République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 18/03/2021

****

N° de MINUTE :

N° RG 19/03553 – N° Portalis DBVT-V-B7D-SN2N

Jugement (N° 17/01786)

rendu le 06 juin 2019 par le tribunal de grande instance de Valenciennes

APPELANTS

Monsieur E X

né le […] à […]

Madame F G épouse X

née le […] à […]

demeurant ensemble […]

[…]

représentés et assistés de M^e Philippe Talleux, avocat au barreau de Lille, substitué à l’audience par M^e Perrine Bailliez, avocat au barreau de Lille

INTIMÉS

Monsieur H Y

né le […] à […]

Madame I J épouse Y

née le […] à […]

demeurant […]

[…]

représentés et assistés de M^e Manuel de Abreu, membre de l’AARPI de Abreu-Guilleminot, avocat au barreau de Valenciennes, substitué à l’audience par M^e Jérôme Guilleminot, avocat au Barreau de Valenciennes

La SA MMA IARD

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social […]

[…]

La SA MMA IARD Assurances Mutuelles

prise en la pesonne de son représentant légal

ayant son siège social […]

[…]

La SCP B-N

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social […]

[…]

La SCP Yves et M A

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social […]

[…]

représentées par M^e R Vitse-Boeuf, membre du cabinet ADEKWA, avocat au barreau de Lille

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Marie-Hélène Masseron, président de chambre

R S, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : P Q

DÉBATS à l’audience publique du 11 janvier 2021 après rapport oral de l’affaire par Emmanuelle Boutié.

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 mars 2021 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par R S, président en remplacement de Marie-élène Masseron, président empêché et P Q, greffier, auquel la minute de la

décision a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 14 décembre 2020

****

Selon compromis de vente établi par l’agence Immo Descamps le 28 mai 2016, H Y et son épouse I J ont vendu à E X et son épouse F G une maison d’habitation sise […] à Raismes pour un prix de 265 000 euros net vendeur. Le compromis mentionnait que 'la maison n’est pas raccordée au tout à l’égout et dispose d’un assainissement autonome'. Le dossier de diagnostics amiante, gaz, électricité, DPE, risques naturels miniers et technologiques a été remis aux acquéreurs.

La réitération devait avoir lieu le 30 août 2016. Le 22 août 2016, les acquéreurs ont reçu le projet d’acte authentique mentionnant que 'le vendeur déclare que le bien objet des présentes est desservi par un réseau d’assainissement collectif et qu’il est relié au réseau séparatif'. Le projet a ensuite été modifié sur ce point.

La réitération est intervenue le 30 août 2016, l’acte étant rédigé par le notaire des vendeurs, M^e Yves A, avec le concours du notaire des acheteurs, M^e B. Il dispose en page 10, dans un paragraphe intitulé «'Raccordement au réseau d’assainissement'», que :

«'Le vendeur déclare que la commune est reliée au réseau d’assainissement collectif, cependant il déclare :

que l’immeuble est équipé d’un assainissement de type individuel et entre dans le champ de l’article L.1331-11-1 du code de la santé publique,

qu’un contrôle de l’installation a été effectuée depuis moins de trois ans, ainsi qu’il résulte du rapport demeuré aux présentes après mention.

Il résulte de ce diagnostic que l’installation est non conforme.

L’acquéreur prend acte des anomalies révélées par le constat ci-dessus visé mais déclare que cette omission n’avait pas pour lui un caractère substantiel de nature à vicier son consentement.

En conséquence, il a dispensé le notaire soussigné d’avoir à lui notifier dix jours avant la date des présentes l’acte qui est présentement soumis à sa signature'».

Par ordonnance du 8 novembre 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Valenciennes a désigné K L en qualité d’expert judiciaire. Son rapport a été déposé le 29 mars 2017.

Par acte d’huissier de justice en date des 16 et 18 mai 2017, M. et M^me X ont fait assigner M. et M^me Y, la SCP B N, notaires associés, la SCP A Yves et M, notaires, la SA MMA iard et la MMA Iard assurances mutuelles devant le tribunal de grande instance de Valenciennes aux fins de voir, à titre principal, prononcer la caducité de l’acte de vente sur le fondement des dispositions de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation et, à titre subsidiaire, prononcer la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Par jugement du 6 juin 2019, le tribunal de grande instance de Valenciennes a :

— déclaré recevable l’action de M. et M^me X,

— débouté M. et M^me X de l’ensemble de leurs demandes,

— débouté M. et M^me Y de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la SCP Yves et M A, la SCP B N, la société MMA iard et la société MMA iard assurances mutuelles de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamné M. et M^me X aux dépens.

M. et M^me X ont interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 15 décembre 2020, ils demandent à la cour, au visa des articles L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, 444-63 du code de commerce, 1641 et 1644 du code civil, de :

à titre principal

— constater le non-respect des dispositions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation à l’égard des époux X,

— dire que la SCP Yves et M A et la SCP B N ont manqué à leur devoir de conseil,

— constater que le délai de rétractation de dix jours dont bénéficient les époux X n’a pas commencé à courir,

— donner acte M. et M^me X qu’ils déclarent exercer leur droit de rétractation sur le compromis de vente du 30 aout 2016,

subsidiairement

— dire que M. et M^me Y ont commis un dol au préjudice M. et M^me X,

en conséquence

— juger l’acte de vente conclu le 30 août 2016 concernant la maison d’habitation située […] à […] caduc, figurant au cadastre sous les références suivantes : section […],

— condamner M. et M^me Y à restituer à M. et M^me X le prix de vente soit 265 000 euros portant intérêt au taux légal à compter la délivrance de la présente assignation,

— juger que le transfert de propriété interviendra au jour ou le remboursement du prix de vente sera intégralement réalisé,

— condamner M. et M^me Y à rembourser à M. et M^me X la somme de 21 807 euros au titre des accessoires du prix de vente (frais d’agent immobilier et taxe de publicité foncière),

— condamner in solidum la SCP Yves et M A et la SCP B N et la MMA à rembourser à M. et M^me X la somme de 15 064 euros correspondant aux frais de notaire,

— condamner M. et M^me Y à rembourser à M. et M^me X la somme correspondante aux taxes foncières de 2017 et 2018 et le prorata verse concernant la taxe foncière 2016, soit 4 221 euros,

— les condamner à leur rembourser la somme de 22 907,63 euros en application de la théorie des impenses,

— les condamner à rembourser à M. et M^me X la somme de 3 218,45 euros correspondant aux frais bancaires,

— les condamner à leur verser la somme de 5 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

— les condamner à leur verser la somme de 2 000 euros au titre du préjudice moral,

— condamner in solidum la SCP Yves et M A et la SCP B N et la MMA à garantir le parfait paiement de la somme de 32 6356,08 euros à M. et M^me X dans le cas où M. et M^me Y après commandement de payer par acte extra judiciaire n’exécuterait pas la décision à intervenir,

à titre subsidiaire

— constater l’existence de vices cachés rendant l’habitation impropre à son usage,

— dire la vente conclue le 30 aout 2016 concernant la maison d’habitation située […] à […], figurant au cadastre sous les références suivantes : section […],

en conséquence

— condamner M. et M^me Y à restituer à M. et M^me X le prix de vente soit 265 000 euros portant intérêt au taux legal a compter la délivrance de la présente assignation,

— juger que le transfert de propriété interviendra au jour ou le remboursement du prix de vente sera intégralement réalisé,

— les condamner à rembourser M. et M^me X la somme de 21 807 euros au titre des accessoires du prix de vente (frais d’agent immobilier et taxe de publicité foncière),

— condamner in solidum la SCP Yves et M A et la SCP B N et la MMA à rembourser à Mme et M. Z la somme de 15 064 euros correspondant aux frais de notaire,

— condamner M. et M^me Y à rembourser à M. et M^me X la somme de 22 907,63 euros en application de la théorie des impenses,

— les condamner à leur rembourser la somme correspondante à la taxe foncière de 2017 et le prorata verse concernant la taxe foncière 2016, soit 2 432 euros,

— les condamner à leur rembourser la somme de 3 218,45 euros correspondant aux frais bancaires,

— les condamner à leur verser la somme de 5 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

— les condamner à leur verser la somme de 2 000 euros au titre du préjudice moral,

— condamner in solidum la SCP Yves et M A et la SCP B N et la MMA à garantir le parfait paiement de la somme de 326 356,08 euros à M. et M^me X dans le cas où M.

et M^me Y après commandement de payer par acte extra-judiciaire n’exécuterait pas la décision à intervenir,

à titre très subsidiaire

— juger que la SCP Yves et M A et la SCP B N ont manqué à leur devoir de conseil,

— condamner la SCP Yves et M A et la SCP B N et la MMA à la somme de 120 441 euros,

en tout état de cause

— condamner M. et M^me Y, la SCP Yves et M A et la SCP B N à verser solidairement à M. et M^me X la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner solidairement aux entiers frais et dépens de la présente procédure en ceux compris les frais d’expertise judiciaire

— ordonner la capitalisation des intérêts.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 20 novembre 2019, M. Et M^me Y demandent à la cour, au visa des articles de confirmer le jugement et de :

— dire le délai de rétractation expiré,

— constater l’inexistence de vices cachés,

— débouter les époux X tant de leurs demandes de rétractation que de résolution de la vente,

— les débouter de l’ensemble de leurs demandes,

— les condamner au paiement de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens d’expertise, de référé et au fond,

— subsidiairement, fixer à 1'000 euros l’indemnité d’occupation due in solidum par M. et M^me X à M. et M^me Y pour la période du 1^er septembre 2016 jusqu’à leur départ effectif de l’immeuble,

— dire que cette indemnité d’occupation se compensera en tout ou partie avec les sommes éventuelles dues par les époux X en cas de résolution de la vente,

— condamner in solidum la SCP Yves et M A et la SCP O N à garantir M. et M^me Y des condamnations qui seraient éventuellement mises à leur charge,

— les condamner en tant que de besoin à un montant de dommages et intérêts équivalent aux sommes qui seraient mises à charge des époux Y,

— les condamner au règlement d’une indemnité de 10'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 24 octobre 2019, la SCP Yves et M A, la SCP O N, la société MMA iard, la société MMA iard assurances mutuelles demandent à la cour de :

— confirmer la décision déférée en ce qu’elle a débouté les époux X de l’ensemble de l’ensemble de leurs demandes,

condamné les époux X aux dépens,

— l’infirmer en ce qu’elle a débouté les SCP A O et la société MMA iard de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

en conséquence

— condamner in solidum les époux X à la somme de 5'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et ce, au titre des frais irrépétibles de première instance,

dans tous les cas

— juger que les SCP A et B n’ont pas engagé leur responsabilité civile professionnelle à l’égard de M. et M^me X,

— en conséquence, rejeter toutes les prétentions de M. et M^me X telles que dirigées à l’encontre des SCP A et B ainsi qu’à l’encontre de leur assureur responsabilité civile professionnelle, à savoir, les sociétés MMA iard et MMA iard assurances mutuelles, les en débouter,

dans tous les cas

— condamner solidairement M. et M^me X à verser aux SCP A et B, ainsi qu’aux sociétés MMA iard et MMA iard assurances mutuelles la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés au titre de la présente instance,

— les condamner aux entiers frais et dépens de l’instance,

à titre très subsidiaire

— juger que M. et M^me Y devront solidairement relever indemnes les SCP A et B, ainsi que les sociétés MMA iard et MMA iard assurances mutuelles de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre au profit de M. et M^me X tant en principal, qu’en frais et accessoires,

— rejeter toutes prétentions formées par M. et M^me Y en tant qu’elles sont dirigées contre les SCP A et B, ainsi que les sociétés MMA iard et MMA iard assurances mutuelles, les en débouter,

— les condamner solidairement à leur verser la somme de 5 000 eurosau titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner solidairement aux entiers dépens de l’instance.

Pour l’exposé des moyens des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Sur la demande principale

L’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation dispose, dans sa rédaction applicable au

présent litige, que tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Aux termes des dispositions de l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation, en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent les documents suivants:

8° Le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif mentionné à l’article L.1331-11-1 du code de la santé publique.

II ' En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, d’un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3°, 4°, 7° et 8° du I en cours de validité, le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

En cas de non-conformité de l’installation d’assainissement non collectif lors de la signature de l’acte authentique de vente, l’acquéreur fait procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d’un an après l’acte de vente.

En outre, l 'article L.1331-11-1 du code de la santé publique dispose, s’agissant de la vente d’un immeuble non raccordé au réseau collectif des eaux usées, que le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif effectué dans les conditions prévues au II de l’article L.1331-1-1 et daté de moins de trois ans au moment de la signature de l’acte de vente est joint au dossier de diagnostic technique.

Si le contrôle des installations d’assainissement non collectif effectué dans les conditions prévues au II de l’article L.1331-1-1 du présent code est daté de plus de trois ans ou inexistant, sa réalisation est à la charge du vendeur.

Enfin, il résulte des dispositions de l’article L.1331-1-1 du même code qui renvoie à l’article L.2224-8 du code général des collectivités territoriales, qui en son III prévoit que pour les immeubles non raccordés au réseau public de collecte, la commune assure le contrôle des installations d’assainissement non collectif. Cette mission consiste consiste dans les cas autres que les installations neuves ou à réhabiliter, en une vérification du fonctionnement et de l’entretien. A l’issue du contrôle, la commune établit un document précisant les travaux à réaliser pour éliminer les dangers pour la santé des personnes et les risques avérés de pollution de l’environnement.

Il résulte de ces dispositions que le vendeur d’un immeuble d’habitation équipé d’une installation d’assainissement non collectif doit fournir, dans le dossier de diagnostic technique joint à la promesse ou, à défaut, l’acte de vente, le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif délivré par le SPANC (Service public de l’assainissement non collectif) et daté de moins de trois ans au moment de la signature de l’acte de vente, informant l’acquéreur de l’état de l’installation, l’absence de ce document étant sanctionnée par l’impossibilité pour le vendeur de s’exonérer de la garantie des vices cachés.

En l’espèce, le compromis de vente régularisé par les parties le 28 mai 2016 précisait que «'la maison n’est pas raccordée au tout à l’égout et dispose d’un assainissement autonome'».

Si M. et M^me Y soutiennent qu’ils ne pouvaient joindre le document visé par l’article L.271-4 I.8° susvisé dans la mesure où le document visé est rédigé par la commune à l’issue d’une visite de

contrôle qu’elle initie elle-même à une date de sa convenance, force est de constater qu’il leur appartenait, en leur qualité de vendeurs d’un immeuble non raccordé au réseau public de collecte, de communiquer le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif par la commune datant de moins de trois ans dans le cadre du dossier de diagnostic technique annexé au compromis ou, à défaut, à l’acte de vente.

Toutefois, il n’est pas contesté que ce document a été établi le 26 août 2016 et annexé à l’acte authentique de vente régularisé le 30 août 2016 de sorte qu’il a été valablement porté à la connaissance des acquéreurs dans le cadre des opérations de vente de l’immeuble litigieux.

En outre, le premier juge a justement relevé qu’en tout état de cause, l’absence de communication de ce diagnostic technique spécifique à l’installation d’assainissement n’est pas sanctionnée par l’ouverture d’un nouveau délai de rétractation mais par le fait que le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés afférente.

Par ailleurs, M. et M^me X soutiennent que ce diagnostic révélé tardivement a révélé un élément nouveau et une modification substantielle du contrat dans la mesure où il aggrave les risques encourus par l’acquéreur. Ils précisent en outre que s’ils avaient connaissance de l’absence de raccordement de l’immeuble au tout à l’égout, ils n’avaient pas connaissance de ce qu’ils étaient contraints de se raccorder au réseau d’assainissement collectif dans le délai d’un an après leur acquisition alors même que le diagnostic technique de l’installation n’a été établi que le 26 août 2016 soit postérieurement à la signature du compromis intervenue le 28 mai 2016.

Alors que le compromis de vente, ouvrant un délai de rétractation de dix jours prévu par les dispositions de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation, précise que l’immeuble n’est pas raccordé au tout-à-l’égout et dispose d’un assainissement autonome, le rapport sur l’état de l’installation d’assainissement non collectif établi par la société Agenda Diagnostic le 26 août 2016 à l’initiative de M. et M^me Y révèle que le système d’assainissement n’est pas conforme et présente des anomalies présentant des dangers pour la santé des personnes et/ ou des risques de pollution de l’environnement.

En outre, l’acte authentique de vente régularisé par les parties le 30 août 2016 précise, dans un paragraphe intitulé «'raccordement au réseau d’assainissement'» que : «'le vendeur déclare que la commune est reliée au réseau d’assainissement collectif, cependant il déclare :

— que l’immeuble est équipé d’un assainissement de type individuel et entre dans le champ de l’article L.1331-1 du code de la santé publique,

— qu’un contrôle de l’installation a été effectué depuis moins de trois ans, ainsi qu’il résulte du rapport demeuré aux présentes après mention.

Il résulte de ce diagnostic que l’installation est non conforme. L’acquéreur prend acte des anomalies révélées par le constat ci-dessus visé mais déclare que cette omission n’avait pas pour lui de caractère substantiel de nature à vicier son consentement. En conséquence, il a dispensé le notaire soussigné d’avoir lui notifier dix jours avant la date des présentes l’acte qui est présentement soumis à sa signature'».

Si M. et M^me X font valoir que l’existence d’un système d’assainissement autonome et l’absence de nécessité de réaliser des travaux constituait un élément déterminant de leur consentement de sorte qu’ils souhaitent se rétracter, force est de constater que l’information selon laquelle l’installation d’assainissement n’était pas raccordée au tout- à-l’égout et que l’immeuble disposait d’une installation autonome avait été portée à leur connaissance par le compromis de vente de sorte qu’ils ne justifient pas que cette information constituait un élément déterminant de leur consentement, la nécessité de réaliser des travaux de raccordement à bref délai ainsi que la réalité de leur coût étant inhérentes à

l’existence même d’une installation d’assainissement de type individuel et ces travaux de raccordement devant être réalisés même en présence d’une installation conforme.

Par ailleurs, M. et M^me X soutiennent que le notaire a commis une faute qui peut être qualifiée de dolosive dans la mesure où ils n’ont eu connaissance du rapport d’assainissement que le jour même de la signature et que la possibilité de bénéficier d’un nouveau délai de rétractation ne leur a jamais été exposée en des termes compréhensibles.

Alors que le rapport établi le 26 août 2026 ne constitue pas un élément nouveau ouvrant un nouveau délai de rétractation au profit des acquéreurs, le premier juge a justement relevé qu’il leur appartenait de s’assurer du contenu de l’acte et de ses annexes avant de le signer alors même qu’ils étaient assistés de leur propre notaire, Maître O.

En outre, si l’état de l’installation d’assainissement n’a été communiqué que lors de la réitération de la vente par acte authentique, n’ayant été établi que postérieurement à la signature du compromis de vente, il convient de relever que le notaire n’est pas intervenu dans la rédaction du compromis de vente régularisé le 28 mai 2016 et que l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation ne sanctionne l’absence de rapport d’assainissement que par l’impossibilité pour le vendeur de se prévaloir d’une exonération de la garantie de vices cachés et non par l’existence d’un nouveau droit de rétractation de sorte qu’il ne peut être reproché au notaire de ne pas avoir notifié un nouveau délai de rétractation.

Enfin, le premier juge a justement relevé que s’agissant de l’absence de mention des délais pour se raccorder et des sanctions encourues en l’absence de raccord, si l’acte notarié ne mentionne effectivement pas les délais et les sanctions encourues, le rapport d’assainissement établi le 26 août 2016 annexé à cet acte mentionne l’obligation de se raccorder au système d’assainissement collectif, relève les anomalies du système existant et précise qu’il n’existe pas de «'dérogation de la commune’ permettant de différer le raccordement de l’installation au réseau d’assainissement collectif'».

Dès lors, M. et M^me X ne rapportent pas la preuve d’un manquement du notaire à son devoir de conseil dans le cadre de la rédaction de l’acte authentique régularisé par les parties le 30 août 2016.

Ainsi, il y a lieu de débouter M. et M^me X de leur demande tendant à la caducité de l’acte de vente, la décision entreprise étant confirmée sur ce point.

Sur la demande subsidiaire relative à la mise en oeuvre de l’action rédhibitoire

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il incombe à l’acquéreur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères. Il doit ainsi établir que la chose vendue est atteinte d’un vice:

— inhérent à la chose et constituant la cause technique des défectuosités,

— présentant un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l’usage attendu de la chose,

— existant antérieurement à la vente, au moins en l’état de germe,

— n’étant, au moment de la vente, ni apparent ni connu de lui, le vendeur n’étant pas tenu ' des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même’ conformément à l’article 1642 du code civil.

Il appartient à M. et M^me X de rapporter la preuve d’un vice caché affectant l’immeuble litigieux, s’agissant d’un vice affectant le sol, de l’absence d’assainissement autonome fonctionnel et enfin, d’un défaut afférent à la toiture.

Si M. et M^me X font valoir que M. Y a la qualité de professionnel dans la mesure où il était gérant de la SARL 3T et qu’il proposait dans le cadre de son activité des services tels que la recherche de terrains, main d’oeuvre, permis de construire et installation clef en main, il résulte de l’extrait Kbis produit aux débats que le seul fait qu’il soit le gérant de la SARL 3T ayant pour objet l’installation d’équipement thermique et de climatisation, est insuffisant à conférer à M. C la qualité de professionnel du bâtiment.

— Sur l’état du sol

M. et M^me X soutiennent que le sol de la maison s’affaisse dans la mesure où il est monté sur un lit de sable, Maître D, huissier de justice, ayant indiqué dans un procès-verbal de constat établi le 8 septembre 2016 que 'dans une autre chambre, le parquet est recouvert d’un parquet flottant en stratifié récent voire neuf. En enlevant quelques lames de parquet, on peut apercevoir l’ancien carrelage qui n’est pas de niveau, affaissé côté fenêtre. Ce défaut de niveau a été occulté par un support en polystyrène afin de poser le parquet flottant'.

Aux termes de son rapport, l’expert judiciaire a relevé que la dalle du rez-de-chaussée présente à plusieurs endroits (dans différentes pièces de la maison) une fissuration périphérique et parallèle aux fondations et qu’elle est effectivement affaissée et présente des variations de niveaux telles qu’elles sont par endroit détectables sous le pas.

Il précise en outre que ces fissures ne pouvaient être cachées et que les traces d’humidité étaient bien visibles et qu’il lui semble 'improbable’ que ces traces aient été cachées lors des visites des acquéreurs; enfin, il indique que par contre, dans une chambre, les traces d’humidité n’ont pas été vues par les acquéreurs car masquées par le mobilier et que le vendeur, s’il ne connaissait pas ces désordres au moment des visites pour la vente, aurait pu les constater au moment du déménagement et donc avant la signature.

Toutefois, concernant la dalle de rez-de-chaussée sur terre plein, l’expert précise que son état ne rend pas l’ouvrage impropre à sa destination et les acquéreurs ne contestent pas avoir visité l’immeuble le 30 août 2016, date de la signature de l’acte authentique alors que les meubles appartenant à M. et M^me Y avaient été enlevés de sorte qu’ils ont été mis en mesure de constater les traces d’humidité présentes dans les chambres.

Dès lors, ils ne rapportent pas la preuve d’un vice caché rendant l’immeuble impropre à sa destination ou diminuant tellement cet usage qu’ils ne l’auraient pas acquis.

— Sur l’absence d’assainissement autonome fonctionnel

M. et M^me X soutiennent qu’ils ont été contraints de faire installer un système d’évacuation des eaux usées et de la fosse, à défaut d’existence d’une installation autonome fonctionnelle et que faute de disposer d’un assainissement autonome fonctionnel, le logement est considéré comme indécent.

Alors qu’il résulte des développements précédents que M. et M^me X étaient informés de l’absence de raccordement au réseau public et de l’existence d’une installation autonome non conforme, l’expert précise que le caractère hors d’usage du dispositif amont de l’assainissement est apparent et ne pourrait être considéré comme volontairement caché en vue de vendre.

En outre, si M. et M^me X soutiennent que l’immeuble litigieux doit être qualifié d’indécent et d’insalubre, force est de constater qu’ils n’en rapportent pas la preuve alors même qu’ils ne justifient

pas avoir réalisé les travaux de raccordement au réseau public et qu’il résulte des pièces produites aux débats que M^me X a installé son cabinet professionnel de 'naturopathie, reflexologie et massages bien-être’ dans les lieux.

En conséquence, M. et M^me X ne rapportent pas la preuve de l’existence d’un vice caché concernant l’assainissement de l’immeuble.

— Sur la toiture

Alors qu’aux termes de son procès-verbal de constat, l’huissier de justice a relevé que plusieurs bois de charpente sont marqués par des traces d’infiltration, l’expert précise quant à lui que ces désordres sont avérés et sont bien visibles au moment de sa visite, indiquant que des tâches anciennes, sèches et de tailles variées sont bien visibles et que le vendeur avait connaissance du désordre.

Toutefois, il relève que suite à ce constat dans le grenier, il s’est rendu dans le jardin où il a 'facilement constaté l’état de la toiture', en faisant quelques pas dans le jardin et 'sans avoir besoin de matériel particulier ou d’échelle’ et précise en outre que les photos produites au rapport 'prouvent que l’état des ouvrages était appréciable par quiconque'.

C’est à juste titre que le premier juge a relevé que les constatations claires et précises de l’expert ne sont pas contredites par un élément objectif de sorte que le désordre affectant la toiture de l’immeuble ne constitue pas un vice caché.

En conséquence, les désordres constatés étant apparents et ne rendant pas l’immeuble impropre à sa destination, M. et M^me X ne rapportent pas la preuve d’un vice caché affectant l’immeuble litigieux de sorte qu’ils seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes à ce titre.

La décision entreprise sera donc confirmée en toutes ses dispositions.

Sur les autres demandes

Le sort des dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ont été exactement réglés par les premiers juges.

Il convient de confirmer le jugement entrepris de ces chefs.

Si les premiers juges ont estimé à juste titre qu’il n’y avait pas lieu d’allouer d’indemnité pour frais irrépétibles pour la procédure de première instance, une telle solution ne sera plus retenue en appel.

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner les époux X à payer à M. et M^me Y la somme de 3 000 euros outre la somme de 2 000 euros à la SCP Yves et M A, la SCP B N, la SA MMA IARD et la SA MMA IARD Assurances Mutuelles en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. E X et M^me F G épouse X à payer à M. H Y et M^me I J épouse Y la somme de 3 000 euros en application des dispositions de

l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

Condamne M. E X et M^me F G épouse X à payer à la SCP Yves et M A, la SCP B N, la SA MMA IARD et la SA MMA IARD Assurances Mutuelle la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

Condamne M. E X et M^me F G épouse X aux entiers dépens d’appel.

Le greffier, pour le président,

P Q R S