29/01/2013

ARRÊT N° 79/13

N°RG: 11/03313

XXX

Décision déférée du 13 Mai 2011 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 10/2736

M^me Z

G X

E F épouse X

C/

K Y A

N O P Q épouse Y A

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT NEUF JANVIER DEUX MILLE TREIZE

***

APPELANTS

Monsieur G X

Madame E F épouse X

XXX

XXX

Représentés par la SCP DESSART SOREL DESSART (avocats au barreau de TOULOUSE)

Assistés de la SCP JEAY-MARTIN DE LA MOUTTE-JAMES FOUCHER (avocats au barreau de TOULOUSE)

INTIMES

Monsieur K Y A

Madame N O P Q épouse Y A

XXX

XXX

Représentés par la SCP MALET FRANCK ET ELISABETH (avocats au barreau de TOULOUSE)

Assistés par M^e Fabienne MANCIET GABOLDE (avocat au barreau de TOULOUSE)

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 06 Novembre 2012 en audience publique, devant la Cour composée de :

J. BENSUSSAN, président

M. MOULIS, conseiller

M. O. POQUE, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : D. FOLTYN

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par J. BENSUSSAN, président, et par D. FOLTYN, greffier de chambre.

Monsieur G X et Madame E F épouse X sont propriétaires, selon acte d’acquisition du 19 décembre 2003, d’un immeuble situé à XXX, construit en 1996, situé en zone pavillonnaire et cadastré section XXX

Monsieur et Madame K Y A ont acquis le 10 février 2004, la parcelle voisine sur laquelle ils ont fait édifier un immeuble de 6 logements , élevé sur 2 étages d’une hauteur de 11,37 mètres et implanté à 4,5 mètres de la limite séparative des fonds .

Par acte du 27 juillet 2010, Monsieur et Madame X ont fait assigner devant le Tribunal de grande instance de Toulouse, Monsieur et Madame Y A aux fins de les voir condamner , sur le fondement des troubles anormaux de voisinage , au paiement de la somme de 64 682,54 € outre celle de 3 000 sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile .

Par jugement en date du 13 mai 2011, le Tribunal de grande instance de Toulouse a débouté les époux X de toutes leurs demandes et les a condamné à payer à Monsieur et Madame Y A la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens .

Par déclaration en date du 6 juillet 2011, Monsieur G X et Madame E X ont interjeté appel de ce jugement .

Dans leurs dernières écritures, les appelants sollicitent :

— la réformation du jugement entrepris,

— la condamnation de Monsieur et Madame Y A à leur payer la somme de 64 682,54 € à titre de dommages et intérêts pour l’ensemble de leurs préjudices liées aux troubles anormaux de voisinage,

— leur condamnation au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Ils soutiennent que :

— c’est à tort que le tribunal considère que la construction d’un immeuble dans une zone urbanisable, même si elle génère une perte de vue ou d’ensoleillement , ne constitue pas, pour la construction voisine , un trouble anormal de voisinage,

— ce trouble est au contraire parfaitement constitué au regard :

— de la fonction résidentielle du secteur,

— du fait que l’immeuble des époux Y A est le seul existant dans un rayon de 100 mètres autour de leur propriété,

— du fait que ces derniers ont usé de moyens détournés pour réaliser leur projet, la signature d’un sous seing privé valant promesse de vente contenant un projet de permis de construire d’une maison d’habitation, permis qui a été obtenu mais qu’ils ont modifié en déposant une nouvelle demande de permis pour une immeuble collectif,

— de la saisine du tribunal administratif par la venderesse et les riverains ,

— de la qualification par l’expert d’indéniable des servitudes de vues crées et de la nécessité de la mise en place d’un écran végétal sur la propriété A Y ,

— de l’existence d’une perte d’intimité en raison des vues plongeantes sur leur jardin et même leur séjour,

— de la perte d’ensoleillement ,

— de la dévalorisation de leur construction .

Dans leurs conclusions du 8 novembre 2011, Monsieur et Madame Y A demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris, de débouter Monsieur et Madame X de leurs demandes et de les condamner au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens .

Ils font essentiellement valoir que :

— leur immeuble respecte les conditions d’implantation sur la commune, conformément à la zone UB du POS et l’expert a relevé 17 villas et 2 Collectif R+ 2 dans un rayon de 90 mètres de la propriété X,

— leur construction respecte les normes d’implantation sur la parcelle fixé par le POS en vigueur à l’époque,

— le permis de construire n’a fait l’objet d’aucun recours de nature administrative,

— les époux X indiquent qu’ils ignoraient qu’un immeuble allait être construit sur le terrain voisin, ce qui est faux ainsi que l’atteste le témoignage de Monsieur X du 20/10/2004 et cette ignorance est sans incidence sur les demandes présentées, la mise en jeu de la responsabilité devant s’apprécier objectivement en fonction de la situation créée et non au vu des privilèges perdus,

— seuls peuvent être sanctionnés et indemnisés les troubles anormaux de voisinage qui caractérisent un inconvénient excessif, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, ni en ce qui concerne les vues ni l’ensoleillement,

— l’indemnisation de la perte de valeur de leur bien, correspondrait , en toute hypothèse, à un préjudice futur et totalement incertain.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 644 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois et les règlements ou de nature à nuire aux droits des tiers ;

Il résulte du principe que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, que les juges doivent rechercher si les nuisances, même en l’absence de toute infraction aux règlements, n’excède pas les inconvénients normaux du voisinage.

Les époux X font grief aux époux Y A de leur avoir causé, par la construction d’un immeuble de 2 étages, une perte de vue et d’ensoleillement.

L’expert judiciaire a constaté que le bâtiment des époux Y A a été construit au vu d’un permis de construire délivré le 6 août 2004 qui n’a pas fait l’objet d’un recours administratif.

Il a conclu que cette construction s’inscrivait dans le schéma communal de densification approuvé en 1998 et a noté que dans un rayon de 90 mètres de la propriété X il y avait 2 collectifs R+2, celui des époux Y et un second avenue d’Ox.

Il a également indiqué que l’immeuble, d’une hauteur de 9 m était édifié à 4,5 m de la distance séparative, selon les règles du Plan d’Occupation des Sols de MURET à l’époque.

L’expert a constaté que la perte d’ensoleillement alléguée existait mais qu’elle était variable selon les saisons et limitée dans le temps (de 16 à 18 H) et dans sa localisation (dans le jardin et en façade).

Il n’a pas noté l’existence de vues directes et plongeantes eu égard aux distances de construction.

C’est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le premier juge a déclaré que la construction d’un immeuble dans une zone urbanisable, même si elle génère une perte de vue ou d’ensoleillement partiel ne constitue pas un trouble anormal de voisinage.

En effet, la mise en jeu de la responsabilité doit s’apprécier objectivement en fonction de la situation nouvellement créée et non au vu de privilèges perdus. Il importe peu que les époux X aient été ou non informé qu’un immeuble collectif viendrait à être construit sur la parcelle voisine, dès lors que cette dernière avait vocation à être bâtie selon les règles du P.O.S. et alors qu’aucune interdiction ne figurait dans l’acte de vente.

Par ailleurs, nul n’est assuré de conserver son environnement et en achetant en zone péri-urbaine, les époux X pouvaient s’attendre à ce que le terrain mitoyen soit construit, y compris par un immeuble collectif.

Le jugement entrepris sera, en conséquence, confirmé.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

Condamne Monsieur G X et Madame E F épouse X à payer à Monsieur K Y A et à Madame R O P Q épouse Y la somme de 1200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les condamne aux dépens de l’appel dont distraction en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

XXX

.