16/12/2019

ARRÊT N°581

N° RG 17/00136 – N° Portalis DBVI-V-B7B-LMIN

CB/CD

Décision déférée du 28 Novembre 2016 – Tribunal de Commerce de TOULOUSE – 2016J00057

M. X

SARL PROPEUS

SAS WIGOS CLOS DE GRAMONT

C/

SARL SOCIETE IMMOBILIER ET DEFISCALISATION (LAFORET IMMOBILIER)

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU SEIZE DECEMBRE DEUX MILLE DIX NEUF

***

APPELANTES

SARL PROPEUS Société à responsabilité limitée à associé unique, représentée par ses mandataires statutaires ou légaux domiciliés en cette qualité au siège social.

Lieu-dit La Vernière

81390 SAINT-GAUZENS

Représentée par M^e Pascal GORRIAS de la SCP BOYER & GORRIAS, avocat au barreau de

TOULOUSE

SAS WIGOS CLOS DE GRAMONT représentée par ses mandataires statutaires ou légaux domiciliés en cette qualité au siège social.

[…]

[…]

Représentée par M^e Pascal GORRIAS de la SCP BOYER & GORRIAS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

SARL SOCIETE IMMOBILIER ET DEFISCALISATION (LAFORET IMMOBILIER) au capital de 8.000,00 euros prise en la personne de son gérant demeurant en cette qualité audit siège social

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean COURRECH de la SCP COURRECH ET ASSOCIES AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Mai 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant C. BELIERES, président et C. ROUGER, conseiller, chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BELIERES, président

C. ROUGER, conseiller

A. ARRIUDARRE, vice-président placé

Greffier, lors des débats : C.PREVOT

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BELIERES, président, et par C. PREVOT , greffier de chambre.

Exposé des faits et procédure

Suivant mandat exclusif du 14 décembre 2011 conclu pour une durée de trois mois renouvelable dans la limite d’un maximum de 12 mois M^me Z Y, M^me A Y et M^me B Y, associées de la Snc Financière Y, ont confié à la Sarl Immobilier et Défiscalisation exerçant sous l’enseigne Laforêt Immobilier la vente d’un immeuble à usage d’habitation situé […] à Toulouse composé de quatre appartements moyennant

une commission de 34.200 € TTC à la charge des vendeurs.

Le 11 février 2012 ce mandataire a présenté l’immeuble au représentant légal de la Sarl Propéus qui a transmis une proposition d’achat à M^me Z Y, M^me A Y et M^me B Y qui l’ont toutes les trois acceptée le 17 février 2012 en la contresignant.

Par acte sous seing privé du 27 mars 2012 la Snc Financière Y et la Sarl Propéus ont conclu une promesse synallagmatique de vente mettant la commission de 30.934 € à la charge de l’acquéreur.

Dès le 3 avril 2012 la Sarl Propéus a conclu des mandats de vendre pour la commercialisation de chacun des appartements composant l’immeuble au profit de la Sarl Immobilier et Défiscalisation qui a fait signer trois pré-réservations les 26 mai 2012, 1^er juin 2012 et 6 juillet 2012.

Plusieurs instances judiciaires ont ensuite opposé vendeur et acquéreur en raison d’un défaut de conformité apparu entre l’état réel du bien et le permis de construire délivré le 15 septembre 1971 et le 18 septembre 1973 indiquant que l’immeuble ne contient qu’un seul logement alors que des transformations ont été entreprises par la suite sans autorisation administrative pour y créer plusieurs appartements et un espace à aménager au rez de chaussée, ce qui exigeait d’obtenir un permis de construire de régularisation de la situation urbanistique, ce qui a été fait au 24 février 2015.

Suivant acte authentique du 23 novembre 2015 la vente de l’ensemble immobilier a été passée entre la Snc Financière Y et la Sas Wigos Clos de Gramont (Wigos), venant au droits de la Sarl Propéus en vertu de la clause de substitution contenue dans le compromis.

La Sarl Immobilier et Défiscalisation a réclamé à la Sas Wigos le paiement de ses honoraires au titre de cette vente, soit la somme de 30.943 € TTC, mais cette dernière a refusé de s’en acquitter malgré une mise en demeure adressée le 19 novembre 2015.

Par acte d’huissier en date du 6 janvier 2016 la Sarl Immobilier et Défiscalisation a fait assigner la Sas Wigos devant le tribunal de commerce de Toulouse en paiement de ses honoraires puis, par acte d’huissier en date du 3 février 2016, a fait assigner en intervention forcée la Sarl Propéus.

Par jugement du 28 novembre 2016, assorti de l’exécution provisoire, cette juridiction a

— rejeté la demande de réouverture des débats formulée par la Sarl Propéus et la Sas Wigos

— dit que la Sarl Immobilier et Défiscalisation justifie d’un mandat écrit et régulier portant sur la vente d’un bien unique identifié soit par l’adresse du […] à Toulouse soit par l’adresse du […]

— condamné solidairement la Sarl Propéus et la Sas Wigos à payer à la Sarl Immobilier et Défiscalisation le montant des honoraires convenus, soit la somme de 30.934 € TTC, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de mise en demeure du 19 novembre 2015

— débouté la Sarl Propéus et la Sas Wigos de leurs demandes principales

— dit que la Sarl Immobilier et Défiscalisation n’a pas commis de faute engageant sa responsabilité contractuelle ou quasi-délictuelle

— débouté la Sarl Propéus et la Sas Wigos de toutes leurs demandes reconventionnelles

— débouté la Sarl Immobilier et Défiscalisation de sa demande de condamnation de la Sarl Propéus et de la Sas Wigos Clos de Gramont à lui verser des dommages et intérêts

— condamné solidairement la Sarl Propéus et la Sas Wigos à payer la somme de 1.500 € à la Sarl Immobilier et Défiscalisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens.

Par déclaration en date du 10 janvier 2017 la Sarl Propéus et la Sas Wigos ont interjeté appel général de cette décision.

Prétentions et moyens des parties

La Sarl Propéus et la Sas Wigos demandent dans leurs conclusions communes du 18 avril 2019, au visa des articles 1192 et suivants, 1382 et suivants du Code civil, de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972, de réformer le jugement

Sur la demande en paiement formée par la Sarl Immobilier et Défiscalisation

— dire que la Sarl Immobilier et Défiscalisation ne justifie pas d’un mandat écrit et régulier portant sur le bien situé 13, […]

— dire notamment qu’elle n’a jamais été mandatée par la Sarl Financière Y, seule propriétaire du bien en cause

— dire qu’aucune d’elles n’a pris l’engagement de rémunérer la Sarl Immobilier et Défiscalisation postérieurement à la réalisation définitive de l’acquisition par la Sas Wigos

— rejeter les demandes formées par la société intimée

Reconventionnellement, sur la responsabilité de la Sarl Immobilier et Défiscalisation

— dire qu’elle a engagé sa responsabilité en ne vérifiant pas l’adéquation entre la désignation physique et la réalité juridique du bien vendu, à l’origine des difficultés survenues entre vendeur et acquéreur

— dire que, par sa faute, les mandats de vente par appartements et les contrats de réservation n’ont pu aboutir en leur temps

— dire qu’elle est responsable du retard dans l’acquisition, l’acte authentique n’ayant été régularisé que le 23 novembre 2015 soit plus de trois ans après la date butoir fixée au compromis de vente au 5 septembre 2012

— la dire tenue de les indemniser de l’ensemble de leurs préjudices

— la condamner à payer à la Sarl Propéus la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts et à la Sas Wigos les sommes de 10.000 € à titre de perte de chance, 17.940 € et 424,87 € à titre de dommages et intérêts

— débouter la Sarl Immobilier et Défiscalisation de l’ensemble de ses demandes

— la condamner au paiement de la somme de 6.000 € à leur profit en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel avec recouvrement dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile

Elles font valoir que le mandat de vente a été confié par M^mes Z Y, M^me A Y et M^me B Y à titre personnel et non en leur qualité de gérantes puisqu’il ne fait aucune référence à la Snc Financière Y immatriculée au registre du commerce depuis le 28 novembre 2006, propriétaire du bien immobilier, alors que le compromis de vente et l’acte authentique de vente ont été signés par la Snc Financière Y de sorte que le mandat est nul ou inexistant, circonstance qui révèle que l’agent immobilier n’a pas effectué la moindre vérification avant de faire signer le mandat ; elles en déduisent que la Sarl Immobilier et Défiscalisation n’ayant jamais été mandaté par la Snc Financière Y ne peut prétendre à une quelconque rémunération.

Elles ajoutent que les dispositions de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et les articles 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972 imposent que le mandat de vendre précise qui sera débiteur de la commission de l’agent immobilier (en l’occurrence les consorts Y) pourtant non propriétaires et excluent toute réclamations à l’encontre d’une personne non désignée dans le mandat de vente

comme étant débiteur de la commission, de sorte que seul un accord entre parties postérieur à l’acte authentique aurait permis de substituer le débiteur de la commission qui n’a jamais été conclu.

Elles font également grief au tribunal d’avoir prononcé une condamnation solidaire alors que seule une condamnation in solidum était sollicitée, d’autant que la Sas Wigos ne s’est nullement engagée à procéder au paiement des honoraires lors de la signature de l’acte authentique qui rappelle seulement qu’un avant-contrat prévoyait une commission au profit de l’agent immobilier.

Elles recherchent la responsabilité de la Sarl Immobilier et Defiscalisation sur le fondement de l’article 1382 du code civil pour avoir manqué à son obligation générale de prudence et de diligence en ne consultant pas, comme elle en avait l’obligation, le titre de propriété du bien à vendre afin de s’assurer de l’exactitude des mentions figurant dans le compromis et en ne s’interrogeant pas sur l’existence d’une autorisation administrative préalable à la division de plusieurs appartements.

Elles exposent à cet égard que le 30 janvier 2013 un procès-verbal de difficultés a été dressé à raison de l’existence d’une discordance entre la désignation du bien vendu figurant dans la promesse synallagmatique de vente à savoir 'un plateau à aménager en rez de chaussée et quatre logements' et le titre de propriété de 2007 qui ne mentionnait qu’une seule habitation, ce qui l’a obligée à contraindre le vendeur à déposer un permis de construire de régularisation en vue de mettre en conformité l’état de l’immeuble avec les dispositions du code de l’urbanisme, qui n’a été accordé que le 28 janvier 2014 mais qui a du être modifié par un nouveau permis de construire portant sur le déplacement des emplacements de stationnement prévus obtenu le 24 février 2015 seulement ; elles indiquent que l’immeuble ayant été squatté dans l’intervalle puis remis en état après expulsion des occupants, l’acte authentique n’a pu être régularisé que le 23 novembre 2015 soit plus de trois ans après la date butoir fixée au compromis ; elles affirment que l’agent immobilier était parfaitement informé de ces déboires puisque les reventes d’appartements qui devaient intervenir par son intermédiaire ont été paralysées ; elles soutiennent que l’absence de vérification de l’adéquation entre la désignation physique et la réalité juridique du bien a été à l’origine du contentieux entre le vendeur et l’acquéreur et de toutes les vicissitudes qui ont suivi jusqu’au dépôt du permis de construire de régularisation ; elles ajoutent que l’agent immobilier a régularisé des mandats de revente sur des appartements qui, au plan juridique, n’existaient pas jusqu’à l’obtention des permis de construire ; elles soulignent que la responsabilité éventuelle du notaire rédacteur du compromis n’exclut ps celle de l’agent immobilier intervenu en amont.

Elles indiquent que ce retard dans la passation de l’acte authentique de vente a occasionné pour la Sas Wigos des frais de prestations de service pour la levée des fonds (17.940 €) le coût du procès-verbal de difficultés (424,87 €), une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions différentes (20.000 €) et pour la Sarl Propéus des frais de pré-commercialisation et d’études, du temps et de l’énergie et un déficit d’image pour avoir exposé sa réputation à l’égard des tiers (50.000 €).

La Sarl Immobilier et Défiscalisation demande dans ses conclusions du 8 novembre 2017, au visa des articles 1134 et suivants du Code civil, 1382 et suivants du code civil, de confirmer le jugement et de condamner les appelants au paiement d’une somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens avec recouvrement dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que le mandat a bien été consenti par les trois associés cogérantes de la Snc Financière Y, en son nom et pour son compte, et que cela ressort expressément de l’annonce du Bodacc et de l’extrait du site Internet société.com ; elle précise qu’en tout état de cause, à supposer que le mandat fut affecté d’un vice car signé par un mandant non propriétaire, la signature de l’acte sous-seing privé contenant promesse synallagmatique de vente par la Snc Financière Y a confirmé la régularité du mandat ; elle souligne qu’elle disposait d’un mandat écrit en cours de validité pour faire signer un bon de visite à la date du 11 février 2012.

Elle rappelle qu’il existait à la page 6 du compromis de vente une clause dite de substitution, aux termes de laquelle il était 'convenu que la réalisation par acte authentique pourra avoir lieu soit au profit de l’acquéreur aux présentes soit au profit de toute autre personne physique ou morale que ce dernier se réserve de désigner, mais dans ce cas, il restera solidairement obligé, avec la personne désignée, au paiement du prix et à l’exécution de toutes les conditions de la vente', qu’il n’est pas contesté que la Sas Wigos est venue aux droits de la Sarl Propéus de sorte que la charge des honoraires a également été transmise ; elle considère que la condamnation solidaire était pleinement justifiée dans la mesure où ladite clause prévoit expressément une solidarité entre l’acquéreur et celui qui se substitue à lui, ce qui est conforme aux dispositions de l’article 1202 du code civil.

Elle soutient qu’elle n’a commis aucune faute ouvrant droit à indemnisation, puisque l’immeuble a été décrit au regard des éléments mis à sa disposition, que ce n’est qu’à l’occasion d’une demande d’autorisation de construire que les parties se sont rendu compte de l’irrégularité de la division de l’immeuble en plusieurs logements.

Elle indique qu’en tout état de cause, la description du bien que ce soit dans le mandat, le compromis de vente ou l’acte authentique de vente ne souffre pas de discordance puisqu’il est rappelé que l’immeuble comporte un plateau à aménager en rez-de-chaussée et quatre logements

Elle souligne que depuis le permis de construire d’origine de 1971 et 1973 un nombre important de mutations est intervenu ainsi qu’en atteste un certificat établi le 20 avril 2016 par le service de la publicité foncière de Toulouse et qu’aucun notaire ou professionnel de l’immobilier intervenu sur chacune d’elles n’a été en mesure de relever la discordance d’origine urbanistique.

Elle estime n’avoir commis aucune faute particulière en ne développant pas une investigation spécifique pour rechercher un permis de construire remontant à 40 ans auparavant et fait remarquer qu’au delà du contentieux ayant opposé le vendeur et l’acquéreur elle n’a jamais été invitée à intervenir pour rechercher les modalités de régularisation de la situation de l’immeuble.

Elle qualifie d’illusoires les chefs de préjudices réclamés.

Motifs de la décision

Sur les honoraires

Aux termes des articles 1 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 l’agent immobilier n’a droit à une rémunération que si l’affaire pour laquelle il avait reçu un mandat écrit précisant les conditions de détermination de la commission et la partie qui en aura la charge, a été menée à bonne fin, effectivement conclue et constatée dans un acte écrit unique mentionnant impérativement le montant de sa commission et la partie qui en aura la charge.

Le mandat exclusif de vente confié par M^me Z Y, M^me A Y et M^me B Y, co associées de la Snc Financière Y, à la Sarl Immobilier et Defiscalisation prévoyait une commission de 34.200 €, Tva incluse, au profit de cet intermédiaire, à la charge du seul mandant.

L’acte sous seing privé portant promesse synallagmatique de vente contenant l’engagement des deux parties, la Snc Financière Y vendeur et la Sarl Propéus acquéreur, mentionne un montant d’honoraires de négociation de 30.934 €, Tva incluse, à la charge du seul acquéreur.

Cette situation prive l’agent immobilier de tout recours en paiement contre la Sas Wigos, acquéreur substitué dans les droits de la Sarl Propéus signataire du compromis de vente comme expressément autorisé par une clause de cet acte.

L’article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 interdit, en effet, à l’intermédiaire de demander ou de recevoir directement ou indirectement des rémunérations d’une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l’acte de vente.

Ces règles très strictes afférentes à la rémunération du mandataire sont dérogatoires au droit commun du mandat.

L’agent immobilier ne peut réclamer à l’acquéreur le montant de la commission qu’à la double condition que le mandat l’ait précisé et que cela ait été mentionné dans le contrat conclu entre le

vendeur et l’acquéreur.

La Sarl Immobilier et Défiscalisation ne peut donc agir en paiement à l’encontre de la Sas Wigos en l’absence de clause la désignant dans son mandat écrit comme en ayant la charge ; il en va de même à l’encontre de la Sarl Propéus.

Elle ne justifie, par ailleurs, d’aucune convention émanant des parties à la vente, conclue postérieurement à la réitération de la vente par acte authentique, portant engagement à rémunérer les services de l’agent immobilier.

Elle doit, dès lors, être déboutée de sa demande et le jugement infirmé sur ce point.

Sur la demande reconventionnelle en responsabilité de l’agent immobilier

Aux termes des articles 1240 et 1241 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qu’il soit commis volontairement ou par négligence ou imprudence, qui cause un dommage à autrui oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’agent immobilier est tenu à une obligation générale de prudence et de diligence, qui revêt la nature d’une obligation de moyens ; en sa qualité de spécialiste, il a l’obligation d’avertir ses clients des risques d’une opération ; il doit rédiger correctement les actes conclus par son intermédiaire, les informer des conséquences possibles de ceux-ci et s’assurer de leur efficacité

Toutes les parties à l’acte auquel il prête son concours sont créancières d’une information loyale et de conseils adaptés, y compris celle qui ne l’a pas mandaté, envers qui, en cas de défaillance, l’intermédiaire professionnel engage sa responsabilité délictuelle.

Ce devoir d’information et de conseil implique notamment qu’en amont, l’agent immobilier vérifie personnellement, au prix d’un minimum d’investigations relevant de son domaine de compétence et portant sur des données accessibles la consistance matérielle et juridique des biens qu’il est chargé de vendre.

La Sarl Immobilier et Defiscalisation décrivait ainsi le bien à vendre 'Immeuble loué Surface totale 471 m² environ Nombre de lots 4 surface du terrain 1676 m² environ Nombre d’étages 1 Nombre de niveaux 2".

Le bon de visite mentionnait comme adresse du bien '[…] à Toulouse'.

Le compromis de vente désignait le bien comme 'A Toulouse (Haute Garonne) […] un immeuble à usage d’habitation comprenant un plateau à aménager en rez de chaussée et 4 logements à savoir 2 appartements T2 en rez de jardin et 2 appartements T3 au premier étage avec terrain attenant'.

Cette description correspondait à l’état matériel du bien mais non à sa situation administrative puisqu’à cette date il ne constituait pour les services de l’urbanisme qu’une seule et unique unité d’habitation comprenant un seul logement.

L’acte d’acquisition visé dans cette promesse synallagmatique de vente était un acte notarié du 31 août 2007 qui désignait ainsi le bien vendu 'A Toulouse (Haute Garonne) […], Un immeuble à usage d’habitation avec terrain attenant…'

Cette mention n’était pas de nature, par sa généralité, à révéler quelque anomalie ; l’immeuble donne sur deux rues, […] et […] à Toulouse et est exclusivement à usage d’habitation.

Les documents des services fiscaux eux-mêmes indiquaient que l’immeuble était divisé en plusieurs logements.

Ce n’est qu’à l’occasion d’une demande d’autorisation préalable de division d’une parcelle que les

parties se sont rendu compte de l’irrégularité de la division de l’immeuble.

Le procès-verbal de difficultés dressé par le notaire le 30 janvier 2013 mentionne qu’il est 'basé sur l’existence d’une discordance en la désignation du bien vendu figurant dans le compromis à savoir un plateau à aménager en rez de chaussée et 4 logements et son origine urbanistique qui ne mentionnait qu’une seule unité d’habitation.'

Il faisait suite à la production par la mairie de Toulouse auprès des notaires chargés de réitérer l’acte de vente 'd’une copie du permis de construire initial délivré le 15 septembre 1971 et le 18 septembre 1973 ..desquelles il résulte que le bien ne constitue qu’une seule et unique unité d’habitation comprenant un logement.'

La situation a été régularisée par les vendeurs qui ont déposé une demande de permis de construire de régularisation obtenu le 28 janvier 2014 puis un permis modificatif pour le déplacement des garages obtenu le 24 février 2015.

La Sarl Immobilier et Defiscalisation n’étant pas le rédacteur de la promesse synallagmatique de vente sous seing privé, mission confiée à un notaire désigné par les parties, il ne saurait lui être fait grief de ne pas s’être livrée en amont à des investigations inhabituelles et excédant tant sa mission de négociateur que sa sphère de compétence, n’étant pas un spécialiste du droit immobilier et n’étant pas en mesure de détecter les incohérences relatives à cet immeuble entre divers services administratifs (publicité foncière et urbanismes de la ville de Toulouse notamment).

En l’absence de faute démontrée à son encontre, l’action indemnitaire exercée ne peut prospérer.

Sur les demandes annexes

En raison de la succombance respective des parties dans leurs prétentions, chacune d’elles supportera la charge des dépens de première instance et d’appel dont elle a fait l’avance.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties devant le tribunal et la cour.

Par ces motifs

La Cour,

— Infirme le jugement

hormis en ses dispositions relatives au rejet de la responsabilité de l’agent immobilier.

Statuant à nouveau sur les points infirmés et y ajoutant,

— Déboute la Sarl Immobilier et Defiscalisation de son action en paiement de la commission.

— Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties devant le tribunal et la cour.

— Dit que chacune des parties supportera la charge des dépens de première instance et d’appel dont elle a fait l’avance.

Le greffier Le président.