Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 11 FÉVRIER 2015

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/06460

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Février 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 10/17678

APPELANTES

Madame G Z épouse C

17 T du Pont aux Choux

XXX

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Assistée de M^e Mathilde ANDRE, avocat au barreau de PARIS, toque : A0905, avocat plaidant

Madame E Z épouse X

41 T U

XXX

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Assistée de M^e Mathilde ANDRE, avocat au barreau de PARIS, toque : A0905, avocat plaidant

INTIMEE

SA CREDIT DU NORD

XXX

XXX

Représentée AI assistée de M^e Pascale BANIDE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0124, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 AI 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Janvier 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame M N, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente

Madame Q R, Conseillère

Madame M N, Conseillère

Greffier, lors des débats : Laureline DANTZER

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame M N, président AI par Laureline DANTZER, greffier présent lors du prononcé.

*********

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 janvier 1993, M^me I Z, aux droits de laquelle se trouvent M^me G Z épouse C AI M^me E Z épouse X, a donné à bail au Crédit du Nord divers locaux à usage de commerce de banque AI activités connexes, à l’exclusion de toute autre utilisation, sis 41 T U à Paris 7^e. Le loyer était fixé à la somme de 16 891, 35 € hors taxes AI hors charges à compter du 1^er novembre 1992.

Le bail s’est poursuivi à son terme par tacite prolongation.

Par exploit du 28 septembre 2010, le Crédit du Nord a signifié à M^mes Z W demande de renouvellement de bail.

Aucun accord n’ayant pu intervenir sur le montant du loyer, le Crédit du Nord a saisi le juge des loyers du tribunal de grande instance de Paris par acte du 14 novembre 2010.

Par jugement du 30 mai 2011, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a :

— constaté que, par l’effet de la demande de renouvellement du 28 septembre 2010, le bail des locaux sis 41 T U à Paris 7^e s’est renouvelé à compter du 1^er octobre 2010,

— dit que le loyer renouvelé échappait à la règle du plafonnement AI devait être fixé à la valeur locative, le bail ayant duré plus de 12 ans,

— avant dire droit, confié à M. B, remplacé par M. A, W mesure d’expertise aux fins de donner son avis sur la valeur du bail renouvelé au 1^er octobre 2010.

L’expert a déposé son rapport le 24 mai 2012.

Il a conclu à W surface pondérée de 30, 38 m2, AI à W valeur locative de 19 750 € par an en principal, correspondant à 650 € hors taxes par an au m2p.

Par jugement du 4 février 2013, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a :

— fixé à 18 900 € en principal, par an, à compter du 1^er octobre 2010, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la société Crédit du Nord AI M^mes Z pour les locaux situés 41 T U à Paris 7^e, toutes autres clauses AI conditions du bail demeurant inchangées,

— condamné M^mes Z à payer à la société Crédit du Nord les intérêts au taux légal sur les excédents de loyers versés par le preneur jusqu’à la date de fixation qui porteront intérêts au taux légal à compter de chaque échéance AI seront capitalisés conformément à l’article 1154 du code civil,

— dit que le dépôt de garantie sera ramené à 6 mois du nouveau loyer,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— laissé à chaque partie la charge de ses dépens, le coût de l’expertise étant divisé par moitié AI mis pour moitié à la charge de chacune des parties,

— ordonné l’exécution provisoire.

M^mes Z ont régulièrement interjeté appel de ce jugement.

Par dernières conclusions signifiées le 21 octobre 2013, M^mes Z demandent à la cour d’infirmer le jugement entrepris AI, statuant à nouveau, de :

— fixer le loyer en renouvellement au 1^er octobre 2010 à la somme de 41 800 € par an, hors taxes AI hors charges, AI, subsidiairement, à 37 840 €, 33 400 € ou 26 450 € par an hors taxes AI hors charges,

— débouter le Crédit du Nord de ses demandes,

— condamner le Crédit du Nord au paiement des compléments de loyer à échoir à compter du 1^er octobre 210 avec intérêts au taux légal à compter du 1^er octobre 2010,

— condamner le Crédit du Nord au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile AI des dépens, dont distraction .

Par dernières conclusions signifiées le 12 novembre 2014, le Crédit du Nord conclut à la confirmation du jugement déféré AI demande à la cour de :

— déclarer irrecevable AI mal fondé l’appel de M^mes Z ;

— dire que le loyer du bail renouvelé restera fixé à la somme de 18 900 € ;

— condamner M^mes Z au paiement de la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile AI des dépens, à recouvrer conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la surface pondérée des locaux

Les consorts Z demandent, en premier lieu, de voir fixer la surface pondérée du local sur la base d’W surface réelle de 43, 58 m2, correspondant au plan dressé par architecte en 1983, avant la réunion des locaux par le Crédit du Nord, faisant valoir que l’expert n’a procédé à aucune mesure, se fondant exclusivement sur le plan communiqué par le Crédit du Nord, AI qu’elles n’ont jamais accepté les surfaces proposées par l’expert. Elles soutiennent qu’après pondération, la surface doit être fixée à 38 m2p.

Le Crédit du Nord relève la tardiveté de la contestation sur la surface pondérée du local, les bailleresses n’ayant formulé aucun dire sur la note de l’expert . Il soutient que le plan produit par M^mes Z a vraisemblablement été relevé avant la prise à bail des locaux ; qu’un architecte n’est nullement homme de l’art en matière de mesure AI que les appelantes se sont bien gardées de produire le plan de l’architecte pendant l’expertise, ce qui aurait permis un débat contradictoire sur ce point. En toute hypothèse, il ajoute que le bail prévoit que l’accession joue au profit du bailleur. Il demande que la pondération effectuée par l’expert soit confirmée.

Il appartenait aux parties de participer loyalement aux mesures d’expertise ordonnées par le tribunal AI de permettre qu’un débat contradictoire ait lieu, devant l’expert, sur les points principaux en litige AI, notamment, s’agissant de la fixation du loyer de renouvellement, sur la surface réelle du local loué AI sur sa pondération.

En l’espèce, il résulte des indications portées par l’expert A à la page 10 de son rapport que les parties se sont accordées sur les surfaces réelles AI pondérées fixées par lui, à savoir 39, 39 m2 réels AI 30, 38 m2pondérés AI aucun dire n’a été envoyé à l’expert par les appelantes après la note de synthèse de ce dernier de sorte que l’expert n’a pu donner son avis sur les éléments de contestation formulés judiciairement par les appelantes.

Il résulte du rapport d’expertise que M. A a établi la surface réelle du local sur la base d’un plan fourni par le Crédit du Nord qu’il a annexé à son rapport ; ce plan est très précis AI aboutit à W surface de 39, 29 m2, soit très proche de celle mentionnée sur le bail ( environ 39 m2).

Le plan que M^mes Z demandent à la cour de prendre en compte date de 1983, soit d’W date bien antérieure au bail de 1993 ; il a été établi par un architecte AI non par un géomètre AI il mentionne W surface de 43, 58 m2 supérieure à la surface mentionnée au bail, de sorte qu’il ne peut servir de base sérieuse au calcul de la surface des locaux. Les appelantes ne justifient par ailleurs par aucune pièce que, par l’effet des travaux effectués entre les deux fonds contigus par le preneur, le local donné à bail par elles aurait diminué de surface.

Dans ces conditions, il convient d’avaliser le calcul de surface proposé par M. A, à savoir 39, 29 m2.

C’est également tardivement, soit après le dépôt du rapport d’expertise, AI en dépit de leur accord en cours d’expertise, que les bailleresses ont critiqué la pondération proposée par l’expert. Elles critiquent le coefficient choisi par l’expert pour la zone sur cour, à savoir 0, 6 AI sollicitent qu’il soit rectifié au coefficient de 1, compte tenu de la nature de l’activité d’agence bancaire exploitée dans les lieux, AI demandent que la surface du local d’archives soit affectée d’un coefficient de 0, 75 au lieu de celui de 0, 4 proposé par l’expert.

Les appelantes ne justifient pas que les locaux à usage d’agence bancaire dérogent au principe de pondération qui tient compte de la valeur relative des différentes parties des lieux loués en fonction de leur accessibilité par rapport à a voie publique AI à leur éclairement .

L’attribution du coefficient 0, 6 à la 3^e zone sur cour AI du coefficient 0, 4 à la 2^e zone sur T, laquelle comprend un local d’archives AI un dégagement, est conforme aux principes de la charte de l’expertise en évaluation immobilière que le Crédit du Nord verse aux débats de sorte que le jugement entrepris qui a retenu la surface pondérée proposée par l’expert soit 30, 38 m2p sera confirmé.

Sur la valeur locative

Les propriétaires concluent, à titre principal, à W valeur locative de 1 000 € le m2p, compte tenu du caractère prestigieux du quartier, de son excellente commercialité AI de la livraison, fin 2013, de logements, boutique AI bureaux. Elles analysent les références de l’expert qui doivent être réactualisées à la date de prise d’effet du renouvellement du bail ( 1^er octobre 2010) AI proposent d’autres éléments de comparaison AI demandent à la cour de constater que les loyers judiciairement fixés sont nettement supérieurs aux valeurs expertales AI d’ajouter W majoration de 10 % à la valeur locative, compte tenu du droit de communication avec la boutique voisine. Elles proposent des valeurs subsidiaires en fonction de la surface que la cour fixera AI s’étonnent que le premier juge ait retenu, sans explication, W valeur inférieure à celle proposée par M. A.

Le Crédit du Nord sollicite la confirmation de la valeur locative fixée par le premier juge faisant observer que la commercialité du secteur ne peut se confondre avec celle de quartiers prestigieux, que la référence du local mitoyen est particulièrement intéressante AI justifie que le juge des loyers commerciaux ait fixé un loyer plus bas que celui proposé par l’expert. Il conteste la réactualisation des références expertales, contraire à la jurisprudence constante.

Il convient de rappeler que la fixation du loyer des locaux litigieux à usage exclusif de bureaux doit être effectuée conformément aux règles contenues dans l’article R 145 – 11 du code de commerce, à savoir W fixation par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué AI les locaux de référence.

L’expert A décrit le local considéré V situé au rez – de – chaussée d’un immeuble édifié au 19^e siècle, 41 T U, à l’angle de la T AH, dans un secteur essentiellement résidentiel à l’écart de la forte commercialité qui règne autour des magasins du Bon Marché.

La description du quartier faite par M. A rejoint celle d’un autre expert judiciaire, M^me S qui, dans son rapport du 8 mars 2011, versé aux débats par le Crédit du Nord, décrit la T U V W T AB la T AD à la T AF, voie secondaire étroite à sens unique , le tronçon V peu commerçant avec des boutique éparses AI des commerces indépendants sans enseigne nationale attractive ; elle ajoute que la clientèle du quartier est aisée AI que la T AH est de bonne commercialité.

Il en résulte que, contrairement à ce que soutiennent les appelantes, la commercialité du quartier est bonne sans être excellente AI que les locaux ne sont pas ' à deux pas du Bon Marché ' mais , au contraire, à l’écart, dans W T plus calme ; il est par contre constant que le quartier est prisé AI qu’y réside W population disposant de revenus confortables, élément important, eu égard à l’activité d’agence bancaire de la société locataire.

L’immeuble de 4 étages a été édifié au 19 ème en maçonnerie enduite.

L’expert indique que le local a été réuni avec le local mitoyen pour créer W agence bancaire de plus grand importance formant l’angle de la T AH AI de la T U.

Il se compose d’un bureau sur T, d’W partie de bureau sur T, d’W partie de dégagement le tout, pour 19, 93 m2, d’W zone sur T de 5, 76 m2 comprenant un local archives AI un dégagement AI W 3^e zone sur cour avec un bureau de 13, 59 m2. Le tout est en parfait état d’entretien.

M. A a proposé de retenir W valeur locative de 650 € au m2p en indiquant que les prix varient entre 629 € en juin 2006, au 54 T AH AI 675 € le m2p au 66 de la même T ; il considère V autre référence utile celle du loyer en renouvellement d’W agence immobilière du 61 T de Vaugirard fixée par le juge des loyers commerciaux au 1^er janvier 2008 à 650 € le m2p ; il estime que le loyer de la partie contigüe du local loué fixé au 1^er janvier 2011 amiablement sur W base de 527 € le m2p AI que le loyer du bail renouvelé au 1^er janvier 2004 d’W agence bancaire située à l’angle Guynemer Vaugirard sont inférieurs à la valeur locative réelle des lieux.

Les loyers de comparaison annexés à son rapport varient :

— s’agissant de décisions judiciaires entre 450, 550, 650 AI 700 € le m2 en 2005, 2007 AI 2008 ; les références à 450, 550 AI 700 € concernent trois agences bancaires T Monge, bd Raspail AI bd St Germain AI celle de 650 € se rapporte à W agence immobilière T de Vaugirard ;

— les nouvelles locations se situent entre 600 € au 1^er décembre 2009 pour W agence bancaire de la T de Vaugirard, 629 € en juin 2006 pour W teinturerie de la T AH, 675 € pour W boutique d’installation sanitaire toujours T AH AI 875 € le m2 au 1^er janvier 2005 pour W agence bancaire de la T de Sèvres ;

Enfin, s’agissant d’un loyer avec cession, l’expert relève, au 1^er trimestre 2006, W référence bancaire T St Placide à 1 389 € le m2.

Contrairement à ce que sollicitent les appelantes, il n’y a pas lieu de pratiquer d’indexation sur les loyers de référence.

Les références proposées par les bailleresses situées sur des emplacement plus prestigieux ou à commercialité bien supérieure à ceux des locaux considérés, à savoir avenue Victor Hugo, T de la Pompe, place de l’Opéra ou bd St Germain, ne peuvent servir de références utiles à la fixation du loyer de renouvellement ; seule la référence judiciaire du loyer d’W agence bancaire du 27 bd Raspail fixé à 550 € du m2p au 1^er janvier 2005 peut être retenue, s’agissant d’un local exploitant la même activité dans W T de commercialité équivalente.

Le tribunal a justement fixé la valeur locative à 600 € le m2, soit 18 900 € en principal à compter du 1^er octobre 2010 soit légèrement en deçà de la proposition expertale, compte tenu du loyer du local contigu, fixé à l’amiable à 550 € le m2p, AI en raison de la commercialité de la T U.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en toutes ses dispositions, y compris celles sur l’article 700 AI les dépens de première instance.

M^mes Z qui succombent en leur appel seront condamnées aux dépens AI à payer à la société Crédit du Nord la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Condamne M^mes Z à payer à la société Crédit du Nord la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M^mes Z aux dépens, dont distraction au profit de M^e Banide, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE