Cour d'appel de Toulouse, 27 janvier 2015, n° 14/02528

TI Toulouse 11 février 2014

CA Toulouse
Confirmation 27 janvier 2015

Arguments

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Rejeté
Absence de caractère frauduleux du congé
La cour a estimé que le congé pour reprise ne présentait pas de caractère frauduleux, car la SCI a justifié l'absence d'occupation par un motif légitime lié à la santé de l'enfant de Madame C.
Accepté
Non-respect de l'obligation d'habiter personnellement
La cour a confirmé que la SCI avait prouvé l'existence d'un motif légitime, rendant le congé valide et non frauduleux.
Rejeté
Irrecevabilité de la demande de nullité
La cour a jugé que cette demande était nouvelle et irrecevable, car elle n'avait pas été soulevée devant le premier juge.
Rejeté
Dommages intérêts pour procédure abusive
La cour a rejeté cette demande, considérant que l'abus du droit d'agir en justice n'était pas caractérisé.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, Madame A et Monsieur B ont interjeté appel d'un jugement du Tribunal d'Instance de Toulouse qui les avait déboutés de leur demande de dommages-intérêts pour congé irrégulier et frauduleux donné par la SCI du 4 rue MAGE. La cour d'appel a examiné la question du caractère frauduleux du congé, affirmant que la preuve de la fraude incombe aux locataires. Elle a confirmé que la SCI avait justifié un motif légitime pour ne pas occuper le logement, lié à la santé de l'enfant de Madame C, et que les locataires n'avaient pas prouvé l'intention frauduleuse. La cour a donc confirmé le jugement de première instance, rejetant les demandes des appelants et les condamnant aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Toulouse, 27 janv. 2015, n° 14/02528
Juridiction :	Cour d'appel de Toulouse
Numéro(s) :	14/02528
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Toulouse, 11 février 2014, N° 11-13-0028

Sur les parties

Avocat(s) :	Véronique SALLESAlexandra GUIGONIS
Cabinet(s) :	SCP G.DAUMAS
Parties :	SCI DU 4 RUE MAGE

Texte intégral

27/01/2015

ARRÊT N° 75/15

N°RG: 14/02528

XXX

Décision déférée du 11 Février 2014 – Tribunal d’Instance de TOULOUSE – 11-13-0028

M^me Z, juge au Tribunal de Grande Instance de Toulouse

D A

F B

XXX

Confirmation

Grosse délivrée

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e Chambre civile

***

ARRÊT DU VINGT SEPT JANVIER DEUX MILLE QUINZE

***

APPELANTS

Madame D A

XXX

Représentée par M^e Véronique SALLES de la SCP AVOCATS CANTIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur F B

XXX

Représenté par M^e Véronique SALLES de la SCP AVOCATS CANTIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

XXX

Représentée par M^e Alexandra GUIGONIS, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 16 Décembre 2014 en audience publique, devant la Cour composée de :

J. BENSUSSAN, président

A. BEAUCLAIR, conseiller

A. MAZARIN-GEORGIN, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M. Y

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par J. BENSUSSAN, président, et par M. Y, greffier de chambre.

Selon contrat de bail à effet du 31 mai 2006, la SCI du 4 rue MAGE a donné en location à M^me A et M. B un appartement situé XXX moyennant un loyer mensuel de 750 € outre 50 € de provision mensuelle sur charges.

Par courrier du 14 novembre 2011, la SCI du 4 rue MAGE a donné congé aux locataires à effet du 31 mai 2012, pour reprise de l’appartement aux fins d’occupation personnelle par M^me C, associée de la SCI.

Les locataires ont quitté les lieux et remis les clés le 13 février 2012.

Par courrier du 19 juillet 2012, ils s’insurgeaient auprès de la SCI du 4 rue MAGE de ce qu’elle avait redonné en location à un tiers l’appartement litigieux, pour un loyer de 1050 € par mois.

M^me C répondait le 17 août 2012 qu’en raison d’un diagnostic de mucoviscidose atteignant son enfant, né le XXX, elle avait dû renoncer à habiter en centre-ville et occuper l’appartement.

Par acte en date du 29 août 2013 M^me A et M. B ont assigné la SCI du 4 rue MAGE devant le tribunal d’instance de Toulouse en paiement de dommages intérêts pour congé irrégulier et frauduleux, portés dans le dernier état de la demande à la somme de 13965 €, outre 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

XXX a conclu au débouté de la demande au motif qu’à la date de délivrance du congé la maladie du fils de M^me C n’était pas encore diagnostiquée, qu’il lui a ensuite été conseillé de ne pas habiter en centre-ville compte tenu de cette maladie, que d’importants travaux avaient été réalisés dans l’appartement pour permettre à M^me C d’y habiter, que ces investissements justifient le montant du nouveau loyer.

Par jugement en date du 11 février 2014 le tribunal d’instance a débouté M^me A et M. B de leurs demandes, débouté la SCI du 4 rue MAGE de sa demande de dommages intérêts , condamné M^me A et M. B aux dépens.

Par déclaration en date du 15 mai 2014 M^me A et M. B ont interjeté appel de ce jugement.

Par dernières conclusions reçues le 13 octobre 2014 ils demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement entrepris

— de déclarer nul le congé donné le 14 novembre 2011

— de le déclarer inopposable à M^me A

— de le déclarer frauduleux

— de condamner la SCI du 4 rue MAGE à leur payer la somme de 13965 € à titre de dommages intérêts avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation

— de la débouter de sa demande de dommages intérêts

— de la condamner aux entiers dépens et au paiement de la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir en substance que :

Le congé a été délivré par la sarl X qui ne justifie pas du pouvoir qui lui a été donné par la SCI du 4 rue MAGE.

La SCI n’a jamais justifié qu’elle aurait un caractère familial et que M^me C en est associée.

Le congé doit donc être annulé.

De plus, il n’a pas été délivré à M^me A mais à M. B seul ; il est donc inopposable à la première.

M^me C, bénéficiaire de la reprise n’a jamais occupé le logement et la SCI l’a reloué dès le 4 juillet 2012 en augmentant le loyer de plus de 40%.

Or le droit de reprise du bailleur suppose l’habitation du logement à titre principal et le congé est frauduleux et engage la responsabilité du bailleur quand aucun élément ne démontre l’existence d’une volonté sincère d’habiter les lieux, et seule l’existence d’une force majeure ou à tout le moins une cause légitime peut justifier le défaut d’occupation.

Contrairement à ce qu’a estimé le premier juge, le diagnostic de la mucoviscidose dont est atteint le fils de M^me C a été posé au moment du dépistage néonatal ; l’enfant étant né le XXX, cette maladie était donc connue lors de la délivrance du congé pour reprise le 14 novembre 2011 et ne peut pas justifier le revirement de M^me C.

De plus, elle aurait eu le temps de prévenir ses locataires, même si la maladie n’avait été découverte que le 17 novembre 2011, qu’elle renonçait à habiter le logement, puisqu’ils ont quitté les lieux le 13 février 2012, ce qui démontre sa mauvaise foi.

M^me C ne produit aucun certificat médical préconisant pour la santé de l’enfant de vivre à l’extérieur d’une grande ville.

De plus, elle continue à vivre à Toulouse dans un quartier soumis à encore plus de pollution que celui où est situé le logement en cause, ce qui confirme que ce n’est pas en raison de la maladie son enfant qu’elle a renoncé à y habiter.

Les pièces tronquées qu’elle produit n’établissent pas que le terrain acheté par M^me C soit destiné à établir sa résidence principale.

Les travaux réalisés dans l’appartement après leur départ ont été effectués en raison de la vétusté de l’immeuble et ont permis à la SCI du 4 rue MAGE de relouer le logement à un meilleur prix.

M^me C ne démontre pas qu’elle s’est heurtée à de circonstances imprévisibles et imparables l’empêchant de d’habiter le logement repris et échoue dans son intention loyale et sincère de le faire.

Le préjudice subi par les locataires est égal à la différence de loyer et de la taxe d’habitation appréciée sur trois ans entre le logement quitté et celui loué en remplacement soit 1175 € – 878,16 € = 297 € par mois x 12 mois x 3 ans = 10692 € , outre les frais d’agence pour 1113,72 € et les frais de déménagement pour 2140,84 € soit 13965 € au total.

Par dernières conclusions reçues le 14 novembre 2014 la SCI du 4 rue MAGE demande à la cour de confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages intérêts pour procédure abusive, de condamner in solidum les consorts A-B au paiement de la somme de 10000 € à titre de dommages intérêts, de les débouter de l’intégralité de leurs demandes, de déclarer irrecevables les demandes nouvelles, de les condamner aux entiers dépens et au paiement de la somme de 3500 € au titre de l ' article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir pour sa part que :

La délivrance d’un congé frauduleux est susceptible d’ouvrir droit au locataire lésé à des dommages intérêts. Un simple motif légitime est de nature à justifier la non occupation par le bénéficiaire de la reprise, la jurisprudence n’exigeant pas la démonstration d’un cas de force majeure.

L’intention frauduleuse doit s’apprécier au jour de la délivrance du congé pour reprise et la loi n’impose pas au bailleur d’informer le locataire de l’existence d’une cause étrangère faisant perdre son actualité au congé pour reprise lorsque cette cause est intervenue postérieurement à la délivrance du congé.

Tous les éléments médicaux concernant la maladie du fils de M^me C sont produits.

Ce n’est que 21 novembre 2011 que les résultats de la recherche génétique ont été connus et que la suspicion de mucoviscidose a été avérée.

Il est recommandé d’éviter la pollution pour les enfants qui souffrent de cette pathologie.

M^me C avait bien l’intention d’habiter dans l’appartement litigieux et avait engagé de nombreuses dépenses pour faire des travaux.

Elle a ensuite acheté un terrain à l’extérieur de Toulouse le 19 décembre 2012 pour faire construire une maison .Elle a obtenu un permis de construire et régularisé un contrat de construction

Les appelants ne démontrent pas le caractère frauduleux du congé.

Le préjudice allégué n’est pas justifié car ils ont loué un logement présentant une surface supérieure.

Les demandes de nullité et d’inopposabilité du congé sont nouvelles devant la cour et irrecevables ; en tout état de cause elles sont infondées.

Le caractère abusif de la procédure est avéré et le préjudice causé à la SCI du 4 rue MAGE qui est une société familiale composée de M^me C et de son frère est important, compte tenu des allégations d’utilisation de la maladie de l’enfant de M^me C pour tenter de justifier le congé prétendument frauduleux.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il est constant que la demande des consorts A-B présentée devant le premier juge ne portait que sur le caractère frauduleux du congé pour reprise délivré le 14 novembre 2011 et non sur sa régularité de forme et son opposabilité. Le jugement relève à ce titre que la régularité du congé n’est pas discutée.

Ces demandes nouvelles devant la cour sont donc irrecevables et en tout état de cause sans objet puisque les consorts A-B ont quitté le logement le 13 février 2012 et ne demandent pas leur réintégration.

Seule sera donc examinée la question du caractère frauduleux du congé pour reprise susceptible d’ouvrir droit au locataire lésé à des dommages intérêts.

Le caractère frauduleux du congé ne se présume pas et doit être prouvé par le locataire.

En application des dispositions de l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au bail litigieux, le congé pour reprise oblige le bénéficiaire à habiter personnellement les lieux loués.

Le bailleur qui établit l’existence d’une cause légitime, et non pas d’un cas de force majeure, la jurisprudence ayant évolué sur ce point, (Cass. Civ 3°, 19 avril 2000), justifiant le non respect de cette obligation d’habiter personnellement le logement repris, ne peut être considéré comme ayant délivré un congé frauduleux.

Il est constant que M^me C, bénéficiaire de la reprise, n’a jamais habité le logement qui a été reloué par la SCI du 4 rue MAGE. Elle établit l’existence d’un motif légitime constitué par la pathologie de son enfant atteint de mucoviscidose, qui touche en particulier les voies respiratoires, ce dont il s’évince à l’évidence qu’un habitat en centre ville où l’atmosphère est particulièrement polluée est fortement déconseillé.

Il n’est établi par aucun élément par les anciens locataires que M^me C n’avait pas l’intention sérieuse d’occuper les lieux lors de la délivrance du congé le 14 novembre 2011.

Si l’enfant est né le XXX et que les tests de dépistage ont été pratiqués dans les jours suivants, il résulte des documents médicaux produits que le diagnostic n’a été confirmé que plus tard et le résultat des test génétiques n’a été connu de M^me C que le 21 novembre 2011.

Les différents soins et examens de l’enfant ainsi que les préconisations à suivre n’ont été donnés que postérieurement, de sorte que la fraude alléguée à la date de délivrance du congé n’est en aucun cas établie.

XXX justifie avoir procédé à des travaux de réfection du logement par les factures versées aux débats, ce qui démontre bien l’intention de les habiter.

S’il s’avère que le motif légitime d’un congé à fin de reprise a perdu pour une cause extérieure au bailleur son actualité, la loi n’impose pas au bailleur d’en informer le locataire (Cass. 3° Civ. 13 juillet 2005). M^me C ni la SCI du 4 rue MAGE n’étaient donc tenus d’informer les consorts A-B de l’événement survenu ayant rendu l’habitation personnelle des lieux impossible.

XXX produit une attestation notariée établissant que M^me C a acquis un terrain à bâtir sur la commune de Castanet Tolosan le 19 décembre 2012 ainsi qu’un permis de construire délivré par la mairie de cette commune le 3 septembre 2013 et un contrat de construction de maison individuelle, documents confirmant son intention de s’établir en dehors de la ville de Toulouse.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le congé pour reprise au bénéfice de M^me C ne présente pas de caractère frauduleux et que l’absence d’occupation résulte d’une cause légitime.

L’appel sera donc rejeté et le jugement confirmé.

L’abus du droit d’agir en justice n’est pas en l’espèce caractérisé, et il convient de confirmer le jugement qui a débouté la SCI du 4 rue MAGE de sa demande de dommages intérêts .

Les consorts A-B qui succombent à titre principal sont condamnés aux dépens et au paiement de la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Déclare irrecevables et en tout état de cause sans objet les demandes nouvelles des consorts A-B,

Condamne M^me A et M. B aux dépens et au paiement de la somme de deux mille euros (2000 €) à la SCI du 4 rue MAGE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

M. Y I