui se prostitue.

Il convient d’écarter des débats l’attestation de Mademoiselle X qui ne peut témoigner en raison de sa minorité.

Il convient de constater que ces attestations, à l’exception de celles de Madame T , ne font pas état de faits précis et circonstanciés que les témoins ont pu constater. Le syndic n’a pour sa part rien constaté d’anormal dans la cave de Madame K.

Madame T évoque des agressions et des insultes mais ne rapporte pas la preuve avoir déposé plainte et ses affirmations sont infirmées par les témoignages que Madame K verse aux débats .

En effet Monsieur et Madame Z- P indiquent que Madame K ne pratique aucune activité dans l’immeuble alors que sept autres personnes y habitant pratiquent la prostitution , ce qui est confirmé par Madame M.

Madame L, Monsieur R, Madame I , Monsieur AK AL, Madame O et intérêts GIOA , Monsieur A et Monsieur et Madame U confirment n’avoir pas constaté d’activité répréhensible de Madame K au sein de l’immeuble.

Madame J qui avait témoigné contre Madame K indique dans une attestation en la forme légale que les faits invoqués sont mensongers.

Au vu de l’ensemble de ces éléments s’il n’est pas exclu que Madame K ait pu se livrer à des actes de prostitution à l’extérieur de l’immeuble, chacun des témoins se retranche derrière des déclarations anonymes d’autres résidents , à l’exception de Madame T dont les mauvaises relations avec Madame K sont patentes .

Aucun procès-verbal de police ou attestation du commandant étant intervenu sur les lieux ne vient corroborer que des faits de prostitution à l’intérieur de l’immeuble et dans les parties communes seraient imputables à Madame K alors que plusieurs habitants mettent en cause d’autres locataires de l’immeuble.

Les soupçons de prostitution qui sont invoqués à l’encontre de Madame K ne sont pas suffisants , en l’absence de faits précis et circonstanciés pour fonder un congé pour motif légitime et sérieux.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a déclaré non fondé le congé délivré par Madame S pour motif légitime et sérieux et débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de résiliation fondée sur le même motif.

Il sera également confirmé en ce qu’il a débouté Madame K de sa demande de O et intérêts , la mauvaise foi des demandeurs n’étant pas établi et bien avant que la présent procédure ne soit engagée, le comportement de Madame K était évoqué dans les assemblée générale de la copropriété .

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant ,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Matabiau, représenté par son syndic à payer à Madame V K la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’appel dont distraction en application de l’article 699 du Code de procédure civile .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

XXX

.