AFFAIRE : N° RG 13/00087

Code Aff. :

ARRÊT N°

XXX

ORIGINE : DÉCISION en date du 06 décembre 2012 du tribunal de grande instance de CAEN – RG n° 10/00005

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 15 MAI 2014

APPELANTE :

XXX

N° SIRET : 353 071 244

XXX

XXX

prise en la personne de son représentant légal

représentée et assistée de M^e Franck THILL, avocat au barreau de CAEN

INTIMÉE :

XXX

N° SIRET : 429 822 661

XXX

XXX

prise en la personne de son représentant légal

représentée par la SCP WEBEN-NICOLE-HORS MARGERIE-ANDRIES LAUDAT,

avocats au barreau de CAEN,

assistée de M^e Philippe RENAUD, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur CHRISTIEN, président,

Madame BEUVE, conseiller,

Madame BOISSEL DOMBREVAL, Conseiller, rédacteur

DÉBATS : A l’audience publique du 20 mars 2014

GREFFIER : Madame LE GALL, greffier

ARRÊT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 15 mai 2014 et signé par Monsieur CHRISTIEN, président, et Madame LE GALL, greffier

La SAS Caen Loisirs est appelante du jugement rendu le 6 décembre 2012 par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Caen qui a :

— donné acte aux parties de ce qu’elles s’accordent sur le principe du déplafonnement du loyer,

— donné acte aux parties de ce qu’elles conviennent que le nouveau bail prendra effet, rétroactivement au 1^er octobre 2007, et pour 9 ans, aux clauses et conditions du bail expiré,

— fixé la valeur locative du local situé XXX à Mondeville pris à bail par la SAS Caen Loisirs auprès de la SCI du 6 rue Charles Coulomb au montant annuel hors taxes et hors charges de 193.000 €,

— dit que les intérêts légaux sur la différence entre le loyer ainsi déterminé et le loyer actuellement payé seront dus à compter du 1^er octobre 2007,

— dit que les intérêts légaux échus depuis plus d’un an produiront eux mêmes intérêts,

— rejeté les autres demandes comme mal fondées,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— fait masse des dépens et dit qu’ils seront supportés par moitié par chacune des parties.

Par conclusions en date du 22 juillet 2013, la SAS Caen Loisirs demande à la cour d’infirmer la décision entreprise, de rejeter l’appel incident de la SCI XXX et de la débouter de l’intégralité de ses demandes.

Elle demande en conséquence de :

— dire n’y avoir lieu à appliquer les dispositions de l’article L145-8 du code de commerce,

— fixer le loyer du bail renouvelé de la société Caen Loisirs à effet du 1^er octobre 2007 à la somme de 140.006 €,

— dire que le renouvellement interviendra pour le surplus aux clauses et conditions du bail expiré et de son avenant.

A titre infiniment subsidiaire, s’il devait être jugé que la clause d’accession doive jouer à l’occasion du premier renouvellement et/ou que le bailleur a participé indirectement au financement des travaux effectués par le locataire en application de l’article R145-8 du code de commerce,

— fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 145.000 € hors taxes

— condamner la SCI XXX à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI XXX aux dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Par conclusions en date du 31 mai 2013, la SCI XXX demande à la cour de confirmer le jugement déféré en ce qu’il :

— donne acte aux parties de ce qu’elles s’accordent sur le principe du déplafonnement du loyer,

— donne acte aux parties de ce qu’elles conviennent que le nouveau loyer prendra effet rétroactivement au 1^er octobre 2007 et ce pour 9 ans aux clauses et conditions du bail expiré et de son avenant,

— de l’infirmer en ce qu’il a fixé la valeur locative à la somme hors taxes et hors charges de 193.000 €.

Et statuant à nouveau :

— de fixer le loyer de renouvellement en principal sur la base annuelle de 238.600 € hors taxes/hors charges à compter du 1^er octobre 2007, avec intérêts au taux légal sur les loyers arrièrés à compter de la date d’effet, conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil, et leur capitalisation au visa de l’article 1154 du même code, pour ceux des loyers dus depuis plus d’un an,

— condamner la SAS Caen Loisirs au paiement d’une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux dépens en ce compris les frais d’expertise.

SUR CE

La SCI XXX est propriétaire d’un ensemble immobilier situé à cette adresse à Mondeville comprenant un local d’une superficie de 1912 m² et des parkings.

Suivant acte en date des 9 et 10 septembre 1998, à effet du 1^er octobre 1998, ces locaux ont été donné à bail commercial à usage de bowling et bar à la SAS Caen Loisirs, moyennant un loyer initial de 472.311 F HT (soit 72.003 € HT) ramené à la somme de 428.000 F HT (65.248,18 € HT) la première année, et à celle de 449.820 F HT (68.574,62 HT) la deuxième année.

Aux termes d’un avenant en date du 11 janvier 1999, l’assiette du bail a été étendue à la location de locaux de 868 m² au sol supplémentaires, moyennant un nouveau loyer global annuel de 643.220 F HT (98.058,26 € HT) à effet du 1^er février 1999, ce loyer étant ramené à 83.347,23 € HT en 1999, 88.141,14 € € HT en 2000 et 94.966,44 € HT en 2001).

Il a été précisé que la destination des lieux était à usage de bowling-bar-restaurant et autres activités.

Par acte d’huissier en date du 26 mars 2007, la SCI XXX a donné congé avec offre de renouvellement à la SAS Caen Loisirs, à effet du 30 septembre 2007, moyennant un loyer annuel porté à 208.180 €.

Les parties ne s’étant pas accordées sur le loyer du bail, la SCI SCI XXX a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Caen par acte en date du 14 mai 2010.

Par jugement en date du 4 novembre 2010, M. Y-Z X, a été désigné en qualité d’expert judiciaire.

L’expert a déposé son rapport le 28 novembre 2011 puis un complément de rapport le 13 décembre 2011.

La société bailleresse a, le 18 janvier 2012, notifié un mémoire sollicitant la fixation du loyer à la somme de 205.000 € HT et HC à compter du 1^er octobre 2007.

La société locataire a sollicité la fixation du loyer à la somme annuelle de 140.006 € HT et HC, et à titre subsidiaire à 145.000 €

C’est dans ces conditions que le jugement déféré à la cour a été rendu.

En cause d’appel, tout comme en première instance, les parties ne discutent que le montant du loyer du bail renouvelé.

La société Caen Loisirs expose en premier lieu qu’elle a fait réaliser de très importants travaux dans les lieux loués pour les mettre en conformité avec la destination contractuelle tant en procédant à l’aménagement du bowling que des salles de billards, salle de restaurant avec cuisine, et elle soutient que ces travaux ne peuvent dès lors être pris en compte pour l’appréciation de la valeur locative.

Il ressort du rapport de M. X que lorsque la SAS Caen Loisirs a pris le premier local à bail, il s’agissait d’un ancien local type entrepôt construit en agglos en partie basse, avec bardage en partie haute et couverture en acier.

Quant au bâtiment qui a fait l’objet de l’avenant en date du 11 janvier 1999, il était constitué de 9 bureaux et d’un magasin.

L’expert note que les locaux ont alors subi une transformation radicale.

Le local de type entrepôt a en effet été aménagé pour une exploitation à usage de bowling comportant sur une surface de 1.400 m² environ la création de 22 pistes, et en arrière l’aménagement d’une salle de billard de 100 m² avec hall d’entrée, partie accueil et bar, et en annexe de la salle de bowling, des locaux machinerie pour environ 100 m².

S’agissant des locaux contigus loués en janvier 1999, ils ont également été complètement transformés pour être aménagés en grande salle de billard, salle de restaurant avec cuisine, réserve et restaurant en estrade, pub dansant (pouvant servir de salle de restauration complémentaire) accès par double escalier à l’étage partiel.

La société preneuse justifie que pour la transformation des locaux donnés à bail et leur adaptation à la destination contractuelle de bowling, bar, puis de bowling, bar, restaurant et autres activités ludiques, elle a engagé des travaux d’un montant d’environ 586.000 € au cours des années 1998-2000.

Dès lors, que ces travaux ont permis l’adaptation des locaux loués à leur destination contractuelle, ils ne peuvent s’analyser en des travaux d’amélioration susceptibles d’être invoqués par le bailleur au sens de l’article R145-8 du code de commerce.

S’il s’agit incontestablement de travaux qui ont modifié les caractéristiques des locaux loués au sens de l’article R145-3 du code de commerce, la société bailleresse ne peut utilement soutenir que cette modification entraînerait l’accession immédiate des travaux dès le premier renouvellement.

Cette accession ne peut en effet jouer en l’espèce au regard des stipulations contractuelles.

La clause d’accession insérée au bail stipule que tous les travaux et modifications effectués par le preneur resteront à l’expiration du bail la propriété du bailleur sans indemnité, à moins que ce dernier ne préfère tout ou partie de la remise des lieux dans leur état primitif, et ce, aux frais du preneur.

Dès lors que le bailleur se réserve la possibilité soit de faire jouer la clause d’accession, soit d’exiger la remise des lieux dans leur état primitif et que cette alternative ne peut être exercée qu’à la sortie des lieux, il apparaît que l’accession ne peut jouer qu’à la fin des relations contractuelles.

Dans ces conditions, la clause d’accession n’a pu jouer à la fin du bail expiré, les travaux réalisés par le preneur ne peuvent être invoqués par le bailleur, et l’appréciation de la valeur locative ne peut tenir compte que de la configuration des lieux avant travaux.

S’agissant de la superficie des locaux loués, le premier juge a exactement relevé que la surface initiale à prendre en compte est de 3.040 m² en soulignant qu’il ressort de la lecture de l’avenant que la mezzanine existait bien lors de la conclusion de celui-ci.

La surface à prendre en compte dans la configuration des lieux d’origine est donc bien de 3.040 m².

L’expert a justement retenu au regard de la consistance d’alors des locaux une valeur au mètre carré de 65 €.

La valeur locative avant abattement s’établit donc à 3.040 m² X 65 € = 197.600 €.

A cette somme, il convient d’ajouter la valeur du terrain et du parking évaluée à 9.000 € pour une superficie de 12.000 m², soit un total de 206.600 €.

S’agissant des abattements, il convient de déduire de cette valeur locative brute le montant de l’impôt soit 18.871 €, les frais de gestion locative soit 5.600 € et les frais d’assurance d’un montant de 9.150 €, postes sur lesquels les parties s’accordent.

S’agissant des travaux, le premier juge a justement relevé que du fait des obligations particulières mises à la charge du preneur pour l’entretien des locaux et leur maintien en état, un abattement de 5 % devait être pratiqué soit 10.330 €.

La valeur locative nette s’établit donc à 162.649 €.

Le jugement entrepris sera donc réformé en ce sens.

En équité, chacune des parties conservera la charge des frais irrépétibles qu’elle ont exposés en cause d’appel,

Les dépens, en ce compris les frais d’expertise, seront partagés par moitié entre les parties.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a fixé la valeur locative du local situé XXX à Mondeville à la somme de 193.000 € hors taxe et hors charge

Et statuant à nouveau de chef

Fixe la valeur locative du local situé XXX à Mondeville loué à la SAS Caen Loisirs au montant annuel de 162.649 € hors taxes et hors charges.

Déboute les parties du surplus de leurs demandes

Fait masse des dépens en ce compris les frais d’expertise qui seront supportés par moitié par chacune des parties.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL J. CHRISTIEN