N° RG 21/05539 – N° Portalis DBVX-V-B7F-NXBF

Décision du

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, […]

Référé

du 21 juin 2021

RG : 21/00311

ch n°

S.A.S. EF EG EH

C/

T

AI

B

AM

AM

AO

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BZ

CB

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Y

Y

BJ

S.A.R.L. LES PIVOINES
S.A.R.L. MALMEILLAS

S.N.C. TRIANGULAIRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème AA

ARRÊT DU 06 Avril 2022

APPELANTE :

S.A.S. EF EG EH, société par actions simplifiée à associé unique, au capital de 2.500.000 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 488 885 732, et prise en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET H NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475

Ayant pour avocat plaidant M^e Guilhem AFFRE, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS :

1) Madame Q R, S T, née le […] à […], de nationalité française, Fonctionnaire, domiciliée […]

2) Monsieur U V, né le […] à […], A d’étude, domicilié […]

3) Monsieur W AA, né le […] à […], de nationalité française, C, domicilié […]

4) Monsieur F-CK AC, né le […] à […], de nationalité française, Z, et Madame AB AC, née le […] à […], de nationalité française, Z, domiciliés 7 rue F Joulian – 43000 AIGUILHE (France)

5) Monsieur G AD, né le […] à […], de nationalité française, Cadre dirigeant, et Madame AE AD, née le […] à […], de nationalité française, Chef d’entreprise, domiciliés

[…]

6) Monsieur H AF, né le […] à […], de nationalité française, A, et Madame AG AF, née le […] à […], de nationalité française, Infirmière, et domicilié […]

CHAMBERY (France)

7) Monsieur AH AI, né le […] à […], de nationalité française, Restaurateur, domicilié 407 route de la Cave aux Fées – 74140 SAINT-CERGUES (France)

8) Madame AJ AK, née B le […] à […], de nationalité française, Conseillère indépendante, domiciliée 65 rue M TheuretBP 19 74290 TALLOIRES (France)

9) Monsieur F-W AM, né le […] à […], de nationalité française, C, et Madame AL AM, née le […] à […], de nationalité française, Agent de collectivité, domiciliés […]

12) Monsieur AN AO, né le […] à […], de nationalité française, […], domicilié […]

13) Monsieur AP AQ, né le […] à […], de nationalité française, A, et Madame AR X née X, née le […] à […], de nationalité française, Sans profession, domiciliés 5 bis avenue de Courcelles – 93600 AULNAY-SOUS-BOIS (France)

14) Monsieur I AS, né le […] à […], de nationalité française, Facteur, et Madame AT AS, née le […] à […], de nationalité française, Professeur, domiciliés […]

15) Madame AU AV, née le […] à […], de nationalité française, […], domiciliée […]

16) Monsieur F AW, né le […] à […], de nationalité française, C, domicilié […]

17) Madame AT EI, née le […] à […], de nationalité française, Commissaire de Police, domiciliée […]

18) Monsieur J AX, né le […] à […], de nationalité française, A informatique, et Madame AY AX, née le […] à […], de nationalité française, Directrice de l’innovation et domiciliés […]

19) Monsieur AZ BA, né le […] à […], de nationalité française, domicilié […]

20) Madame BB BA, née le […] à […], de nationalité française, Restauratrice, domiciliée […]

21) SARL LES PIVOINES, société à responsabilité limitée immatriculée au RCS de BOURG-EN-BRESSE sous le n°501 470 678, dont le siège social est […], prise en la personne de son représentant

légal domicilié en cette qualité audit siège.
22) Monsieur K BC, né le […] à […], de nationalité française, C, et Madame BD BC, née le […] à […], de nationalité française, Z, domiciliés […]

l’assemblée Latour […]

23) SARL MALMEILLAS, société à responsabilité limitée immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le n° 442 721 288 dont le siège social est 37 rue st DQ 13006 MARSEILLE (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

24) Madame EJ EK EL, née le […] à […], de nationalité française, C, domiciliée […]

25) Monsieur L BE, né le […] à […], de nationalité française, Médecin radiologue, et Madame P BE, née le […] à […], de nationalité française, […], domiciliés […]

26) Monsieur BF BG, né le […] à […], de nationalité française, Cadre en industrie, et Madame BH BI, née le […] à […], de nationalité française, A agroalimentaire, domiciliés […]

27) Monsieur J BJ, né le […] à MADAGASCAR, de nationalité française, Chef de projet, domicilié […]

28) Monsieur BK BL, né le […] à […], de nationalité française, Commerçant, domicilié 14 BOULEVARD DU CHATEAU – 92200 NEUILLY-SUR-SEINE (France)

29) Monsieur BM BN, né le […] à […], de nationalité française, A salarié, domicilié […], 1 rue Docteur Remy Annino – 42000 SAINT-ETIENNE (France)

30) Madame BO BP, née le […] à […], de nationalité française, Commerciale, domiciliée 8 route de St U – 42600 LEZIGNEUX (France)

31) Monsieur BQ BR, né le […] à […], de nationalité française, Chef de produit, domicilié […]

32) Monsieur BS BT, né le […] à […], de nationalité française, Gérant SARL, domicilié 796 quai EE Dupont – 69270 ROCHETAILLEE-SUR-SAONE (France)

33) Monsieur M BU, né le […], de nationalité française, C, et Madame BV BU, née à D le […] à […], de nationalité française, domiciliés […]

34) Monsieur N BW, né le […] à […], de nationalité française, C, et Madame BX BW, née E le […] à […], de nationalité française, Z et domiciliés […]

35) Monsieur F BY, né le […] à […],
C, domicilié […]

36) SNC TRIANGULAIRE, société en nom collectif immatriculée au RCS de ORLEANS sous le n° 412 366 627 dont le siège social est […], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

37) Monsieur O BZ, né le […] à […], de nationalité française, Directeur financier, et Madame CA BZ, née le […] à […], de nationalité française, Orthophoniste, domiciliés 475 rue du centre 69700 LOIRE-SUR-RHONE (France)

38) Monsieur M CB, né le […] à BOU-HANIFRA LES THERMES (ALGERIE), de nationalité française, C de la police nationale, et Madame CC CB, née CD CE le […] à […], de nationalité française, sans profession, domiciliés […]

(France)

39) Monsieur F-EE Y, né le […] à LE PUY-EN-VELAY, de nationalité française, sans profession, et Madame CF Y née le […] à […], de nationalité française, employée de commerce, domiciliés […]

40) Madame CG BJ, née le […] à MADAGASCAR, de nationalité française, Chef de projet, domiciliée […]

Tous représentés par M^e Laurent CRETIN, avocat au barreau de LYON, toque : 268

Ayant pour avocat plaidant M^e Bertrand de Campredon, avocat au barreau de LYON

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 08 Mars 2022

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 08 Mars 2022

Date de mise à disposition : 06 Avril 2022

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Christine SAUNIER-RUELLAN, président

- Karen STELLA, conseiller

- EP EQ-ER, conseiller

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

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A l’audience, EP EQ-ER a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Christine SAUNIER-RUELLAN, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Exposé du litige

La société EF EG EH est gestionnaire-exploitant de résidences de services, ce sur trois marchés principaux :

les résidences séniors, exploitées par la société EF EG Seniors,• les résidences étudiantes, exploitées par la société Résidences services gestion,• les résidences de tourisme, exploitées par la société EF EG EH.•

Ces sociétés, dans le cadre de leur activité, concluent en qualité de preneur des baux commerciaux avec des propriétaires investisseurs dans le cadre de programmes de défiscalisation.

A ce titre, des baux commerciaux ont été conclus avec différents propriétaires ayant acquis des lots au sein de la résidence de tourisme 'Park Avenue' située […] à […], le loyer étant payable mensuellement à terme échu.

A compter du 1er avril 2020, la société EF EG EH, se prévalant des répercussions de la crise sanitaire liée à l’épidémie de covid 19, a cessé de régler les loyers dus aux différents propriétaires des lots concernés.

Les discussions entre les parties demeurant vaines, Q T, U V, W AA, F-CK et AB AC, G et AE AD, H et AG AF, AH AI, AJ AK, F-W et AL AM, CR CS, AR X et AP CU, I et AT AS, AU AV, F AW, AT EI, J et AY AX, AZ CZ, BB CZ, la société […], K et DA BC, la société Malmeillas, EJ EK EN, L et P BE, DD BG et BH BI, J BJ, BK BL, BM BN,BO BO, BQ BR, BS BT, M et BV BU, N et BX BW, F BY, la société Triangulaire, O et CA BZ, M et CC CB, DQ DR, DS DT, et la société Gillem, indiquant agir en leur qualité de propriétaires et bailleurs de lots de la résidence Park Avenue, ont, par exploit du 11 février 2021, assigné la société EF EG EH devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Lyon aux fins de la voir condamnée à leur payer les loyers impayés depuis le 1er avril 2020, sollicitant également qu’il lui soit ordonné sous astreinte de leur communiquer son contrat d’assurance multirisque professionnelle, incluant potentiellement une garantie perte d’exploitation ainsi que la preuve de son activation auprès de la compagnie d’assurance et de communiquer également les comptes d’exploitation et les bilans détaillés de la résidence sur les années 2015 à 2020.

DU BJ et F-EE et CF Y, indiquant également être propriétaires et bailleurs, sont intervenus volontairement à l’instance.

Par ordonnance du 21 juin 2021, le juge des référés a :

• Rejeté les demandes de DQ DR, qui s’était désisté de ses demandes, compte tenu de l’accord pris avec la société EF EG EH, • Rejeté les demandes de la société Gillem et de AP AQ, aux motifs qu’ils ne produisait pas les contrat de bail les liant à la société EF EG EH ;

• Déclaré recevables les demandes de l’ensemble des autres demandeurs et intervenants volontaires ;

• Condamné la société EF EG EH à payer, au titre des loyers impayés du 1er avril 2020 au 1er avril 2021, les sommes provisionnelles suivantes :

- 6365,26 euros à Madame Q T

- 6256,23 euros à Monsieur U V

- 3442,98 euros à Monsieur W AA

- 7900,31 euros à Monsieur F-CK AC

- 6482,45 euros à Monsieur G AD et Madame AE AD

- 6081,23 euros à Monsieur H AF

- 6633,12 euros à Monsieur AH AI

- 6482,45 euros à Madame AJ AK

- 6482,45 euros à Monsieur DQ DR et à Madame DS DT

- 7226,08 euros à Monsieur F-W AM

- 7872,69 euros à Monsieur AN AO et Madame DX DY

- 5728,52 euros à Monsieur I AS et Madame AT AS

- 3919,6 euros à Madame AU AV

- 7210,34 euros à Monsieur F EO AW

- 6633,12 euros à Madame AT EI

- 6633,12 euros à Monsieur DZ AX et Madame AY AX

- 9020,83 euros à Monsieur AZ BA ;

- 9171,64 euros à Madame BB CZ

- 31847,2 euros à la SARL […]

- 12328,73 euros à Monsieur K BC et Madame BD BC

- 20877,52 euros à la SARL MALMEILLAS ;

- 6070,21 euros à Madame EJ EK EL

- 6203,86 euros à Monsieur L BE et Madame P

BE
- 6684,2 euros à Monsieur BF BG et Madame BH BI

- 14818,32 euros à Monsieur BK BL

- 7312,65 euros à Monsieur BM BN

- 6218,6 euros à Madame BO BP

- 7467,04 euros à Monsieur BQ BR

- 9883,65 euros à Monsieur BS BT

- 7997,46 euros à Monsieur M BU et Madame BV BU

- 8100,06 euros à Monsieur N BW et Madame BX BW

- 6841,74 euros à Monsieur F BY

- 9322,46 euros à la SNC TRIANGULAIRE

- 6964,94 euros à Monsieur O BZ

- 6697,65 euros à Monsieur M CB

- 6564,44 euros à Monsieur F-EE Y

- 5543,22 euros à Madame CG BJ

Rejeté la demande de délai de paiement formée par la société EF EG EH ;•

• Rejeté les demandes de production de documents par la société EF EG EH présentée par les demandeurs au motif qu’elles étaient sans utilité ; Condamné la société EF EG EH aux dépens ;•

• Condamné la société EF EG EH à payer la somme de 100 euros à chacun des '37 contrats' des demandeurs déclarés recevables, soit la somme totale de 3.700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration régularisée par RPVA le 29 juin 2021, la société EF EG EH a fait appel de l’ensemble des chefs de cette décision, à l’exception des rejets des demandes de DQ DR, de la société Gillem, et de AP AQ et de la production de documents.

Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 28 janvier 2022, la société EF EG EH demande à la Cour de :

Infirmer l’ordonnance du 21 juin 2021, en ce qu’elle a :

• déclaré recevables les demandes de l’ensemble des demandeurs et intervenants volontaires autre que DQ DR, la société Gillem et AP AQ ;

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• condamné la société EF EG EH à leur payer les sommes provisionnelles correspondant aux loyers impayés du 1er avril 2020 au 1er avril 2021, selon les montants indiqués dans le dispositif de la décision ;

rejeté sa demande de délais de paiement ;•

• condamné la société EF EG EH aux dépens à à payer à payer la somme de 100 euros à chacun des '37 contrats' des demandeurs déclarés recevables, soit la somme totale de 3.700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau :

A : Sur l’irrecevabilité des demandes des bailleurs :

• Déclarer les bailleurs irrecevables en leurs demandes en l’absence de droit d’agir à l’encontre de la société EF EG EH ;

• Déclarer AG AF, AP AQ, BH BI, EC BJ, BV BU et CC CB, irrecevables en leur appel incident provoqué, faute de qualité à agir.

B : Sur la demande de condamnation au titre d’arriérés locatifs :

A titre principal,

• Juger que la demande de condamnation au paiement des loyers excède le pouvoir du juge des référés.

A titre subsidiaire,

• Juger que le montant des loyers dont il est réclamé, même par provision, le réglement par les bailleurs est sérieusement contestable ;

• Dire n’y avoir lieu à référé sur la demande des bailleurs de condamnation à titre de provision au paiement des loyers à compter du rnois d’avril 2020 du fait de l’existence de contestations sérieuses tenant :

• à la pandémie de covid-19 et les mesures prises pour en limiter l’expansion qui constituent un cas de force majeure,

• à une circonstance exceptionnelle et grave affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective normale selon les termes contractuels insérés dans les baux,

• à l’inexécution par les bailleurs de leur obligation de délivrance et de jouissance paisible et à l’exception d’inexécution opposée aux bailleurs,

• à la destruction partielle des lieux loués conformément à l’article 1722 du code civil et à l’exception d’inexécution opposée aux bailleurs, à la théorie de l’imprévision et l’exigence de bonne foi,•

• aux paiements partiels intervenus en octobre 2021, au titre de l’année 2021 pour la période de conciliation judiciaire courant du 11 mai au 31 décembre, à concurrence de 40 % des créances revendiquées ; à la reprise du paiement des loyers à 100 % à compter du 1er trimestre 2022.•

• Renvoyer les bailleurs à mieux se pourvoir au fond et les débouter de leurs demandes de condamnation.

A titre infiniment subsidiaire, • Ordonner le report du paiement des loyers échus à compter du mois d’avril 2020, avec un décalage de 24 mois à compter de l’arrêt à intervenir.

En tout état de cause :

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Déclarer les bailleurs mal fondés en. leur appel incident.•

En conséquence :

Débouter les bailleurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;•

• Condamner chacun des intimés à payer a la société EF EG EH la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamner les intimés aux entiers dépens.•

La société EF EG EH expose :

• que dans le contexte sanitaire inédit lié à la crise du covid 19, les résidences de tourisme ont dû fermer leurs portes au public dès le 17 mars 2020 et que si la réouverture des résidences a été autorisée après le 2 juin 2020 en respectant des protocoles sanitaires très stricts, elles ont connu dans l’intervalle et avant le re-confinement et la nouvelle fermeture des résidences de tourisme décidée par décret du 29 octobre 2020, un taux d’occupation très faible au regard de la diminution des déplacements de la clientèle touristique et d’affaires et de la crainte légitime de voyager de nouveau dans les zones tendues où la circulation du virus était encore très active ;

• que ces circonstances exceptionnelles l’ont conduite, alors qu’elle gère 52 résidences de tourisme en France, à suspendre le paiement des loyers commerciaux des résidences hôtelières qu’elle exploite, tout comme les autres professionnels du secteur ;

• que par lettre circulaire adressée aux bailleurs au mois d’octobre 2020, elle a fait différentes propositions aux bailleurs, lesquels n’y ont pas donné suite et que c’est dans ce contexte qu’ils l’ont assignée en paiement ;

• que par ordonnance du président du Tribunal de commerce du 11 mai 2021, une procédure de conciliation a été ouverte à son bénéfice, qui n’a pas abouti ;

• qu’elle a par la suite informé les bailleurs qu’elle reprennait le paiement des loyers dans leur intégralité à compter du 1er trimestre 2022.

Elle soutient en premier lieu, au visa des articles 9 et 31 du code de procédure civile, que les bailleurs sont irrecevables en leurs demandes, puisqu’ils ne présentent aucune demande individualisée, le décompte des arriérés locatifs produit ne rapprochant pas le montant des arriérés de loyers dus avec les baux conclus avec chacun des propriétaires et la facturation afférente.

Elle ajoute que AG AF, AP AQ, BH BI, EC BJ, BV BU et CC CB ne justifient pas plus en cause d’appel qu’en première instance de leur qualité à agir.

En second lieu, la société EF EG EH fait valoir que les demandes provisionnelles en paiement de loyers sont, au visa de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, sérieusement contestables.

Elle soutient à ce titre :

• que la pandémie de covid 19 constitue un cas de force majeure, au sens de l’article 1218 du code civil, puisque son activité a été paralysée par l’épidémie et les mesures adoptées par le gouvernement pour lutter contre la propagation du covid 19, ce qui a fait obstacle à l’occupation des appartements donnés à bail par les investisseurs-bailleurs dans les résidences hôtelières qu’elle exploite, les trois critères de la force majeure étant remplis, et alors que, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, elle justifie de ses difficultés de trésorerie, et qu’en tout état de cause, l’appréciation d’un cas de force majeure relève du juge du fond ;

• que les contrats de bail prévoyaient 'le non paiement du loyer en cas de survenance de circonstances exceptionnelles et graves ne permettant pas une occupation effective et normale du bien, ce jusqu’au mois suivant la fin du trouble de jouissance', ces stipulations visant bien les cas où l’exploitation du bien serait mise en péril en raison de circonstances exceptionnelles graves et la crise du covid-19, et les mesures gouvernementales prises pour enrayer son expansion, constituant à l’évidence de telles circonstances puisque les confinements successifs décidés par le gouvernement ont imposé la fermeture des résidences de tourisme les rendant impropres à toute exploitation, outre que les mesures drastiques de désinfection à la réouverture ont pénalisé l’exploitation, et qu’un retour à la normale du secteur du tourisme n’est attendu qu’à l’horizon 2022, étant observé qu’à supposé que cette clause soit sujette à interprétation, cela relève du pouvoir du juge du fond ;

• que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible des lieux loués, au sens de l’article 1719 1° et 3° du code civil, ce qui justifie l’exception d’inexécution énoncée à l’article 1219 du code civil, puisque, dans la mesure où elle a été contrainte de fermer ses établissements en raison des mesures adoptées par le gouvernement, les bailleurs ont manqué aux obligations sus-visées ;

• que la pandémie de covid-19 et les mesures adoptées par le gouvernement pour lutter contre sa propagation constituent une destruction temporaire de la chose louée, puisqu’inexploitable et inutilisable du fait de la disparition de la clientèle, au sens de l’article 1722 du code civil, ce qui justifie une demande d’exonération du paiement des loyers ;

• que la théorie de l’imprévision énoncée l’article 1195 alinéa 1er du code civil, aux termes de laquelle un changement de circonstances, imprévisible lors de la conclusion du contrat rendant son exécution plus onéreuse pour une partie justifie une renégociation du contrat, et l’exigence d’exécution de bonne foi des conventions, au sens de l’article 1134 du code civil, auraient dû amener les bailleurs à renégocier les termes des baux, ce qu’ils n’ont pas fait, et ce à quoi elle a revanche procédé, de sorte qu’ils ne sont pas fondés à solliciter le réglement de l’arriéré de loyers, alors qu’en revanche sa bonne foi l’autorise à demander à être dispensée du paiement des loyers.

A titre subsidiaire, la société EF EG EH demande des délais de paiement par application de l’article 1343-5 du code civil, sous la forme d’un report de loyers sur une période de 24 mois à compter de l’arrêt à intervenir, au regard des difficultés économiques dont elle justifie, afin de lui laisser le temps de reprendre une exploitation post-pandémie et de reconstituer ses capacités de paiement.

En troisième lieu, la société EF EG EH demande que la demande de communication sous astreinte de son assurance multirisques professionnelle soit rejetée, alors que, outre qu’une telle demande est inutile en l’absence de risque de dépérissement des preuves, elle justifie par une attestation du directeur financier du groupe EF EG qu’elle n’a pas été indemnisée au titre d’une quelconque perte d’exploitation.
En dernier lieu, elle sollicite également le rejet de la demande de communication sous astreinte des comptes d’exploitation et bilans annuels de la résidence présentée par les bailleurs, une telle demande, imprécise, ne pouvant prospérer et alors qu’elle a de son côté communiqué les comptes d’exploitation de la résidence Park Avenue Lyon pour les années 2017 à 2020.

Aux termes de leurs dernières écritures, régularisées par RPVA le 7 mars 2022, Q T, U V, W AA, F-CK et AB AC, G et AE AD, H et AG AF, AH AI, AJ AK, F-W et AL AM, AN CS, AR X et AP CU, I et AT AS, AU AV, F AW, AT EI, J et AY AX, AZ CZ, BB CZ, la société […], K et BD BC, la société Malmeillas, EJ EK EN, L et P BE, DD BG et BH BI, J BJ, BK BL, BM BN, BO BP, BQ BR, BS BT, M et BV BU, N et BX BW, F BY, la société Triangulaire, O et CA BZ, M et CC CB, DU BJ et F-EE et CF Y, demandent à la Cour de :

Confirmer l’ordonnance du Juge des référés de Lyon du 21 juin 2021 en ce qu’elle a :

Débouté la société EF EG EH des moyens d’irrecevabilité soulevés ;• Déclaré recevables les demandes de l’ensemble des intimés ;•

• Condamné la société EF EG EH à payer, au titre des échéances de loyers impayés, jusqu’au mois d’avril 2021 :

- 6365,26 euros à Madame Q T

- 6256,23 euros à Monsieur U V

- 3442,98 euros à Monsieur W AA

- 7900,31 euros à Monsieur F-CK AC

- 6482,45 euros à Monsieur G AD et Madame AE AD

- 6081,23 euros à Monsieur H AF

- 6633,12 euros à Monsieur AH AI

- 6482,45 euros à Madame AJ AK

- 6482,45 euros à Monsieur DQ DR et à Madame DS DT

- 7226,08 euros à Monsieur F-W AM

- 7872,69 euros à Monsieur AN AO et Madame DX DY

- 5728,52 euros à Monsieur I AS et Madame AT AS

- 3919,6 euros à Madame AU AV

- 7210,34 euros à Monsieur F EO AW

- 6633,12 euros à Madame AT EI
- 6633,12 euros à Monsieur DZ AX et Madame AY AX

- 9020,83 euros à Monsieur AZ BA

- 9171,64 euros à Madame BB CZ

- 31847,2 euros à la SARL […]

- 12328,73 euros à Monsieur K BC et Madame BD BC

- 20877,52 euros à la SARL MALMEILLAS ;

- 6070,21 euros à Madame EJ EK EL

- 6203,86 euros à Monsieur L BE et Madame P BE

- 6684,2 euros à Monsieur BF BG et Madame BH BI

- 14818,32 euros à Monsieur BK BL

- 7312,65 euros à Monsieur BM BN

- 6218,6 euros à Madame BO BP

- 7467,04 euros à Monsieur BQ BR

- 9883,65 euros à Monsieur BS BT

- 7997,46 euros à Monsieur M BU et Madame BV BU

- 8100,06 euros à Monsieur N BW et Madame BX BW

- 6841,74 euros à Monsieur F BY

- 9322,46 euros à la SNC TRIANGULAIRE

- 6964,94 euros à Monsieur O BZ

- 6697,65 euros à Monsieur M CB

- 6564,44 euros à Monsieur F-EE Y

- 5543,22 euros à Madame CG BJ

Débouté la société EF EG EH de sa demande de délai de paiement ;• Condamné la société EF EG EH aux entiers dépens de première instance. •

Infirmer l’ordonnance du Juge des référés du 21 juin 2021 en ce qu’elle a :

Débouté les demandeurs de leur demande de communication :•

• Des comptes d’exploitation de la résidence objet des rapports locatifs dont il est question de 2015 à 2020 compris,

Des bilans de la résidence, précisant les taux de remplissage obtenus, les évènements significatifs des 5• dernières années (de 2015 à 2020 compris) ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence, De leur contrat d’assurance multirisque professionnelle.•

• Limité la condamnation de la société EF EG EH au titre de l’article 700 du code de procédure civile à un montant de 100 euros par demandeur déclaré recevable.

Et statuant à nouveau :

• Déclarer recevables les demandes incidentes des intimés formées à l’encontre de la société EF EG EH ;

• Constater que l’obligation pour la société EF EG EH de payer l’intégralité des loyers exigibles depuis le 2ème trimestre 2020 n’est pas sérieusement contestable ;

• Condamner par provision la société EF EG EH à payer, au titre des échéances de loyer (TTC) impayées jusqu’au mois de janvier 2022 les sommes de :

- 8782,03 euros à Madame Q T

- 8631,60 euros à Monsieur U V

- 4750,21 euros à Monsieur W AA

- 10899,91 euros à Monsieur F-CK AC

- 8943,72 euros à Monsieur G AD et Madame AE AD

- 8390,16 euros à Monsieur H AF

- 9151,60 euros à Monsieur AH AI

- 8943,72 euros à Madame AJ AK

- 31486,21 euros à la société SARL GILLEM

- 9969,69 euros à Monsieur F-W AM

- 10861,81 euros à Monsieur AN AO et Madame DX DY

- 9222,27 euros à Monsieur AP AQ

- 7903,53 euros à Monsieur I AS et Madame AT AS

- 5407,81 euros à Madame AU AV

- 9947,97 euros à Monsieur F EO AW

- 9151,60 euros à Madame AT EI

- 9151,60 euros à Monsieur DZ AX et Madame AY AX

- 12445,87 euros à Monsieur AZ BA
- 12653,95 euros à Madame BB CZ

- 43938,99 euros à la SARL […]

- 17009,72 euros à Monsieur K BC et Madame BD BC

- 28804,32 euros à la SARL MALMEILLAS

- 8374,96 euros à Madame EJ EK EL

- 8559,35 euros à Monsieur L BE et Madame P BE

- 9222,07 euros à Monsieur BF BG

- 20444,56 euros à Monsieur BK BL

- 10089,12 euros à Monsieur BM BN

- 8579,68 euros à Madame BO BP

- 10302,13 euros à Monsieur BQ BR

- 13636,29 euros à Monsieur BS BT

- 11033,95 euros à Monsieur M BU

- 11175,50 euros à Monsieur N BW et Madame BX BW

- 9439,43 euros à Monsieur F BY

- 12862,02 euros à la SNC TRIANGULAIRE

- 9609,40 euros à Monsieur O BZ

- 9240,63 euros à Monsieur M CB

- 9056,84 euros à Monsieur F-EE Y

- 7647,88 euros à Madame CG BJ

• Débouter la société EF EG EH de sa demande subsidiaire d’octroi de délais de paiement ;

Débouter la société EF EG EH de ses plus amples demandes ;•

• Ordonner à la société EF EG EH de communiquer aux demandeurs dans un délai de 8 jours suivant l’ordonnance à intervenir le contrat d’assurance multirisque professionnelle souscrite incluant potentiellement une garantie perte d’exploitation ainsi que la preuve de son activation auprès de la compagnie d’assurance ;

• Ordonner à la société EF EG EH de communiquer aux demandeurs dans un délai de 8 jours suivant l’ordonnance à intervenir :

Les comptes d’exploitation de la résidence objet des rapports locatifs dont il est question (de• 2015 à 2020 compris),

• Les bilans de la résidence, précisant les taux de remplissage obtenus, les évènements significatifs des 5 dernières années (de 2015 à 2020 compris) ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence.

Ceci sous astreinte de 1.000 euros par document et par jour de retard, étant précisé que les trois obligations de communication devront être satisfaites pour que l’astreinte prenne fin ;

Juger que le Juge de céans se réserve le droit de liquider l’astreinte sur simple requête ;•

• Condamner la société EF EG EH à verser aux requérants la somme de 500 euros à chacun des demandeurs sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile concernant les frais de procédure de première instance ;

• Condamner la société EF EG EH à verser aux requérants la somme de 500 euros à chacun des demandeurs sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile relativement à la présente procédure d’appel ;

• Condamner la société EF EG EH aux entiers dépens de première instance et de la procédure d’appel.

Les intmés soutiennent en premier lieu que l’ordonnance querellée doit être confirmée en ce qu’elle a déclaré leurs demandes recevables, alors que :

• il a bien été communiqué un bordereau récapitulatif, lequel individualisait bien le contrat de bail commercial pour chaque demandeur, étant observé que concernant la production des factures, la société EF EG EH est particulièrement infondée puisque c’est elle en qualité d’exploitant, qui est censée adresser un « avis de paiement » à chacun des bailleurs, et ce, à chaque échéance et que lorsqu’elle s’est abstenue de payer ses loyers, elle a également cessé d’adresser ces avis de paiement ;

• la société EF EG EH n’est pas fondée à opposer que certains demandeurs n’auraient pas droit d’agir dès lors que seul leur conjoint est signataire du contrat de bail commercial, alors qu’en tout état de cause, elle ne nie pas qu’au moins un membre de chacun des couples de demandeurs est bien signataire du contrat de bail dont s’agit, et est, à ce titre, créancier de la société EF EG EH.

En second lieu, les intimés font valoir que l’ordonnance de référé doit être confirmée en ce qu’elle a condamné la société EF EG EH au titre des arriérés de loyers, en l’absence de contestation sérieuse.

Ils précisent au préalable que l’ensemble des demandes de provision sur les loyers impayés, pour chacun des demandeurs, sont détaillées sous forme de tableau, reprenant pour chacun d’eux : les noms des demandeurs, le montant des loyers impayés, ainsi que le montant total de l’arriéré dû, reporté dans le dispositif, ce décompte prenant en compte le paiement partiel réalisé par la société EF EG EH, peu après la prorogation de la conciliation devant le Tribunal de commerce de Paris.

Ils soutiennent qu’aucun des motifs soulevés par la société EF EG EH ne permet de faire obstacle à la demande provisionnelle de paiement.

S’agissant de la force majeure, les intimés relèvent :

• qu’aucun des caractères de la force majeure n’est établi en l’espèce, notamment l’irrésistibilité, puisqu’en réalité, la société EF EG EH a pu, contrairement à ce qu’elle soutient, exploiter les résidences au cours des années 2020 et 2021, en tous cas ne rapporte pas la preuve de n’avoir pu le faire, étant rappelé que l’obligation de donner une somme d’argent, ne peut, par nature, se heurter au principe de force majeure ;

• qu’en réalité, la société EF EG EH n’a plus versé un seul loyer depuis le 1er avril 2020, alors que sa résidence est restée ouverte, et a connu des périodes avec des taux d’occupation particulièrement élevés, notamment au cours de la période estivale ;

• que la société EF EG EH ne démontre aucunement que le covid-19 serait un évènement présentant un caractère irrésistible, imprévisible, et extérieur, permettant de caractériser un cas de force majeure, et de justifier l’inexécution de son obligation de paiement depuis près d’un an.

S’agissant de la clause du contrat relative à une circonstance exceptionnelle grave, les intimés observent :

• que cette clause vise indubitablement la survenance de circonstances exceptionnelles qui viendrait endommager matériellement le bien, au point que celui-ci ne serait plus exploitable et ne concerne pas les mesures gouvernementales prises pour endiguer l’épidémie de covid 19, qui n’ont pas affecté le bien en lui même ;

• qu’en tout état de cause, la société EF EG EH ne justifie aucunement n’avoir pu occuper effectivement et normalement ses locaux, puisqu’elle n’établit ni d’avoir été contrainte à la fermeture de son établissement, ni de n’avoir pu exercer son activité « normalement » en ne produisant pas la moindre pièce permettant d’appréhender l’état de son activité ;

• que la société EF EG EH ne peut invoquer l’application de cette clause à l’encontre de chacun de ses cocontractants que si elle démontre de façon précise que le bien de chacun d’entre eux n’a pas pu être proposé à la location de manière normale et effective sur l’ensemble de la période, en raison de circonstances exceptionnelles et graves affectant chacun de ces biens pris individuellement ;

• que sans qu’il ne soit nécessaire d’interpréter cette clause, la société EF EG EH ne peut opposer à ses cocontractants la seule diminution du taux d’occupation global de sa résidence et de son chiffre d’affaires, alors qu’elle doit répondre à chacun d’eux de façon individualisée pour se prévaloir de cette disposition contractuelle.

S’agissant du manquement des bailleurs de l’exécution à leur obligation de délivrance, au regard des dispositions de l’article 1719 du code civil, les intimés font valoir :

• que les difficultés rencontrées par le preneur en raison de l’épidémie de covid-19 ne trouvent pas leur cause dans l’inexécution de l’obligation de délivrance du bailleur ;

• qu’en tout état de cause, les baux commerciaux ne subordonnent pas le paiement des loyers à un certain taux d’occupation ;

• qu’au demeurant, la société EF EG EH, en produisant les comptes de sa résidence, démontre elle-même qu’elle a pu exploiter sa résidence de tourisme, et a connu une baisse modérée de ses recettes.

S’agissant de la destruction de la chose louée, qui légitimerait l’inexécution de son obligation de paiement par la société EF EG EH, les intimées relèvent :
• que l’appelante a toujours eu accès à ses locaux et a pu poursuivre l’exploitation de sa résidence ;

• qu’elle ne démontre en rien que l’usage de sa résidence lui aurait été interdit à compter du 1er avril 2020.

S’agissant, enfin, du moyen tiréde la théorie de l’imprévision et de l’exigence de bonne foi dans l’exécution du contrat, les intimés observent que ce moyen est impropre à caractériser une contestation sérieuse, alors que :

• le montant du loyer contractuellement convenu est resté le même pendant la crise sanitaire et n’est donc pas devenu excessivement onéreux ;

• qu’en outre, l’article 1195 du code civil a pour objet en cas d’imprévision, de demander la renégociation du contrat et dispose que le demandeur doit continuer à exécuter ses obligations tout au long de la renégociation ;

• que la société EF EG EH est mal fondée à se prévaloir d’une mauvaise foi dans l’exécution du contrat alors qu’elle s’est limitée depuis le début de l’épidémie à informer les propriétaires de sa décision unilatérale de suspendre les loyers ;

• qu’elle expose elle-même qu’une partie importante de son activité, comme les résidences étudiantes, ou les résidences seniors, n’ont pas été impactées par la crise sanitaire, et qu’elle dispose donc nécessairement de la trésorerie lui permettant de faire face au paiement de ses loyers ;

• que le manque total de transparence de la société EF EG EH quant à l’activité de chacune de ses résidences, sa tentative d’imposer une réduction de loyers de 60 % sur une période minimale de 2 ans contre renonciation du solde des loyers, en dépit de l’impact modéré de l’épidémie de la Covid-19 sur son activité, rendent impossible le recours de sa part au moyen tiré de l’obligation d’exécuter de bonne foi les contrats afin de démontrer l’existence d’une contestation sérieuse ;

• qu’en réalité, la société EF EG EH tente de se servir autant que faire se peut de la crise sanitaire survenue en 2020 pour se défausser, le plus longtemps possible, de son obligation principale de paiement des loyers.

En troisième lieu, les intimés sollicitent la réformation de l’ordonnance déférée en ce qu’elle a rejeté la demande de communication du contrat d’assurance multirisque professionnelle contenant garantie 'perte d’exploitation', faisant valoir :

• que l’exploitant avance faire face à des pertes d’exploitation, ce qui justifierait selon lui le non-paiement de l’intégralité des loyers ;

• que pour autant, il ne communique pas le contrat d’assurance multirisque professionnelle souscrit dans le cadre de son activité, incluant potentiellement une garantie de perte d’exploitation et ne fait aucunement état des démarches faites auprès de son assureur quant à la prétendue perte d’exploitation invoquée ;

• qu’une telle communication est essentielle puisqu’elle permettrait d’apprécier la bonne foi de l’exploitant dans l’exécution de son contrat de bail.

En quatrième lieu, les intimés sollicitent la réformation de l’ordonnance déférée en ce qu’elle a rejeté la demande de communication des pièces dues au titre de la loi Novelli.
A ce titre, ils rappellent que selon l’article L 321-2 du code de tourisme, l’exploitant d’une résidence de tourisme classée doit tenir des comptes d’exploitation distincts pour chaque résidence, qu’il est tenu de les communiquer aux propriétaires qui en font la demande, qu’une fois par an, il est tenu de communiquer à l’ensemble des propriétaires un bilan de l’année écoulée, précisant les taux de remplissage obtenus, les évènements significatifs de l’année, ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence.

Ils observent qu’en l’espèce l’exploitant n’a ni communiqué spontanément ces éléments, ni même fait droit à la demande formulée expressément par les bailleurs par voie recommandée et qu’on a peine à comprendre que la société EF EG EH oppose que ces demandes sont 'indéterminées' alors qu’il s’agit uniquement des documents qu’elle a l’obligation de communiquer en application de la loi novelli.

Ils ajoutent que dans le cadre de la procédure d’appel, la société EF EG EH se limite à produire de nouveau des comptes d’exploitation non signés, que les bilans de l’exploitation sont également non signés.

Les intimés s’opposent en dernier lieu à la demande de délais de paiement, aux motifs :

• que la société EF EG EH ne démontre en aucun cas la réalité des difficultés financières qu’elle allègue, se limitant à faire état de réalités générales concernant le secteur du tourisme, ne justifiant d’aucune pièce comptable probante permettant d’apprécier la réalité de ses difficultés financières ;

• qu’en tout état de cause, les comptes d’exploitations produits par la société EF EG EH attestent qu’elle a été peu impactée par la crise covid, les recettes réalisées par elle en 2020 ayant subi une baisse de seulement 10 % par rapport à l’année 2019 ;

• qu’en réalité, en ne versant aucun loyer à ses propriétaires, la société EF EG EH a réalisé son meilleur chiffre d’affaires sur les 4 dernières années.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I : Sur les irrecevabilités à agir soulevées par la société EF EG EH

La société EF EG EH oppose en premier lieu une fin de non recevoir aux demandes des bailleurs, au visa des articles 122 et 9 du code de procédure civile, soutenant que ceux-ci sont irrecevables en leurs demandes, puisqu’ils ne présentent aucune demande individualisée, le décompte des arriérés locatifs qu’ils produisent ne rapprochant pas le montant des arriérés de loyers dus avec les baux conclus avec chacun des propriétaires et la facturation afférente.

Selon le premier de ces textes, constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande sans examen au fond pour défaut de droit d’agir tel que le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose, jugée, cette énumération n’étant pas limitative.

Selon le second de ces textes, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Or, il n’est pas contesté par la société EF EG EH que les demandeurs ont la qualité de bailleurs dans le cadre des contrats de baux commerciaux qui sont intervenus entre ceux-ci et elle même, la société EF EG EH ayant la qualité de preneur. Il n’est pas plus contesté que les loyers dus en application des ces contrats de bail n’ont pas été réglés à compter du 1er avril 2020.

Dès lors, il ne peut être soutenu par l’appelante que les bailleurs n’ont pas le droit d’agir au seul motif qu’ils ne produisent pas de pièces susceptibles d’établir le caractère justifié et chiffré de leurs prétentions, une telle absence de preuve ne pouvant, à supposé établie, que justifier le rejet de leurs demandes et n’étant pas suceptible d’affecter leur droit d’agir, au sens de l’article 122 du code de procédure civile précité.

Au demeurant, il ressort des termes des baux souscrits que les bailleurs ont donné mandat à la société EF EG EH d’établir pour leur compte les factures de loyers et que celle-ci connaît donc nécessairement pour chaque contrat de bail les sommes qui étaient dues et celles qui ont été versées, étant observé qu’elle ne conteste pas avoir cessé d’adresser aux bailleurs les avis de paiement à compter de la date à laquelle elle a cessé de payer les loyers.

En tout état de cause, sont produits pour chacun des bailleurs le décompte des sommes versées ou non versées pour l’année 2020, résultant des avis envoyés par la société EF EG EH elle même dans la perpesctive de la déclaration de revenus ( pièce 10 intimés) ainsi que le décompte des arriérés locatifs pour chaque bailleur au titre de l’année 2021 (pièce 8-1 intimés).

La société EF EG EH soutient en second lieu, toujours sur le fondement de l’article 122 du code de procédure civile, que AG AF, AP AQ, BH BI, J BJ, BV BU et CC CB, ne justifient pas de leur qualité à agir, se limitant à indiquer 'qu’ils ne justifient pas davantage en cause d’appel de leur qualité à agir' pour appuyer l’irrecevabilité soulevée.

A la lecture de la décision de première instance, il apparaît qu’il avait été opposé à ces demandeurs un défaut de qualité à agir aux motifs qu’ils n’étaient pas signataires des baux souscrits, seul leur conjoint ou concubin l’étant.

Or, les pièces versées aux débats confirment qu’effectivement AP AQ (Pièce 1-13 intimés), BH BI (pièce 1-26 intimés) J BJ (pièce 1-27 intimés), BV BU ( pièce 1-33 intimés), CC CB ( pièce 1-38 intimés) ne sont signataires d’aucun contrat de bail avec la société EF EG EH.

En revanche, ces mêmes pièces confirment que AG AF, épouse de H AF, est bien signataire du bail avec son mari ( pièce 1-6 intimés).

Il en résulte que seuls AP AQ, BH BI, J BJ, BV BU et CC CB sont irrecevables à agir, étant observé que le premier juge n’a retenu cette irrecevabilité qu’à l’encontre de AP AQ.

La Cour en conséquence confirme la décision déférée sur la recevabilité, sauf en ce qu’elle a déclaré BH BI, J BJ, BV BU et CC CB recevables à agir et statuant à nouveau :

• Déclare irrecevables à agir BH BI, J BJ, BV BU et CC CB.

II : Sur les demandes de provision présentées par les bailleurs au titre des arriérés de loyers

La Cour relève au préalable que les demandes au titre des arriérés de loyers présentées par les bailleurs sont bien présentées à titre provisionnel et qu’il n’y a donc lieu de la rejeter aux motifs qu’elles ne le sont pas, comme le sollicite la société EF EG EH.

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, l’appelante oppose aux demandes de provision formées à son encontre l’existence de plusieurs contestations sérieuses se rattachant exclusivement à la crise sanitaire et aux conséquences sur son activité et son exploitation des mesures gouvernementales prises à cette occasion dès le mois de mars 2020, qui justifieraient, selon elle, qu’elle soit exonérée du paiement des loyers, étant rappelé que le paiement intégral des loyers a été repris pour l’année 2022 et effectué partiellement pour l’année 2021.

Sont invoquées notamment la force majeure, le manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance et de jouissance paisible des lieux loués et la destruction partielle des lieux loués justifiant une exception d’inexécution, la théorie de l’imprévision et l’exécution de bonne foi des contrats.

La société EF EG EH se prévaut, surtout d’une clause figurant aux différents contrats de bail l’exonérant du paiement des loyers en cas de circonstances exceptionnelles et graves, dont elle soutient qu’elle doit être appliquée et à tout le moins qu’elle constitue une contestation sérieuse aux demandes en paiement provisionnelles, ce que les bailleurs consentent.

Cette clause, qui figure dans tous les contrats de bail, est rédigée ainsi qu’il suit, avec toutefois quelques nuances (mentionnées ci-dessous entre parenthèses), car n’étant pas reproduite toujours à l’identique dans les différents baux versés aux débats :

'Dans le cas ou la non sous-location du bien résulterait :

-soit du fait ou d’une faute du bailleur,

-soit de l’apparition de désordres de nature décennale,

-soit de la survenance de circonstances exceptionnelles et graves (telles qu’incendie de l’immeuble, etc..) affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale, (soit après la date de livraison, soit pendant la location, selon les contrats de bail), le loyer défini ci-avant ne sera pas payé (soit jusqu’au mois suivant la fin du trouble de jouissance, soit pendant le trouble de jouissance, selon les contrats de bail)'.

Dans certains baux, la clause, si elle semble avoir le même sens, est rédigée de façon différente et ainsi qu’il suit :

'Dans le cas ou, après la date de livraison, le preneur se verrait privé de la jouissance effective et normale des immeubles désignés en tête du présent bail pour une raison ne relevant pas de son fait (désordres de nature décennale, circonstances exceptionnelles et graves, etc…) le loyer défini avant sera suspendu jusqu’à l’expiration du mois au cours duquel le trouble de jouissance aura pris fin'. (par exemple pièce 1-18 intimés, bail Le carpentier)

Si cette clause diffère dans sa rédaction selon les différents contrats de bail, il ressort globalement des mentions y figurant que les parties ont convenu que dans le cas de survenances de circonstances exceptionnelles et graves, affectant la jouissance effective et normale du bien loué, le loyer ne serait plus payé, tout au moins 'a minima' pendant le trouble de jouissance.

Contrairement à ce que soutiennent les bailleurs, les termes employés ne limitent aucunement l’application de la clause à un dommage matériel qui affecterait le bien et ferait obstacle à son exploitation, ce qui n’est aucunement indiqué expressément, dans un contexte où la clause litigieuse se limite à faire état de circonstances exceptionnelles et graves affectant le bien sans autre précision et d’une privation du preneur de la jouissance normale et effective du bien loué pour une raison ne relevant pas de son fait.

Or, il ne peut être contesté que la pandémie de covid 19, par sa nature subite, ses conséquences gravissimes et sa raisonnance mondiale, est susceptible de constituer une circonstance exceptionnelle et grave.

Surtout, il n’est pas contestable :

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• que l’épidémie de covid 19 a, du fait de sa gravité, amené le gouvernement Français à décider, à compter du 15 mars 2020, une mesure de confinement généralisée et qu’il a, à cette occasion ordonné la fermeture des résidences de tourisme, telle celle exploitée par la société EF EG EH, ce juqu’au 2 juin 2020, étant précisé que le décret du 20 mai 2020 a confirmé rétroactivement la fermeture des résidences de tourisme à compter du 15 mars 2020 et jusqu’au 2 juin 2020 ;

• que la reprise d’activité au 2 juin 2020 a été complexe, au regard de la diminution des déplacements de la clientèle touristique et d’affaires, de la priorité donnée au télé-travail et des contrôles sanitaires aux frontières, outre l’obligation pour les établissements recevant du public de respecter des mesures de désinfection selon des protocoles très stricts ;

• qu’un nouveau reconfinement a été décidé par le gouvernement au mois d’octobre 2020, un décret du 29 octobre 2020 ordonnant de nouveau la fermeture des résidences de tourismes du 29 octobre 2020 au 14 décembre 2020 ;

• que par la suite, le couvre feu a été maintenu, les entrées sur le territoire français limitées, de nouvelles mesures limitant les déplacements étant ordonnées par un décret du 19 mars 2021 avec maintien d’un couvre feu.

Ainsi, il ne peut pas plus être constesté que durant les périodes de fermetures administratives imposées par le gouvernement, la société EF Etude Appartshotels n’a pu assurer une occupation effective et normale des lieux loués puisqu’elle avait interdiction de les exploiter, les bailleurs ne pouvant soutenir à ce titre qu’elle ne justifie pas n’avoir pu occuper effectivement les locaux durant ces périodes alors que les mesures d’interdiction par elles même établissent qu’elle ne pouvait légalement le faire.

Par ailleurs, si les dispositions contractuelles se réfèrent à une impossibilité d’assurer une occupation effective et normale, il est justifié de s’interroger sur l’applicabilité de la clause contractuelle concernée, à supposer qu’elle soit retenue, aux périodes post confinement au cours desquelles l’exploitation des lieux a été considérablement amoindrie, et plus précisément sur ce qu’entendaient les parties sur ce point.

A ce titre, et contrairement à ce que soutiennent les bailleurs, la société EF EG EH justifie d’éléments suffisants pour considérer qu’un impact de la crise sanitaire sur son activité puisse être susceptible d’être retenu, produisant notamment :

• une attestation de son directeur général ajdoint faisant état d’une baisse de chiffre d’affaires de l’ordre de 50 % entre l’exercice 2019 et l’exercice 2020, confirmée par un extrait de son rapport annuel (pièce 6 et 12 appelante ) ;
• une attestation de son directeur général faisant état d’un chiffre d’affaires pour la période de janvier à août qui est passé de 80.549.797 euros en 2019 à 46.404.135 euros en 2021 (pièce 11 appelante) ;

• un extrait de son compte d’exploitation définitif faisant état d’une chute de recettes d’exploitation de 131.644 euros entre 2019 et 2020 (pièce 8-1 appelante).

Par ailleurs, il ne peut être soutenu qu’elle devrait justifier de ce que chaque lot individualisé n’a pu être loué alors que les mesures de confinement et les interdictions d’exploiter qui en sont résultées concernent nécessairement l’établissement résidence Park Avenue dans son ensemble et donc l’ensemble des lots, et de façon plus générale tous les établissements de la société EF EG EH qui est le seul contractant des bailleurs et que ce sont principalement ces mesures qui ont pu concourir aux difficultés financières rencontrées.

La clause contractuelle se réfère également à un loyer qui ne sera pas payé jusqu’à la fin du trouble de jouissance, ce qui justifie nécessairement que soit déterminé, à supposé la clause applicable, la date de la fin du trouble de jouissance en déterminant s’il ne doit être tenu compte que de l’absence de possibilité d’exploitation ou d’une situation 'revenant à la normale' qui intégrerait les périodes postérieures à la fin des mesures d’interdiction, étant rappelé que la crise sanitaire n’est toujours pas en phase de rémission acquise.

De façon synthétique, il ressort de l’ensemble de ces éléments que la demande de provision présentée par les bailleurs justifie que soit déterminé le sens de la clause contractuelle et ses contours, et que les interrogations à ce titre, précédemment développées, constituent des constestations sérieuses qu’il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence et non habilité de ce fait à interpréter le sens d’une clause d’un contrat et plus précisément le sens que les parties ont entendu y donner, de trancher, seul le juge du fond étant habilité à y procéder.

La Cour en conséquence et sans qu’il soit nécessaire de statuer sur les autres moyens invoqués par la société EF EG EH, infirme la décision déférée qui a condamné la société EF EG EH à titre provisionnel à payer aux bailleurs les loyers dus au titre de la période courant d’avril 2020 à avril 2021, et statuant à nouveau dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision présentées par les bailleurs, y compris postérieures à avril 2021s’agissant de l’année 2021(étant rappelé que le paiement des loyers a été intégralement remis pour l’année 2022) qui se heurtent à des contestations sérieuses.

III : Sur les demandes de communication de pièces présentées par les bailleurs

L’article 145 du code de procédure civile dispose :

'S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé'.

Au sens de ces dispositions, la mesure d’instruction sollicitée doit être pertinente et utile et avoir pour but d’établir une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur, étant rappelé que la production de pièces peut être sollicitée sur ce fondement dès lors qu’elle présente une utilité dans la perspective d’une action ultérieure.

En l’espèce, dans la perspective d’une action au fond, les bailleurs demandent en premier lieu que la société EF EG EH soit condamnée à leur communiquer son contrat d’assurance multirisque professionnelle, incluant notamment une garantie perte d’exploitation, ainsi que la preuve de son activation auprès de la compagnie d’assurance.
Pour autant, la société EF EG EH justifie par une attestation sur l’honneur de son directeur général adjoint qu’une police d’assurance, dont le numéro est indiqué, a bien été souscrite à ce titre auprès d’AXA et Allianz et qu’une fin de non recevoir a été opposée par l’assureur et confirmée en juillet 2020 et donc n’avoir perçu à ce titre aucune indemnité au titre tant des pertes de loyers, qu’au titre de la perte de chiffre d’affaires générés par la crise sanitaire.

Dans la mesure où les termes de cette attestation ne sont pas remis en cause par les bailleurs, il apparaît que la demande de communication faite à ce titre par ceux-ci ne repose pas sur un motif légitime.

La Cour en conséquence confirme la décision déférée qui a rejeté cette demande.

En second lieu, et toujours dans la perspective d’une action au fond, les bailleurs, se prévalant de l’article L 321-2 du code du tourisme, demandent que la société EF EG EH soit condamnée sous astreinte à leur communiquer les comptes d’exploitation de la résidence objet des rapports locatifs dont il est question (de 2015 à 2020 compris), les bilans de la résidence, précisant les taux de remplissage obtenus, les évènements significatifs des 5 dernières années (de 2015 à 2020 compris) ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence.

La société EF EG EH s’oppose à cette demande, faisant valoir qu’elle n’est pas suffisamment précise, notamment sur ce qu’il faut entendre par 'Résidence objet des rapports locatifs', indiquant par ailleurs avoir déjà communiqué dans le cadre de la présente procédure les comptes d’exploitation de la résidence Park Avenue de Lyon pour les années 2017 à 2020.

L’article L 321-2 du code de tourisme, sur lequel les bailleurs fondent leur demande, dispose :

« L’exploitant d’une résidence de tourisme classée doit tenir des comptes d’exploitation distincts pour chaque résidence. Il est tenu de les communiquer aux propriétaires qui en font la demande.

Une fois par an, il est tenu de communiquer à l’ensemble des propriétaires un bilan de l’année écoulée, précisant les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs de l’année ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence ».

Force est de constater que la demande des bailleurs se limitent à solliciter les documents comptables qui doivent, en vertu du texte précité, leur être communiqués s’ils en font la demande s’agissant des comptes d’exploitation, et qui doivent lui être communiqués obligatoirement annuellement s’agissant du bilan de l’année écoulée, le terme de 'résidence objet des rapports locatifs’ faisant référence à l’évidence à la résidence Park Avenue de Lyon et ne pouvant être considéré comme sujet à interrogation, contrairement à ce que soutient la société EF EG EH.

Par ailleurs, la société EF EG EH ne justifie aucunement avoir produit ces documents dans le respect des conditions exigées par l’article L 321-2 du code de tourisme précité, ces documents concernés devant être communiqués dans leur intégralité et non sous forme d’extrait, et par ailleurs authentifiés par les personnes habilitées.

La demande présentée par les bailleurs à ce titre repose donc sur un motif légitime et la Cour en conséquence infirme la décision déférée qui a rejeté cette demande, et statuant à nouveau, ordonne leur communication tel que sollicité par les bailleurs et exposé dans le dispositif du présent arrêt, ce sous astreinte provisoire afin d’assurer l’efficacité de la mesure ordonnée, dans les conditions énoncées à ce même dispositif.

IV: Sur les demandes accessoires
Les bailleurs succombant au principal, la Cour infirme la décision déférée qui a condamné la société EF EG EH aux dépens de la procédure de première instance et l’a condamnée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et statuant à nouveau condamne in solidum l’ensemble des bailleurs aux dépens de la procédure de première instance et rejette la demande présentée par les bailleurs sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la procédure de première instance.

Pour la même raison, la Cour condamne in solidum les bailleurs aux dépens à hauteur d’appel.

La Cour, enfin, rejette la demande présentée par la société EF EG EH sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel, non justifiée en équité, compte tenu de la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme la décision déférée sur la recevabilité, sauf en ce qu’elle a déclaré BH BI, J BJ, BV BU et CC CB recevables à agir et statuant à nouveau :

• Déclare irrecevables à agir BH BI, J BJ, BV BU et CC CB.

Infirme la décision déférée qui a condamné la société EF EG EH à titre provisionnel à payer aux bailleurs les loyers dus au titre de la période courant d’avril 2020 à avril 2021 et, statuant à nouveau :

• Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision présentées par les bailleurs, y compris postérieures à avril 2021, s’agissant de l’année 2021 ;

Confirme la décision déférée qui a rejeté la demande des bailleurs visant à ce que la société EF EG EH soit condamnée à leur communiquer son contrat d’assurance multirisque professionnelle, incluant notamment une garantie perte d’exploitation ainsi que la preuve de son activation auprès de la compagnie d’assurance ;

Infirme la décision déférée en ce qu’elle a rejeté la demande des bailleurs visant à ce que leur soient communiqués les documents énoncées à l’article L 321-2 du code du tourisme et statuant à nouveau :

• Ordonne à la société EF EG EH à communiquer à chacun des bailleurs, soit Q T, U V, W AA, F-CK et AB AC, G et AE AD, H et AG AF, AH AI, AJ AK, F-W et AL AM, AN CS, AR X, I et AT AS, AU AV, F AW, AT EI, J et AY AX, AZ CZ, BB CZ, la société […], K et BD BC, la société Malmeillas, EJ EK EN, L et P BE, DD BG, BK BL, BM BN, BO BP, BQ BR, BS BT, M BU, N et BX BW, F BY, la société Triangulaire, O et CA BZ, M CB, DU BJ et F-EE et CF Y,

1-les comptes d’exploitation des années 2015 à 2020 incluse de la résidence […] ;

2-les bilans de la résidence […] arrondissement, pour les années 2015 à 2020 incluse, précisant les taux de remplissage obtenus, les évènements significatifs des 5 dernières années (de 2015 à 2020 compris) ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence pour la même période ;

Etant précisé que les documents produits, s’agissant des bilans et comptes d’exploitation, devront être des documents comptables authentifiés ;

Ce sous astreinte provisoire de 200 euros par document et par jour de retard, comptabilisé pour chaque bailleur, courant à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt ;

Infirme la décision déférée en ce qu’elle a condamné la société EF EG EH aux dépens de la procédure de première instance et l’a condamnée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à payer la somme de 100 euros 'à chacun des 37 contrats des demandeurs déclarés recevables', soit la somme totale de 3.700 euros, et statuant à nouveau :

• Condamne in solidum Q T, U V, W AA, F-CK et AB AC, G et AE AD, H et AG AF, AH AI, AJ AK, F-W et AL AM, AN CS, AR X, I et AT AS, AU AV, F AW, AT EI, J et AY AX, AZ CZ, BB CZ, la société […], K et BD BC, la société Malmeillas, EJ EK EN, L et P BE, DD BG, BK BL, BM BN, BO BP, BQ BR, BS BT, M BU, N et BX BW, F BY, la société Triangulaire, O et CA BZ, M CB, DU BJ et F-EE et CF Y, aux dépens de la procédure de première instance ;

Rejette la demande présentée par Q T, U V, W AA, F-CK et AB AC, G et AE AD, H et AG AF, AH AI, AJ AK, F-W et AL AM, AN CS, AR X, I et AT AS, AU AV, F AW, AT EI, J et AY AX, AZ CZ, BB CZ, la société […], K et BD BC, la société Malmeillas, EJ EK EN, L et P BE, DD BG, BK BL, BM BN, BO BP, BQ BR, BS BT, M BU, N et BX BW, F BY, la société Triangulaire, O et CA BZ, M CB, DU BJ et F-EE et CF Y, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la procédure de première instance ;

Condamne in solidum Q T, U V, W AA, F-CK et AB AC, G et AE AD, H et AG AF, AH AI, AJ AK, F-W et AL AM, AN CS, AR X, I et AT AS, AU AV, F AW, AT EI, J et AY AX, AZ CZ, BB CZ, la société […], K et BD BC, la société Malmeillas, EJ EK EN, L et P BE, DD BG, BK BL, BM BN, BO BP, BQ BR, BS BT, M BU, N et BX BW, F BY, la société Triangulaire, O et CA BZ, M CB, DU BJ et F-EE et CF Y, aux dépens à hauteur d’appel ;

Rejette la demande présentée par la société EF EG EH sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel ;
Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT