COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 01 mars 2022

N° RG 20/01041 – N° Portalis DBVU-V-B7E-FN54

-PV- Arrêt n°

CAISSE D’ALLOCATIONS FAMILIALES DE L’ALLIER / S.C.I. JCM IMMOBILIER

Jugement au fond, origine Tribunal Judiciaire de MOULINS, décision attaquée en date du 07 Juillet 2020, enregistrée sous le n° 19/00533

Arrêt rendu le MARDI UN MARS DEUX MILLE VINGT DEUX

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

M^me Laurence BEDOS, Conseiller

En présence de :

M^me Marlène BERTHET, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

CAISSE D’ALLOCATIONS FAMILIALES DE L’ALLIER

9 et […]

[…]

Représentée par Maître Sophie CLUZY, avocat au barreau de MOULINS et par Maître Benoît FALTE de la SELARL BOITUZAT FALTE ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

Timbre fiscal acquitté

APPELANT

ET :

S.C.I. JCM IMMOBILIER

[…]

[…] […]

Représentée par Maître Jean Louis DESCHAMPS, avocat au barreau de MOULINS

et par Maître Victoire DE BARY, de la SHERPA avocats AARPI, avocat au barreau de PARIS

Timbre fiscal acquitté

INTIMEE

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 13 janvier 2022, en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. VALLEIX, rapporteur.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 01 mars 2022 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M. VALLEIX, président et par M^me BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte authentique conclu le 31 août 2015, la SCI JCM IMMOBILIER a consenti à la CAISSE D’ALLOCATIONS FAMILIALES (CAF) DE L’ALLIER un bail régi par les dispositions de l’article 1713 du Code civil sur les parties Module 17 (155 m²) et Modules 18 (50 m²) du sous-sol, la partie Module 1 (117 m²) du rez-de-chaussée, l’intégralité du 1er étage comprenant les Modules 7, 8, 9,'10, 11 et 19 (1389 m² outre 11,94 m²) ainsi que des places de stationnement d’un immeuble à usage de bureaux administratifs dénommé La Cyti, situé ZC Cap Nord au lieu-dit La Couasse sur le territoire de la commune d’Avermes (Allier). Suivant une clause de ce bail, l’immeuble était livré brut de finition et à aménager à la charge entière du locataire. Ce bail a été contracté pour une durée de 24 mois du 1er septembre 2015 au 31 août 2017, moyennant un loyer d’un montant total de 2.587,41 € HT soit 3.104,89 €TTC (sur la base d’un prix moyen de 1,42 €/m² HT), outre provision mensuelle pour charges à hauteur de 1.100,00 € HT soit 1.320,00 € HT. Aucune clause d’indexation n’était prévue. La surface totale louée est de 1822,12 m². Un dépôt de garantie correspondant à deux mois de loyer, soit la somme de 5.174,82 € HT, a été versée par le locataire.

Suivant un avenant conclu par acte authentique du 14 octobre 2015, les mêmes parties ont convenu d’ajouter aux locaux loués un lot supplémentaire du rez-de-chaussée d’une superficie de 73 m², moyennant un loyer mensuel supplémentaire de 220,00 € TTC, outre versement par le locataire d’un dépôt de garantie correspondant à deux mois de ce loyer HT.

Cette location était recherchée et obtenue par la CAF DE L’ALLIER en raison d’importants travaux de réhabilitation devant être effectués dans l’immeuble qu’elle occupait précédemment, situé […]), ayant été endommagé par un incendie survenu le 31 juillet 2015. Ce bail ne porte pas sur l’intégralité de ce bâtiment qui est par ailleurs occupé par d’autres organismes locataires.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 30 mai 2017, la CAF DE L’ALLIER a demandé à la SCI JCM le renouvellement de ce bail selon les mêmes conditions pour une durée identique de 24 mois. Par courrier du 12 juillet 2007, le notaire de la SCI JCM a répondu que cette dernière était d’accord sur le principe du renouvellement du bail mais pour une durée à terme fixe de six années et moyennant un loyer mensuel de 20.000,00 € HT.

Aucun accord n’ayant été trouvé sur ces bases entre les parties, la SCI JCM a fait savoir par un courrier daté du 14 août 2017 à la CAF DE L’ALLIER qu’elle entendait procéder à un état des lieux de sortie en vue de l’expiration du bail contractuellement prévue pour le 31 août 2017.

Par acte d’huissier de justice signifié le 1er septembre 2017, la CAF DE L’ALLIER a en conséquence assigné la société JCM devant le Juge des référés du tribunal de grande instance de Moulins au visa des articles 1103 et 1104 du Code civil ainsi que des articles 872, 873 et 873-1 du code de procédure civile, afin de bénéficier à titre principal d’une mesure de maintien dans les lieux pendant la durée des discussions nécessaires à la conclusion d’une nouvelle convention de bail pour la période du 1er septembre 2017 au 31 décembre 2020.

Cette assignation en justice a donné lieu à la poursuite des pourparlers entre les parties par l’intermédiaire de leur conseil respectif sur la durée et le prix de ce bail en cas de renouvellement. Cette procédure de référé a dès lors fait l’objet d’une radiation d’instance par ordonnance du 5 décembre 2017.

À nouveau saisi par une demande du 19 mars 2018 de la CAF DE L’ALLIER aux fins de remise au rôle de cette affaire et par une nouvelle assignation du 14 mars 2018 de la société JCM aux fins de poursuite de gestion et de fixation d’une indemnité d’occupation, le Juge des référés du tribunal de grande instance de Moulins a, suivant une ordonnance rendue le 5 juin 2018 :

- ordonné la jonction de ces deux affaires ;

- constaté que la CAF DE L’ALLIER occupe sans droit ni titre les locaux susmentionnés depuis le 1er septembre 2017 ;

- ordonné l’expulsion de la CAF DE L’ALLIER des locaux susmentionnés ;

- accordé à la CAF DE L’ALLIER un délai expirant au plus tard le 31 décembre 2020 pour quitter les lieux susmentionnés ;

- ordonné une mesure d’expertise judiciaire confiée à M. X Y, Expert judiciaire près la cour d’appel de Riom, afin de proposer une estimation de la valeur locative des lieux loués, avec mission d’usage en la matière ;

- condamné la CAF DE L’ALLIER à payer au profit de la société JCM, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation des lieux litigieux, la somme totale de 35.592,39 € au titre des arriérés de septembre 2017 à mai 2018 inclus

- condamné la CAF DE L’ALLIER à payer [au profit de la société JCM], à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation des lieux litigieux, sur la base de 6.068,00 € hors taxes et hors charges (HT&HC), la somme mensuelle de 8.654,16 € TTC&TCC, à compter de juin 2018 ;

- dit que cette indemnité d’occupation sera indexée annuellement à compter du 1er septembre 2018 par application de l’Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) du 1er trimestre 2017 (109,41) ;

- ordonné une mesure d’expertise judiciaire confiée à M. Z A, expert judiciaire près la cour d’appel de Bourges, afin de déterminer l’existence de désordres invoqués par la société JCM, avec mission d’usage en la matière ;
- déclaré irrecevables les demandes de la société JCM tendant à la condamnation de la CAF DE L’ALLIER à payer au syndic de l’immeuble litigieux diverses sommes ;

- condamné la CAF DE L’ALLIER à payer au profit de la société JCM une indemnité de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- rappelé l’exécution provisoire de plein droit de la décision ;

- condamné la CAF DE L’ALLIER aux dépens de l’instance.

L’expert judiciaire commis M. X Y a établi son rapport relatif à l’estimation locative des locaux litigieux le 5 juin 2019 tandis que la mesure d’expertise judiciaire confiée à M. Z A au sujet des dégradations alléguées par le bailleur sur l’immeuble litigieux est toujours en cours.

En lecture du rapport d’expertise judiciaire de M. X Y, la société JCM a, par acte d’huissier de justice signifié le 3 septembre 2019, assigné la CAF DE L’ALLIER devant le tribunal judiciaire de Moulins afin de :

- au visa des articles 788 et suivants du code de procédure civile et des articles 546 et suivants du Code civil ;

- dire et juger que le contrat de bail susmentionné a pris fin le 31 août 2017 et que la CAF DE L’ALLIER est depuis cette date occupante sans droit ni titre des locaux précédemment loués ;

- dire et juger que les travaux d’aménagements réalisés à la CAF DE L’ALLIER dans les lieux précédemment loués ont fait accession au bailleur ;

- en conséquence ;

- condamner la CAF DE L’ALLIER à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 12.837,43

€ HT&HC en deniers ou quittance, outre les intérêts au taux légal à compter de chaque échéance et jusqu’au paiement effectif, jusqu’à parfaite libération des lieux ;

- dire que cette indemnité sera révisée, en tant que de besoin, tous les ans et pour la première fois le 1er septembre 2018, par application de l’Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), l’indice étant l’ILAT 1er trimestre 2017 (109,41) ;

- ordonner l’exécution provisoire de la décision ;

- condamner la CAF DE L’ALLIER à lui payer une indemnité de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de l’instance devant comprendre notamment les frais d’expertise judiciaire de M. X Y.

En défense à cette assignation, la CAF DE L’ALLIER a demandé de :

- au visa des articles 1103 et 1104 du Code civil ;

- dire et juger que les travaux qu’elle a réalisés dans les locaux loués au titre de ce bail feront accession au bailleur uniquement à son départ effectif des lieux, soit au plus tard le 31 décembre 2020 ;

- fixer l’indemnité d’occupation à compter du 1er septembre 2017 à la somme mensuelle de 4.431,96

€ HT&HC, soit 53.183,52 € HT&HC pour une valeur locative annuelle sans bénéfice de la clause d’accession ;

- condamner la société JCM à lui rembourser le trop perçu qu’elle a versé au titre de l’indemnité provisionnelle fixée par l’ordonnance de référé du 5 juin 2018, en l’occurrence une somme mensuelle de 6.068,00 € HT&HC, soit un montant annuel de 72.820,00 € HT, jusqu’à fixation définitive de cette indemnité et à son départ effectif des lieux ;

- débouter la société JCM de toutes ses demandes ;

- condamner la société JCM à lui payer une indemnité de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de l’instance devant comprendre les frais d’expertise judiciaire.

C’est dans ces conditions que, suivant un jugement n° RG-19/00533 rendu le 7 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Moulins a :

' condamné la CAF DE L’ALLIER à payer au profit de la SCI JCM une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 12.837,43 € HT&HC, en deniers ou quittance, outre les intérêts au taux légal à compter de chaque échéance jusqu’au paiement effectif et jusqu’à parfaite libération des locaux précédemment loués ;

- dit que cette indemnité d’occupation sera indexée annuellement et pour la première fois le 1er septembre 2018, par application de l’Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) du 1er trimestre 2017 (109,41) ;

' condamné la CAF DE L’ALLIER à payer au profit de la SCI JCM une indemnité de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

' débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

' ordonné l’exécution provisoire du jugement ;

' condamné la CAF DE L’ALLIER aux dépens de l’instance.

Par déclaration n° 20/01069 formalisée le 20 août 2020 et enregistrée le 20 août 2020, le conseil de la CAF DE L’ALLIER a interjeté appel de la décision susmentionnée.

' Par dernières conclusions d’appelant notifiées par le RPVA le 17 novembre 2021, la CAISSE D’ALLOCATIONS FAMILIALES (CAF) DE L’ALLIER a demandé de :

' au visa des articles 555, 1103 et 1104 du Code civil ;

' après avoir dit et jugé que les travaux qu’elle a entrepris sur les lieux loués pendant la durée du bail feront accession au bailleur uniquement au départ effectif de l’ancien locataire, soit à la date du 27 novembre 2020 alors que ce départ est intervenu avant la date fixée à cet effet par autorisation judiciaire au plus tard le 31 décembre 2020, infirmer le jugement précité du 7 juillet 2020 du tribunal judiciaire de Moulins ;

' [à titre principal] ;

' fixer l’indemnité d’occupation afférente aux locaux précédemment loués à compter du 1er septembre 2017 à la somme mensuelle de 4.431,96 € HT&HC, soit la somme de 53.183,52 € HT&HC pour une valeur annuelle sans bénéfice d’accession ;
' condamner la société JCM à lui rembourser le trop-perçu versé au titre de l’indemnité provisionnelle fixée par l’ordonnance de référé du 5 juin 2018, en l’occurrence la somme mensuelle de 6.068,00 € HT&HC soit un montant annuel de 72.820,00 € HT&HC jusqu’à fixation définitive de cette indemnité et départ effectif des lieux précédemment loués ;

' à titre subsidiaire, en cas de confirmation du jugement du 7 juillet 2020 en ce que le tribunal judiciaire de Moulins a jugé que l’accession devait intervenir à compter du 1er septembre 2017, condamner la société JCM à l’indemniser au titre de l’accession en lui remboursant la somme de 291.986,44 € TTC, principal et accessoires, correspondant à la valorisation des locaux telle qu’établie par l’expert judiciaire ;

' [en tout état de cause] ;

' débouter la société JCM de l’ensemble de ses demandes formé à son encontre ;

' condamner la société JCM à lui payer une indemnité de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, devant inclure les frais irrépétibles de première instance et d’appel et comprendre les frais d’expertise judiciaire, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Sophie Cluzy, Avocat au barreau de Moulins.

' Par dernières conclusions d’intimé et d’appel incident notifiées par le RPVA le 18 février 2021, la SCI JCM IMMOBILIER a demandé de :

' au visa des articles 546 et suivants du Code civil ;

' débouter la CAF DE L’ALLIER de l’intégralité de ses demandes ;

' confirmer le jugement précité du 7 juillet 2020 du tribunal judiciaire de Moulins ;

' à défaut ;

' constater que le contrat de bail susmentionné a pris fin le 31 août 2017 et que la CAF DE L’ALLIER est depuis cette date occupante sans droit ni titre des lieux précédemment loués ;

' dire et juger que les travaux d’aménagements réalisés par la CAF DE L’ALLIER dans les lieux précédemment loués ont fait accession au bailleur à la fin du bail, soit au 31 août 2017 ;

' en conséquence ;

' condamner la CAF DE L’ALLIER à lui payer une indemnité d’occupation à compter du 1er septembre 2017, devant être fixée à la somme de 12.837,43 € HT&HC par mois en deniers et quittance, outre les intérêts au taux légal à compter de chaque échéance jusqu’au paiement effectif et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

' dire que cette indemnité d’occupation sera révisée, en tant que de besoin, tous les ans et pour la première fois à la date du 1er septembre 2018, par application de l’Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), l’indice de base étant l’ILAT du 1er trimestre 2017 (109,41) ;

' en tout état de cause ;

' condamner la CAF DE L’ALLIER à lui payer une indemnité de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

' condamner la CAF DE L’ALLIER aux entiers dépens d’instance et d’appel devant comprendre, le cas échéant, les frais de la mesure d’expertise judiciaire confiée à M. X Y.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, les moyens développés par chacune des parties à l’appui de leurs prétentions respectives sont directement énoncés dans la partie MOTIFS DE LA DÉCISION.

Par ordonnance rendue le 2 décembre 2021, le Conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de cette procédure.

Lors de l’audience civile à conseiller-rapporteur du 13 janvier 2022 à 14h00, au cours de laquelle cette affaire a été évoquée, chacun des conseils des parties a réitéré et développé ses moyens et prétentions précédemment énoncés. La décision suivante a été mise en délibéré au 1er mars 2022, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1/ Questions préalables

Il y a lieu d’abord de rappeler que les locaux précédemment loués ont été finalement restitués par la CAF DE L’ALLIER à la société JCM le 27 novembre 2020, ainsi que cela a été constaté en présence d’un représentant du propriétaire (M. B C) par procès-verbal dressé ce même jour à la demande de la CAF DE L’ALLIER par M^e Laurent Verne, Huissier de justice associé à Vichy (Allier).

Cette restitution est donc intervenue dans le respect de l’ordonnance de référé précitée du 5 juin 2018 dans la mesure où cette décision avait constaté que la CAF DE L’ALLIER était occupante sans droit ni titre des locaux litigieux postérieurement au 31 août 2017 mais lui avait aménagé, en contrepartie d’un provisionnement d’indemnité mensuelle d’occupation concomitamment fixé au profit de la société JCM, un délai expirant au plus tard le 31 décembre 2020 avant de pouvoir procéder à son expulsion.

Il convient ensuite préalablement de constater que les parties s’accordent sur :

- le fait que le bail litigieux du 31 août 2015 ainsi que son avenant du 14 octobre 2015, dont la durée de 24 mois courait pendant la période du 1er septembre 2015 au 31 août 2017, sont expirés depuis cette dernière date du 31 août 2017 et que la CAF DE L’ALLIER est depuis lors occupante des lieux précédemment loués sur la seule base de cette autorisation judiciaire du 5 juin 2018 la rendant redevable à ce titre d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’au 31 décembre 2020 au plus tard, dont le principe n’est pas discutable et dont seul le montant définitif reste à liquider ;

- l’application en cette occurrence des dispositions de l’article 1737 du Code civil suivant lesquelles « Le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé. » ;

- la lecture du bail litigieux des 31 août et 14 octobre 2015 qui ne prévoit à proprement parler aucune clause particulière d’accession (ou d’incorporation) au profit du bailleur au titre de l’ensemble des travaux d’amélioration entrepris par le locataire sur les lieux loués pendant la durée du bail, rendant dès lors applicable par défaut les règles de droit commun prévues par le Code civil ;

- le principe de la mobilisation d’une clause non écrite d’accession au profit du bailleur en ce qui concerne l’exécution des travaux susmentionnés, le désaccord entre les parties ne portant en la matière que sur la date de prise en compte de cette clause d’accession : celle de la fin du bail selon la société JCM en tant que partie bailleresse (31 août 2017), celle de la fin de la période effective d’occupation après obtention d’un délai à l’expulsion selon la CAF DE L’ALLIER en tant que partie locataire (au plus tard le 31 décembre 2020).

2/ Sur la date de prise en compte de la clause d’accession

Les travaux qui se rapportent à cette clause d’accession devant bénéficier au propriétaire en fin de bail ou d’occupation effective des lieux sont ceux que la CAF DE L’ALLIER avait contractuellement accepté d’exécuter à ses seuls frais et contraintes en application de la clause du bail du 31 août 2015 suivant laquelle le bien loué « (' ) consiste en un local livré brut de finition à aménager, à la charge entière du LOCATAIRE. » (page 3). En application de cet engagement et condition de prise de possession des lieux, la CAF DE L’ALLIER expose avoir engagé d’importants travaux sur ces locaux, ce qui ne fait matériellement l’objet d’aucune contestation de la part de la société JCM. Elle chiffre ainsi le volume financier global de ces travaux à plus de 1,2 millions d’euros .

Ce bail prévoit par ailleurs de manière plus spécifique que le locataire « (') fera son affaire personnelle de l’installation du système de chauffage ou du système de climatisation, tout système d’alarme (') ainsi que le raccordement au réseau téléphonique ou à la fibre optique. » (page 7) et « (') si nécessaire (') en ce qui concerne l’accessibilité PMR (personnes à mobilité réduite) dans le cadre des ERP (Etablissement recevant du public) ou des normes d’accessibilité. » (page 11) .

De plus, selon le rapport d’expertise judiciaire du 5 juin 2019 de M. X Y, les travaux donnant lieu à débat d’accession ont été réalisés en 2016 au niveau du rez-de-chaussée et du 1er étage en ce qui concerne notamment les sols, les plafonds, les cloisonnements, les huisseries, le chauffage, les sanitaires, les câblages, les courants respectivement faible et fort, les peintures, la climatisation, le système informatique, les normes de sécurité, la transformation d’un monte-charge en ascenseur.

La société JCM demande la prise en compte gratuite au profit du bailleur des travaux d’amélioration ainsi réalisés par le locataire en cours de bail en vertu de ce droit d’accession à la date du 31 août 2017 d’expiration conventionnelle de la durée du bail. Elle entend fonder cette demande en application même du bail en ce qu’il ne prévoit aucune renonciation de sa part à ce sujet et sur les dispositions de portée générale de l’article 551 du Code civil suivant lesquelles notamment « Tout ce qui s’unit et s’incorpore à la chose appartient au propriétaire (') » ainsi que de l’article 546 du Code civil suivant lesquelles « La propriété d’une chose, soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement. / Ce droit s’appelle droit d’accession. ».

De son côté, la CAF DE L’ALLIER convient à titre principal que les travaux qu’elle ainsi réalisés peuvent gratuitement faire accession au propriétaire à condition toutefois que la date de la fixation de ce droit d’accession soit celle de la cessation d’occupation effective des lieux, soit le 27 novembre 2020, cette date étant antérieure à celle du 31 décembre 2020 qui correspond au terme de son autorisation judiciaire de maintien dans les lieux après l’expiration du bail. Elle récuse donc comme date de fixation de ce droit d’accession celle du 31 août 2017 correspondant à l’expiration de la durée conventionnelle du bail. Sous cette réserve, elle ne conteste pas à titre principal que les travaux qu’elle a entrepris dans le cadre de ce bail soient traités comme des travaux d’amélioration sans retour d’indemnisation alors qu’elle les considère comme étant en tout état de cause des travaux de construction pouvant donner lieu à indemnisation du locataire ainsi que cela sera ci-après repris dans la discussion pour répondre à sa demande subsidiaire.

L’enjeu de cette question est que l’ajustement de la fixation de la date de ce droit d’accession des travaux du locataire au profit du bailleur à celle de l’expiration de la durée conventionnelle du bail, soit au 31 août 2017, a pour conséquence que l’indemnité d’occupation qui est ensuite due par l’ancien locataire pour la période courant jusqu’à la libération effective des lieux du fait du délai à l’expulsion judiciairement accordé, soit au plus tard jusqu’au 31 décembre 2020, est nécessairement majorée de cette plus-value locative apportée par ces travaux. Dans le choix inverse d’ajustement de cette date de droit d’accession à celle de la libération effective des lieux, l’indemnité d’occupation due par l’ancien locataire est dégrevée de cette plus-value locative.

Après avoir rappelé qu’il est de principe que les travaux faisant accession deviennent la propriété du bailleur en fin de bail, le premier juge a opté pour la date du 31 août 2017 correspondant à l’expiration de la durée conventionnelle du bail au motif qu’aucune clause de ce contrat ne prévoyait expressément le report de l’accession en fin de jouissance.

En l’occurrence, il est d’abord admis par la jurisprudence d’application des dispositions précitées de l’article 551 du Code civil qu’à défaut de clause contraire, l’acquisition au profit du bailleur de la propriété des travaux d’amélioration et d’aménagement du locataire sur la chose louée opère l’incorporation à la date conventionnelle d’expiration du bail. De fait, les causes pour lesquelles la CAF DE L’ALLIER a été judiciairement autorisée par ordonnance de référé du 5 juin 2018 à se maintenir dans les lieux en dépit de l’expiration du bail moyennant le paiement d’une provision mensuelle sur indemnité d’occupation n’apparaissent pas imputables à la société JCM. Dans ces conditions, c’est à juste titre que cette dernière a allégué en première instance que si la CAF DE L’ALLIER avait libéré les lieux au terme contractuellement convenu du 31 août 2017, elle aurait pu relouer ces locaux auprès d’un autre preneur en bénéficiant de ces améliorations et donc d’un loyer d’autant plus rehaussé. L’indemnité mensuelled’occupation devant être en définitive liquidée au profit de la société JCM doit en conséquence être fixée à la valeur de relocation qui aurait été perçue par le bailleur auprès d’un nouveau locataire si les locaux litigieux avaient été libéré à bonne date, c’est-à-dire à terme contractuellement prévu.

Il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a fixé la date du droit d’accession dont doit bénéficier la société JCM du fait des travaux entrepris sur les lieux loués par la CAF DE L’ALLIER à la date d’expiration de la durée de ce bail, soit le 31 août 2017, et non à la date à laquelle cette dernière a effectivement libéré les lieux peu avant le terme du délai judiciairement accordé, soit le 27 novembre 2017.

3/ Sur la demande d’indemnisation au titre des travaux litigieux

L’article 555 alinéa 3 du Code civil dispose que « Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté la valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d''uvre estimé à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages. ».

Dans l’hypothèse de la fixation de la date du droit d’accession de la sociétéa JCM au 31 août 2017 et non au 27 novembre 2020, la CAF DE L’ALLIER fait valoir à titre subsidiaire que les travaux litigieux sont en tout état de cause par nature des travaux de construction et non des travaux d’amélioration. Elle présente dès lors une demande de remboursement dont elle chiffre le montant de valorisation à la somme totale de 291.986,44 € TTC en principal et accessoires.

La société JCM énonce d’abord dans le corps de ses conclusions que cette demande constitue une prétention nouvelle contraire aux dispositions de l’article 564 du code de procédure civile sans pour autant en faire mention dans le dispositif de ses conclusions. La Cour ne peut donc considérer être saisie d’une demande d’irrecevabilité à ce sujet. Cette demande sera en conséquence directement examinée au fond. En tout état de cause sur cette question, la société JCM avait elle-même engagé en première instance ce débat de distinction entre travaux d’amélioration et travaux de construction au visa des dispositions de l’article 555 du Code civil.

En l’occurrence, les dispositions précitées de l’article 555 alinéa 3 du Code civil n’étant pas d’ordre public et étant applicables aux rapports entre propriétaires-bailleurs et locataires, une convention particulière peut licitement déterminer le sort des constructions réalisées par le locataire en cours de bail. Or, plusieurs clauses stipulées dans ce bail, toutes précédemment citées, mettent à la charge exclusive et définitive du locataire l’ensemble des travaux nécessaires à la prise de possession des lieux livrés à l’état brut ainsi que ceux nécessaires à l’activité particulière du locataire exerçant des activités de type administratif et accueillant du public.

Il importe ensuite de considérer que les travaux effectués par la CAF DE L’ALLIER, si onéreux ou volumineux soient-il à l’échelle d’une superficie totale de 1822,12 m², demeurent en nature des travaux d’adaptation, d’aménagement et d’amélioration sur un ensemble de tâches de second-oeuvre, en lecture de la clause de mise à disposition des lieux loués en état brut de finitions et charge d’aménagement par le locataire ainsi que des travaux spécifiques de conformité au regard de l’activité particulière du locataire.

Le jugement de première instance sera donc également confirmé en ce qu’il n’a pas retenu l’application des dispositions de l’article 555 du code de procédure civile telle que mise en débat en première instance par la société JCM, ce qui amène en conséquence à ne pas faire droit à cette demande subsidiaire de déduction de la somme précitée de 291.990,44 € remise en débat en cause d’appel sur ce même visa juridique par la CAF DE L’ALLIER.

4/ Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Eu égard à la date de fixation du droit d’accession conformément à celle de l’expiration du terme conventionnel du bail et non à celle de la libération effective des lieux, la valeur de l’indemnité d’occupation doit en conséquence être fixée en tenant compte de la plus-value locative occasionnée par ces travaux. C’est précisément l’une des deux manières dont a opéré l’expert judiciaire commis (la seconde étant avec hypothèse de fixation du droit d’admission conformément à la date d’expiration du délai d’autorisation judiciaire de maintien dans les lieux.

L’expert judiciaire adopte une méthode comparative avec des locaux similaires à usage de bureaux dans l’agglomération de la ville de Moulins selon les valeurs locales et courantes de marché locatif pour ce type de bien. Il se base sur l’état et les caractéristiques des locaux litigieux tels qu’il les a vus lors de ses deux visites contradictoirement effectuées les 12 septembres et 14 octobre 2018. Il formule en conséquence les principales constatation et propositions ci-après énoncées :

- rappel suivant lequel le bail et son avenant, portant sur une surface totale de 1822,12 m² + 73 m², soit au total 1895,12 m², ont été conclus sur la base d’un prix moyen de 1,42 €/m² en ce qui concerne le bail initial sur 1822,12 m² , soit 2.587,41 € HT&HC par mois, outre la somme de 185,00 € HT&HC par mois au titre de l’avenant ajoutant les 73 m², soit au total 2.772,41 € HT&HC par mois, soit la somme totale annuelle de 33.268,92 € HT&HC [et non 33.248,92 € HT&HC comme indiqué visiblement par erreur matérielle dans le rapport, page 6] ;

- les locaux litigieux dépendent d’un bâtiment à l’état neuf et parfaitement fonctionne, expressément construit à destination de location à usage de bureaux et d’entrepôts avec parking, situé à Avermes dans l’agglomération proche de la ville de Moulins au bord de la route départementale 707, dans une zone UG exclusivement réservée aux activités commerciales, industrielles et artisanales ;

- le site bénéficie de conditions de dessertes tout à fait correctes avec notamment des rotations journalières par bus en direction de la ville de Moulins et de son agglomération (Moulins, Avermes, Yzeure), un échangeur sur le réseau autoroutier A77 Clermont-Ferrand /Paris à 1 kilomètre, la gare SNCF de Moulins sur le réseau ferré Clermont-Ferrand/Paris à 9 kilomètres et l’accès au réseau aérien depuis l’aéroport d’Aulnat/Clermont-Ferrand à 1 heure de route ;

- tous les espaces visités au rez-de-chaussée et au 1er étage sont en très bon état général d’entretien et d’usage tant en ce qui concerne l’immobilier que les éléments d’équipement et les meubles meublants, le sous-sol à usage d’entrepôt et de stockage ayant été laissé à l’état brut tandis que les places de parking bénéficiant à l’ensemble des usagers de l’immeuble restent neutres pour déterminer la valeur locative ;

- avec bénéfice du droit d’accession du propriétaire concernant les travaux effectués par le locataire au 1er septembre 2017, la surface totale retenue est de 1709 m² avec pondération en ce qui concerne les locaux à usage d’accueil du public et des personnels, d’espaces de circulations horizontales, de salles de réunion et de détente, de bureaux et postes de travail du rez-de-chaussée et du 1er étage ;

- compte tenu d’un marché locatif homogène sur les communes de Moulins et d’Yzeure les 11 termes de comparaison provenant de ces mêmes communes et qui sont ci-après chiffrés sur une valeur d’euros hors taxes et hors charges au mètre carré peuvent être considérés comme pertinents en dépit de surfaces certes moins importantes mais suffisamment significatives, ces référence étant en l’occurrence : 96,47 €, 109,92 €, 108,75 €, 75,99 €, 75,04 €, 88,70 €, 103,33 €, 81,42 €, 80,00 €, 82,72 € et 89,26 € ;

- la moyenne de ces 11 termes utiles de comparaison amène ainsi à proposer un prix de 94,14 €/m² HT&HC sans décotes ni surcotes techniques particulières ;

Après avoir fixé la date du bénéfice de la clause d’accession au 31 août 2017, soit à l’expiration du terme conventionnel du bail prévu, le premier juge a en conséquence suivi cette proposition expertale en intégrant la répercussion des travaux litigieux sur le confort et les équipements des locaux et fixé consécutivement l’évaluation de l’indemnité d’occupation exigible du 31 août 2017 jusqu’à la libération effective des lieux sur la base d’un prix de 90,14 €/m² HT&HC et d’une superficie totale de 1709 m², soit 154.049,26 € HT&HC par an, soit 12.837,43 € HT&HC par mois.

Dans ses développements relatifs au montant de l’indemnité d’occupation, la CAF DE L’ALLIER ne formule aucune critique utile sur la méthodologie d’enquête et de calcul de l’expert judiciaire aboutissant à la proposition de ces deux paramètres de surface totale pondérée de 1709 m² et de prix de 90,14 €/m² HT&HC et tenant compte du droit d’accession à la valeur des travaux litigieux au 31 août 2017.

Sur ce poste de discussion tout à fait distinct de celui relatif à la date de fixation des effets de la clause d’admission, elle se borne en effet à continuer de demander l’ajustement de cette date avec celle de la libération effective des lieux. Elle évoque par ailleurs l’incidence de travaux que le bailleur pourrait devoir effectuer après libération des lieux en vue d’une remise en location du bien alors que cet élément n’est pas pris en considération par l’expert dans sa méthodologie d’évaluation. Elle se prévaut enfin d’une décote consécutive à l’ampleur des travaux qu’elle a réalisés sur ces locaux livrés à l’état brut alors que ce poste de discussion relève de sa demande subsidiaire d’amortissement qui a été précisément rejetée pour les motifs précédemment énoncés.

En ce qui concerne la critique des onze termes susmentionnés de comparaison, au sujet de laquelle elle réitère les termes d’un dire adressé à l’expert judiciaire le 24 mai 2019, six d’entre eux font référence à des biens immobiliers situés comme l’immeuble litigieux dans des zones commerciales ou dans des zones similaires de proximité d’autres centres commerciaux ou à distance proche du centre-ville et de la gare tandis que les cinq autres font référence à des biens immobilier situés dans les centres-villes de Moulins et Yzeure. Ces termes de comparaison apparaissent donc constitutifs d’un panel tout à fait équilibré et pertinent en ce qui concerne la nécessaire prise de connaissance du marché local. Par ailleurs, contrairement à ce qu’indique la CAF DE L’ALLIER, aucun de ces termes de référence ne se rapporte au même ensemble immobilier situé à Avermes.

Enfin, cette dernière ne fait elle-même état d’aucune production d’autres termes de comparaison à l’appui de ses propres propositions de décote, et donc d’aucune contre-proposition chiffrée dans l’hypothèse de la fixation d’une valeur locative avec bénéfice de la clause d’accession au 31 août 2017 au profit du propriétaire, se bornant ici à une contre-proposition de 4.431,96 € HT&HC par mois, soit 53.183,52 € HT&HC, dans la seule hypothèse, non retenue au terme des débats de première instance comme d’appel, de la fixation de la valeur locative à compter du 31 août 2017 sans le bénéfice de la clause d’accession au profit du propriétaire.

Dans ces conditions, le jugement de première instance sera confirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation due par la CAF DE L’ALLIER à la somme de 12.837,43 € HT&HC par mois à compter du 31 août 2017, condamnant en conséquence cette dernière à payer cette somme au profit de la société JCM, en deniers ou quittances afin de tenir compte des provisions déjà versées. Il importe toutefois de préciser que le paiement de cette indemnité mensuelle d’occupation cessera à compter du 30 novembre 2017 correspondant au dernier jour du mois de la date du 27 novembre 2020 de libération effective des lieux précédemment loués.

5/ Sur les autres demandes

Eu égard aux motifs qui précèdent à titre principal, le jugement de première instance sera subséquemment confirmé en ce qui concerne le bénéfice des intérêts de retard au taux légal à compter de chaque échéance ainsi que celui de l’indice annuellement retenu.

Par voie de conséquence également, le jugement de première instance sera confirmé en ce qui concerne l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société JCM, le rejet du surplus des demandes des parties et l’imputation des dépens de première instance à la charge de la CAF DE L’ALLIER.

Il serait effectivement inéquitable, au sens des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de laisser à la charge de la société JCM les frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’engager à l’occasion de cette instance en cause d’appel et qu’il convient d’arbitrer à la somme de 5.000 €.

Enfin, succombant à l’instance en cause d’appel, la CAF DE L’ALLIER sera purement et simplement déboutée de sa demande de défraiement formée au visa de l’article 700 du code de procédure civile et supportera les entiers dépens de l’instance, devant comprendre les frais de la mesure d’expertise judiciaire confiée à M. X Y.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement n° RG-19/00533 rendu le 7 juillet 2020 par le tribunal judiciaire de Moulins dans l’instance opposant la SCI JCM IMMOBILIER à la CAISSE D’ALLOCATIONS FAMILIALES (CAF) DE L’ALLIER, sauf à préciser que l’indemnité d’occupation susmentionnée est due de la date du 1er septembre 2017 à celle du 30 novembre 2020.

Y ajoutant.

CONDAMNE la CAF DE L’ALLIER à payer au profit de la JCM IMMOBILIER une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE le surplus des demandes des parties.

CONDAMNE la CAF DE L’ALLIER aux entiers dépens de l’instance, devant comprendre les frais de la mesure d’expertise judiciaire confiée à M. X Y.