12/02/2013

ARRÊT N° 103/13

N°RG: 10/03968

XXX

Décision déférée du 11 Juin 2010 – Tribunal d’Instance de MURET – 09/000358

M. C

D Z

C/

Association AEROCLUB D’ESPERCE

F A

INFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DOUZE FEVRIER DEUX MILLE TREIZE

***

APPELANT

Monsieur D Z

XXX

XXX

représenté la SCP NIDECKER PRIEU JEUSSET(avocats au barreau de TOULOUSE)

assisté par M^e Jean Hubert ROUGE (avocat au barreau de TOULOUSE)

INTIME

Association AEROCLUB D’ESPERCE

Monsieur F A

XXX

XXX

représenté par la SCP BOYER & GORRIAS (avocats au barreau de TOULOUSE)

assisté par M^e Virgile AUGOT (avocat au barreau de TOULOUSE)

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 13 Novembre 2012 en audience publique, devant la Cour composée de :

J. BENSUSSAN, président

M. MOULIS, conseiller

M. O. POQUE, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : D. FOLTYN

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par J. BENSUSSAN, président, et par D. FOLTYN, greffier de chambre.

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Monsieur D Z est propriétaire de parcelles de terrain situées à ESPERCE et notamment un terrain à usage d’aérodrome qui a été donnée à bail à l’association AERO CLUB d 'ESPERCE dont Monsieur F A est le président .

Par ordonnance en date du 8 février 2008, le juge des référés du tribunal d’instance de MURET a déclaré l’Association AERO CLUB d’ESPERCE occupante sans droit ni titre des locaux propriétaire de Monsieur D Z et a désigné un expert pour fixer la valeur locative des parcelles et déterminer la valeur des constructions édifiées par la locataire.

Par acte du 29 juin 2009, Monsieur D Z a fait assigner l’association AERO CLUB D’ESPERCE et Monsieur A, pris en sa qualité de président de l’association pour voir fixer une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1^er janvier 2003 à la somme mensuelle de 1262 €, soit au total 65 511 € ainsi que pour se voir allouer une somme de 56 675 € à titre de dommages et intérêts pour la remise en état des lieux .En invoquant une faute de gestion du président de l’association, qui a laissé cette dernière se maintenir dans les lieux, il demande également sa condamnation in solidum sur le fondement de l’article 1382 du Code civil et sur l’article 700 du Code de procédure civile .

Par jugement en date du 9 octobre 2009, le tribunal d’instance de Muret s’est déclaré incompétent au profit du Tribunal de grande instance de Toulouse pour connaître de l’action engagée sur le fondement de l’article 1382 du Code civil à l’encontre du président de l’association.

Cette instance a été enrôlée au Tribunal de grande instance le 31 décembre 2009.

Par jugement en date du 11 juin 2010 le tribunal d’instance de Muret a , avec exécution provisoire :

— condamné l’Association AERO CLUB d’ESPERCE à payer à Monsieur D Z la somme de 6 255 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamné l’association à lui payer la somme de 1 836,20 € au titre des réparations locatives,

— condamné l’association à lui payer la somme de 1 500 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile ,

— rejeté les autres demandes des parties,

— condamné l’association AERO CLUB d’ESPERCE aux dépens.

Par déclaration du 19 juillet 2010, Monsieur D Z a interjeté appel de ce jugement .

Par ordonnance du 20 janvier 2011 le Juge de la mise en état du Tribunal de grande instance de Toulouse a :

— constaté que l’action en responsabilité formée par Monsieur Z à l’encontre de Monsieur A , pris en sa qualité de président de l’association de l’AERO CLUB d’ESPERCE , est pendante à la fois devant le Tribunal de grande instance de Toulouse et la Cour d’appel de Toulouse et que l’exception de litispendance doit être accueillie,

— renvoyé l’affaire devant la Cour d’appel de Toulouse ,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ,

— réservé les dépens.

Les deux affaires ont fait l’objet d’une ordonnance de jonction le 8 septembre 2011.

Dans ses dernières conclusions du 18 novembre 2011, Monsieur D Z

sollicite :

— la réformation du jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— la condamnation in solidum de l’Association AERO CLUB d’ESPERCE à lui verser la somme de 66 511€ à titre d’indemnité d’occupation du 1^er janvier 2003 au 15 octobre 2008 avec intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2009, date de l’assignation,

— la condamnation de l’Association AERO CLUB d’ESPERCE à lui verser la somme de 56 675 € au titre des travaux de remise en état,

— la condamnation in solidum de l’Association AERO CLUB d’ESPERCE et de Monsieur F A à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Il soutient que :

— pour évaluer la valeur locative le cabinet X n’a pas pris en compte la spécificité du bien loué , un aéro club, et il a sous évalué sa valeur locative,

— il s’agit d’un bien destiné à un usage commercial et non agricole,

— après le départ de l’AERO CLUB d’ESPERCE, une convention de bail précaire a été conclue avec Monsieur Y à hauteur de 1 500 € par mois et une convention a également été conclue avec l’ONERA pour une utilisation du terrain une ou deux demi journées par semaine moyennant une redevance annuelle de 2 500 € hors taxes ,ce qui démontre le prix auquel le bien peut trouver preneur,

— par acte sous seing privé du 1^er juillet 2011, il a signé un bail pour une durée de 6 années avec l’ONERA moyennant un loyer annuel de 12 000 € pour une surface de hangars de 280 m2 , lui même conservant l’usage et la jouissance de 288 m2,

— le constat d’huissier du 17 octobre 2008 démontre le mauvais état des lieux lors de leur libération par l’Aero club : le terrain de tennis est hors d’usage, le terrain nécessite un débroussaillage et le manche à air ainsi que la clôture et le vitrage doivent être remplacés,

— la demande reconventionnelle de l’Aeroclub ne peut prospérer car il n’a jamais construit aucun bâtiment et la convention signée en 2001 stipule que les éléments non démontables demeureraient la propriété du bailleur,

— l’occupation sans titre des lieux par l’AEROCLUB d’ESPERCE a durée 5 ans et 10 mois et n’a pu se faire que sur la décision délibérée et réitérée de son dirigeant qui ne pouvait ignorer l’illégalité d’une telle occupation qui constituait un trouble manifestement illicite.

L’association AERO CLUB d’ESPERCE et Monsieur F A sollicitent :

A titre principal,

— la fixation du montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 305€ mensuels et en tout état de cause, au montant fixé par l’expert judiciaire soit 350 € par mois,

— la fixation de la période pour laquelle la nouvelle indemnité d’occupation serait éventuellement due , entre le 27 décembre 2007 et le 15 octobre 2008,

— le rejet de la demande d’expertise et de remise en état des lieux,

A titre reconventionnel,

— la condamnation de Monsieur D Z à verser à l’associaton AERO CLUB d’ESPERCE la somme de 45 500 € correspondant à la valeur des constructions édifiées par l’Association,

— la condamnation de Monsieur D Z à verser la somme de 2 990 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Ils s’opposent à la demande de Monsieur Z de fixation du loyer à la somme de 1 262 € par mois en faisant valoir :

— que le rapport d’expertise de la société X n’est pas contradictoire,

— qu’il s’agit de terres agricoles et que l’on ne peut pas utiliser la méthode de comparaison avec des locaux à usage commercial pour en fixer la valeur locative car l’association ne propose aucun service commercial de quelque nature que ce soit,

— le hangars, qui constituent la part la plus importante de la valeur , ont été réalisés par les membres de l’association,

— le projet de bail qui avait été proposé par Monsieur Z à l’association avait fixé le montant du loyer de 305 € par mois,

— aucun document administratif n’a autorisé l’utilisation à usage exclusif d’aérodrome pendant l’exploitation par l’association ,

— l’association a versé la somme mentionnée au projet de bail de janvier 2003, ces versements n’ont pas été contestés par le bailleur et ils ont donc un effet libératoire,

— ce n’est qu’à compter de la mise en demeure du 28 décembre 2007 que serait éventuellement due une somme différente et que l’indemnité d’occupation serait due.

En ce qui concerne les frais de remise en état ils soutiennent que :

— le tennis était déjà en mauvais état lors de la prise de possession et qu’ils ne sont pas responsables de mouvements de terrain qui l’ont dégradé,

— concernant le débroussaillage , ils ont quitté les lieux le 15 octobre 2008 et ils ne sont pas tenus de supporter unilatéralement des frais alors que la végétation a poussé,

— elle devait retirer la manche à air , car elle est seule détentrice de l’autorisation préfectorale d’exploitation et le support était sa propriété ,

— elle n’est pas responsable de la vétusté ni du bris des vitres en l’absence de constat contradictoire,

— la tonte de la piste a été effectué de la propre initiative de Monsieur Z .

Il s contestent que la responsabilité de Monsieur A puisse être engagée dans ma mesure ou le demandeur ne rapporte la preuve ni de l’existence d’une faute de gestion ni de son caractère détachable des fonctions de président . Ce dernier a parfaitement respecté le protocole en vigueur en payant 305 € par mois et aucun élément du dossier ne permet d’affirmer que le maintien de l’association dans les lieux constituait une décision incompatible avec l’exercice normal des fonctions sociales .

Ils sollicitent reconventionnellement la somme de 45 500 € au titre de la valeur des bâtiments et constructions qu’elle a édifiés car aucune des conditions de la convention du 17 février 2007 n’est réalisée : l’association poursuit son activité et le bail n’a pas été résilié.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur l’indemnité d’occupation

Suivant contrat du 21 mai 1977, Monsieur Z a donné à bail à l’association AEROCLUB D’ESPERCE PAUZIES un terrain sis à ESPERCE d’environ 4 hectares moyennant le prix annuel de 1 500 francs soit 20 quintaux de blé à 75 francs ,révisable , pour une durée de 25 ans .

Un avenant est conclu entre les parties en mai 1997 qui comporte une sous location à l’AERO CLUB en la constitution ESPERCE 2 et qui prévoit un loyer trimestriel de 3 000 francs , charges et impôts compris, pour le temps du bail restant à courir soit jusqu’en mai 2012 , avec renouvellement dans les termes du bail principal .

Le 14 novembre 2000, Monsieur Z a fait délivrer congé aux deux associations pour le 20 mai 2002 .Les parties ont prorogé le 10 avril 2002 l’utilisation des lieux jusqu’au 31 décembre 2002 .

Par ordonnance de référé du 8 février 2008,l’association AERO CLUB d’ESPERCE a été déclarée occupante sans droit ni titre , son expulsion a été ordonnée et une expertise a été instaurée afin de fixer l’indemnité d’occupation dont elle est redevable à compter du 1^er janvier 2003 .

Le premier juge a exactement rappelé que l’indemnité d’occupation, par sa nature compensatoire et indemnitaire constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux qui assure en outre la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail .

L’expert judiciaire, Monsieur B a constaté que les parcelles louées étaient des terres agricoles , classées en zone naturelle à protéger, qu’elles étaient utilisées comme piste d’atterrissage et de décollage d’avions de tourisme et d’ULM et qu’il y avait été construit deux hangars et a évalué la valeur locative de ces terrains et bâtiments à la somme annuelle de 4740€.

Il convient d’homologuer ces conclusions , l’expert ayant établi son rapport contradictoirement et pris en considération l’exacte nature des terrains et leur utilisation . Le rapport du cabinet X, qui n’a pas été établi contradictoirement et a pris en compte des terrains constructibles et industriels , ne peut être retenu; les conventions conclues postérieurement ne peuvent pas davantage être prises en compte pour fixer l’indemnité d’occupation .

Monsieur Z sollicite le versement de l’indemnité d’occupation à compter du 1^er janvier 2003 jusqu’à la libération des lieux le 15 octobre 2008.

Le bailleur avait établi en janvier 2003 un projet de bail sur la base d’un loyer mensuel de 305 € , qui n’ a jamais été signé mais que l’association AERO CLUB d’ESPAERCE a exécuté en versant cette somme jusqu’à ce qu’elle quitte les lieux ,sans que le bailleur élève aucune contestation jusqu’à ce qu’il saisisse le Tribunal d’instance de Muret .

Il s’agit donc d’une convention verbale , qui reprend les conditions du précédent bail ainsi que de la sous location et se poursuit au delà du terme du premier bail et de son avenant , qui a été exécutée par les deux parties et qui vaut en conséquence bail jusqu’à la mise en demeure du conseil de Monsieur Z du 28 décembre 2007 .

Il n’y a donc pas lieu à fixation d’une indemnité d’occupation pour cette période, les loyers ayant été réglés .L’ indemnité d’occupation sera fixée par contre à la somme de 395 € à compter du 28 décembre 2007 jusqu’au 15 octobre 2008 soit 3 752,50 € ( 395 x9 + 197,50 ). Compte tenu

des sommes versées , 2 897,50 €, l’association AERO CLUB d’ ERSPERCE sera condamnée à payer à Monsieur Z la somme de 855 €.

— sur la remise en état des lieux

En application de l’article 1720 du Code civil le bailleur est tenu de faire , pendant toute la durée du bail , les réparations qui peuvent devenir nécessaires , autres que locatives . Le locataire quant à lui , répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance , à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute . En l’absence d’état des lieux , le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre comme tels, sauf preuve contraire .

* du court de tennis

Il résulte du constat d’huissier de reprise des lieux mentionne que le terrain de tennis est hors d’usage par vétusté . Déjà en 1996 , les photos jointes au constat permettaient de constater son mauvais état .

S’agissant de réparations qui ne sont pas des réparations locatives mais de gros entretien en raison de sa vétusté et alors qu’il n’est pas démontré que le terrain de tennis était en bon état lors de l’entrée dans les lieux , le bailleur ne peut solliciter la réfection du cours de tennis .

*des clôtures

Aucune constatation n’a été faite à la sortie des lieux et aucun élément ne démontre leur existence à la prise de possession des lieux .La bailleur sera débouté de sa demande .

* sur le débroussaillage

Le constat relève des extérieurs sans entretien particulier avec la présence de ronces notamment en partie sud .

Au vu du devis produit , il sera alloué au bailleur la somme de 418,60 € correspondant au débroussaillage du roncier, les autres prestations n’apparaissant pas justifiées .

* sur la manche à air

Elle appartenait à l’association qui était seule détentrice du droit d’exploitation de l’aérodrome et s’agissant d’un élément démontable qui ne constitue pas un immeuble au sens des article 517 et suivants du Code civil, le bailleur ne peut en demander le paiement .

*sur le vitrage du hangar

Le constat ne mentionne aucune dégradation au niveau du vitrage des bâtiments et la vétusté ne peut être imputée au locataire.Monsieur Z sera débouté de cette demande .

L’association AERO CLUB d’ESPERCE sera condamnée à payer à Monsieur Z la somme de 418,60 € .

— sur la responsabilité de Monsieur A

Si l’association s’est maintenue dans les lieux après le 1^er janvier 2003, c’est en vertu d’un bail verbal exécuté par les deux parties .Il ne peut donc être reproché à Monsieur A , es qualité ,une quelconque faute .

Par ailleurs a supposé que le bail n’ait pas été conclu après le 1^er janvier 2003 , en raison d’une opposition de Monsieur A, ce qui n’est nullement démontré, seule une faute d’une particulière gravité séparable des fonctions et incompatible avec l’exercice normal des fonctions sociales peut être retenue à l’encontre du dirigeant . Que tel n’est pas le cas en l’espèce.

Monsieur Z sera débouté de sa demande de condamnation de Monsieur A in solidum avec l’association ..

— sur la demande reconventionnelle de l’AERO CLUB

L’association AERO CLUB d’ESPERCE sollicite le remboursement de la valeur des bâtiments et constructions qu’elle a édifiées sur le terrain donné à bail .

Il résulte du contrat de sous location conclu en mai 1996 que les travaux , améliorations , embellissements et installations apportées aux locaux resteront en fin de bail la propriété du bailleur , sans indemnité quelconque de sa part .

Il n’est pas contestable que le bail a pris fin , l’ordonnance de référé, non frappée d’appel ayant prononcé l’expulsion du locataire .

L’association sera déboutée de sa demande .

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infime le jugement entrepris sauf en ce qui concerne les frais irrépétibles et les dépens,

Statuant à nouveau,

Condamne l’association AERO CLUB d’ESPERCE à payer à Monsieur D Z la somme de 855 € au titre de l’indemnité d’occupation ,

Condamne l’association AERO CLUB d’ESPERCE à payer à Monsieur D Z la somme de 418,60 € au titre des réparations locatives,

Déboute les parties de leurs autres demandes ,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ,

Fait masse des dépens d’appel et dit qu’ils seront supportés par moitié par chacune des parties .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

D.FOLTYN J.BENSUSSAN .