.

10/02/2014

ARRÊT N°92

N°RG: 12/06794

PC/MK

Décision déférée du 29 Novembre 2012 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 12/02134

M. Z

A X

C X

G H X

E X

C/

XXX

SARL Y IMMO

XXX

XXX

XXX

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DIX FEVRIER DEUX MILLE QUATORZE

***

APPELANTS

Monsieur A X

XXX

XXX

Représenté par M^e Bruno CAMILLE, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame C X

XXX

XXX

Représentée par M^e Bruno CAMILLE, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur G H X

XXX

XXX

Représenté par M^e Bruno CAMILLE, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame E X

XXX

XXX

Représentée par M^e Bruno CAMILLE, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

XXX Représentée par son Gérant domicilié en cette qualité au siège social

XXX

XXX

Représentée par M^e Pascal GORRIAS de la SCP BOYER & GORRIAS, avocat au barreau de TOULOUSE

SARL Y IMMO

XXX

31620 Y

Représentée par M^e Bruno MERLE, avocat au barreau de TOULOUSE

Assistée de M^e Lionel PUECH-COUTOULY, avocat au barreau de TOULOUSE

SARL BUDGECOM exerçant sous l’enseigne BZI agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e Francis NIDECKER, avocat au barreau de TOULOUSE

Assistée de M^e G-H BOUCHE de la SELARL BOUCHE G-H, avocat au barreau de TOULOUSE

XXX Agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e Francis NIDECKER, avocat au barreau de TOULOUSE

Assistée de M^e G-H BOUCHE de la SELARL BOUCHE G-H, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 3 Décembre 2013 en audience publique, devant la Cour composée de :

A. MILHET, président

A. BEAUCLAIR, conseiller

P. CRABOL, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : J. BARBANCE-DURAND

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par A. MILHET, président, et par J. BARBANCE-DURAND, greffier de chambre.

*******

Propriétaires indivis d’un tènement non constructible à Pechbonnieu (Haute-Garonne) les consorts X ont confié à l’agence Century 21 d’Aucamville (Haute-Garonne) par contrat d’entremise en date du 27 septembre 2011, notamment le soin de présenter le bien, de communiquer le dossier à tout confrère et de recueillir la signature de l’acquéreur ;

Or après l’offre d’achat émise par la XXX en date du 14 octobre 2011 par courrier électronique enregistré par l’agence de Y, un compromis de vente en date du 2 décembre 2011 a été signé à l’agence de SAINT-JORY entre A X vendeur et les deux sociétés acquéreuses, la SARL BUDGECOM et la XXX ;

Saisi, suivant assignation à jour fixe, par la XXX contre les indivisaires X, la SARL Y IMMO et les deux sociétés acquéreuses, d’une action tendant à faire ordonner la régularisation de la vente sous diverses conditions définies à l’assignation et subsidiairement à obtenir des dommages intérêts pour silence dolosif (50.000 €) le tribunal de grande instance de Toulouse par jugement en date du 29 novembre 2012, a débouté la XXX en sa demande de réalisation de la vente, a dit que les consorts X et la SARL Y IMMO ont commis une faute quasi-délictuelle à l’encontre D’ADN PATRIMOINE et les a condamnés in solidum à des dommages et intérêts (50.000 €) ;

Dans leurs dernières écritures transmises le 14 mars 2013 au soutien de leur appel les consorts X exposant qu’ils n’ont pas été informés de l’offre de la société ADN soutiennent qu’ils n’ont commis aucune faute et que la société ADN ne démontre aucun préjudice subi ; ils concluent donc à la confirmation du débouté concernant la demande de réalisation de la vente et à la réformation de la condamnation à des dommages intérêts ; ils réclament une indemnité de procédure (2.000 €) ;

La société ADN PATRIMOINE par écritures transmises le 10 mai 2013, en concluant à la confirmation du jugement, ne remet pas en cause le dispositif ayant rejeté la demande de réalisation de la vente ; elle demande une indemnité de procédure (5.000 €) ;

La SARL Y IMMO par dernières écritures du 6 mai 2013 soutient l’absence de volonté nécessaire à la formation de la vente et l’absence de responsabilité de l’agence immobilière pour conclure à la confirmation du jugement sur le débouté de la demande de réalisation de la vente au profit de la société ADN et à sa réformation en ce qu’elle a été condamnée à dommages intérêts et à indemnité de procédure ; elle réclame une indemnité de procédure (3.000 €) ;

La XXX et la SARL BUDGECOM dans leurs conclusions du 7 mai 2013 soutenant la validité de la vente à leur profit concluent à la confirmation du jugement sur le rejet de la demande de réalisation de la vente et demandent une indemnité de procédure (10.000 €) ;

SUR CE

Sur la responsabilité du vendeur

Attendu que la responsabilité quasi-délictuelle suppose la démonstration d’une faute ;

Qu’en l’espèce il n’est pas établi ni même allégué que l’indivision X avait été avertie par la SARL Y IMMO ou par la SARL ADN avant la signature du compromis en date du 2 décembre 2011 d’une offre aux conditions du contrat ;

Qu’au contraire, la connaissance personnelle par les vendeurs de l’intention d’achat par la société ADN ne résulte que d’un courrier du notaire en date du 21 février 2012 auquel A X a répondu le 24 février 2012 ;

Attendu qu’aucune faute délictuelle des vendeurs n’est établie la société ADN doit être déboutée en son action contre ceux-ci ;

Sur la responsabilité de l’agence Y

Attendu que l’action de la société ADN PATRIMOINE est fondée sur un quasi-délit de l’agent immobilier ;

Qu’en l’espèce avant la signature du compromis de vente avec un tiers en date du 2 décembre 2011 l’agent immobilier avait reçu deux propositions affinées de la société ADN en date du 21 novembre 2011 (après une offre de principe du 28 octobre 2011) qui ne correspondaient pas aux conditions du contrat (la première offre était au prix du contrat mais avec une promesse de vente d’une durée minimale de 36 mois pour 'pressentir l’évolution du terrain en zone constructible', la seconde offre étant sans condition d’obtention d’autorisations administratives mais au prix de 660.000 € au lieu du prix demandé de 1.700.000 €) ;

Attendu qu’il n’y a pas eu de faute de la SARL Y à ne pas transmettre des propositions trop éloignées des conditions du mandat, même si une sommation était adressée à l’agence Y le 28 novembre 2011 pour établir un acte notarié le 12 décembre 2012, cette sommation n’engageant que celui qui l’a délivrée, et étant sans effet à l’égard de l’agent immobilier qui l’a reçue mais qui n’avait pas mandat de signer l’acte notarié ;

Qu’enfin l’absence de révélation de l’existence de la vente du 2 décembre 2011 à la XXX par la SARL Y peut constituer sinon un silence dolosif au moins une négligence qui a généré des démarches inutiles pour la XXX dans la poursuite de l’acquisition ;

Que le préjudice de ce chef est apprécié par la Cour à 1.000 € ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Réformant partiellement,

Déboute la XXX en son action en responsabilité quasi-délictuelle envers les indivisaires X et en sa demande en indemnité de procédure devant le tribunal ;

Limite la condamnation de la SARL Y IMMO envers la XXX à la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts ;

Confirme le jugement déféré en ses autres dispositions ;

Condamne la société ADN PATRIMOINE à verser une indemnité de procédure d’appel de 2.000 € aux consorts X ;

Condamne la société ADN PATRIMOINE aux dépens d’appel exposés par les consorts X ;

Dit n’y avoir lieu à indemnité de procédure au profit de la société ADN PATRIMOINE ;

Condamne la SARL Y IMMO aux dépens d’appel exposés par la société ADN PATRIMOINE.

Le greffier Le président