Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 6

ARRÊT DU 05 JUIN 2015

(n° , 15 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/23318

Décision déférée à la Cour :Arrêt du 11 Septembre 2013 -Cour de Cassation de PARIS – RG n° K12-20.251

Arrêt du 18 Janvier 2012- Cour d’appel de ROUEN- RG: 11/01426

Jugement du 30 Décembre 2010- Tribunal de grande instance de DIEPPE- RG: 09/00569

RENVOI APRÈS CASSATION

DEMANDEURS À LA SAISINE

Monsieur H C

XXX

XXX

et

Madame D E épouse C

XXX

XXX

Représentés par : M^e Luc COUTURIER de la SELARL A, avocat au barreau de PARIS, toque : L0061

Assistés par : M^e Jean Marie LANCE, avocat au barreau de PARIS, toque : B152

XXX

SARL LES MAISONS DU VAL DE BRESLE prise en la personne de ses représentants légaux

Dont le siège social est

XXX

XXX

Représentée par : M^e Patricia HARDOUIN de la SELARL L 2H, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

Assistée par : M^e Charlotte MOCHKOVITCH, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056 substituant M^e Marion MERLIN, avocat au barreau d’AMIENS

SA CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIÈRE DU BÂTIMENT prise en la personne de ses représentants légaux

Dont le siège social est

XXX

XXX

Représentée par : M^e Claude VAILLANT de la SCP VAILLANT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0257

Assistée par : M^e Yann LE MOULEC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0257

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 Février 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Marie-Christine BERTRAND, Présidente de chambre

Madame L M, Conseillère

Madame F G, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Madame Sabrina RAHMOUNI

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-Christine BERTRAND, Présidente et par Madame Coline PUECH , Greffier auquel a été remis la minute par le magistrat signataire.

*******

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Le 26 janvier 2007, un contrat de construction de maison individuelle d’une valeur totale de 162280,36€ (dont 10600€ à la charge du maître de l’ouvrage) a été conclu entre la SOCIETE LES MAISONS DU VAL DE BRESLE et Monsieur et Madame C.

Le contrat et la notice, le plan et le descriptif ont été adressés à Monsieur et Madame C par lettre recommandée avec AR qui a été réceptionnée le 8 février 2007.

Les travaux ont débuté en juillet 2007.

Divers incidents sont survenus entre les parties au cours du chantier (chemin d’accès au chantier mal réalisé, allégations de malfaçons, organisation d’une visite de chantier, refus de réception des travaux, refus de règlement du solde).

Par deux exploits d’huissier en date du 23 avril 2009, Monsieur et Madame C ont assigné la SOCIETE MAISONS DU VAL DE BRESLE devant le tribunal de grande instance de DIEPPE afin, d’une part, de se voir remettre un double des clefs du chantier sous astreinte et, d’autre part, d’obtenir la condamnation du constructeur à leur payer une somme de 136918,77€ au titre des travaux réservés, outre une somme de 30 000€ à titre de préjudice de désagrément ainsi que des pénalités de retard et les frais juridiques engagés.

Les deux instances ont été jointes par le juge de la mise en état.

Dans son jugement rendu le 30 décembre 2010, le tribunal de grande instance de DIEPPE a statué en ces termes :

— Déboute les époux C de l’ensemble de leurs demandes;

— Ordonne la réception judiciaire de l’ouvrage, à effet du 31^e jour suivant la date à laquelle le présent jugement sera devenu exécutoire;

— Condamne les époux C à y procéder sous astreinte de 100€ par jour de retard;

— Condamne les époux C à payer à la SOCIETE LES MAISONS DU VAL DE BRESLE une somme de 16824,16€ à titre de solde dû sur le contrat avec intérêts au taux légal depuis le 30 juillet 2008;

— Condamne les époux C à payer à la SOCIETE LES MAISONS DU VAL DE BRESLE et à la CAISSE GENERALE IMMOBILIERE DU BATIMENT une somme de 700€ chacune par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 14 mars 2011, Monsieur et Madame C ont interjeté appel de ce jugement.

Le 26 mai 2011, il a été procédé à la réception, avec réserves, du chantier, en présence des huissiers mandatés par chacune des parties. Le même jour, le solde dû sur le chantier de construction a été réglé par Monsieur et Madame C.

Par arrêt en date du 18 janvier 2012, la cour d’appel de ROUEN a confirmé le jugement en toutes ses dispositions.

Le 11 septembre 2013 la Cour de Cassation a cassé l’arrêt de la cour d’appel de ROUEN 'seulement en ce qu’il déboute les époux C de leur demande de condamnation de la SOCIETE LES MAISONS DU VAL DE BRESLE à leur payer la somme de 136 978,77€ au titre du coût des travaux non prévus ou non chiffrés par la notice et de leurs demandes de dommages intérêts, de pénalités de retard, de remboursement du coût des frais juridiques engagés et de toutes leurs demandes dirigées contre la CAISSE GENERALE IMMOBILIERE DU BATIMENT’ et renvoyé les parties devant la cour d’appel de PARIS.

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Dans leurs conclusions régularisées le 28 janvier 2015, Monsieur et Madame C sollicitent l’infirmation du jugement et (notamment) la condamnation de la SOCIETE LES MAISONS DU VAL DE BRESLE à leur payer une somme de 158 934,76€, au titre des travaux réservés non chiffrés ou non acceptés dans la mention manuscrite réglementaire. Ils font valoir que:

' la réglementation n’a pas été respectée pour :

. le chemin d’accès et l’évacuation des terres (devis non retranscrit dans la notice),

. le lot menuiserie (figure sur les plans contractuels),

. les portes de garage (prix non mentionné sur la notice),

. lot plâtrerie de l’étage (figure sur les plans contractuels),

. lot chauffage,

. lot équipement salle de bains et sanitaire (estimation non mentionnée sur la notice),

. lot carrelage,

. revêtements muraux (intégrant l’escalier) et lot peinture (non chiffrés),

. raccordements extérieurs (estimation non mentionnée sur la notice),

. lot clôture et aménagement paysagé (figure sur les plans contractuels).

. lot EDF et téléphone;

' le contrat de construction de maison individuelle est un contrat à marché forfaitaire très encadré et les parties n’ont pas la liberté de stipuler dans la notice les seuls travaux mis à la charge du constructeur. Ce dernier doit y prévoir tous les travaux et prestations nécessaires à l’implantation et l’habitation de l’immeuble et prendre en compte leur coût dans le prix global qu’il propose.

' la dalle flottante et la chape n’ont pas été transférées au maître de l’ouvrage par l’avenant n°4, lequel ne portait que sur les lots électricité et plomberie (pour 9970€).

' le constat d’huissier, dressé le 20 juin 2008, ne consacre aucun protocole d’accord transférant la charge du lot carrelage sur le maître d’ouvrage. Il y a discordance avec les sommes qui ont été versées et celles qui auraient dû être appelées, si le protocole avait été validé. L’absence de dalle et de chape qui incombaient au constructeur ne permettait pas la pose du carrelage.

' il n’y a pas eu d’exécution du jugement rendu le 30 décembre 2010 et la réception est intervenue dans un cadre contractuel et non judiciaire. Ils n’ont pas réglé le montant de la condamnation mais le pourcentage dû sur le prix convenu. Aucun accord ne pouvait intervenir sur les comptes du chantier, tant que les questions de la portée de l’avenant n°4 et du protocole du 20 juin 2008 n’étaient pas réglées.

' la maison aurait dû être livrée le 19 août 2008. Au 23 janvier 2015, le retard de livraison totalise 2348 jours, soit la somme de 107 682,76€ (45,86€ X 2348 jours).

' le constructeur a eu un comportement, fautif qui justifie sa condamnation au paiement d’une somme de 30 000€ en réparation du préjudice moral et d’agrément subi.

' la CAISSE GENERALE IMMOBILIERE DU BATIMENT doit sa garantie pour la totalité des sommes dues par le constructeur, peu important que celui-ci ne fasse pas l’objet d’une procédure collective.

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Dans ses conclusions régularisées le 22 janvier 2015, la SOCIETE LES MAISONS DU VAL DE BRESLE fait valoir que :

' les époux C connaissaient le coût de réalisation d’un chemin d’accès au chantier, puisqu’ils ont sollicité l’établissement d’un devis avant même la conclusion du contrat de construction de leur maison individuelle. L’entreprise chargée de la réalisation de ces travaux a même été condamnée à les indemniser en raison de la mauvaise qualité de ses prestations.

' les menuiseries réservées ont été précisément évaluées (1910€) dans la notice descriptive. C’est en pleine connaissance de cause qu’ils n’ont pas confié la réalisation de ces travaux à la SOCIETE LES MAISONS DU VAL DE BRESLE.

' le coût des portes de garage était connu des époux C avant la signature du contrat. En tout état de cause, l’installation de ces portes n’est pas indispensable à l’implantation et à l’utilisation de la construction.

' le coût du lot plâtrerie du rez de chaussée a été précisé dans la notice descriptive et ce lot n’est pas indispensable à l’habitation de l’immeuble.

' l’absence d’évaluation du coût du lot plâtrerie à l’étage est justifiée par le fait que l’étage devait être livré en état de combles aménageables. En l’absence de choix d’un aménagement précis aucun prix ne pouvait être fixé. Les combles aménageables ne sont pas nécessaires à l’habitation de l’immeuble.

' c’est en cours d’exécution du contrat que le lot chauffage a été transféré au maître de l’ouvrage, par un avenant régularisé le 9 avril 2008. Il résulte de la notice que le lot chauffage intégrait la dalle flottante et la chape de ravoirage. Ces prestations ne peuvent donc plus être mises à la charge de la SOCIETE LES MAISONS DU VAL DE BRESLE.

' la salle de bains du rez de chaussée a bien été réalisée tandis que la salle de bains du 1^er étage n’avait pas à être réalisée s’agissant de combles aménageables.

' le constat d’huissier, dressé le 30 juin 2008, établit qu’un accord a été convenu entre les parties, en cours d’exécution du contrat, aux termes duquel le lot carrelage a été passé en moins value, c’est à dire retiré des travaux incombant à la SOCIETE LES MAISONS DU VAL DE BRESLE.

' le revêtement mural dans la salle de bains du rez de chaussée était nécessairement à la charge du maître de l’ouvrage puisque celui-ci s’était réservé le lot plâtrerie. En tout état de cause, il ne s’agit pas d’une prestation indispensable à l’habitation de l’immeuble. Il en est de même du lot peinture.

' c’est en cours d’exécution du chantier que le maître de l’ouvrage a déchargé le constructeur de la réalisation de l’escalier, selon l’avenant n°4.

' les époux C n’ignoraient pas le coût des branchements extérieurs, puisqu’ils avaient chargé une entreprise de mettre en oeuvre ces branchements, avant même la conclusion du contrat avec la SOCIETE LES MAISONS DU VAL DE BRESLE.

' le lot clôture et aménagement paysager n’avait pas à faire l’objet d’une évaluation dans la notice, dès lors qu’il ne s’agit pas d’un élément nécessaire à l’habitation.

' le lot EDF et B n’avait pas à être évalué puisqu’il s’agit des travaux qui constituent le préalable nécessaire au démarrage des travaux.

' aucune pénalité de retard ne peut être réclamée, dès lors que tous les travaux prévus au contrat ont été réalisés et que ce sont les maîtres de l’ouvrage qui ont, à plusieurs reprises, refusé de procéder à la réception des travaux.

' la CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE lui doit sa garantie conformément à l’article L231-6 du code de la construction et de l’habitation.

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Dans ses conclusions régularisées le 6 octobre 2014, la CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT sollicite la confirmation du jugement rendu le 30 décembre 2010 par le tribunal de grande instance de DIEPPE. Elle fait valoir que :

' Monsieur et Madame C ne justifient pas de la somme de 158934,76€ dont ils réclament le paiement. Ils ne produisent, pour l’essentiel, que des devis qui n’ont pas été validés par un expert judiciaire.

' Monsieur et Madame C ne justifient pas que les travaux réclamés soient des travaux indispensables. En particulier, les travaux afférents aux combles ne conditionnent pas le caractère habitable de l’immeuble.

' à titre subsidiaire, elle doit être mise hors de cause car sa garantie ne peut être mobilisée, dès lors que la SOCIETE LES MAISONS DU VAL DE BRESLE est toujours in bonis.

' elle n’a pas la qualité de garante de la SOCIETE LES MAISONS DU VAL DE BRESLE puisqu’elle intervient seulement en qualité de caution de cette société. En cette qualité de caution, c’est elle qui dispose d’un recours contre le débiteur principal. La franchise de 5% prévue par l’article L 231-6 du code de la construction doit être appliquée.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le jeudi 5 février 2015.

CELA ETANT EXPOSE, LA COUR,

Pour ce qui concerne l’estimation des travaux réservés;

Par application de l’article L 231-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans doit notamment préciser:

'- la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant tous les travaux d’adaptation au sol, les raccordements aux réseaux divers et tous les travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation et l’utilisation de l’immeuble;

— le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s’il y a lieu , du coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution en précisant :

. d’une part le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve s’il y a lieu de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément à l’article L 231-11 et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison;

. d’autre part, le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l’objet de la part du maître de l’ouvrage d’une clause manuscrite spécifique et paraphée sur laquelle il en accepte le coût et la charge…..'.

Les articles R231-3 et 4 du même code prévoient que le contrat doit être accompagné des plans comportant notamment l’indication des 'éléments d’équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l’implantation, à l’utilisation et à l’habitation de l’immeuble’ et d’une notice descriptive intégrant les mêmes éléments, outre le prix comprenant les travaux restant à la charge du maître de l’ouvrage.

Ces dispositions ont pour objet d’assurer l’information la plus complète possible du maître de l’ouvrage, quant au coût total de son projet, tant pour les prestations qui seront assurées par l’entreprise de construction, que pour les prestations dont le maître de l’ouvrage se réserve la charge. Monsieur et Madame C soutiennent que le contrat signé le 26 janvier 2007 avec la SOCIETE LES MAISONS DU VAL DE BRESLE comporte un certain nombre d’irrégularités, justifiant que l’entreprise prenne en charge le coût de travaux qu’ils ont dû ou vont devoir assumer.

1/ sur la réalisation du chemin d’accès au chantier et sa remise en état par l’évacuation de terres:

Les travaux de terrassement sont des travaux d’infrastructure, qui sont nécessaires à l’implantation de l’immeuble. Ils sont visés dans la notice, qui a été signée le 26 janvier 2007 par Monsieur et Madame C, mais cette notice ne contient aucune évaluation de ces travaux, ce dont il se déduit que leur charge incombe à la SOCIETE LES MAISONS DU VAL DE BRESLE.

Cette règle, d’ordre public, ne peut pas être contrariée par le fait qu’un devis de travaux de terrassement d’un montant de 4092,71€ a effectivement été établi le 24 janvier 2007 au nom de Monsieur et Madame C, puisque le montant de ce devis n’a pas été reporté dans la notice et puisque les maîtres de l’ouvrage ne se sont pas formellement engagés à prendre ces travaux à leur charge.

Monsieur et Madame C sont donc fondés à solliciter le paiement de la somme de 4092,71€, montant qui leur a été facturé, peu important qu’un litige soit survenu avec l’entreprise chargée d’effectuer les travaux de terrassement, dès lors que la SOCIETE LES MAISONS DU VAL DE BRESLE n’a effectivement pas pris en charge ces travaux, qui étaient nécessaires à l’implantation de l’immeuble.

Il doit être précisé que l’éventuelle nécessité de faire procéder aux travaux décrits dans les devis N Z en date du 9 janvier 2008 (création d’un chemin d’accès avec empierrement et émulsion mono-couche pour le prix de 10189,86€ TTC) et 2 mars 2009 (nivelage de terre pour un prix de 1607,43€) n’a été ni justifiée ni explicitée par rapport au contrat de construction (prestations extérieures ne figurant ni sur le contrat ni sur les plans).

2/ sur le lot menuiserie;

Le litige ne porte que sur l’aménagement de l’étage puisqu’il est expressément stipulé dans la notice que les maître de l’ouvrage acceptent de prendre en charge les menuiseries intérieures du rez de chaussée, dont le prix s’élève à la somme de 1910€.

Monsieur et Madame C sollicitent la prise en charge des menuiseries intérieures de l’étage (coût estimé à 907,52€ ), parce qu’ils font valoir que l’aménagement de l’étage figure dans les plans contractuels. Il apparaît, toutefois, qu’ils ne peuvent pas invoquer une discordance entre la notice (menuiseries intérieures de l’étage non prévues) et les plans qu’ils ont signés, puisque le plan de l’étage ne fait que présenter un 'exemple d’aménagement', ce qui signifie un aménagement virtuel et non contractuel. Les conditions particulières du contrat de construction décrivent, en outre, la maison de type F3 comme ayant des combles aménageables par opposition à un étage complet ou des combles aménagés.

Si l’étage n’est pas habitable décemment sans être aménagé, il reste que le caractère habitable de la maison, qui comprend un rez de chaussée complet (cuisine, sanitaires, séjour double, chambre, salle de bains WC et cellier) ne dépend pas de l’aménagement du premier étage, qui a clairement été prévu non aménagé.

Les prétentions de Monsieur et Madame C à ce titre doivent donc être rejetées.

3/ sur les portes de garage;

La notice prévoit des menuiseries correspondant aux deux portes du garage, mais elles sont exclues du marché, sans évaluation de leur coût. Les plans indiquent que les deux portes du garage sont à la charge des maîtres d’ouvrage. Ils montrent également que le garage est accolé à la maison et en constitue une voie d’accès directe, au travers du cellier, ainsi que par la trappe d’accès au grenier. Il en résulte que le clos de l’immeuble, et son utilisation dans des conditions normales, sont effectivement liés à l’installation des deux portes du garage.

S’il apparaît que Monsieur et Madame C ont eu connaissance de la valeur des deux portes du garage (3650€) dans le cadre du contrat de construction, qui leur a été initialement proposé le 21 décembre 2006 (pour un prix total de la construction alors fixé à 190 600€), il reste que l’absence de fixation du prix des portes de garage dans le contrat qu’ils ont conclu, conduit à retenir que cette dépense doit incomber à la SOCIETE LES MAISONS DU VAL DE BRESLE. La prise en charge de cette dépense par Monsieur et Madame C n’a, en effet, pas été prévue régulièrement dans la notice (absence de prix et de mention manuscrite d’acceptation) et ils ont été, de fait, privés de l’option qui aurait dû leur être offerte de pouvoir faire réaliser ces travaux par la SOCIETE LES MAISONS DU VAL DE BRESLE, au prix indiqué, dans les quatre mois de la conclusion du contrat.

Les deux devis GEDIMAT établis en mars 2009 permettent d’évaluer le coût de fourniture et pose des deux portes à la somme de 3647,37€ TTC (soit 2930€ TTC pour la fourniture et 667,37€ TTC pour la pose), montant dont la charge doit incomber à la SOCIETE LES MAISONS DU VAL DE BRESLE.

4/ lot plâtrerie de l’étage;

Ainsi qu’il a déjà été relevé pour les menuiseries intérieures, le contrat de construction a prévu des combles aménageables et les plans précisent à deux reprises que 'l’aménagement des combles est à la charge du client', tandis que les plans du premier étage (combles) ne montrent qu’un 'exemple d’aménagement’ exclusif de tout accord contractuel sur cet aménagement.

Il s’ensuit que le lot plâtrerie du premier étage, convenu 'aménageable', ne peut pas être mis à la charge de la SOCIETE LES MAISONS DU VAL DE BRESLE. A cet égard, il ne peut pas être soutenu que l’aménagement des combles serait indispensable à l’habitation actuelle de l’immeuble puisque l’habitation des combles n’a été conçue qu’en tant que faculté réservée aux maîtres de l’ouvrage, à leur gré ou pour l’avenir.

5/ lot chauffage;

L’article 1/3 du contrat prévoit que son contenu ne pourra être modifié que par la signature d’un avenant.

Le 9 avril 2008, un avenant a été conclu entre Monsieur et Madame C et la SOCIETE LES MAISONS DU VAL DE BRESLE, aux termes duquel il a été convenu que les lots 3.4 (électricité), 3.5 (chauffage), 3.6 (plomberie sanitaire) et 3.8 (escalier) ne seraient pas réalisés par ladite société, ce qui engendrerait une diminution de prix, ou moins value, de 15470€ TTC.

Selon la notice, le lot chauffage intègre notamment une dalle flottante avec chape de ravoirage pour plancher chauffant au rez de chaussée.

Les courriers échangés entre les parties montrent que la conclusion de l’avenant a été précédée de multiples échanges, qui ont constamment fait référence à la notice et à ses lots : c’est ainsi qu’un courrier de la SOCIETE LES MAISONS DU VAL DE BRESLE, en date du 11 mars 2008, a fait référence aux lots électricité et plomberie comme pouvant être déduits du descriptif (moins value de 9970€), que par courrier en date du 14 mars 2008 Monsieur et Madame C ont exigé 'le descriptif complet des dits lots….ces éléments descriptifs demeurant essentiels pour notre appréciation et notre décision future', que par courrier en date du 19 mars 2008, la SOCIETE LES MAISONS DU VAL DE BRESLE a, alors, fait référence aux trois lots électricité, chauffage et plomberie, prévus dans la notice, en joignant un descriptif précis des deux lots électricité et plomberie (ainsi qu’il avait été sollicité pour ces deux lots – comprenant de nombreux articles – dans le courrier du 14 mars 2008, le lot chauffage ne comprenant que 3 articles). L’avenant daté du 9 avril 2008 mais retourné plus tard (20 avril 2008) a finalement porté sur 4 lots, incluant l’escalier (9970€ +5500€).

Ni le courrier de la SOCIETE LES MAISONS DU VAL DE BRESLE, en date du 19 mars 2008, ni l’avenant du 9 avril 2008, ne contiennent le moindre élément objectif permettant d’effectuer une distinction entre les trois éléments du lot 3.5.

Le descriptif (notice) faisant la loi des parties, intégrant la dalle flottante dans le lot 3.5, Monsieur et Madame C ne peuvent pas se prévaloir de l’existence d’un doute quant à l’interprétation de l’avenant, ni d’une erreur qu’ils auraient commise.

Il doit donc être considéré que le lot chauffage a été purement et simplement exclu, en cours d’exécution du contrat, des prestations convenues.

6/ équipement salle de bains et sanitaires;

Selon la notice, la fourniture et la pose des appareils sanitaires seront à la charge des maîtres de l’ouvrage, la SOCIETE LES MAISONS DU VAL DE BRESLE n’ayant à sa charge que la réalisation des arrivées d’eau et évacuations, outre une douche.

Le coût des prestations restant à la charge des maîtres de l’ouvrage n’ayant pas été précisé, et n’ayant pas fait l’objet d’une acceptation écrite, la charge de ces prestations doit incomber à ladite société.

Sur la base d’un devis DECOR HOME en date du 4 mars 2009, produit par Monsieur et Madame C, le coût des travaux pour les sanitaires du rez de chaussée (WC, douche et meuble vasque) doit être évalué à la somme de 4743,51€ TTC.

Le coût des sanitaires du premier étage n’a pas à être pris en compte, s’agissant de combles aménageables.

7/ lot carrelage;

Ce lot (3.7) est prévu dans la notice.

Il résulte, toutefois, d’un procès verbal de constat d’huissier, dressé le 30 juin 2008, qu’un accord a été convenu entre Monsieur et Madame C et la SOCIETE LES MAISONS DU VAL DE BRESLE, aux termes duquel, notamment, ce lot a été retiré du marché, moyennant une moins value de 7000€ TTC.

Monsieur et Madame C contestent cet accord, tant dans son existence (article 1315 du code civil) que, par rapport à sa régularité au regard des dispositions de l’article 2044 du code civil. Au contraire, la SOCIETE LES MAISONS DU VAL DE BRESLE en revendique l’application.

Il importe de relever que le procès verbal de constat du 30 juin 2008 a été dressé par Maître H K, huissier de justice sollicité par Monsieur et Madame C pour qu’il assiste à une réunion de chantier organisée le même jour, entre les maîtres d’ouvrage et la SOCIETE LES MAISONS DU VAL DE BRESLE, en présence de leur conseil-architecte (Monsieur X), afin de sauvegarder leurs droits et intérêts. L’huissier de justice a donc agi comme mandataire de Monsieur et Madame C, chargé de constater ce qui survenait pendant cette réunion, dans l’objectif de préserver les intérêts de ses mandants. Il a, en particulier, constaté que 'de façon contradictoire, il a été convenu….une moins value du lot carrelage pour 7000€ TTC'.

Monsieur et Madame C ne peuvent pas soutenir que cet accord n’existerait pas, alors que son existence est suffisamment prouvée par les énonciations du constat, qui a été établi par leur propre huissier, mandaté par eux, pour ce faire, dans des circonstances précises. Ils ne remettent en cause, ni l’exécution par l’huissier de la mission qu’il lui ont confiée, ni les énonciations du constat.

Ils ne peuvent pas plus se prévaloir des règles de forme attachées à la conclusion des transactions, dès lors qu’il ne résulte pas du constat que l’accord convenu l’ait été à titre transactionnel, étant souligné qu’il s’est simplement agi de préciser certaines modalités d’exécution du contrat de construction, qu’il s’agisse des travaux incombant au constructeur ou des paiements incombant aux maîtres de l’ouvrage, dans la perspective d’une prochaine réception de l’ouvrage ( réclamée dès le 21 mai 2008 par la SOCIETE LES MAISONS DU VAL DE BRESLE), laquelle n’a fait l’objet d’aucun engagement de part et d’autre.

Aucune disposition ne permet de présumer, qu’en l’absence d’un délai de réflexion, le consentement de Monsieur et Madame C aurait été surpris, étant rappelé qu’ils étaient assistés de Monsieur X, architecte, lors de la réunion de chantier du 30 juin 2008 et qu’ils pouvaient inviter l’huissier, présent à leur seule demande, à ne pas faire état, dans les énonciations écrites du constat, du détail de l’accord intervenu. Il est, d’autre part, établi que l’accord a été exécuté, puisque la SOCIETE LES MAISONS DU VAL DE BRESLE a procédé aux prestations mises à sa charge (notamment intervention d’un bureau de contrôle – SOCOTEC – pour valider ou définir une méthodologie de réparation pour confirmer la stabilité des oeuvres de superstructure et refends intérieurs) et puisque les maîtres d’ouvrage ne contestent pas avoir réglé les deux appels de fonds (soit 22752,06€ X 2) émis les 3 avril et 17 avril 2008. S’il est exact que ces appels de fonds étaient erronés dans leur montant au moment des règlements, il ne peut en être tiré aucune conséquence quant à l’accord intervenu, puisque ces appels de fond étaient parfaitement valables à leur date d’émission (antérieure à la prise en compte des avenants en moins values compte tenu de leur date d’établissement ou d’envoi) et, qu’au 30 juin 2008, Monsieur et Madame C n’étaient pas à jour de leurs paiements avec ou sans avenants. Au surplus, le montant de ces appels de fonds ne pouvait pas être modifié, puisque la SOCIETE LES MAISONS DU VAL DE BRESLE avait déjà émis, le 26 mai 2008, le dernier appel de fonds d’un montant de 16 824,16€ TTC, qui prenait en compte l’ensemble des avenants intervenus et à intervenir (pour le carrelage), ce qui démontre, sur ce dernier point, que la question du retrait du lot carrelage avait été évoquée depuis le mois de mai 2008, au moins.

Le lot carrelage doit donc être considéré comme ayant été exclu des prestations à la charge de la SOCIETE LES MAISONS DU VAL DE BRESLE, en vertu de l’accord convenu le 30 juin 2008, dûment exécuté par les parties au cours du mois de juillet 2008.

8/ sur les revêtements muraux et/ou le lot peinture (lot 3.11);

Le lot peinture est prévu dans la notice, mais n’a fait l’objet d’aucune évaluation quant à son coût, ni d’aucune acceptation de prise en charge par Monsieur et Madame C. Des faïences figurent également dans la notice mais n’ont fait l’objet d’aucune évaluation.

La SOCIETE LES MAISONS DU VAL DE BRESLE ne peut prétendre que les revêtements muraux n’entraient pas dans ses attributions, au motif qu’elle n’était pas chargée du lot plâtrerie, et qu’elle ne pouvait évaluer les travaux en l’absence de connaissance de l’état du support. Cette situation n’a pas été précisée dans la notice, d’une part, et il est, d’autre part, toujours loisible à un entrepreneur de refuser d’exécuter sa prestation sur un support déficient. Ces travaux sont indispensables à l’immeuble pour qu’il puisse être habité dans des conditions normales ou simplement décentes.

Sur la base des devis produits pour les revêtements muraux (devis DECOR HOME en date du 4 mars 2009 ayant pour objet de la faïence murale) et pour la peinture (devis EDDE N en date du 23 octobre 2008), le coût de ces prestations doit être fixé à la somme de 2725,81€ TTC pour la faïence murale et à la somme de 10254,98€ TTC pour les peintures, ce qui a trait exclusivement au rez de chaussée de la maison.

La dépense à ce titre incombant à la SOCIETE LES MAISONS DU VAL DE BRESLE s’élève donc au total à la somme de 12 980,79€ TTC (sous réserve d’actualisation ou d’indexation).

9/ sur l’escalier;

L’escalier en hêtre a été exclu du marché, en vertu de l’avenant n°4 en date du 9 avril 2008.

Aucun élément ne permet de retenir qu’il aurait dû être couvert par un revêtement particulier, indispensable à l’habitation ou l’utilisation de l’immeuble (la somme réclamée à ce titre s’élevant à 431,76€ TTC pour le dépoussiérage et la vitrification).

Monsieur et Madame C doivent donc être déboutés de cette prétention.

10/ sur les raccordements extérieurs;

XXX, EDF, Y, B, TV sont prévus dans la notice, mais ne font l’objet ni d’une évaluation ni d’une prise en charge acceptée par Monsieur et Madame C.

Leur charge doit donc être considérée comme incombant à la SOCIETE LES MAISONS DU VAL DE BRESLE.

Monsieur et Madame C justifient d’avoir dû engager des frais de raccordement EDF et B (ORANGE) à hauteur de la somme de 1423,98€ . Cette somme doit donc être mise à la charge de la SOCIETE LES MAISONS DU VAL DE BRESLE.

Ils ne justifient pas d’avoir dû exposer d’autres frais de raccordement (le devis N Z en date du 9 janvier 2008 n’étant qu’un devis qui n’est pas explicité quant à la portée des travaux qui y sont décrits : enlèvement de haie et mise en place d’une tranchée technique).

11/ sur le lot clôture et aménagement paysager;

Ni les plans, ni la notice ne prévoient une clôture ainsi qu’un aménagement paysager. Il ne s’agit, en outre, pas d’éléments indispensables à l’implantation et/ou l’utilisation de l’immeuble.

Ces prétentions doivent donc être rejetées.

Au total, les comptes se présentent de la façon suivante :

Réclamations

Montants admis au titre de travaux non réservés (TTC)

XXX sollicitée -

877,40*/797,80

Terrassements

4092,71€

non applicable (travaux réalisés)

Menuiseries

0

---

XXX

3 647,37€

non applicable (travaux réalisés)

XXX

0

---

XXX

0

---

Equipements sanitaires

4 743,51€

5 216,43€

XXX

0

---

Revêtements muraux et peinture

12 980,79€

14 274,97€

Escalier

0

---

Raccordements

1 423,98€

non applicable

(travaux réalisés)

XXX

0

---

TOTAL

26 888,36€

28 655,46€

(avec indexation)

* dernier taux connu – novembre 2014 – à la date des débats en février 2015

Sur les pénalités de retard;

Par application des articles R 231-14 et L 231-2 du code de la construction, la livraison tardive de l’immeuble ne peut donner lieu à des pénalités de retard inférieures à 1/3000 du prix convenu par jour de retard, ce qui correspond en l’espèce aux pénalités journalières suivantes:

130 584,43€ TTC (prix final de la construction)/ 3000 = 43,52€ par jour de retard.

Ainsi qu’il est soutenu par Monsieur et Madame C, le retard éventuel doit s’apprécier par rapport à la durée prévue pour la construction, depuis la date d’ouverture du chantier, soit 13 mois depuis le 19 juillet 2007.

La maison aurait ainsi dû être livrée le 18 août 2008.

Il s’agit donc d’apprécier à quelle date la maison a été livrée, étant rappelé que la réception des travaux a été sollicitée, dès le 21 mai 2008 par la SOCIETE LES MAISONS DU VAL DE BRESLE et qu’il ressort du constat d’huissier, dressé le 30 juin 2008, que le représentant de la SOCIETE LES MAISONS DU VAL DE BRESLE a rappelé son souhait qu’il soit procédé à la réception des travaux 'compte tenu de tous les lots de travaux que Monsieur C doit effectuer'.

Par courrier recommandé avec AR en date du 30 juillet 2008, la SOCIETE LES MAISONS DU VAL DE BRESLE a convoqué Monsieur et Madame C à une réunion de réception des travaux pour le 7 août 2008, en soulignant qu’elle avait exécuté les prestations prévues à sa charge dans l’accord du 30 juin 2008. Par courrier en date du 4 août 2008, Monsieur et Madame C ont refusé de procéder à cette réception, en faisant valoir que l’avenant n°4, prévoyant une moins value de 15740€ TTC, ne pouvait pas intégrer la chape de ravoirage et, qu’en raison de cette situation, ils ne pouvaient avaliser l’avenant n°5 prévoyant l’exclusion du marché du lot carrelage.

Par courrier recommandé avec AR en date du 8 août 2008, la SOCIETE LES MAISONS DU VAL DE BRESLE a rappelé les circonstances ayant présidé à l’élaboration de ces deux accords et a invité une nouvelle fois Monsieur et Madame C à procéder à la réception des travaux pour le 4 septembre 2008.

La réception judiciaire des travaux est intervenue le 26 mai 2011, avec réserves, à la suite du jugement rendu par le tribunal de grande instance de DIEPPE ayant ordonné cette réception sous astreinte, laquelle n’a pas été remise en cause (sous réserve de sa portée), dans le cours ultérieur de la procédure. Ces éléments permettent de retenir que :

' les travaux de construction de la maison ont bien été réceptionnés le 26 mai 2011, que cette réception s’intègre dans un plan purement contractuel ou judiciaire;

' les motifs invoqués, au cours de l’été 2008, par les maîtres d’ouvrage pour ne pas procéder à la réception des travaux n’étaient pas légitimes;

' les difficultés inhérentes à la charge des travaux réservés (révélant que la SOCIETE LES MAISONS DU VAL DE BRESLE était en tort, sur le plan formel, pour les travaux de terrassement, les portes de garage, les équipements sanitaires, le lot peinture et les raccordements) n’ont pas constitué le motif de refus de réception des travaux à l’époque où cette réception a été proposée à Monsieur et Madame C. L’importance des travaux restant valablement à la charge de ceux-ci (chauffage, carrelage, plâtrerie-isolation-cloisons, plomberie, électricité, menuiseries intérieures) ne leur permettait pas, en tout état de cause, d’invoquer le caractère inhabitable de la maison pour refuser la réception, puisque l’habitabilité (hors clos et couvert) de l’immeuble dépendait, dans une large mesure, des travaux qu’ils devaient eux-mêmes entreprendre.

C’est par ailleurs de façon régulière que la SOCIETE LES MAISONS DU VAL DE BRESLE a invoqué l’article 2/3 des conditions générales du contrat pour refuser l’intervention sur le chantier d’autres entreprises, ne dépendant pas d’elle, pendant qu’elle-même devait exécuter les travaux lui incombant. Ce refus est la contrepartie directe du fait que l’entrepreneur assume les risques du chantier pendant la réalisation des travaux. Cette clause n’a aucun caractère abusif, dès lors qu’il est prévu par le même article que le maître de l’ouvrage peut demander à assister à des réunions de chantier sans pouvoir s’immiscer dans le déroulement de celui-ci. Il ne peut donc pas être reproché à la SOCIETE LES MAISONS DU VAL DE BRESLE d’avoir empêché la réalisation simultanée des travaux lui incombant et de ceux réservés par les maîtres d’ouvrage (situation qui a notamment conduit à l’établissement de la moins value prévue dans l’avenant n°4).

Il est donc établi que la SOCIETE LES MAISONS DU VAL DE BRESLE a régulièrement proposé la réception des travaux effectués par elle, le 8 août 2008, c’est à dire dans le délai prévu par le contrat. Ce sont les maîtres de l’ouvrage qui se sont opposés à cette réception, sans raison valable, situation pour laquelle les conditions générales prévoient expressément des pénalités de retard à la charge de la partie défaillante (articles 2.7 et 3.5).

Monsieur et Madame C doivent donc être déboutés de leur demande de condamnation de la SOCIETE LES MAISONS DU VAL DE BRESLE au paiement de la somme de 107 682,76€ au titre des pénalités de retard.

Sur la demande de remboursement des frais exposés;

Monsieur et Madame C sollicitent le paiement de la somme de 15 371,53€ au titre des frais qu’ils ont dû exposer depuis le mois d’août 2007.

Une première partie de cette somme s’élève à 8141,78€ (pièce 8 des époux C) et correspond à des frais d’huissier, d’expertise et d’avocat, qui n’ont pas de rapport direct avec la question (purement juridique) des incidences des travaux réservés : il s’agit notamment des constats d’huissier, dont Monsieur et Madame C ont pris l’initiative, à diverses occasions, pour la sauvegarde de leurs intérêts, ou encore des frais d’avocat exposés à l’occasion du litige les ayant opposés à l’entreprise TB TERRASSEMENT pour mauvaise exécution des travaux réalisés par cette entreprise. Si l’exécution de ces travaux est mise à la charge de la SOCIETE LES MAISONS DU VAL DE BRESLE, en raison de l’omission de certaines mentions dans le contrat de construction, rien ne permet, en revanche, de mettre à la charge de cette société le risque de mauvaise réalisation des travaux par une entreprise tierce, ainsi que ses suites judiciaires.

Une deuxième partie s’élève à la somme de 7229,75€ et correspond aux dépens et frais d’avoués (outre des frais d’exécution) qui ont dû être exposés à la suite de l’arrêt confirmatif rendu le 18 janvier 2012 par la cour d’appel de ROUEN. L’analyse de ces frais permet de relever que leur importance a, pour l’essentiel, été induite par les modalités de calcul de ces frais, liées au montant des prétentions de Monsieur et Madame C (demandes supérieures à 200000€).

La cassation n’ayant été que partielle et Monsieur et Madame C ne prospérant que pour partie de leurs demandes, cette deuxième partie des frais sera intégrée dans les dépens.

Sur la demande de réparation d’un préjudice moral;

Monsieur et Madame C sollicitent une somme de 30 000€ à titre de dommages intérêts pour le stress induit par le 'comportement dolosif’ du constructeur en soulignant que la SOCIETE LES MAISONS DU VAL DE BRESLE a 'eu pour but exclusif d’entraîner les époux C dans un projet très onéreux pour une jeune et modeste famille…'.

Il n’existe cependant aucun élément permettant de considérer que la SOCIETE LES MAISONS DU VAL DE BRESLE aurait exclusivement cherché à nuire aux intérêts des époux C, simples consommateurs, étant souligné qu’il est prouvé que le contrat signé le 26 janvier 2007 n’a fait que concrétiser les souhaits exprimés par Monsieur et Madame C à partir d’une première proposition, qui avait été émise en décembre 2006, pour un prix sensiblement supérieur.

Les échanges entre les parties pendant toute la durée du chantier tendent, d’autre part, à démontrer que Monsieur et Madame C ont scrupuleusement veillé à faire respecter leurs droits, en ayant recours à des professionnels du droit (huissiers et avocats) ainsi qu’à des experts en construction (architecte). Le fait que des erreurs aient été commises dans le libellé du contrat, erreurs dont la sanction première est la prise en charge de certains travaux par l’entreprise, ne signifie pas automatiquement que l’entreprise a recherché ces erreurs pour tromper ses clients, au regard des moyens d’information existant et des sanctions encourues.

Il est, en revanche, certain que le refus de procéder à la réception des travaux, même avec des réserves et en se faisant assister si besoin était par un technicien, a contribué au blocage de la situation.

Ces éléments justifient que Monsieur et Madame C soient déboutés de leur demande de réparation de leur préjudice moral, l’existence de ce préjudice ainsi que son lien de causalité avec les manquements de la SOCIETE LES MAISONS DU VAL DE BRESLE n’étant pas caractérisés.

Sur les demandes énoncées contre la CAISSE GENERALE IMMOBILIERE DU BATIMENT;

Le 18 septembre 2007, la SOCIETE CAISSE GENERALE IMMOBILIERE DU BATIMENT a délivré un acte de cautionnement à la SOCIETE LES MAISONS DU VAL DE BRESLE au profit de Monsieur et Madame C, conformément aux dispositions de l’article L 231-6 du code de la construction et de l’habitation. Cet acte a pour objet, notamment, de couvrir les risques d’inexécution des travaux prévus au contrat à prix et délais convenus.

Les travaux (irrégulièrement réservés) mis à la charge de la SOCIETE LES MAISONS DU VAL DE BRESLE correspondent à des dépassements du prix convenu pour que la construction soit conforme à ce qui était prévu au contrat et entrent dans le champ de la garantie.

La mise en oeuvre de la garantie n’est aucunement subordonnée à la défaillance financière du constructeur, puisque l’article L 231-6 du code de la construction et de l’habitation ne fait que viser une défaillance quelconque du constructeur. Une mise en demeure, ou une assignation suffisent à justifier de la défaillance (contractuelle) du constructeur à exécuter certains travaux, peu important que cette défaillance soit due à des difficultés financières ou à une mauvaise interprétation de ses obligations (non respect des textes) par le constructeur.

La CAISSE GENERALE IMMOBILIERE DU BATIMENT doit donc être condamnée solidairement avec la SOCIETE LES MAISONS DU VAL DE BRESLE à payer à Monsieur et Madame C la somme correspondant aux travaux inclus dans le contrat mais non réalisés, déduction faite de la franchise de 5%, calculée sur le prix déclaré pour la construction (soit 151680,36€ X 5% = 7584,01€).

La SOCIETE LES MAISONS DU VAL DE BRESLE ne peut solliciter la condamnation de la CAISSE GENERALE IMMOBILIERE DU BATIMENT à son profit puisque la garantie (cautionnement) n’a vocation à profiter qu’au maître de l’ouvrage et non au constructeur.

Sur les prétentions fondées sur l’article 700 du code de procédure civile;

La SOCIETE LES MAISONS DU VAL DE BRESLE doit être condamnée à payer à Monsieur et Madame C une somme de 7000€ par application de l’article 700 du code de procédure civile. Les autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile doivent être rejetées.

Les dépens seront partagés à hauteur de 50% pour la SOCIETE LES MAISONS DU VAL DE BRESLE, 40% pour Monsieur et Madame C et 10% pour la CAISSE GENERALE IMMOBILIERE DU BATIMENT.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant sur renvoi après l’arrêt de cassation partielle rendu le 11 septembre 2013;

— CONDAMNE solidairement la SOCIETE LES MAISONS DU VAL DE BRESLE et la CAISSE GENERALE IMMOBILIERE DU BATIMENT à payer à Monsieur et Madame H C une somme totale de 28 655,46€, au titre des travaux réservés irrégulièrement, cette condamnation devant être minorée de la franchise de 5% (soit 7584,01€) pour la CAISSE GENERALE IMMOBILIERE DU BATIMENT;

— DEBOUTE la SOCIETE LES MAISONS DU VAL DE BRESLE de son recours en garantie contre la CAISSE GENERALE IMMOBILIERE DU BATIMENT;

— DEBOUTE Monsieur et Madame H C de leurs prétentions au paiement d’indemnités de retard et en réparation du préjudice moral subi;

— DEBOUTE Monsieur et Madame H C de leurs prétentions en remboursement des frais de justice pour la somme de 8141,78€ (première partie de la réclamation s’élevant à 15371,53€, la seconde partie étant intégrée dans les dépens);

— CONDAMNE la SOCIETE LES MAISONS DU VAL DE BRESLE à payer à Monsieur et Madame C une somme de 7000€ par application de l’article 700 du code de procédure civile;

— CONDAMNE la SOCIETE LES MAISONS DU VAL DE BRESLE, Monsieur et Madame C et la CAISSE GENERALE IMMOBILIERE DU BATIMENT aux dépens respectivement pour 50%, 40% et 10%;

— DIT que les conseils en ayant fait la demande (soit la SELARL A SOCIETE, conseil des époux C, pour les dépens d’appel, la SELARL 2H AVOCATS en la personne de Maître HARDOUIN, conseil de la SOCIETE LES MAISONS DU VAL DE BRESLE) pourront recouvrer les dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT