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09/09/2013

ARRÊT N°340

N°RG: 12/03077

XXX

Décision déférée du 23 Avril 2012 – Tribunal de Grande Instance d’ALBI – 09/01528

M^me L M

V E

(M^e LARRAT)

SCP H E ET N O, NOTAIRES ASSOCIES

(M^e LARRAT)

C/

P Y

(M^e DESSART)

R B

sans avocat constitué

AE X

(M^e BENOIDT VERLINDE)

SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCESUD OUEST

(M^e SOREL)

XXX

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE TREIZE

***

APPELANTS

Maître V E

XXX

81120 A

représenté par M^e Nicolas LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

SCP H E ET N O, NOTAIRES ASSOCIES venant aux droits de la SCP V E et H E, notaires associés

XXX

81120 A

représentée par M^e Nicolas LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Madame P Y

LE GAZEL

81300 Z

représentée par M^e Emmanuelle DESSART, avocat au barreau de TOULOUSE

assistee de M^e Sylvie QUEAU, avocat au barreau de PARIS

Madame R B

XXX

XXX

XXX

sans avocat constitué

Monsieur AE X

XXX

XXX

représenté par M^e Catherine BENOIDT VERLINDE, avocat au barreau de TOULOUSE

SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCESUD OUEST pris en la personne de son représentant léga domicilié ès qualités au dit siège social

11 cours du XXX juillet

XXX

représentée par M^e Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE

assistée de M^e M-François DECHARME de l’Association DECHARME-PLAINECASSAGNE-MOREL-NAUGES, avocat au barreau de MONTAUBAN

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 24 Juin 2013 en audience publique, devant la Cour composée de :

A. MILHET, président

A. BEAUCLAIR, conseiller

P. CRABOL, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : J. BARBANCE-DURAND

ARRET :

— réputé contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par A. MILHET, président, et par J. BARBANCE-DURAND, greffier de chambre.

********

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’appel interjeté le 21 juin 2012 par Maître V E et la SCP AI H E et N O à l’encontre d’un jugement du Tribunal de Grande Instance d’ALBI en date du 23 avril 2012.

Vu les conclusions Maître V E et la SCP AI H E et N O en date du 8 janvier 2013.

Vu les conclusions du AC IMMOBILIER DE FRANCE SUD OUEST (CIF) en date du 11 janvier 2013.

Vu les conclusions de Madame F Y en date du 12 novembre 2012.

Vu les conclusions de Monsieur AE X en date du 16 novembre 2012.

Vu l’ordonnance de clôture du 28 mai 2013 pour l’audience de plaidoiries fixée au 24 juin 2013.

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Suivant acte authentique en date du 22 mars 2006, au rapport de Maître LACAZEDIEU, notaire à D, les époux AE X et R B ont :

— acquis un immeuble comprenant un bâtiment en partie écroulé et une cour, situé 24, place du Jourdain à D, pour un prix de 42.600,00 euros,

— contracté auprès du AC Immobilier de France CIF un prêt de 190.480,00 euros, qui sera réduit à la somme de 134.629,02 euros le 14 mars 2008 en l’absence de réalisation de la totalité des travaux de rénovation.

Ce prêt était garanti par :

— le privilège du prêteur de deniers, pour la partie du prêt destinée à financer l’acquisition du bien,

— une hypothèque conventionnelle de premier rang pour le solde du prêt.

Le 13 août 2008, le CIF a fait délivrer un commandement de saisie immobilière, et l’immeuble a été adjugé à la MÉRIDIONALE DE GESTION IMMOBILIÈRE pour un prix de 9.500,00 euros par jugement du 24 avril 2009.

Suivant acte en date du 17 mai 2008, au rapport de Maître V E, les époux X B ont vendu à F Y un autre immeuble constitué d’une fermette à restaurer et d’un terrain, situé commune de Z (81), pour une contenance de 49 a 50 ca pour un prix de 140.000,00 euros.

Le AC AD prêteur de deniers dans cette seconde vente bénéficiait d’un privilège inscrit le 6 juin 2008.

Le 9 juin 2008 le conservateur des hypothèques refuse de publier l’acte de vente en raison de l’absence du dépôt d’imprimé TVA, refus réceptionné par le notaire le 13 juin 2008. La régularisation intervient par un nouveau dépôt le 19 juin 2008 pris en compte par la conservation des hypothèques à la date du 20 juin 2008.

Cependant le 11 juin 2008, le CIF a fait inscrire sur ce bien une hypothèque provisoire à la conservation des hypothèques de CASTRES, inscription requise le 8 juin 2008, (volume 2008 V n° 1343, devenue définitive le 8 août 2008, référence volume 2008 V n° 1864) pour garantie d’une créance de 110.000,00 euros.

Et Maître E s’est dessaisi des fonds provenant de la cession du 17 mai en les remettant aux époux X le 30 mai 2008.

Le CIF déclarant que le prêt consenti aux époux X B a fait l’objet d’une déchéance du terme, et a assigné sur le fondement de sa responsabilité professionnelle Maître E et la SCP AI E O en paiement de dommages-intérêts.

Par jugement en date du 23 avril 2012, le Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE a :

— dit que Maître E a commis une faute en libérant le prix de vente avant la publication de l’acte de vente, en omettant d’informer l’acquéreur des risques encourus de ce fait et par l’omission d’un document à l’origine du retard de la publication,

— dit que le AC Immobilier de France ne rapporte pas la preuve d’un préjudice certain en relation avec cette faute et le déboute de ses demandes,

— déclaré recevable l’appel en cause de M^me Y par le AC Immobilier de France,

— rejeté l’exception d’incompétence au profit du tribunal de grande instance de CASTRES,

— dit que le AC Immobilier de France Sud Ouest venant aux droits du AC Immobilier de France MIDI PYRÉNÉES J K est titulaire d’une hypothèque grevant le bien de M^me Y et exposant celle ci au droit de suite,

— déclaré la SCP E O et M^e E responsables de ce préjudice et en tant que de besoin, les condamne, in solidum, à relever et garantir M^me Y des sommes que le AC Immobilier de France serait amener à réclamer à celle ci,

— dit que les consorts X B ont sciemment dissimulé des dettes au notaire et à l’acquéreur,

— les a condamnés in solidum à relever et garantir la SCP E O et Maître E à hauteur de la moitie des sommes qu’ils pourraient être amenés à verser à Madame Y,

— condamné in solidum la SCP E O et M^e E et les consorts X B à verser à M^me Y la somme de 2.000,00 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— rejeté toute demande contraire ou plus ample notamment d’application de l’article 700 du code de procédure civile au profit du AC immobilier de France,

— dit que les dépens seront supportés à hauteur de moitié chacun par la SCP E O et Maître E d’une part et les consorts X B d’autre part avec distraction au profit de Maître FEMENIA, et de la SELARL ELECTA.

Maître V E et la SCP AI H E et N O demandent à la cour de :

— dire que Maître E n’a pu commettre aucune faute de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle, notamment en se dessaisissant de tout ou partie du prix de vente avant le retour de l’état sur formalité,

— dire en tout état de cause que ni le CIF ni Madame Y ne justifient d’un préjudice né, actuel et certain en relation de causalité directe avec les manquements reprochés,

— dire en conséquence que les éléments constitutifs de la responsabilité civile professionnelle de Maître E et de la SCP E O ne sont pas caractérisés,

— débouter le CIF et Madame Y de l’ensemble de leurs demandes,

— en tout état de cause condamner Monsieur X et Madame B, in solidum, à relever et garantir indemne Maître E et la SCP E O de l’intégralité des condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre tant vis à vis de Madame Y que du CIF,

— condamner le CIF, Madame Y, Monsieur AE X chacun, à payer à Maître E et à la SCP E O la somme de 1.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à tous les dépens d’appel dont distraction au profit de la SCP LARRAT.

Maître V E et la SCP AI H E et N O font valoir que :

— le CIF, après avoir eu connaissance de la vente par les époux X B de leur immeuble au profit de Madame Y ne s’est pas manifesté auprès du notaire et a inscrit secrètement son hypothèque provisoire

— le notaire s’est libéré du prix de vente en vertu d’un état hypothécaire hors formalité certifié à la date du 19 mai 2008, soit postérieurement à l’acte authentique de vente immobilière du 17 mai 2008, et qui n’avait révélé l’existence d’aucune inscription hypothécaire. Cet état hypothécaire hors formalité était suffisamment proche de la réception de l’acte authentique de sorte que le notaire n’a commis aucune faute en se libérant du prix de vente,

— il revient à l’acquéreur exposé au droit de suite de se retourner contre le vendeur pour être garanti par lui de toute éviction par le paiement de la somme dont il demeure débiteur vis à vis de son créancier,

— le notaire avait pris soin d’insérer une clause aux termes de laquelle les vendeurs s’engagent à rapporter mainlevée de toute inscription de leur chef, de sorte que l’insertion d’une clause de séquestre du prix ne s’imposait pas.

— le notaire n’avait aucune obligation de conseil vis à vis du CIF tiers à l’acte pour lequel il était requis,

— sur le préjudice et le lien de causalité allégués par le CIF. Ils ne sont pas établis. Le CIF ne produit pas un décompte de sa créance. Il inscrit son hypothèque tardivement au regard des incidents de paiement invoqués. Le privilège de préteur de deniers du AC AD prime sur la sûreté du CIF qui vient en second rang. Le préjudice est donc incertain. Le CIF ne pouvait ignorer que le bien avait été vendu en raison de l’inscription du privilège du AC AD, il a donc régularisé de mauvaise foi son inscription de sorte qu’il ne peut se prévaloir de l’exercice d’un droit de suite. Monsieur X bénéficie d’un plan conventionnel de surendettement approuvé par le CIF qui démontre que la créance de cette banque est en voie de recouvrement,

— sur le préjudice et le lien de causalité allégués par Madame Y. Le CIF est primé par le AC AD. Il demeure dans le patrimoine des époux X B un autre immeuble sur lequel le CIF bénéficie de sûreté, l’immeuble de D. En outre durant la période d’exécution du plan conventionnel de Monsieur X les mesures d’exécution forcée sont suspendues, de sorte que le CIF ne pourra exercer son droit de suite

— la charge finale des condamnations doit reposer sur les consorts X B qui doivent supporter la charge de leur dette.

Le CIF SUD OUEST demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les demandes du CIF SUD OUEST à l’encontre de la SCP V E – H E.

— sur ce statuant de nouveau, dire que la SCP V E – H E a engagé sa responsabilité ' à la suite de l’acte de vente du 17 mai 2008 publié le 20 juin 2008 – en remettant les fonds aux époux X et à leurs créanciers non inscrits le 30 mai 2008 ' sans avoir levé l’état hypothécaire sur la formalité de publicité foncière requise le 23 juin 2008 seulement, et qui contient l’inscription d’hypothèque du AC IMMOBILIER publiée le 11 juin 2008,

— condamner la SCP H E – N O à verser au CIF SUD OUEST la somme de 128.100,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 8 août 2008, date de la publication au bureau des hypothèques de CASTRES de la sûreté définitive.

— en tout état de cause, confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé régulier en la forme et juste au fond l’appel en cause délivré à Mademoiselle Y par le CIF SUD OUEST, en application de l’article 2461 du Code Civil, demeurant le droit de suite opposable à tous susceptible d’obliger Mademoiselle Y à éventuellement rembourser la créance du AC IMMOBILIER sur les époux X, si la responsabilité de la SCP V E -H E n’était pas retenue,

— condamner la SCP H E – N O à verser au CIF SUD OUEST la somme de 3.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Le CIF SUD OUEST fait valoir que :

— la faute du notaire est constituée par son manquement à son obligation de se renseigner afin d’éventuellement déceler les obstacles qui pourraient venir s’opposer à l’efficacité de son acte. Il devait donc requérir un état mentionnant que l’immeuble était libre de toute inscription hypothécaire à la date la plus proche de la publication de la vente. Or l’acte du 17 mai 2008 a été régularisé sur les informations recueillies en mars 2008 et la publication est intervenue le 20 juin 2008 suivie d’une demande de prorogation du 23 juin 2003. La SCP AI a en outre commis une faute en publiant tardivement l’acte en raison de l’omission de l’imprimé de la TVA. Enfin elle s’est départie des fonds avant d’obtenir l’état sur formalité à la date de la publication de son acte de vente : elle s’est libérée des fonds au vu de la prorogation hors formalité datée du 9 mai 2008 déposée le 16 mai 2008 et détaillant le relevé des formalités publiées au 8 mai 2008, sans informer le seul créancier inscrit,

— le préjudice pour la banque est caractérisé, son inscription vient en rang utile compte tenu du remboursement par Madame Y de son emprunt et des améliorations apportées par elle au fond. Cette inscription a été enregistrée dans le mois qui a suivi la déchéance du terme du prêt souscrit par les vendeurs auprès du CIF, lequel ne pouvait avoir connaissance du privilège de prêteur de deniers inscrit trois jours avant. Il n’y a aucune fraude dans cette inscription, la déchéance du terme ayant été prononcée suite à un commandement de payer resté infructueux en date du 20 mai 2008, et Monsieur X n’a informé le CIF qu’au mois d’août de la vente du bien de Z,

— la créance du CIF déduction faite du prix d’adjudication est de 155.570,37 euros arrêtée au 24 avril 2009. Un plan de surendettement est en cours, il prévoit 119 mensualités de 100,00 euros soit une perte de 151.009,92 euros pour le CIF,

— l’appel en cause de Madame Y est légitime en ce qu’en sa qualité de tiers acquéreur, elle aura l’obligation de rembourser la créance du CIF sur les consorts X B si elle ne veut pas voir son immeuble vendu aux enchères.

Madame F Y épouse C demande à la cour, le dispositif de ses conclusions reprenant ses moyens, de :

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a dit que le CIF SUD OUEST est titulaire d’une hypothèque grevant le bien de M^me Y et exposant celle ci au droit de suite

— sur ce statuant de nouveau :

— à titre principal

— rejeter toutes les demandes de M^e T U et la SCP E à l’exception de la condamnation de Monsieur X et Madame B in solidum à relever et garantir indemne Maître E et la SCP E O de l’intégralité des condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre tant vis à vis de Mademoiselle Y que du CIF SUD OUEST,

— rejeter la demande du CIF SUD OUEST de voir confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé régulier en la forme et juste au fond l’appel en cause délivré à Mademoiselle Y par le CIF SUD OUEST, en application de l’article 2461 du Code Civil, demeurant le droit de suite opposable à tous susceptible d’obliger Mademoiselle Y à éventuellement rembourser la créance du CIF SUD OUEST sur les époux X, si la responsabilité de la SCP V E H E n’était pas retenue,

— rejeter toutes demandes de Monsieur X.

— à titre reconventionnel

* à l’encontre du CIF SUD OUEST :

— reconnaître que la déchéance du terme du prêt consenti par ledit CIF SUD OUEST à Monsieur et Madame X/ B est irrégulière et que les hypothèques judiciaires prises en conséquences sont sans fondement.

— reconnaître la fraude à ses droits par ledit CIF SUD OUEST, seul ou en concert frauduleux avec Monsieur X et/ou Madame B ou au moins la faute à son égard dudit CIF.

— déclarer frauduleuses ou au moins fautives les inscriptions prises auprès du bureau des hypothèques de CASTRES sur les biens immobiliers sis à Z lieudit La Fontasse, cadastrés section XXX, 1294, 1296, 1300, 1301, 1303 : d’hypothèque judiciaire provisoire en date du 11 juin 2008 volume 2008V n° 1343 ; d’hypothèque judiciaire définitive en date du 11 août 2008 volume 2008V n° 1864, et à titre de modalités de réparation de cette fraude et du préjudice qui en résulte.

— déclarer nulles les inscriptions d’hypothèques judiciaires provisoire et définitive sus relatées prises sur le bien acquis par Madame Y sis à Z.

— condamner le CIF SUD OUEST à donner mainlevée et a procéder à la radiation des inscriptions d’hypothèques judiciaires provisoire et définitive sus relatées prises sur le bien acquis par Madame Y sis à Z, et à prendre en charge le coût des émoluments, frais et salaires de mainlevée et de radiation desdites inscriptions d’hypothèques judiciaires.

— subsidiairement pour le cas où il serait jugé que les règles de la publicité foncière ne s’opposent pas à cette inopposabilité en cas de fraude, déclarer inopposables à Madame Y et ses ayants droits ou ayants cause par le CIF et ses ayants droits ou ayants cause, les inscriptions prises auprès du bureau des hypothèques de CASTRES sur les biens immobiliers sis à Z lieudit La Fontasse, cadastrés section XXX, 1294,1296, XXX, 1303 : d’hypothèque judiciaire provisoire en date du 11 juin 2008 volume 2008V n° 1343 ; d’hypothèque judiciaire définitive en date du 11 août 2008 volume 2008V n° 1864.

— plus subsidiairement pour le cas où les inscriptions hypothécaires ne seraient déclarées ni nulles ni inopposables, attribuer à Madame Y des dommages et intérêts d’un montant égal au montant garanti au CIF et ses ayants droits ou ayants cause, en capital et intérêts par lesdites hypothèques soit 110. 000,00 euros.

— en tout état de cause : dire que Madame Y ne peut être poursuivie sur le fondement des articles 2461 et 2464 du Code Civil.

— condamner le CIF SUD OUEST à verser à Madame Y au titre du préjudice moral et de l’immobilisation de son bien, une somme de 20.000,00 euros

— condamner le CIF SUD OUEST à verser à Madame Y au titre de ses frais irrépétibles la somme de 10.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner le CIF SUD OUEST aux entiers frais et dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Emmanuelle DESSART.

* à l’encontre de Maître V E et de la Société Civile Professionnelle H E et N O, notaires associés, précédemment dénommée et venant aux droits SCP H E & V E, outre la demande de confirmation du jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance d’Albi en date du 23 avril 2012 en ce qu’il a dit que Maître E a commis une faute en libérant le prix de vente avant la publication de l’acte de vente, en omettant d’informer l’acquéreur des risques encourus de ce fait et par l’omission d’un document à l’origine du retard de la publication, et déclaré la SCP E O et Maître E responsables de ce préjudice et en tant que de besoin les condamne in solidum, à relever et garantir M^me Y des sommes que le CIF serait amené à réclamer à celle-ci.

— reconnaître que Maître V E et la Société Civile Professionnelle H E et N O, notaires associés ont aggravé le préjudice de Madame Y

— condamner lesdits M^e E et SCP E O à verser à Madame Y au titre du préjudice moral et de l’immobilisation de son bien, une somme de 20.000,00 euros.

— condamner lesdits Maître E et SCP E O à verser à Madame Y au titre de ses frais irrépétibles la somme de 10.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner lesdits Maître E et SCP E O aux entiers frais et dépens de I’instance, dont distraction au profit de Maître Emmanuelle DESSART.

* à l’encontre de Monsieur X et Madame B, réserver tous les droits de Madame Y en l’attente des conclusions de Monsieur X

Monsieur AE X demande à la cour de :

— constater que le CIF ne justifie pas d’un préjudice certain en relation avec les manquements reprochés au notaire,

— constater que Madame Y, à ce stade de la procédure, ne justifie pas d’un préjudice né, actuel, et certain en relation avec les manquements reprochés au notaire,

— débouter le CIF, et Madame Y, de l’ensemble de leurs demandes,

— debouter la SCP E de sa demande de condamnation de Monsieur X à le garantir des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre au profit du CIF, ou de Madame Y,

— condamner tout succombant à payer à Monsieur X la somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens d’appel dont distraction au profit de la SCP MERCIE.

Monsieur AE X fait valoir que :

— le prêt souscrit par eux pour l’opération de D n’accusait pas de retard important lors de la vente de Z le 17 mai 2008 alors que le prêt entrait en phase d’amortissement et que l’arriéré était faible, la banque ne justifie pas du préjudice dont elle se prévaut.

— l’antériorité du privilège de prêteur de denier du AC AD ne permet pas à l’hypothèque du CIF de venir en rang utile, encore que le CIF dispose toujours de son droit de suite.

— le CIF a accepté le plan conventionnel de redressement, aboutissement du dossier de surendettement qu’il a déposé.

— aucun droit de suite n’a été exercé contre le bien de Madame Y qui ne justifie d’aucun préjudice né et certain et l’acceptation du plan de surendettement fait obstacle aux poursuites du CIF sur l’immeuble

— la présente procédure est un moyen de pression du CIF pour recouvrer contre le notaire les fonds qu’il ne peut percevoir de Monsieur X

— c’est sans aucune mauvaise foi qu’il n’a pas fait mention de la créance du CIF lors de la distribution du prix de vente, alors qu’il connaissait une situation personnelle et professionnelle difficile.

Madame B a été régulièrement assignée et n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Bien que régulièrement assignée à sa personne, Madame B n’a pas constitué avocat, il convient de statuer par arrêt réputé contradictoire conformément au dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

1- Sur la faute du notaire

Le notaire est responsable sur le fondement de l’article 1382 du code civil à l’égard des parties des manquements qui peuvent être établis à son obligation de conseil et des manquements à son obligation d’assurer l’efficacité des actes qu’il reçoit et à l’égard des tiers de toute faute au sens de l’article 1383 du code civil.

En l’espèce, il est reproché au notaire par Madame Y de l’avoir laissé acquérir un bien grevé d’une inscription d’hypothèque et par le CIF SUD OUEST de s’être libéré des fonds sans le désintéresser alors qu’au jour de la publication de la vente, il avait fait inscrire une hypothèque.

Il ressort de la chronologie des faits que le notaire a effectué les diligences suivantes :

— une demande de renseignements sommaires urgents hors formalité (n° 2008 H 2430), le 14 mars 2008, l’informant des inscriptions sur le bien de Z au 6 mars 2008, un état a été remis en date du 17 mars 2008 ne mentionnant aucune inscription

* la vente a eu lieu le 17 mai 2008

— une demande de prorogation de renseignements sommaires urgents hors formalité (n° 2008 H 4350), le 16 mai 2008, sur la demande n° 2008 H2430, l’informant des inscriptions sur le bien de Z au 8 mai 2008,un état a été remis en date du 19 mai 2008 ne mentionnant aucune inscription.

* le prix de vente a été distribué aux créanciers et le solde remis aux vendeurs le 30 mai 2008.

— une demande de renseignements sommaires urgents sur formalité (n° 2008 F 2643), le 6 juin 2008, l’informant des inscriptions sur le bien de Z au 3 juin 2008,un état a été remis en date du 9 juin 2008 ne mentionnant aucune inscription.

— l’acte de vente est déposé le 6 juin 2008 et est rejeté le 9 en l’absence de l’imprimé relatif à la TVA

* le 6 juin 2008 le AC AD inscrit sont privilège du préteur de deniers.

* le 9 juin 2008 le CIF requiert inscription d’hypothèque qui est effective au 11 juin 2008

— la vente a été publiée le 20 juin 2008

— une deuxième demande de prorogation de renseignements sommaires urgents sur formalité (n° 2008 F 2866), datée du 30 mai 2008, déposée le 20 juin 2008, sur la demande n° 2008 H2430, l’informant des inscriptions sur le bien de Z au 15 juin 2008. L’état délivré est daté du 23 juin 2008.

Le notaire ne commet pas de faute en se contentant de demander et d’obtenir un renseignement sommaire urgent hors formalité et d’attendre la publication de l’acte et le renseignement sur formalité pour remettre le prix de vente, s’il procède avec diligence.

En l’espèce, la faute du notaire est caractérisée par le fait qu’il a déposé à la conservation des hypothèques l’acte de vente du 17 mai 2008 avec un retard tel, qu’il a été possible à un créancier des vendeurs d’inscrire sur le bien objet de la vente, une hypothèque dans le mois couru entre la date de la vente et la date de sa publication. Cette négligence fautive est aggravée par le fait que le notaire s’était dessaisi du prix de vente trois semaines avant le dépôt de l’acte de vente aux fins de publication et avait désintéressé les créanciers chirographaires des vendeurs, et remis le solde auxdits vendeurs, alors qu’un créancier hypothécaire était inscrit au jour de la publication de l’acte de vente.

2- Sur le préjudice

Cette faute cause un préjudice certain à Madame Y qui voit du fait de la publication tardive de l’acte de vente par le notaire, son bien grevé d’une hypothèque et sa propriété menacée de l’exercice du droit de suite du créancier de ses vendeurs. C’est donc à bon droit que le premier juge a condamné le notaire et la SCP AI à relever et garantir Madame Y des sommes que le CIF pourrait lui réclamer en exécution de son droit de suite sur l’immeuble. En outre le notaire n’a pas informé Madame Y de l’inscription de l’hypothèque du CIF, elle ne l’a apprise qu’à l’occasion de son appel en cause, alors qu’elle avait entamé des travaux importants. De cet ensemble résulte nécessairement pour Madame Y un préjudice moral qui sera réparé par l’octroi d’une somme de 10.000,00 euros à titre de dommages-intérêts à la charge des notaires, garantis par les consorts X B comme précisé ci dessous.

Madame Y ne peut soutenir que le CIF a inscrit son hypothèque par fraude : la déchéance du terme du prêt consenti par le CIF aux consorts X B est régulière au regard des dispositions du contrat de prêt, de celles du commandement de payer délivré dès en mai au vu d’un décompte mentionnant que les échéances de février à mai étaient impayées, suivi d’un jugement d’adjudication, puis d’un plan de surendettement qui ne désintéressera la banque que très partiellement. Il ne peut être en outre soutenu que le CIF serait de mauvaise foi pour avoir eu connaissance de la vente en raison de l’existence d’une inscription du privilège du prêteur de deniers de trois jours antérieure à celle de son hypothèque, et d’avoir fait usage de son titre exécutoire sans recourir à une mesure conservatoire.

La lettre de Monsieur X en date du 28 juillet est ainsi rédigée : j’ai reçu un dossier par huissier, par la présente je vous réponds. La ferme de Z a été vendue, je suis en plein divorce. Mon ex épouse Madame B demeurant … a trouvé un acheteur, j’ai établi une procuration pour Maître E notaire à A , j’ai appelé le CIF pour pouvoir vendre ce bien et qu’ils m’ont dit que je ne pouvais pas le vendre. Il en ressort que Monsieur X a informé le CIF de la décision prise de vendre cet immeuble d’une part et d’autre part du fait que sa femme avait trouvé un acquéreur et qu’il avait donné procuration. Il en résulte que le CIF avait connaissance de la vente avant d’inscrire son hypothèque. L’inscription a été prise de mauvaise foi sans que cela ait d’influence sur l’ordre des inscriptions et n’est pas susceptible de rendre l’inscription inopposable à Madame Y. Il en résulte cependant pour Madame Y un préjudice moral imputable au CIF qui sera réparé par l’octroi d’une somme de 10.000,00 euros à titre de dommages-intérêts.

Le premier juge a justement retenu que l’antériorité du privilège entache d’incertitude le préjudice allégué par le CIF dès lors que l’hypothèque du CIF ne peut venir en rang utile en l’état d’une d’une sûreté de premier rang du AC AD titulaire d’une créance d’un montant supérieur. La consignation du prix de vente par le notaire jusqu’au retour de l’état hypothécaire sur formalité n’aurait pas permis de désintéresser le CIF dont l’inscription en date du 11 juin 2008 était primée par le privilège de prêteur de deniers régulièrement publié dans les deux mois de la vente et donc à effet au 6 juin 2008 indépendamment de la date de la publication de la vente. En outre le CIF conserve son droit de suite sur l’immeuble opposable à Madame Y dont le CIF relève qu’elle a apporté des amendements au bien qui confortent la valeur de sa sûreté et le fait concourir en rang utile. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté le CIF de son action contre le notaire et la SCP AI.

Cependant il apparaît que le notaire s’est dessaisi du prix de vente en vertu des renseignements fournis par les époux X B qui lui ont fourni les identités de leurs créanciers. Il en résulte que les vendeurs n’ont pas indiqué le 30 juin 2008 qu’ils avaient reçu un commandement de payer le 20 mai 2008 délivré par le CIF. Ils ont donc sciemment omis de déclarer ce créancier. S’ils l’avaient fait le notaire lui aurait versé les fonds lui revenant en fonction de ses éventuelles garanties et le retard dans la publication de la vente n’aurait eu aucune incidence. Ils seront condamnés à relever et garantir le notaire de l’intégralité des condamnations prononcées contre lui, le jugement étant réformé de ce chef.

3- Sur les demandes accessoires

Toutes les parties succombent, à l’exception de Madame Y, elles supporteront la charge des dépens augmentés d’une somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Madame Y et à la charge de Maître E et la SCP AI d’une part et le CIF d’autre part.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l’exception de celle par laquelle le Tribunal a condamné les consorts X B à relever et garantir Maître E et la SCP AI à hauteur de la moitié des sommes qu’ils pourraient être amenés à verser à Madame Y

Le réformant sur ce seul point,

Condamne les consorts X B à relever et garantir Maître E et la SCP AI à hauteur de l’intégralité des sommes qu’ils pourraient être amenés à verser à Madame Y

Et y ajoutant,

Condamne in solidum Maître V E et la SCP E O à verser à Madame F Y la somme de 10.000,00 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral.

Condamne le CIF SUD OUEST à verser à Madame F Y la somme de 10.000,00 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral.

Condamne in solidum Maître V E, la SCP E O, le CIF SUD OUEST et les consorts X B à payer à Madame F Y la somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens dont distraction au profit de Maître DESSART.

Le greffier Le président