15/02/2016

ARRÊT N° 76

N°RG: 14/04936

GM-HA-A

Décision déférée du 18 Juin 2014 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 13/00342

M^me B

XXX

C/

I J veuve Y

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU QUINZE FEVRIER DEUX MILLE SEIZE

***

APPELANTE

XXX

28 N des Teinturiers

XXX

Représentée par M^e Michel LORIOT, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

Madame I J veuve Y

35 N O

XXX

Représentée par M^e Marie-pierre DE MASQUARD DE LAVAL de la SCP DE MASQUARD-TAMAIN, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 28 Avril 2015 en audience publique, devant la Cour composée de :

G. MAGUIN, président

M. MOULIS, conseiller

C. STRAUDO, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : J. BARBANCE- DURAND

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par G. MAGUIN, président, et par J. BARBANCE-DURAND, greffier de chambre.

EXPOSE

Madame I J veuve Y a vendu à la SCI TF2B deux lots de copropriété dépendants d’un ensemble immobilier situé à Toulouse, 35 N O :

— le lot n° 4, consistant en une cave située au premier sous-sol, outre 13/10000èmes des parties communes générales,

— le lot n° 28, consistant en un appartement situé au 4^e étage, comprenant un couloir, deux chambres, une salle d’eau/wc et trois pièces en combles, outre 62/10000èmes des parties communes générales.

La vente a été effectuée par acte notarié du 28 janvier 2011, pour un prix de 45.000 €, précision étant faite qu’en application de la Loi Carrez la superficie du bien vendu était de 66,59 m².

Par ailleurs, les parties à l’acte ont déclaré que la négociation de la vente avait été réalisée par l’Agence ORPI SUD TRANSACTION.

L’acte authentique rappelait que l’appartement était « en partie vétuste et devrait subir divers travaux d’aménagement », qu’il ne respectait pas l’ensemble des dispositions légales relatives au logement décent, qu’il était affecté d’ anomalies s’agissant de l’installation intérieure de l’électricité et du gaz .

Divers travaux ont été effectués dans les locaux après la vente.

Par un courrier du 10 août 2012 M^e WAINER, notaire associé à Villefranche de Lauragais, adressait à Madame Y une procuration à l’effet d’intervenir dans un acte à recevoir, opérant vente du lot 28 et des parties communes s’y rattachant pour le prix de 194.400 €, en ce inclus la valeur de mobilier estimé à 3000 €, afin qu’elle déclare ne pas demander le rescision de la vente pour cause de lésion de plus de 7/12 èmes, et garantisse aux futurs acquéreurs la propriété paisible de l’immeuble.

C’est dans ces circonstances que, par acte d’huissier du 18 janvier 2013, Madame Y a fait assigner la SCI TF2B en rescision de la vente du 28 janvier 2011 pour lésion.

Suivant jugement du 18 juin 2014, le Tribunal de grande instance de Toulouse a, notamment, d’une part constaté que les faits articulés par Madame Y sont assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion, d’autre part ordonné aux frais avancés de M^me Y une expertise confiée à trois experts, Madame K L, Monsieur G H et Madame E F, avec pour mission d’évaluer au moment de la vente, dans le même état, la valeur du bien litigieux.

Par déclaration reçue le 8 août 2014, la SCI TF2B a relevé appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions adressées par voie électronique le 12 novembre 2014 , la SCI TF2B demande à la cour :

— de réformer intégralement la décision du 18 juin 2014 ;

— de débouter Madame Y de l’intégralité de ses demandes et de la condamner au paiement de la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelante expose notamment :

— que par acte du 28 janvier 2011, elle a acquis auprès de Madame Y le bien immobilier concerné pour un prix de 45.000€ ;

— qu’ayant décidé de revendre le bien après avoir effectué d’importants travaux, le notaire chargé de la vente s’est adressé à Madame Y afin de la faire intervenir à l’acte pour renoncer à l’action aux fins de rescision pour lésion encore ouverte au titre de la vente du 28 janvier 2011 ;

— qu’il a été indiqué à Madame Y que le prix de revente s’élevait à la somme de 194.400 € ;

— que sur cette information, Madame Y a saisi le tribunal d’une demande en rescision ;

— qu’il est d’usage lorsqu’une action en rescision peut encore être diligentée que le notaire rédacteur se rapproche du précédent vendeur pour obtenir la renonciation à l’action afin d’assurer l’efficacité de son acte ; que cette demande ne peut suffire à laisser penser que la rescision existait ;

— que le bien vendu constituait 'des chambres de bonnes’ et que le notaire avait précisé à l’époque de la vente avec Madame Y que 'l’appartement à ce jour est en partie vétuste et devra subir divers travaux d’aménagement, que l’acquéreur déclare prendre en l’état actuel';

— que c’est dans ces conditions et vu l’état du bien que le prix de vente a été fixé à 45.000 € ;

— que Madame Y était assistée de M^e MAS, notaire, pour l’intégralité des ventes de l’immeuble, qu’elle avait divisé, et était parfaitement informée du prix du m² pour la vente d’appartements corrects ;

— que l’état vétuste du bien est établi par les photographies versées aux débats et que le bien ne pouvait être ni occupé, ni loué ;

— que l’expert chargé du diagnostic avant la mise en vente avait relevé des risques d’exposition au plomb, une installation intérieure d’électricité totalement hors normes, une installation au gaz inexploitable, et une performance énergétique au titre de la consommation de niveau F ;

— qu’en page 13 du rapport de l’expert, le logement est qualifié d’indécent ;

— que ledit bien ne peut être comparé avec les autres biens vendus et que le critère de différence du prix du m² ne peut constituer une présomption de lésion ;

— qu’elle a effectué des travaux pour un montant de 85.167,53 € (reprise des plafonds et murs, pose de parquet, mise en place d’isolation et faux plafonds, reprise de la charpente, doublage des murs, pose de toile de verre et de peinture, plomberie avec installation de salle de bain, mise en place d’une installation électrique avec pose d’un compteur, installation de carrelage et ameublement) ;

— que la négociation immobilière a été menée par l’agence ORPI SUD TRANSACTIONS et non pas par Monsieur X, qui n’est intervenu à l’acte qu’au titre de l’adhésion à l’assurance groupe-décès contractée par la société, étant précisé que les honoraires de l’agence ont d’ailleurs été facturés 3690 € et qu’elle apparaît tant dans l’acte sous sous-seing privé établi par M^e MAS le 7 avril 2010 que dans l’acte authentique du 28 janvier 2011 ;

— que Monsieur X est employé par la société ABC CONSEILS et que sa profession de négociateur immobilier est sans lien avec la vente intervenue ;

— que la société TF2B a versé aux débats les bulletins de salaire de février, mars, avril et mai 2010 qui correspondent à la période de signature de l’acte sous-seing privé et démontrent que Monsieur X n’a pas participé à la négociation ;

— qu’il n’existe aucune présomption sérieuse d’existence possible d’une lésion et qu’il convient de réformer la décision entreprise.

Par conclusions reçues le 22 décembre 2014, Madame I J veuve Y demande quant à elle, au visa des articles 1674 et suivants du code civil :

— de débouter la SCI TF2B de l’intégralité de ses prétentions;

— à titre principal, de confirmer la décision entreprise ;

— en tout état de cause, de condamner la SCI TF2B à lui payer la somme de

2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’intimée réplique notamment :

— que la vente s’est conclue par le biais de Monsieur X, agent immobilier auprès de la société ORPI ;

— que c’est ce professionnel qui a procédé à l’évaluation du bien au prix de 45.000 € auquel il a été vendu ;

— qu’elle a eu la surprise d’apprendre que Monsieur X vivait dans ledit appartement depuis l’acquisition par Madame A et que d’un constat dressé par M^e Z, huissier, le 20 décembre 2012 il ressort que le nom de Monsieur X apparaît sur la boîte aux lettres ;

— qu’il lui a été notifié que la SCI TF2B souhaitait procéder à la vente du même bien pour la somme de 194.400 € alors que Madame A n’a effectué que de menus travaux ;

— que la vente qu’elle a conclue a été entachée d’une lésion ;

— que le prix reçu est plus qu’inférieur aux 7/12 èmes du prix que s’apprête à récupérer moins de deux ans plus tard la SCI TF2B ;

— que dans son acte introductif d’instance elle avait indiqué à l’intention des acquéreurs qu’elle acceptait une revalorisation du prix de 149.400 € 'sous la déduction du dixième du prix total', soit 129.960 € pour éviter que la vente soit rescindée conformément à l’option offerte par l’article 1681 du code civil ;

— que la société TF2B justifie la multiplication du prix de vente par quatre en moins de deux ans par la réalisation de travaux dans l’appartement et affirme que Monsieur X n’a pas participé à la vente ne travaillant pas pour ORPI mais pour une autre agence au moment de la vente ;

— que le prix moyen du mètre carré dans le quartier est de 3200 € environ et que si l’on ne compte la superficie en Loi Carrez, la SCI TF2B a conclu une vente au prix de 675 € le mètre carré ;

— que l’agent immobilier qui procède à une évaluation du prix doit conseiller honnêtement le vendeur ;

— que l’intervention du notaire qui, pour la revente, s’adresse au vendeur initial pour s’assurer qu’il n’attaquera pas la première vente pour lésion, laisse à penser que le notaire a sérieusement pensé à l’existence de la lésion, d’autant plus qu’une telle démarche n’est ni automatique ni obligatoire ;

— que s’il est vrai que l’appartement était 'en partie vétuste', il était, avant la vente, pour partie loué et n’était donc pas inhabitable dans sa totalité ;

— qu’il est inimaginable qu’un bien habitable dans un endroit recherché de Toulouse puisse être évalué à 675 € le mètre carré ;

— que le jugement de première instance a justement relevé que 'le logement a été vendu à un prix au m² de 675 €, ce qui rend vraisemblable une anomalie compte tenu de son état, nécessitant certes une rénovation, mais aussi de sa surface, de son emplacement et de l’existence d’une cave';

— que les travaux se sont élevés à la somme de 85.167 €, soit une somme bien moindre que la plus value qui s’élève à 149.400 € ;

— qu’elle est étonnée de voir que l’ensemble des travaux allégués, même ceux de gros oeuvre, menuiserie, plomberie, électricité, ont été réalisés par une seule et même entreprise qui n’est pas une entreprise générale de travaux mais uniquement spécialisée dans les 'travaux de peinture, revêtements muraux et revêtements de sol’ ;

— qu’une facture de 9.872 € porte comme objet des travaux 'réalisation de travaux’ sans autre précision, ce qui est insuffisant ;

— que l’ensemble de ces éléments remettent en question la réalité et le sérieux des travaux allégués qui, vu leur consistance, ne sauraient suffire à multiplier le prix initial par quatre ;

— qu’elle a été trompée par la SCI TF2B qui avait un allié de taille en la personne de son agent immobilier ;

— que les factures versées aux débats par la SCI TF2B sont adressées à 'Monsieur X, pour la société TF2B’ ;

— que Monsieur X semble être bien plus que le simple locataire de la société TF2B et que même s’il n’apparaît pas dans les statuts, il semble qu’il ait des intérêts dans cette société ;

— que la société TF2B prétend que Monsieur X n’est pas l’agent immobilier intervenant à l’acte car il n’était pas salarié de l’agence ORPI mais de l’agence ABC CONSEILS; que cependant en page 11 de l’acte de vente, Monsieur X est expressément mentionné comme s’engageant à accomplir les formalités d’assurance décès invalidité comme le relève le tribunal de grande instance ;

— que le seul fait que Monsieur X était salarié de la société ABC CONSEILS au moment de la signature de l’acte ne suffit pas à établir qu’il n’est pas intervenu à la vente ;

— que l’article 1674 du code civil autorise la rescision pour lésion même si le vendeur lésé a expressément renoncé dans le contrat à cette faculté et sans qu’il soit nécessaire d’établir le dol de l’acquéreur.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des argumentations respectives des parties, il convient de se référer aux conclusions des 12 novembre et 22 décembre 2014 visées ci-dessus.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 avril 2015.

MOTIVATION

Le litige porte sur une demande en rescision d’une vente pour cause de lésion ;

Les articles 1674 du code civil et suivants disposent que le vendeur lésé de plus des 7/12 èmes dans le prix d’un immeuble a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision. La lésion doit s’apprécier au regard de l’état et de la valeur de l’immeuble au moment de la vente. Sa preuve ne peut être admise que par jugement dans le cas où les faits articulés seraient assez vraisemblables et graves pour faire présumer la lésion. Enfin, cette preuve ne pourra se faire que par un rapport de trois experts qui seront tenus de dresser un seul procès-verbal commun, et de ne former qu’un seul avis à la pluralité des voix.

Après examen des pièces versées aux débats, la cour constate :

— que le bien concerné est un appartement d’une surface de 66,59 m² loi Carrez comprenant un couloir, deux chambres, trois pièces en combles et également une cave, qui a été vendu au prix de 45.000 € le 28 janvier 2011 soit environ 675 € le mètre carré ;

— que l’appartement se situe N O, soit dans un quartier recherché de Toulouse où le prix moyen au mètre carré était de 3200 € (mais en 2013 à la date de l’assignation, et pour les logements rénovés et habitables) ;

— que l’acte de vente précise en sa page 4 que 'l’appartement à ce jour est en partie vétuste et devra subir divers travaux d’aménagement'; que l’alimentation électrique et au gaz ne sont notamment pas conformes aux normes en vigueur ;

— que l’acte de vente ajoute en sa page 13 que le logement ne respecte pas les dispositions relatives au logement décent ;

— que toutefois l’acte de vente indique également (page 15) que l’immeuble ne fait l’objet ni d’un arrêté préfectoral concluant à l’insalubrité ou à l’interdiction d’habiter tout ou partie de celui-ci ni d’une mise en demeure du préfet d’avoir à mettre fin à l’occupation du local ;

— qu’en outre le compromis initial du 7 avril 2010 précisait (page3) que le logement était alors loué pour un loyer hors charges de 180,53 €, les combles étant cependant inoccupés

— que l’acquéreur, la SCI TF2B a effectué des travaux dans l’appartement pour un montant facturé de 85.167,53 € ;

Au vu de ces éléments la cour estime que le montant des travaux ou la variation du cours de l’immobilier ne suffisent pas à justifier la différence constatée entre le prix de vente de 45.000€ à la date du 28 janvier 2011 et le prix de revente de 194.400 € à la date du 10 août 2012, soit une plus-value de 149.400 € ;

Après examen des pièces du dossier la cour relève en outre :

— que l’acte de vente en sa page 11 mentionne Monsieur C X, négociateur immobilier, comme s’engageant 'à accomplir les formalités prévues pour adhérer à l’assurance groupe décès invalidité contractée par la Banque'; qu’il est intervenu au nom de la SCI TF2B;

— que les factures des travaux réalisés par la SCI TF2B suite à la vente ont été adressées à l’attention de Monsieur X pour la société TF2B

— que suite à la vente Monsieur X a vécu dans l’appartement et que le constat d’huissier établi par Maître Z le 20 décembre 2012 atteste de ce que le nom de Monsieur X apparaît sur la boîte aux lettres de l’appartement ;

— qu’il convient de souligner le rôle de Monsieur X, négociateur immobilier de profession, lors de la vente au nom de la SCI TF2B ;

En considérant la surface du bien immobilier, son emplacement, son état, le cours de l’immobilier et les constatations suspectes relevées ci-dessus, la cour dispose d’éléments d’appréciation suffisamment vraisemblables et graves pour laisser présumer l’existence d’une lésion survenue lors de la vente conclue entre Madame I J veuve Y et la SCI TF2B le 28 janvier 2011.

Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions.

Compte tenu du contexte de l’affaire, il apparaît inéquitable de laisser les frais irrépétibles à la charge de Madame Y et il convient de condamner la SCI TF2B à payer à celle-ci une somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions.

Y ajoutant

Condamne au titre de la procédure d’appel la SCI TF2B aux dépens ainsi qu’à payer à Madame I J veuve Y une somme de mille cinq cents euros (1500 €) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,