28/01/2014

ARRÊT N° 73/14

N°RG: 12/03390

XXX

Décision déférée du 27 Mars 2012 – Tribunal d’Instance de CASTRES – 11-000070

M^me B

SARL FOURGASSIE IMMOBILIER

C/

O Y

K Z

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT HUIT JANVIER DEUX MILLE QUATORZE

***

APPELANT

SARL FOURGASSIE IMMOBILIER agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

XXX

XXX

représentée par M^e Bertrand CHATEAU, avocat au barreau de TOULOUSE

assistée par M^e Pascal BUGIS de la SCP BUGIS PERES BALLIN RENIER ALRAN, avocat au barreau de CASTRES

INTIMES

Monsieur O Y AH : militaire

XXX

XXX

XXX

assisté par M^e Jean-Marc CLAMENS, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur K Z, assigné le 18 octobre 2012 à étude.

XXX

XXX

sans avocat constitué

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 12 Novembre 2013 en audience publique, devant la Cour composée de :

J. BENSUSSAN, président

M. MOULIS, conseiller

M. O. POQUE, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : D. FOLTYN

ARRET :

— DEFAUT

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par J. BENSUSSAN, président, et par D. FOLTYN, greffier de chambre.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon acte sous seing privé en date du 31 juillet 2010, Monsieur O Y, par l’intermédiaire de son mandataire la SARL FOURGASSIE IMMOBILIER a donné à bail à Monsieur U F et à Madame M X un local à usage d’habitation situé XXX à Castres, moyennant un loyer mensuel de 690 € .

Le 30 septembre 2010, les locataires ont été victime d’une intoxication au monoxyde de carbone . Par actes en date des 10 février et 17 mars 2011, Monsieur U F , Madame M X agissant tant en son nom personnel qu’en qualité de représentante légale de sa fille mineure G H et Monsieur Q H , agissant en qualité de représentant légal de G H , ont assigné en responsabilité et réparation de leurs préjudices devant le Tribunal d’instance de Castres leur bailleur ,Monsieur O Y , en présence de la Caisse primaire d’assurance maladie du Tarn, de la compagnie SWISSLIFE PREVOYANCE et SANTE et la société PRO BTP .

Monsieur O Y a , par acte du 12 août 2011 , a appelé en la cause son mandataire la SARL FOURGASSIE IMMOBILIER et Monsieur AB D exerçant sous l’enseigne Multiservices Castrais .

La SARL FOURGASSIE IMMOBILIER a , par acte du 18 octobre 2011, appelé en la cause Monsieur K Z , chauffagiste .

Par jugement en date du 27 mars 2012, le Tribunal d’instance de Castres a :

— dit que Monsieur O Y a manqué à ses obligations contractuelles,

— déclaré Monsieur O Y responsable des conséquences dommageables de l’accident dont ont été victime ses locataires Monsieur U F , Madame M X et sa fille I H , le 30 septembre 2010,

— dit que Monsieur AB D n’a pas manqué à son obligation d’information et de conseil et prononcé sa mise hors de cause,

— dit que la SARL FOURGASSIE a commis une faute de gestion dans l’exécution de son mandat ,

— condamné la SARL FOURGASSIE a relever et garantir Monsieur O Y des condamnations prononcées à son encontre,

— dit que Monsieur K L a manqué à son obligation d’information et de conseil ,

— condamné Monsieur K L a relever et garantir la SARL FOURGASSIE à hauteur de 50 % des condamnations prononcées à son encontre ,

— avant dire droit sur l’évaluation des préjudices de U F, M X et I H , ordonné une mesure d’expertise médicale confiée au Docteur A ,

— réservé la demande de E ,es qualité d’organisme social,

— réservé les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les dépens .

Par déclaration du 4 juillet 2012, la SARL FOURGASSIE IMMOBILIER a relevé appel de cette décision à l’encontre de Monsieur O Y et de Monsieur K L .

Dans ses conclusions du 4 octobre 2012, la SARL FOURGASSIE IMOBILIER sollicite la réformation du jugement entrepris et sa mise hors de cause en l’absence de faute dans l’exécution de son mandat.

A titre subsidiaire, elle conclut à la condamnation de Monsieur K Z à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre et à la condamnation de tout succombant au paiement d’une somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile .

Elle soutient que :

— elle a fait procéder , conformément à la réglementation en vigueur , au Diagnostic De Performance Energétique le 3 août 2010, qui n’a rien révélé d’anormal ,

— les locataires ont demandé à bénéficier de la jouissance de l’immeuble avant l’entrée dans les lieux de sorte qu’un constat d’état des lieux a été réalisé le 23 août 2011, date de remise des clés aux locataires ,

— lors du rétablissement du gaz, le technicien EDF a attiré l’attention des locataires sur la non conformité du robinet ROA, et elle a fait intervenir S C , chauffagiste ,pour effectuer ce changement et nettoyer la chaudière ,

— ce dernier lui a signalé qu’il n’a pas pris la responsabilité de nettoyer la chaudière car elle était usée et ne fonctionnait pas en demande chauffage, le tubage du conduit de fumée était non conforme à la réglementation gaz en vigueur , l’entrée d’air était non conforme car obstruée par le crépis de façade et qu’il était interdit d’avoir une chaudière gaz à tirage naturel avec une hotte aspirante dans la cuisine ,mais il n’a pas attiré son attention sur une éventuelle dangerosité immédiate de l’installation pour les occupants,

— elle a avisé le propriétaire qui a été surpris de cette information car il venait de quitter le logement et n’avait eu aucun problème et a fait effectuer un devis pour changer la chaudière à Monsieur C mais également à un autre chauffagiste ,K Z,

— ce dernier indique qu’il faut débrancher la hotte et la remplacer par un modèle à recyclage avec filtres charbon et précise que la grille d’arrivée d’air doit être remplacée ou pour le moins dégagée de l’enduit de façade qui la colmate et lui a adressé son devis,

— elle adressé les deux devis à Monsieur Y le 4 septembre 2010 et mandaté Monsieur D , qui exerce sous l’enseigne MSC pour réaliser les mesures conservatoires préconisées par Monsieur Z ,

— après la réalisation de ces travaux , elle a mandaté à nouveau Monsieur Z pour l’entretien de la chaudière et la réalisation d’un nouveau devis au regard des travaux réalisés,

— sur la facture que lui a remis Monsieur Z en mains propres le 1^er octobre , figure la mesure de monoxyde de carbone à hauteur de 513 ppm avec la mention ' si supérieur à 300 ppm ' anomalie A2 ' et également la mention ' si supérieur à 600 ppm danger grave immédiat ',

— la chaudière sera changée les 6 et 7 octobre 2010 par Monsieur K Z ,

— l’action en garantie exercée par Monsieur Y à son encontre est fondée sur les articles 1991 et suivants du Code civil et en l’espèce elle a agi comme il se devait dans la mesure où :

Monsieur et Madame Y qui occupaient le logement avant la signature du mandat de gérance n’ont rien signalé et ont fourni l’attestation d’entretien de la chaudière par l’entreprise Carcelles ,

elle a fait procédé au DPE et son attention n’a pas été attirée sur un éventuel problème relatif au chauffage ,

elle a consulté deux chauffagistes et aucun d’eux n’a attiré son attention sur le caractère urgent du changement de la chaudière ,

le document de mesure de monoxyde de carbone , communiqué après le sinistre , ne révélait pas de danger immédiat ,

— elle n’est pas un spécialiste des systèmes de chauffage et elle a respecté ses obligations professionnelles en mandatant des professionnels et en avisant immédiatement le propriétaire – elle a été informée de l’anomalie de la chaudière par le courrier de Monsieur C du 26 août 2010 mais les locataires étaient déjà dans les lieux ,

— subsidiairement si on considère que Monsieur Z a manqué à son devoir de conseil en n’attirant pas suffisamment son attention sur l’urgence d’avoir à changer la chaudière , il faut alors considérer qu’il l’a mis dans l’impossibilité de prendre toute autre mesure adéquate plus tôt et son manquement a contribué à la totalité du dommage de sorte qu’il doit être condamné à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée .

Dans ses conclusions du 6 novembre 2012, Monsieur O Y sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a jugé que la SARL FOURGASSIE IMMOBILIER a commis une faute de gestion dans l’exécution de son mandat et l’a condamné à le relever et garantir de toutes les condamnations susceptibles d’être mises à sa charge et sa condamnation à lui verser la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile .

Il fait essentiellement valoir que :

— le bail a été signé le 31 juillet 2010 avec prise d’effet le 1^er septembre 2010 mais les locataires sont entrés dans les lieux de manière anticipée le 23 août,

— il était tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique,

— il avait habité l’immeuble et n’avait jamais été informé de l’existence de non conformité sur la chaudière alors qu’il justifie , pour les années précédentes,avoir fait intervenir la société Carcelles qui ne l’avait pas mis en garde à ce titre,

— le mandataire répond de dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution et il avait pour mission de ' faire exécuter toutes réparations incombant au mandant dont le montant ne dépasse pas un mois de loyer et celles plus importantes mais urgence ,en aviser rapidement le mandant et prendre toutes mesures conservatoires ',

— suite à l’intervention du technicien GDF qui a signalé la non conformité du robinet ROA, l’agence a fait intervenir le 26 août Monsieur C qui a remplacé ce robinet mais refusé d’intervenir sur la chaudière ,

— la SARL FOURGASSIE , qui n’ignorait pas le caractère dangereux de l’installation était tenue de faire réaliser les travaux en urgence ,

— elle ne peut lui reprocher de n’avoir accepté le devis de remplacement de la chaudière que le 1^er octobre , alors qu’elle ne lui a transmis que les devis, sans l’informer d’un quelconque danger relatif à l’installation,

— en sa qualité de professionnel , elle se devait, suite à la lettre du 26 août, d’interroger les professionnels sur les conséquences résultant des non conformités et l’éventuel danger pour les occupants ,

— elle a commis une faute ou à tout le moins une négligence dans l’exercice de son mandat et a manqué tant à son obligation de faire exécuter les travaux urgents qu’à son devoir de conseil en ne l’alertant pas sur le danger de l’installation .

Bien que régulièrement assigné devant la cour par acte en date du 30 novembre 2012, Monsieur K Z n’a pas constitué avocat .

MOTIFS DE LA DECISION

— sur la responsabilité du bailleur

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne faisant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ; il est obligé de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de bail en bon état de fonctionnement ;

Il est également tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement , de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle ainsi que d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu au contrat et d’y faire toutes réparations ,autres que locatives, nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués .

Conformément à l’article 1721 du Code civil , le bailleur doit garantir le preneur de tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail .

Par ailleurs l’article 2 – 4 du décret du 30 septembre 2002 impose le respect des normes des sécurité en vigueur pour les réseaux et branchements d’électricité et de gaz ainsi que pour les équipements de chauffage et de production d’eau chaude et l’ensemble des équipements doit être en bon état d’usage et de fonctionnement .

Monsieur F , Madame X et G H ont été victimes le 30 septembre 2010 d’une intoxication au monoxyde de carbone lié au dysfonctionnement de la chaudière de la maison dont ils étaient locataire suivant contrat en date du 31 juillet 2010 avec prise d’effet au 1^er septembre 2010 ; que les clés leur ont été remises le 23 août , date de l’état des lieux .

Le premier juge a exactement relevé que :

— lors de l’état des lieux il est mentionné que le ramonage de la chaudière a été effectué et que le contrat d’entretien de la chaudière est à remettre ,

— le 26 août 2010 , le chauffagiste mandaté par l’agence pour changer le robinet ROA , que le technicien de Gaz de France avait déclaré non conforme , ainsi que pour effectuer l’entretien de la chaudière a refusé d’y procéder compte tenu de sa vétusté et de la non conformité de l’installation,

— informé de ces anomalies, le bailleur n’a pas procédé au remplacement de la chaudière avant la prise d’effet du bail ni retardé l’entrée en jouissance des locataires jusqu’à la mise en conformité de l’installation et au changement de la chaudière .

Il n’existe en l’espèce aucun cas de force majeure susceptible d’exonérer le bailleur de sa responsabilité . Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a déclaré Monsieur Y responsable des conséquences dommageables de l’intoxication au monoxyde de carbone dont les locataires ont été victimes le 30 septembre 2010 .

— sur l’action en garantie du bailleur à l’encontre de son mandataire , la SARL FOURGASSIE

Le mandataire , en l’espèce la SARL FOURGASSIE , qui gérait selon mandat en date du 27 juillet 2010 l’immeuble appartenant à Monsieur Y , est tenu d’une obligation de moyen sur le fondement des articles 1991 et 1992 du Code civil . En cas de mauvaise exécution du mandat, il appartient au mandant d’établir les fautes commises par son mandataire .

Il résulte du mandat de gérance signé par les parties que la SARL FOURGASSIE devait faire exécuter toutes réparations incombant au mandant dont le montant ne dépasse pas un mois de loyer et celles plus importantes mais urgentes , d’en aviser rapidement le mandant et de prendre toutes mesures conservatoires .

L’agence FOURGASSIE a autorisé les locataires à rentrer dans les lieux , avant la date de prise d’effet du bail , sans s’assurer que la chaudière était en état de fonctionnement puisque l’entretien n’avait pas été effectué, le précédent entretien étant en date du 12 décembre 2008 ; qu’en outre , sa qualité de professionnel ,elle ne pouvait ignorer, que cet équipement était ancien , ce qui augmentait les risques de dysfonctionnement .

Elle a, à la demande des locataires, fait intervenir Monsieur C, chauffagiste pour procéder au remplacement d’un robinet de gaz , qui n’était pas conforme et lui a demandé d’effectuer l’entretien de la chaudière . Le chauffagiste a avisé l’agence le 26 août qu’il n’avait pas pris la responsabilité de nettoyer la chaudière car elle ne fonctionnait pas en demande chauffage en raison de son usure et de la non conformité de l’installation .

L’agence n’ignorait donc pas, dès cette date, l’anormalité de la chaudière et la non conformité de l’installation notamment en raison de l’entrée d’air obstruée et de la présence d’une hotte aspirante dans la cuisine à côté de la chaudière .

Si elle en a avisé le bailleur et a sollicité des devis pour le remplacement de la chaudière et fait procéder au remplacement de la hotte et de l’aération extérieure , elle n’a pas pris les mesures conservatoires qui s’imposaient , à savoir informer immédiatement les locataires et retarder leur entrée dans les lieux jusqu’au remplacement de la chaudière et la mise en conformité de l’installation.

Compte tenu des fautes commises par la SARL FOURGASSIE, sa responsabilité est engagée et elle sera condamnée à relever et garantir Monsieur Y des condamnations prononcées à son encontre .

— sur l’action de la SARL FOURGASSIE IMMOBILIER à l’encontre de Monsieur Z

Monsieur Z a été sollicité le 2 septembre 2010 pour effectuer un devis de remplacement de la chaudière .

Il a procédé le 15 septembre 2010 à l’entretien de la chaudière et a procédé à la mesure du monoxyde de carbone dans l’air ambiant qui a révélé une teneur élevée dans les fumées de 513 ppm , qui est une anomalie A2 qui nécessite une correction immédiate ; qu’il a également noté que le conduit de fumée présentait une usure avancée .

Il n’a remis ce rapport de constatation à l’agence que le 1^er octobre 2010 , soit le lendemain de l’intoxication des locataires .En sa qualité de professionnel ,compte tenu du seuil élevé de monoxyde de carbone relevé, proche de 600 ppm qui représente un danger grave et immédiat ,il a manqué à son obligation de conseil et n’a pas permis à la SARL FOURGASSIE IMMOBILIER de prendre conscience de la nécessité de remplacer immédiatement la chaudière en raison de son extrême dangerosité .

Il y donc lieu de condamner Monsieur K Z à relever et garantir la SARL FOURGASSIE à concurrence de 50 % du montant des conditions prononcées à son encontre .

Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé .

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement entrepris ,

Y ajoutant ,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ,

Condamne la SARL FOURGASSIE IMMOBILIER aux dépens de l’appel .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

XXX

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