30/04/2018

ARRÊT N°115

N° RG: 16/00161

TS/CD

Décision déférée du 25 Août 2015 – Tribunal d’Instance de Toulouse – 1115000152

E. VET

D Z

C/

B Y

C Y

INFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU TRENTE AVRIL DEUX MILLE DIX HUIT

***

APPELANT

Monsieur D Z

[…]

[…]

Représenté par M^e Christoph A, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Madame B Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Laurent DE CAUNES de la SCP DE CAUNES L.- FORGET J.L., avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur C Y

[…]

[…]

Représenté par M^e Laurent DE CAUNES de la SCP DE CAUNES L.- FORGET J.L., avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Juin 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. X, conseiller, T. SOUBEYRAN, vice président placé, chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. X, président

C. MULLER, conseiller

T. SOUBEYRAN, vice président placé

Greffier, lors des débats : H. ANDUZE-ACHER

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. MULLER, conseiller ayant participé au délibéré, et par C.BERNAD, greffier de chambre.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seings privés du 18 septembre 2007, M. C Y et M^me B Y ont donné à bail meublé à M. D Z une maison d’habitation de type […] à Plaisance du Touch (31) moyennant un loyer mensuel de 1.300 euros outre 100 euros par mois à titre d’avances sur charges.

Par lettre recommandée du 28 mars 2013, les époux Y ont fait part à M. Z de leur intention de ne pas renouveler le bail en raison de la vente de la maison. M. Z a quitté les lieux le 1^er octobre 2013.

Par actes d’huissier du 26 décembre 2014, M. Z a fait assigner les époux Y devant le tribunal d’instance de Toulouse aux fins de les voir condamnés à lui payer les sommes de :

—  1.300 € pour manquement à leur obligation de délivrer la chose en bon état de réparation,

—  1.300 € pour manquement à l’obligation de délivrer un logement décent,

—  2.335 € en remboursement des frais d’entretien de canalisation,

—  5.200 € en réparation 'du préjudice pour vice caché',

—  1.300 € en réparation de son préjudice de jouissance,

—  1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 25 août 2015, le tribunal a :

— condamné les époux Y à verser à M. Z 800 euros de dommages et intérêts outre 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les époux Y aux dépens.

M. Z a interjeté appel total de cette décision par déclaration du 12 janvier 2016.

Au terme de ces dernières écritures communiquées le 15 mai 2017, il demande à la cour d’infirmer la décision entreprise et, statuant à nouveau, de :

— CONDAMNER les époux Y à réparer le préjudice causé par leur manquement à l’obligation de délivrer la chose en bon état de réparation à hauteur de 1.300 €,

— CONDAMNER les époux Y à réparer le préjudice causé par leur manquement à l’obligation de délivrer un logement décent à hauteur de 1.300 €,

— CONDAMNER les époux Y à rembourser les frais d’entretien de la canalisation à hauteur de 2.335 €,

— CONDAMNER les époux Y à réparer le préjudice causé par leur manquement à l’obligation de garantie des vices cachés à hauteur de 5.200 €,

— CONDAMNER les époux Y à réparer le préjudice causé par leur manquement à l’obligation de garantie d’une jouissance paisible à hauteur de 1.300 €,

— CONDAMNER les époux Y au paiement de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il soutient à l’appui de ses prétentions que les époux Y ont manqué à leurs obligations légales de bailleurs, telles que définies par les articles 1719 et suivants du code civil, en ce que :

— s’agissant de leur obligation de délivrance, l’immeuble loué était doté de canalisations d’évacuation des eaux usées défectueuses dès l’origine et durant toute la durée de la location ; que ce défaut rendait le logement indécent au regard des dispositions de l’article 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, notamment en ce que l’évacuation des eaux de l’une des toilettes était impossible, générant des remontées d’eaux sales par l’une des douches et des odeurs particulièrement désagréables dans toute l’habitation ;

— s’agissant de leur obligation d’entretien et de réparation, les bailleurs n’ont pas assuré l’entretien et les réparations nécessaires sur la canalisation d’évacuation des eaux usées malgré sa vétusté, l’obligeant à engager des frais en vue de son débouchage ; qu’il n’avait pas, pour engager ces travaux, l’obligation légale ou contractuelle de solliciter l’autorisation des bailleurs ; qu’il avait obtenu l’accord

verbal de M^me Y pour engager les travaux litigieux, lesquels s’avéraient en toutes hypothèses urgents pour des raisons d’hygiène et de dignité ;

— s’agissant de leur obligation à garantie, la canalisation litigieuse était dès l’origine affectée d’un vice de conception indécelable ; que ce désordre l’a empêché de jouir paisiblement de l’immeuble.

En réponse, les époux Y demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il les a condamnés au paiement d’une somme de 800 euros et statuant à nouveau de ce chef, de débouter l’appelant de ses demandes. Ils demandent en outre sa condamnation à assumer la charge des dépens et à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils estiment qu’ils n’ont failli :

— ni dans leur obligation de délivrance d’un logement décent et en bon état de réparation dès lors qu’il n’est pas établi que le dysfonctionnement de la canalisation litigieuse aurait existé avant février 2013, mais qu’il s’explique au contraire par le déplacement accidentel d’un tube qui a provoqué l’accumulation de papier toilette et l’obstruction de la canalisation ;

— ni dans leur obligation d’entretien, dès lors qu’il n’est pas démontré que la canalisation litigieuse était vétuste et qu’ils ont été diligents lorsque le dysfonctionnement a été porté à leur connaissance, M. Z ayant engagé des travaux inutiles et onéreux, sans leur accord préalable et malgré l’absence de tout caractère d’urgence ;

— ni dans leur obligation de garantie en ce que la démonstration d’un vice antérieur au bail et apparu durant le contrat n’est pas établie et qu’ils ont fait preuve de diligence, que M. Z a pu jouir paisiblement du bien dès lors que les moisissures et l’humidité constatées dans l’un des toilettes sont apparues du fait de la résistance abusive du locataire à permettre l’accès des lieux à l’entreprise qu’ils avaient missionnée avant juillet 2013.

SUR CE :

Sur le manquement allégué à l’obligation de délivrance :

Vu les dispositions de l’article 1719 du code civil,

Le bail a été conclu le 18 septembre 2007 avec prise d’effet au 1^er octobre 2007 pour une durée d’un an reconduite tacitement.

Le preneur se prévaut pour conclure au manquement de ses bailleurs à leur obligation de délivrance d’un dysfonctionnement du réseau d’évacuation des eaux usées à compter du mois de février 2013, sans invoquer de dysfonctionnement antérieur ni en justifier.

Ce délai de plus de cinq années écoulé depuis l’entrée dans les lieux sans qu’aucun dysfonctionnement du réseau d’évacuation des eaux usées n’ait été relevé et signalé établit que le bien loué n’était pas affecté au moment de sa délivrance d’un vice ou d’un défaut le rendant indigne ou impropre à son usage.

M. Z évoque également un bref dysfonctionnement du chauffage durant l’hiver 2012-2013 sans en justifier, la simple production d’une facture d’entretien de 146,26 euros en date du 1^er février 2013 ne permettant pas de caractériser un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance, étant en outre observé que les époux Y justifient de ce que la chaudière avait été fabriquée le 16 octobre 2006, soit moins d’un an avant l’entrée dans les lieux de M. Z.

La demande d’indemnisation formée à ce titre sera par conséquent rejetée.

Sur le manquement allégué aux obligations d’entretien et de réparation :

Vu les articles 1719 et 1720 du code civil,

Il résulte des explications concordantes des parties, du rapport d’expertise privée du 23 avril 2013 et du courrier électronique adressé par M^me Y à M^e A le 4 juillet 2013 que le désordre invoqué par M. Z trouvait son origine dans l’obstruction du réseau d’eaux usées enterré de l’extension de l’habitation donnée à bail. La cause exacte de cette obstruction n’est pas établie avec certitude au regard des pièces produites par les parties. Les intimés n’ont pas produit en cause d’appel le rapport d’intervention de la société ISS qu’ils indiquaient avoir mandatée pour déboucher et remettre en état le réseau défectueux.

L’entretien et le bon fonctionnement des canalisations enterrées d’évacuation des eaux usées incombent au bailleur en vertu de l’article 1719 précité et ne peuvent être regardés comme un entretien courant du logement ou de ses équipements au sens de l’article 6 du bail.

De même, en vertu de l’article 1720 du code civil, il appartenait aux bailleurs de faire procéder aux réparations devenues nécessaires sur la canalisation enterrée dès lors qu’ils avaient été avisés du désordre, ces réparations ne pouvant s’analyser comme des menues réparations ou des réparation locatives au sens de l’article 6 du bail.

Ainsi, quelle que soit l’origine du désordre sur la canalisation défectueuse, il appartenait aux bailleurs de maintenir le réseau enterré d’évacuation des eaux usées en état de fonctionnement et d’intervenir dès lors qu’ils étaient avisés d’un désordre pour y mettre un terme.

En l’espèce, il résulte du courrier électronique adressé par les époux Y à M. Z le 2 mars 2013 qu’ils étaient avisés du désordre dès le dimanche précédent, soit le 24 février 2013.

Il résulte d’un courrier électronique de M. Z aux époux Y en date du 2 mars 2013 que le désordre ne consistait pas simplement dans l’obstruction d’une canalisation interne d’évacuation d’un toilette mais dans une obstruction générale partielle du réseau d’évacuation des eaux usées du bien loué, ce que le preneur a confirmé par courrier recommandé avec accusé de réception du 25 mars 2013, M. Z sollicitant aux termes de ces deux courriers une intervention sur la canalisation à l’origine du désordre.

Les époux Y justifient avoir proposé par courriers électroniques des 19 avril, 2 mai, 11 mai et 23 mai 2013 à M. Z l’intervention d’une entreprise spécialisée afin de procéder au débouchage de la canalisation d’évacuation des eaux usées. En revanche, aucune proposition d’intervention antérieure n’est rapportée, les bailleurs ayant reporté le 21 mars 2013 l’intervention de leur plombier dans l’attente du passage de l’expert missionné par leur compagnie d’assurance.

L’intervention sur la canalisation n’est intervenue que le 3 juillet 2013, M^me Y informant toutefois le lendemain son preneur de ce qu’il ne devait pas jeter de papier dans les toilettes dans l’attente d’une seconde intervention, dont il n’est pas précisé si elle a été réalisée.

Il résulte de ce qui précède que c’est à bon droit que le premier juge a retenu que la reprise du désordre qui incombait aux bailleurs devait être considérée comme tardive.

Sur les demandes indemnitaires :

M. Z sollicite en premier lieu la condamnation des époux Y à lui payer la somme de 2.335 euros au titre des factures qu’il a acquittées auprès de la société ASSISTANCE 7 SERVICES suite à ses interventions les 20 et 21 février 2013.

Il ne produit toutefois aux débats aucune pièce permettant d’établir qu’il avait à cette date tenté d’informer ses bailleurs du désordre, qu’il les avait mis en demeure d’intervenir ou qu’à défaut, il avait tenté d’obtenir leur accord pour faire procéder à ces interventions, alors même qu’il n’est pas démontré que les interventions de la société ASSISTANCE 7 SERVICES présentaient un caractère d’urgence tel qu’il devait le dispenser de telles démarches préalables.

Par ailleurs, cette intervention a eu lieu sur la canalisation d’évacuation des eaux de pluie et non sur la canalisation des eaux usées et moyennant un coût très supérieur au coût finalement assumé par les époux Y pour la même prestation, de sorte qu’il n’est pas établi que l’intervention de la société

ASSISTANCE 7 SERVICES était indispensable et qu’elle a été réalisée au moindre coût.

M. Z sera dès lors débouté de sa demande de ce chef.

L’appelant sollicite en second lieu l’indemnisation d’un préjudice de jouissance.

Il résulte des indications de M. Z que le bien loué à hauteur de 1.300 euros par mois était la résidence principale de la famille. Il résulte des pièces produites aux débats, notamment du procès verbal de constat d’huissier du 11 juin 2013 que l’une des deux toilettes de la maison a été inutilisable entre le mois de février et le 3 juillet 2013, puis que son usage a été réduit jusqu’à la rupture du bail le 3 octobre 2013, que des traces de moisissure étaient visibles à proximité de la cuvette et qu’une atmosphère d’humidité y était perceptible, que le bac de douche de la pièce d’eau située à proximité de la chambre était rempli de papier usé, qu’un regard situé au niveau de la terrasse laissait apparaître du papier usé.

Toutefois, la période durant laquelle M. Z a subi ce préjudice de jouissance doit être limitée dès lors que les époux Y démontrent avoir sollicité à plusieurs reprises de leur preneur qu’il leur communique ses disponibilités pour faire intervenir une entreprise spécialisée à compter du 19 avril 2013 et que cette intervention n’a pu avoir lieu que le 3 juillet 2013, délai qui témoigne par ailleurs de ce que l’importance du trouble de jouissance demeurait elle-même limitée.

Au regard de ce qui précède, le préjudice de jouissance invoqué sera intégralement réparé par la condamnation des époux Y à payer à M. Z une somme de 1.500 euros, le jugement entrepris devant être infirmé en ce sens.

Sur les demandes annexes :

Les époux Y, qui succombent à titre principal à l’instance, assumeront la charge des dépens d’appel et seront condamnés à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 1.500 euros pour les frais exposés par M. Z en cause d’appel et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme le jugement sauf en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles ;

Statuant à nouveau,

Condamne M. C Y et M^me B Y à verser à M. D Z la somme de 1.500 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

Déboute M. C Y de ses autres demandes de dommages et intérêts ;

Condamne M. C Y et M^me B Y à verser à M. D Z la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. C Y et M^me B Y aux dépens d’appel.

Le greffier Le président