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27/05/2013

ARRÊT N°221

N°RG: 11/05382

PC/CD

Décision déférée du 26 Avril 2011 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 08/00134

M. X

XXX

(M^e Gilles SOREL)

C/

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE TERRASSES DU GOLF 2

(SCP MALET)

XXX

(M^e JEUSSET)

XXX

(M^e Gilles SOREL)

XXX

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT SEPT MAI DEUX MILLE TREIZE

***

APPELANTE

XXX, représentée par la SA PAUL MATEU PROMOTION ayant son siège XXX

XXX

XXX

représentée par M^e Gilles SOREL avocat au barreau de TOULOUSE

assistée de M^e Marie-Claude MONSEGUR avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE TERRASSES DU GOLF 2 Représenté par son syndic en exercice

XXX

XXX

représenté par la SCP MALET FRANCK ET ELISABETH avocats au barreau de TOULOUSE

assisté de la SCP VAYSSE LACOSTE AXISA avocats au barreau de TOULOUSE

XXX représentée par LA SARL Cabinet L’Immeuble – groupe Vergnes

XXX

XXX

représentée par M^e Y-Louis JEUSSET avocat au barreau de TOULOUSE

assistée de M^e Eric MOUTON avocat au barreau de TOULOUSE

INTERVENANTE VOLONTAIRE

XXX

XXX

XXX

représentée par M^e Gilles SOREL avocat au barreau de TOULOUSE

assistée de M^e Marie-Claude MONSEGUR avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 26 Mars 2013 en audience publique, devant la Cour composée de :

A. MILHET, président

A. BEAUCLAIR, conseiller

P. CRABOL, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : J. BARBANCE-DURAND

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par A. MILHET, président, et par J. BARBANCE-DURAND, greffier de chambre.

*******

Par arrêté municipal en date du 11 mai 1988 la SNC GOLF IMMOBILIER a été autorisée à lotir en 25 lots un terrain sur la commune de Seilh au lieudit XXX), étant précisé à l’acte que les réseaux, branchements et curage avant réception des travaux seront réalisés par le lotisseur ;

L’association syndicale visée à l’arrêté municipal dont les statuts en date du 14 décembre 1987 sont produits aux débats, a notamment pour objet 'l’entretien et la gestion des équipements communs du lotissement’ (la desserte en réseaux fait partie des équipements communs suivant l’article 4 du règlement du lotissement) ;

Par acte authentique en date du 15 mars 1999, la SCI Les Terrasses du Golf II a acquis le lot n° 21 du lotissement d’une superficie de 15418 m², a fait réaliser l’ensemble immobilier et l’a vendu aux copropriétaires constitués en syndicat ;

Commis par ordonnance de référé du 19 octobre 2004 l’architecte expert Y Z dans son rapport clos le 27 août 2007 distingue les problèmes d’inondation causés par un défaut d’entretien et les désordres de construction causés par les malfaçons d’origine dont il chiffre le montant des réparations ;

Saisi suivant assignations en date des 2 et 3 juin 2008 par le syndicat des copropriétaires contre la SCI Les Terrasses du Golf 2 et l’Association syndicale libre Golf Immobilier d’une action d’une part en déclaration de leur responsabilité respective quant aux vices de construction nécessitant des travaux réparatoires et quant aux défauts d’entretien des réseaux ayant généré des dommages par inondation, et d’autre part en paiement des indemnisations, le tribunal de grande instance de Toulouse par jugement en date du 26 avril 2011 rectifié le 30 août 2011, au lieu de ventiler le montant des réparations entre les deux entités responsables, a mis la totalité de la réparation des désordres à la charge de la SCI Terrasses du Golf 2, promoteur vendeur constructeur ;

Dans ses dernières écritures au soutien de son appel la société financière Wilson venant aux droits de la SCI Les Terrasses du Golf conclut que

— la demande correspondant à la non conformité des évacuations des eaux de parking, l’insuffisance de pression dans la distribution d’eau potable, l’absence de séparateur d’hydrocarbures, l’absence de compteur général, l’impossibilité d’ouverture totale des châssis des cages d’escalier, les espaces verts, le sous dimensionnement du système de chloration automatique, l’éclatement et la fracture des regards et la remise en état du trottoir ne relèvent pas de sa responsabilité au titre de la garantie décennale ni au titre d’une pseudo non conformité ;

— un permis modificatif du 23 février 2007 régularise le local pool-house et rend sa hauteur conforme ;

— la demande de préjudice collectif de jouissance du syndicat (10.000 €) doit être rejetée.

Elle offre la réparation en nature des éventuels travaux mis à sa charge.

Elle réclame une indemnité de procédure (4.000 €).

Dans ses dernières écritures le syndicat des copropriétaires s’associe à la demande de réformation du jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité de la SCI Les Terrasses du Golf 2 dans la survenance des problèmes d’inondations qui sont imputables à l’Association syndicale libre Golf Immobilier ;

Il demande la condamnation de l’Association au paiement

— des sommes indexées de 43.935 € (inondation des rez de chaussée), 39.377 € (remise en état de la loge et des parties communes), 6.594 € (frais de dégâts des eaux),

— des frais de relogement du gardien jusqu’en janvier 2013 inclus (56.034 €) et des loyers ultérieurs jusqu’aux travaux de réparation.

Il demande à être dispensé de participer au paiement des condamnations dans le cadre de l’Association.

Il conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné la SCI à payer au syndicat les réparations suivantes : non conformité des évacuations des eaux du parking (527 €), insuffisance de pression de l’eau potable (3.692 €), absence de séparateur d’hydrocarbures (2.637 €), absence de compteur général (5.025 €), impossibilité d’ouverture des châssis des cages d’escalier (2.781 €), espaces verts (15.825 €), mise en conformité du permis de construire la piscine (59.800 €), sous dimensionnement du système de chloration automatique (671 €), éclatement et fracture des regards (1.055 €), remise en état du trottoir (4.784 €).

Il demande la réformation du jugement en ce qu’il a prononcé une condamnation à payer 2.781 € hors taxe au titre du remplacement des châssis de cages d’escalier au lieu de 2.934 € toutes taxes comprises.

Il demande l’indexation des sommes.

Il demande par réformation du jugement que le préjudice de jouissance collectif (10.000 €) soit supporté in solidum par la SCI et l’Association.

Il demande la condamnation du liquidateur de la SCI et celle de l’Association aux dépens.

Il conclut à la confirmation de l’indemnité de procédure.

Il réclame condamnation in solidum du liquidateur de la SCI et de l’Association à une indemnité de procédure devant la cour (5.000 €).

L’Association syndicale du lotissement expose qu’elle n’a ni conçu ni réalisé le réseau d’évacuation d’eaux pluviales, que le problème d’inondation est causé par une conception défectueuse du réseau et que les tronçons télévisés présentent un bon état général, soutient qu’elle n’est pas propriétaire du réseau et que la chose n’étant pas en ruine au sens de l’article 1386 du code civil, elle ne saurait être responsable sur ce fondement ; elle n’est pas davantage gardienne au sens de l’article 1384 du code civil ; alléguant qu’aucune faute caractérisée n’est établie contre elle, elle conclut au débouté du syndicat et lui réclame une indemnité de procédure (15.000 €) ;

SUR CE

Sur la responsabilité de l’Association syndicale du lotissement (ASL) dans les inondations

Attendu que l’action du syndicat des copropriétaires contre l’ASL à laquelle il est lié par le règlement du lotissement mettant l’entretien du réseau à la charge de l’ASL lequel règlement s’analyse en un contrat d’adhésion, a un fondement contractuel ;

Qu’en l’espèce l’expert relate à la page 30 du rapport le principe du réseau pluvial du lotissement exposé par l’architecte de LIGONDES suivant lequel

'L’ensemble des eaux pluviales est évacué par le lac du practice du golf, lac étanché, dont le niveau est maintenu à une attitude maximale pour que les réseaux ne se mettent pas en charge, par une station de pompage qui alimente les autres bassins de parcours du golf.

Le trop plein se jette à la rivière Aussonnelle.

Le niveau du lac du practice est théoriquement maintenu à un niveau maximum de 137,20 mètres.

La gestion de la station de pompage est assurée par l’Association Syndicale Foncière'.

Que dans sa recherche des causes des inondations (réseaux défectueux, réseaux endommagés, remontée de la nappe phréatique par défaut d’étanchéité du réseau général, du réseau interne au bâtiment ou par le drain périphérique) l’expert impute (p. 35) les sinistres à la défaillance de la station de pompage et à l’état du réseau (décentrages de l’assemblage, rupture du sol, branchement à contresens de l’écoulement, déboîtement de l’assemblage et neuf fissures ouvertes laissant pénétrer un ensemble complexe de racines) ;

Que la défaillance de la station de pompage et l’obstruction du réseau encombré par des ensembles complexes de racines après l’enlèvement desquels par hydrocurage l’évacuation a été rétablie, procèdent de l’inexécution contractuelle de l’obligation d’entretien de l’ASL ;

Que l’expert chiffre la reprise des dégâts liés à l’inondation à la somme de 43.935,25 € (page 65 du rapport) et la remise en état de la loge du gardien à 33.618,64 €, les frais de nettoyage à 6.324,09 € et le relogement du gardien à 10.075 € à la date du rapport (page 68 du rapport) ;

Qu’en ce qui concerne les frais de relogement du gardien, ils doivent être arrêtés à la date des conclusions du syndicat à la somme de 56.034,86 € incluant le mois de janvier 2013 ;

Que toutefois, il n’est pas possible de condamner in futurum à réparer un préjudice constitué par les loyers à courir qui n’est pas encore réalisé ;

Attendu qu’ainsi l’ASL dont l’inexécution contractuelle de l’entretien a concouru à la réalisation du dommage doit supporter l’intégralité de la réparation des infiltrations dès lors que le syndicat ne recherche que l’ASL du chef des infiltrations et que l’ASL elle même n’a pas conclu contre le promoteur pour être relevée partiellement indemne ;

Attendu que l’ASL sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 43.935 €, 33.618 €, 6.324 € au titre des travaux, avec indexation, et celle de 56.034 € au titre du relogement du gardien ;

Que le cas d’espèce ne correspond pas à celui visé à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, aucun fondement légal ne justifie une dispense du syndicat de participer au paiement des sommes mises à la charge de l’ASL ;

Sur la responsabilité de la SCI Les Terrasses du Golf

Attendu que seule l’inondation qui n’est pas reprochée à la SCI par le syndicat des copropriétaires est de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination suivant le rapport de l’expert (p. 50), il s’induit que les autres désordres listés par l’expert constituent des désordres intermédiaires dont la réparation est ouverte, en cas de faute prouvée, par l’article 1147 du code civil au syndicat des copropriétaires auquel l’action est transmise contre le promoteur tenu de livrer un ouvrage exempt de vice ;

Que l’analyse de l’expert permet de caractériser les fautes du promoteur quant à la non conformité des évacuations des eaux du parking par un exutoire de 100 mm quand les canalisations sont de 200 mm (527 €), l’absence de séparateur d’hydrocarbures au mépris de la réglementation de 1975 (2.637 €), l’absence de compteur général d’eau défini contractuellement (5.025 €), l’impossibilité d’ouverture des châssis des cages d’escalier (2.781 € toutes taxes comprises suivant l’expert), l’inadéquation des plantations, la présence de cailloux et la défectuosité du gazon (15.825 €), l’implantation non conforme de la piscine (59.800 €), le sous dimensionnement du système de chloration automatique (671 €), les factures des regards dans les espaces verts (1.055 €) et la remise en état du trottoir (4.784 €), tous désordres révélés après la réception aux copropriétaires ;

Qu’il y a lieu de préciser que le permis modificatif de l’implantation de la piscine obtenu par le promoteur le 23 février 2007 n’empêchera pas le syndicat d’avoir à supporter les frais de la modification d’implantation en sorte que sa demande en paiement de 59.800 € est bien fondée ;

Qu’en revanche l’insuffisance de distribution d’eau par suite de la faible pression du réseau public ne peut être imputée au constructeur qui a pris soin d’installer un surpresseur commandé en 1999 sur lequel le syndicat a cru devoir installer un système d’arrosage qui est cause de l’insuffisance de distribution de l’eau dans les étages supérieurs ;

Attendu qu’à l’exception du désordre lié à la pression de l’eau, les demandes du syndicat contre la SCI à laquelle succède la société financière Wilson sont bien fondées tant dans leur principe que dans leur montant qui est partiellement corrigé par la cour suivant les évaluations de l’expert ;

Attendu que l’existence d’un préjudice collectif des copropriétaires n’est pas établi en l’espèce ;

Attendu que la partie succombante doit supporter les dépens ;

Que les frais de l’expertise imputable aux parties succombante seront intégrés dans les dépens ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Infirmant le jugement déféré et statuant par dispositions nouvelles ;

Déclare l’Association syndicale du lotissement responsable de l’inexécution de son obligation d’entretien du réseau ;

La condamne, au titre des dégâts causés par les inondations, à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Terrasses du Golf 2 les sommes de 43.935 € (inondation du rez de chaussée et étanchéité de la fosse d’ascenseur), 33.618 € (remise en état de la loge du gardien) et 6.324 € (frais de nettoyage) ;

Dit que ces sommes seront indexées au jour du présent arrêt sur la base de l’indice BT 01 par rapport à celui publié au jour du dépôt du rapport d’expertise ;

La condamne, au titre des frais de relogement du gardien jusqu’au mois de janvier 2013 inclus à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Terrasses du Golf 2 la somme de 56.034 € ;

Dit n’y avoir lieu à dispenser le syndicat des copropriétaires de participer au paiement des condamnations prononcées contre l’ASL ;

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a retenu la responsabilité de la SCI Les Terrasses du Golf II quant aux désordres de construction ;

Condamne la SARL Financière Wilson à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Terrasses du Golf 2 les sommes de 527 € (non conformité des évacuations de parking), 2.637 € (absence de séparateur d’hydrocarbures), 5.025 € (absence de compteur général), 2.781 € (ouverture des châssis des cages d’escalier), 15.825 € (reprise des espaces verts), 59.800 € (mise en conformité de la piscine), 312 € (système de chloration automatique), 1.055 € (réfections des regards) et 4.784 € (remise en état du trottoir) ;

Dit que ces sommes seront indexées au jour du présent arrêt sur la base de l’indice BT 01 par rapport à celui publié au jour du dépôt du rapport d’expertise ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires présentée du chef d’un préjudice de jouissance collectif ;

Condamne in solidum l’ASL et la SARL Financière Wilson à verser au syndicat des copropriétaires une indemnité globale de procédure d’instance et d’appel de 3.000 € ;

Condamne in solidum l’ASL et la SARL Financière Wilson aux entiers dépens d’instance et d’appel, incluant les frais d’expertise judiciaire ;

Accorde à la SCP MALET, avocats, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Le greffier Le président