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22/06/2016

ARRÊT N°401

N° RG: 14/03467

XXX

Décision déférée du 13 Mai 2014 – Autres juridictions ou autorités ayant rendu la décision attaquée devant une juridiction de première instance de TOULOUSE – 11/00204

M^me Y

SARL GOLF DE SAINT GABRIEL

C/

H X

J X

B X

D X

L X

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2^e chambre

***

ARRÊT DU VINGT DEUX JUIN DEUX MILLE SEIZE

***

APPELANTE

SARL GOLF DE SAINT GABRIEL

Lieu dit 'Castié'

XXX

Représentée par M^e Stéphane RUFF de la SCP RSGN AVOCATS, avocat au barreau de Toulouse

INTIMES

Mademoiselle H X

XXX

XXX

Mademoiselle J X

XXX

XXX

Monsieur B X

XXX

XXX

Madame D X

XXX

XXX

Monsieur L X

XXX

XXX

Représentés par M^e Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE & ASSOCIES, avocat au barreau de Toulouse

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 Mars 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M-P. PELLARIN, conseiller faisant fonction de président, V. SALMERON, conseiller, chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. P. PELLARIN, conseiller faisant fonction de président

V. SALMERON, conseiller

G. COUSTEAUX, Président

Greffier, lors des débats : C. LERMIGNY

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par G. COUSTEAUX président et par M. MARGUERIT, greffier de chambre.

FAITS et PROCEDURE :

Suivant acte sous seing privé du 10 mars 1997, F X a donné à bail à la SARL Le Saint Gabriel aux droits de laquelle vient la Société le Golf Saint Gabriel, un ensemble immobilier situé à Montrabe, lieu dit Castié, comprenant une maison d’habitation avec ses dépendances, un enclos avec parking et piscine, à usage commercial pour une durée de neuf ans, à effet rétroactivement du 1^er juin 1989, devant venir à expiration le 31 mai 1998, et destiné à l’usage exclusif d’un fonds de commerce de restaurant.

Le prix du bail était de 30.000 francs (soit 4.573,47 euros) par an, payable mensuellement et d 'avance.

A l’issue, le bail s’est poursuivi par tacite reconduction.

Par acte d’huissier du 26 mars 2009, les consorts X, venant aux droits d’F X décédé, ont donné congé à la société locataire pour le 30 septembre 2009, tout en lui offrant le renouvellement de bail, moyennant un loyer de 48.000 euros.

Cette demande a fait l’objet d’une réponse positive du locataire par acte du 15 septembre 2009, celui-ci contestant cependant le montant du loyer de renouvellement réclamé par le bailleur.

Après notification du mémoire préalable en date du 15 novembre 2010, et par assignation du 22 décembre 2010, les consorts X ont saisi le juge des loyers commerciaux aux fins :

de faire fixer le prix du loyer renouvelé à la valeur locative soit à la somme annuelle de 48.000 euros par an hors taxes et hors charges,

de fixer à titre provisionnel le montant du loyer à la somme de 30.000 euros par an, si un expert devait être désigné,

de mettre les frais d’expertise à la charge du locataire

ainsi que de condamner la société locataire au paiement d’une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile (cpc).

Par jugement avant dire droit du 13 septembre 2011, le juge des loyers commerciaux a :

constaté que le bail ayant duré plus de 12 ans, la règle du plafonnement ne s’appliquait pas,

dit que le bail unissait les parties à une durée de 30 septembre 2009,

fixé le montant du loyer prévisionnel au prix ancien,

ordonné une expertise qui a été confiée à Madame A,

réservé le surplus des demandes en fin d’instance.

Le rapport d’expertise a été déposé le 20 février 2013.

Par jugement du 13 mai 2014, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Toulouse a :

dit que le bail unissait les parties avait une durée de 9 ans à compter du 1^er octobre 2009,

fixé le loyer du bail renouvelé applicable à compter du 1^er octobre 2009 à la somme de 23.800 euros hors taxes et hors charges par an,

dit que la société locataire devait les intérêts au taux légal sur le différentiel de loyers à compter de la date du renouvellement,

rejeté le surplus des demandes et les prétentions contraires,

dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du cpc,

laissé les dépens à la charge des consorts X en ce compris les frais d’expertise qui ont été taxés à la somme de 3.227,64 euros TTC,

ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration en date du 19 juin 2014, la SARL Golf de Saint Gabriel a interjeté appel du jugement.

La SARL Golf de Saint Gabriel a transmis ses écritures par RPVA le 10 mars 2016.

Les consorts X ont transmis leurs écritures par RPVA le 21 mars 2016.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 mars 2016.

MOYENS et PRETENTIONS des PARTIES :

Dans ses écritures, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’énoncé du détail de l’argumentation, la SARL Golf de Saint Gabriel demande de :

réformer le jugement en ce qu’il a fixé le loyer du bail renouvelé à la somme de 23. 800 euros HT avec intérêts au taux légal sur le différentiel de loyer à compter de la date de renouvellement,

fixer la valeur locative des locaux à un montant de 12.728 euros HT par an à compter du 1^er octobre 2009,

condamner les consorts X à payer à la SARL Le Golf Saint la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du cpc,

condamner les consorts X au paiement des entiers dépens de l’instance, y compris les frais d’expertise.

L’appelante fait essentiellement valoir que :

— la pondération des surfaces dépend de la destination des locaux ; elle n’était pas exclusivement dédiée à la restauration mais également à l’exposition et distribution d’articles de sport et siège d’un club de sport (c’est-dire un club-house)

— elle propose donc une pondération différente de celle de l’expert pour l’étage, la réserve au-dessus de l’accueil du golf, les passages et dégagements, cuisine et arrière cuisine etc….. soit une surface pondérée de 178,64 m2

— sur les caractéristiques des locaux : ils sont ordinaires voire sommaires

— les choix de comparaison de l’expert judiciaire ne sont pas appropriés pour les 7 références proposées.

Dans ses écritures, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’énoncé du détail de l’argumentation, H, J, B, L X et D X née Villemur (ci-après les consorts X) demandent de :

voir fixer à 241 m2 la surface pondérée des locaux litigieux

voir fixer la valeur métrique hors taxe annuelle à 114,02 euros et fixer le loyer annuel du bail renouvelé à 27.478,92 euros à compter du 30 septembre 2009

confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné la Société Le Golf Saint Gabriel aux intérêts au taux légal sur le différentiel de loyer à compter de la date du renouvellement du 1^er octobre 2009,

réformer partiellement le jugement dont appel en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et condamné les consorts X aux dépens,

condamner la Société Le Golf Saint Gabriel au paiement de la somme de 4.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en ce qui concerne la procédure de première instance,

condamner la Société Le Golf Saint Gabriel au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés dans le cadre de la procédure d’appel

Les intimés font essentiellement valoir que :

— le rapport d’expertise de M^me Z doit être homologué ;

— les locaux étaient exclusivement destinés à la restauration ;

— sur les caractéristiques des locaux : l’assainissement des locaux ont été remis aux normes en 2012 pour 300.268,70 euros ; en 2014, l’étanchéité de la terrasse a été refaite et en 2015, la toiture du bâtiment a été nettoyée ; l’attractivité du golf voisin à 9 ou 18 trous dépend de la gestion des locataires ;

— le choix des références de l’expert sont pertinents notamment sur les restaurants non liés à des golfs.

Motifs de la décision :

Il convient de distinguer le bail commercial de « restaurant club-house », objet du litige, du bail civil du terrain de golf attenant audit restaurant qui relèvent de deux actes distincts.

Comme l’ont souligné l’expert judiciaire et le premier juge, des dépendances du restaurant permettent aux golfeurs de bénéficier de casiers et autres accessoires pour leur activité, ce qui justifie l’appellation « club-house » mais le restaurant n’a pas pour seule clientèle les clients du golf.

En appel, les débats portent sur la pondération des surfaces et sur la valeur locative à partir des références de comparaison de loyer et des caractéristiques des locaux.

— sur la pondération des surfaces :

Après examen des pièces soumises à son appréciation, la cour retient que le premier juge, par des motifs précis et pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties.

En effet le premier juge a rectifié à bon droit le coefficient du logement à l’étage en retenant le coefficient de 0,5 et non de 0,9 proposé par l’expert judiciaire et en supprimant la surface de 14,24 m2 de réserve au-dessus du local de vente qui n’est accessible que par un escalier escamotable et avec une hauteur de plafond insuffisante pour tenire compte de cette surface.

Pour le reste, les autres coefficents de pondération tels que l’expert judiciaire les a exposés et tels qu’ils ont été analysés par le premier juge sont validés par la cour.

Il convient par conséquent de retenir une surface pondérée de 230,93 m2 comme l’a fait le tribunal.

— sur les références de comparaison pour fixer la valeur locative du bail commercial :

Après avoir retenu 7 références dont il a éliminé une référence de surface beaucoup trop petite et une référence avec loyer manifestement peu élevé en raison des relations amicales entre bailleur et preneur, l’expert judiciaire a fait une moyenne arithmétique de 114,02 euros TTC/m2 des 5 valeurs retenues et a procédé de nouveau à une moyenne avec la référence la plus faible parmi celles retenues pour « lisser l’impact des caractéristiques du bien » et est parvenu à un loyer de 102,50 euros/m2.

Comme les bailleurs, le premier juge a relevé que l’expert judiciaire ne s’était pas clairement expliqué sur cette méthode de détermination du prix du loyer au m2.

Le premier juge a donc retenu la valeur moyenne de 114,50 euros/m2 pondéré à partir des références retenues par l’expert judiciaire en relevant que les références fournies par le preneur n’étaient pas exploitables en l’état et n’a pas procédé à une nouvelle moyenne avec la valeur la plus basse, préférant opérer ensuite une décote de 10% en raison des caractéristiques des locaux.

Les bailleurs demandent de retenir la seule valeur de 114, 02 euros /m2.

Après examen des pièces soumises aux débats en appel, la cour retient que l’expert judiciaire a procédé à une analyse approfondie des références possibles pour s’approcher du secteur d’activité particulier du preneur, restaurant proche d’un golf avec club-house, mais en tenant compte du fait que la clientèle du restaurant ne pratique pas nécessairement le golf.

Les références comparables sont peu nombreuses ou fort éloignées ; l’expert a cherché ainsi parmi les restaurants avec golf des comparaisons comme ceux des golfs à 18 trous de la Ramée et golf de Teoula. En définitive, l’expert judiciaire n’a pu retenir, eu égard aux caractéristiques du seul bail commercial concerné de restaurant club-house, que des commerces habituels dans les environs : restaurants, fleuriste, boulangerie, supérette et optique ; elle a éliminé, comme précédemment expliqué, la référence optique et un restaurant au prix trop atypique.

En appel, le preneur évoque, pour minimiser la différence économique des golfs 9 trous et 18 trous, le golf de 9 trous de Drevil Lafage qui bénéficiait pour le terrain de golf d’un loyer de 26.936 euros en 2009 alors que la SARL le golf Saint Gabriel versait, en 2009, 28.031 euros HT et le golf 18 trous de Teoula en 2006 de 30.892 euros. Ces comparaisons ne sont pas pertinentes dès lors que le bail commercial litigieux porte sur le bail de restaurant club-house uniquement et non sur le bail civil du terrain de golf

En définitive, la cour retiendra l’analyse pertinente du premier juge et fixe le loyer à 114,50 euros /m2 hors charge et hors taxe.

— sur les caractéristiques des locaux :

Le preneur considère que l’expert judiciaire avait surestimé l’état du local et sa commercialité.

Les bailleurs s’opposent à une décote en estimant que le restaurant bénéficie d’une belle terrasse extérieure dont il n’a pas été tenu compte dans la surface pondérée mais qui valorise le fonds de commerce pour un restaurant attenant à un golf et dont la commercialité des locaux dépend de la seule gestion du preneur.

Après examen des pièces soumises aux débats en appel, le premier juge a opéré un juste abattement de 10% de la valeur locative pour tenir compte de la différence des prestations entre les locaux de référence qui sont implantés dans des centres commerciaux et bénéficient de prestations adaptées alors que le local litigieux ne disposent que d’aménagements ordinaires ; de plus, le golf attenant est ancien.

La description des locaux faite par l’expert judiciaire insiste sur des équipements ordinaires, voire très ordinaires et, s’agissant de l’intérieur, il qualifie les prestations de simples

Par ailleurs, les bailleurs justifient avoir effectué dans le cadre de leurs obligations un certain nombre de travaux et notamment l’assainissement des locaux, l’étanchéité de la terrasse et le nettoyage récent de la toiture du bâtiment.

Enfin, comme l’a relevé pertinemment le premier juge, il n’y a pas lieu à décote supplémentaire alors que le restaurant se situe dans un cadre champêtre agréable par rapport à un centre commercial et une salle de restaurant avec une belle vue sur le golf. Par ailleurs, si le golf est un golf à 9 trous et non à 18 trous, il attire une clientèle différente de débutants qui doit bénéficier de tarifs moindres et plus accessibles que celle des golfs de 18 trous de la région cités par le preneur en référence et à laquelle il convient d’adapter les règles de gestion d’exploitation du restaurant mais sans pouvoir comparer les prestations des deux types de golf dans l’évaluation du prix du loyer du restaurant, ce que n’a pas fait à bon droit l’expert judiciaire. Après décote de 10%, la valeur du m2 annuel est donc 103,05 euros hors charge hors taxe.

Il convient par conséquent de confirmer le jugement en ce qu’il a fixé la valeur du loyer du bail renouvelé à 23.800 euros hors taxes et hors charges par an (230,93m2 x 103,05 euros/m2=23.797, 33 euros) à compter du 1^er octobre 2009 et dit que la société locataire devait les intérêts au taux légal sur le différentiel de loyers à compter de la date du renouvellement,

Sur les dépens, la cour confirme le jugement en ce que le tribunal a condamné les consorts X aux dépens de première instance, en ce y compris les frais d’expertise, expertise ordonnée dans leur intérêt et avait laissé à la charge de chacune des parties ses frais irrépétibles.

En revanche, en cause d’appel, la SARL Golf de Saint Gabriel succombe et devra prendre en charge les dépens d’appel et les frais irrépétibles d’appel de son adversaire à hauteur de 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS :

La Cour

— confirme le jugement

— condamne la SARL le Golf Saint Gabriel aux dépens d’appel avec distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la SARL le Golf Saint Gabriel à payer aux consorts X la somme de 2.000 euros

Le greffier, Le président,