COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 20 JANVIER 2022

sa

N°2022/ 49

Rôle N° RG 19/08272 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BEJ4W

SARL 2GFI

S.C.I. BYASUR

C/

Association ASL DOMAINE DE LA NARTELLE

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES

SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE

M^e Elie MUSACCHIA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 29 Avril 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 15/09158.

APPELANTS

SARL 2GFI

dont le siège social est […], prise en la personne de son représentant en exercice

représentée par M^e Jean-François JOURDAN de la SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée de M^e Jean Philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN , plaidant

S.C.I. BYASUR représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis, […]

représentée par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS
IMPERATORE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Thierry DUMOULIN, avocat au barreau de LYON, plaidant

INTIMEE

Association Syndicale Libre, (ASL) des propriétaires du DOMAINE DE LA NARTELLE, dont le siège social est 2 avenue Eugène Isaye – Villa Erisa – 83120 SAINTE-MAXIME, prise en la personne de son représentant en exercice

représentée par M^e Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Philip DE LUMLEY WOODYEAR, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Novembre 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sylvaine ARFINENGO, Président, et Madame Hélène GIAMI, Conseiller, chargés du rapport.

Madame Sylvaine ARFINENGO, Président, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Sylvaine ARFINENGO, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Janvier 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Janvier 2022.

Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par acte du 22 mars 1947, Mme et M. X-B ont acquis des parcelles située à Sainte-Maxime, […], aujourd’hui cadastrées […], et 989.

La société Terrienne de France a réalisé un lotissement suivant autorisation du préfet du Var du 14 décembre 1927.

Un chemin était utilisé par les consorts X, ayant pour point de départ la route du débarquement, et desservant notamment le Mas des Crêtes. Ce chemin est compris dans le périmètre du domaine de la Nartelle.
Suite à une assemblée générale du 13 juin 1987, une association syndicale libre constituée le 11 juin 1982, est devenue l’ASL des propriétaires du lotissement du domaine de la Nartelle.

Selon arrêt du 11 mars 1997, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Draguignan du 7 avril 1993, en déboutant l’ASL du domaine de la Nartelle de ses demandes tendant à interdire aux consorts X-P d’utiliser les voies privées du lotissement, et désignant la société Terrienne de France propriétaire des voies et espaces verts du lotissement du domaine de la Nartelle, et dit n’y avoir lieu par conséquent à statuer sur les servitudes de passage par titres ou par destination du père de famille, dont pourrait bénéficier les consorts X-P.

Par acte du 10 août 1998, la société Terrienne de France a cédé à l’ASL des propriétaires du lotissement du domaine de la Nartelle les voies lui appartenant.

M. G X, fils de Mme et M. X-B, a recueilli la pleine propriété des parcelles […], et 989.

Ces mêmes parcelles ont ensuite été acquises successivement par la société 2GFI suivant acte du 16 avril 2015, et par la société Byasur selon acte du 14 septembre 2015.

Ces deux sociétés ont assigné l’ASL des propriétaires du lotissement du domaine de la Nartelle devant le tribunal de grande instance de Draguignan principalement aux fins de:

-se voir reconnaître un droit d’accès au chemin litigieux au profit de la SCI Byasur,

-Obtenir la réparation des préjudices subis consécutivement aux agissements de l’ASL qui ont contraint la société 2GFI à abandonner son projet de réalisation d’un lotissement comprenant 3 lots.

Suivant jugement réputé contradictoire, du 29 avril 2019, le tribunal de grande instance de Draguignan a :

-Débouté la SCI Byasur et la société 2GFI de l’ensemble de leurs demandes,

-Dit et jugé l’association syndicale libre des propriétaires du lotissement du domaine de la Nartelle bien fondée à mettre un terme à la tolérance de passage accordée aux consorts X et à se clore,

- Débouté l’association syndicale libre des propriétaires du lotissement du domaine de la Nartelle de sa demande de dommages et intérêts,

- Condamné la SCI Byasur et la société 2GFI à payer à l’association syndicale libre des propriétaires du lotissement du domaine de la Nartelle la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

- Condamné la SCI Byasur et la société 2GFI aux dépens distraits au profit de Maître Philip de Lumley woodyear,

- Débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires.

Par déclaration d'appel du 21 mai 2019, la SCI Byasur a interjeté appel de la décision.

La société 2GFI a, pour sa part, interjeté appel du jugement le 23 mai 2019.

Selon ses dernières conclusions déposées et notifiées le 15 novembre 2021, la S.C.I Byasur demande à la cour de :
In limine litis,

Vu les articles 802 et 803 du code de procédure civile,

- Ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture du 9 novembre et la réouverture des débats,

- Dire et Juger recevables les présentes conclusions récapitulatives n°4,

En conséquence,

- Admettre les présentes conclusions et la pièce numérotée 34.

A titre principal,

- Infirmer le jugement du tribunal de grande Instance de Draguignan du 29 avril 2019,

Statuant à nouveau,

- Juger irrecevable la demande de l’association Syndicale Libre des propriétaires du lotissement du Domaine de la Nartelle tendant à voir constater l’absence d’acte octroyant une servitude sur les voies lui appartenant.

- Rejeter la demande de l’Association Syndicale Libre des propriétaires du lotissement du Domaine de la Nartelle tendant à voir juger, comme ayant l’autorité de la chose jugée, les conclusions du rapport d’expertise de Monsieur Y prétendument entérinées par la cour d’Appel d’Aix en Provence et par l’acte de partage de la famille Z établi en l’Étude de Maître A,

- Juger que la SCI Byasur bénéficie d’un droit de passage sur les voies du lotissement du Domaine de la Nartelle, d’autant plus qu’elle a offert de régler la contribution annuelle à l’entretien et à l’amélioration des voies et espaces verts du domaine en contrepartie de la restitution immédiate du droit d’usage des voies du lotissement du Domaine de la Nartelle,

- Condamner l’Association Syndicale Libre des propriétaires du lotissement du domaine de la Nartelle à procéder au retrait et/ou à l’enlèvement de tous ouvrages, blocs de pierre ou autres, empêchant l’accès à la propriété de la SCI Byasur ou de ses visiteurs, sous astreinte définitive de 1.000,00 € par jour de retard passé le délai de quinze jours suivant la signification de l’arrêt à intervenir, cette astreinte étant applicable pendant un délai de six mois, passé lequel délai, si cette condamnation n’est pas exécutée, la Cour demeurant compétente pourra, sur requête de la SCI Byasur fixer une astreinte plus élevée pour une nouvelle période qu’elle fixera.

- Condamner l’Association Syndicale Libre des propriétaires du lotissement du Domaine de la Nartelle à payer à la SCI Byasur la somme de 10.000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, ceux d’appel distraits au profit de Maître Romain Cherfils, membre de la SELARL Lexavoué Aix-en-Provence, avocats associés, aux offres de droit.

La SCI Byasur soutient essentiellement que :

In limine litis,

-l’ordonnance de clôture doit être révoquée en application de l’article 803 du Code de procédure civile. Il est essentiel de produire les captures d’écran extrait du site internet mappy qui démontrent que l’accès à la propriété de la SCI Byasur sur la Nartelle a été finalisée ainsi que la présence d’un obstacle qui constitue un empêchement et une enclave dont se trouve victime la SCI pour pouvoir accéder à sa propriété.
A titre principal,

-Il existe un chemin d’exploitation desservant diverses propriétés dont le Mas des crêtes, selon des photographies aériennes et diverses attestations, et captures d’écran. Le tribunal de grande instance avait notamment reconnu son existence, son tracé, et son utilisation par les consorts B et X. L’argument formulé par l’ASL selon lequel la SCI Byasur ou ses auteurs ne disposaient pas de titre notarié pour profiter du chemin n’est pas recevable dès lors que l’article L162-1 du Code rural n’exige pas de titre de propriété pour caractériser l’existence d’un chemin d’exploitation.

-Le chemin d’exploitation a été amélioré par l’ASL qui l’a goudronné et sans doute élargi.

-Selon la jurisprudence, il n’est pas nécessaire que les chemins d’exploitation desservent des propriétés agricoles, il suffit qu’ils présentent un intérêt pour les riverains, ce qui était le cas pour les époux B qui exploitaient une ferme à la Nartelle nord.

-Le rapport d’expertise de M. Y ne concernait pas la question de l’existence d’un chemin d’exploitation. Il est donc normal qu’il n’en fasse pas état. Aucune des conditions prévues par l’ancien article 1351 du code civil devenu 1355 du code civil sont réunies pour faire juger que les conclusions du rapport d’expertise sont assorties de l’autorité de la chose jugée.

-Les statuts de l’association syndicale dans sa version du 13 août 2008, précisent en ses articles 1 et 5 que les riverains hors limites du lotissement et sans droits établis ont la possibilité d’être admis comme membre de l’association dès lors qu’ils règlent la contribution fixée par l’association. Rien dans ces statuts ne prévoit que l’adhésion au syndicat devait être immédiate, de sorte que l’absence d’adhésion des auteurs n’entraîne pas l’impossibilité d’adhérer pour la société Byasur. Il ne résulte pas en outre des pièces, conformément à l’article 5 des statuts, que la société Byasur a été mise en demeure, avec un préavis d’un mois, pour régler une quelconque somme.

-Selon le paragraphe 4 de l’article 1 des statuts, il faut être simplement un riverain utilisant comme accès les voies intérieures du domaine, et non un riverain qui bénéficierait d’une tolérance de passage.

-En application de l’article 1190 du code civil, Les statuts de l’association doivent être interprétés à son encontre, puisque c’est elle qui les a rédigés. Il est donc demandé, en application des statuts de 2008, de retirer les deux blocs de pierres pour permettre à la SCI Byasur l’accès à sa propriété.

-Selon les statuts de l’association syndicale approuvé par le préfet du var le 16 mai 1960, dans le cadre de l’extension du lotissement de la Nartelle, la SCI Byasur propriétaire de terrains dans le cadre de l’article I. d) et I. e) de ces statuts, a la possibilité d’adhérer à l’association dès lors qu’elle prévoit de donner son adhésion aux statuts susmentionnés. En ce sens, la SCI Byasur a fait délivrer, le 19 novembre 2019, une sommation à l’ASL par laquelle elle entend que lui soit donné acte qu’elle offre de régler la contribution annuelle demandée par l’association.

-L’ASL sera condamnée à payer 10.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par ses conclusions déposées et notifiées le 8 novembre 2021, la société 2G.FI demande à la cour de :

Vu les dispositions de l’article L 162-1 du code rural et de la pêche

maritime,

Vu les dispositions des articles 1134 et suivants anciens du code civil,
Vu les dispositions de l’article 1382 du code civil,

Vu l’ordonnance du 1er juillet 2004,

Vu le cahier des charges du lotissement du Domaine de la Nartelle,

Vu les statuts de l’ASL des propriétaires du lotissement du domaine de la Nartelle approuvés aux termes de l’arrêté préfectoral du 16 mai 1960,

Vu les statuts mis en conformité de l’ASL des propriétaires du lotissement du Domaine de la Nartelle le 13 août 2008,

Réformer en toutes ses dispositions le jugement prononcé par le tribunal de grande instance de Draguignan le 29 avril 2019,

- Dire et Juger que la SCI Byasur bénéficie d’un droit de passage sur les voies du lotissement du Domaine de la Nartelle de telle sorte que l’association syndicale libre des propriétaires du domaine de la Nartelle ne pouvait, sans commettre de faute, s’opposer à tout accès par la société 2G.FI à sa parcelle par les voies du lotissement Domaine de la Nartelle,

- Dire et Juger l’ASL des propriétaires du lotissement du domaine de la Nartelle responsable, en application de l’article 1382 du code civil alors applicable (article 1240 nouveau du code civil) des préjudices subis par la société 2G.FI qui, par la faute de l’ASL des propriétaires du lotissement du Domaine de la Nartelle a été contrainte d’abandonner la réalisation du lotissement du Domaine des crêtes ayant fait l’objet d’un permis d’aménager délivré par le Maire de SAINTE-MAIXIME le 3 juin 2014 et permettant la commercialisation de trois lots outre les deux constructions existantes.

- Condamner l’ASL des propriétaires du lotissement du Domaine de la Nartelle à indemniser la société 2G.FI de l’ensemble des préjudices par elle subis consécutivement à la non-réalisation de ce lotissement.

- Condamner d’ores et déjà L’ASL des propriétaires du lotissement du Domaine de la Nartelle à payer à la société 2G.FI la somme de 100.000 € à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices.

- Désigner tel expert qu’il plaira avec mission telle que décrite dans le corps des présentes conclusions.

- Condamner d’ores et déjà L’ASL des propriétaires du lotissement du Domaine de la Nartelle à payer à la société 2G.FI la somme de 5.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’en tous les frais et dépens.

La SCI 2G.FI fait valoir, en substance, que :

-L’article 6 stipule expressément que le lotisseur pouvait consentir des droits de passage non pas intuitu personæ au profit de certains propriétaires qui ne seraient pas dans le périmètre du lotissement, mais au profit de toutes les propriétés. La société Terrienne de France a consenti à ce titre un droit de passage au bénéfice des fonds qui étaient la propriété de la famille X au droit de laquelle vient la SCI Byasur. Ce droit de passage au profit de la famille X est notamment confirmé par un arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence du 11 mars 1997, qui s’est fondé sur les stipulations du cahier des charges.

-Le cahier des charges du lotissement, publié à la conservation des hypothèques, constitue un document contractuel dont les clauses engagent non seulement l’ASL, mais également l’ensemble des colotis, et ne peut constituer une autorisation personnelle. Il n’est d’ailleurs nullement stipulé dans le cahier des charges que le droit de passage constitue une tolérance à une personne déterminée.

-Le président de l’ASL est sans qualité pour se prononcer quant à la nature du droit de passage au profit des consorts X. Son courrier du 7 septembre 1998 est dépourvu de toute portée juridique.

-Conformément aux statuts de l’association faisant partie du dossier du lotissement approuvé par le préfet du var le 18 mai 1960 dans le cadre de l’extension du lotissement de la Nartelle, la situation de la SCI et de ses auteurs correspond à celle de propriétaires de terrains et villas dont lesdits boulevards du domaine de la Nartelle constituent des voies d’accès. Le constat d’huissier dressé le 17 septembre 2015 met en évidence ces dires.

-Une simple déclaration écrite suffit à être désigné comme adhérant de l’ASL. La SCI Byasur met en 'uvre une procédure à l’effet de faire reconnaître sa qualité de membre de l’ASL, ce qui constitue une adhésion.

-Conformément à l’article 5 du cahier des charges, la SCI peut, au regard des statuts rédigés en 2008 par l’ASL, bénéficier du droit de passage sous réserve de régler la contribution annuelle à l’entretien et à l’amélioration des voies et espaces verts du domaine.

-Les statuts de l’association ont manifestement été modifié le 8 août 2018 en la faveur de la présente procédure. Ces statuts ne sont pas signés, et les formalités de publicité ne sont pas justifiées, au titre de l’ordonnance du 1er juillet 2004. Ces statuts sont donc inopposables à la société Byasur.

-Il convient, en vertu de tout ce qui a été précisé, d’ordonner sous astreinte de 1000 € par jour de retard, passé un délai de quinze jours suivant la signification de l’arrêt à intervenir, le retrait des blocs de pierre et plus généralement de tout ouvrage empêchant l’accès par la SCI Byasur et ses ayants-droits à sa propriété au moyen des voies du lotissement du domaine de la Nartelle.

A titre surabondant,

-La voie litigieuse constitue une chemin d’exploitation au sens de l’article L162-1 du Code rural et de la pêche maritime dès lors que l’accès était constitué par un chemin, prenant naissance au niveau de la route départementale, d’une part, et ainsi que depuis le bord de mer où se trouvait l’ancienne gare, d’autre part et serpentant la colline jusqu’au Mas des crêtes. Ce chemin a été conservé malgré l’extension du lotissement par la société Terrienne de France. Cette dernière a simplement viabilisé ce chemin par du goudronage. L’acte de partage du 27 septembre 1982 dressé dans la succession de M^me B en fait mention. Ce chemin aboutit la propriété des consorts X, et en particulier le Mas des crêtes de sorte que la SCI en est bien riverain. Ils sert à la communication ou à l’exploitation entre divers fonds concernés.

-Le rapport de M. C, expert désigné dans le cadre du partage judiciaire des biens ayant appartenu aux familles Capelleti/X, n’est pas versé dans son entier au débat. Cet expert n’a pas eu pour mission de déterminer la nature juridique du chemin, de sorte qu’il ne peut être lié aucune conséquence à ce rapport.

-La constitution d’une servitude de passage aux termes d’un acte en date du 13 décembre 1988, purement conventionnelle, n’a aucune conséquence sur la qualification de chemin d’exploitation dès lors que celui-ci est préexistant à la servitude. L’assiette de la servitude est en outre sans rapport avec celle du chemin.

Sur l’indemnisation des préjudices,

-La société 2G.FI a été contrainte de revendre son bien et en a subi un très important manque à gagner dont elle est fondée à demander réparation à hauteur de 100.000 € à l’égard de l’ASL des propriétaires du domaine de la Nartelle, au motif de n’avoir pu réaliser le lotissement autorisé aux termes du permis d’aménager délivré le 3 juin 2014.

Pour le surplus,

-Il est demandé la désignation d’un expert avec pour mission de notamment évaluer les préjudices subis par la société 2GFI consécutifs à la non réalisation du lotissement, ledit préjudice étant constitué par la marge nette qu’aurait réalisé la société, déduction faite de la plus-value perçue par la société 2GFI dans le cadre de la revente du bien au profit de la SCI Byasur.

-Il est équitable de leur allouer une indemnité de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et notifiées le 18 novembre 2021, l’association syndicale libre des propriétaires du lotissement du Domaine de la Nartelle demande à la cour de :

Vu les articles 682 et suivants du code civil,

Vu les dispositions de l’article 2262 du code civil,

Vu les pièces versées aux débats et notamment l’acte passé en l’étude de Maître Agostni

le 13 décembre 1988.

- Ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture du 9 novembre 2021 et la réouverture des débats afin de permettre à la Cour d’appel de céans d’accueillir les présentes écritures qui viennent en réponse aux conclusions adverses tardivement notifiées les 08 et 15 novembre 2021,

Juger recevables les présentes conclusions,

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande Instance de Draguignan le 29 avril 2019,

- Constater l’absence d’acte octroyant une servitude de passage sur les voies appartenant à l’ASL des propriétaires du lotissement du Domaine de la Nartelle en faveur des parcelles ayant appartenu aux consorts X.

- Juger comme ayant l’autorité de la chose jugée les conclusions du rapport d’expertise de Monsieur Y entérinées par la Cour d’appel d’Aix en Provence et par l’acte de partage de la famille X établi en l’étude de Maître A.

Juger que l’autorisation de passage ne constituait qu’une simple tolérance sur le fondement des dispositions de l’article 2262 du Code Civil.

- Juger que cette tolérance était accordée intuitu personae aux seuls Consorts X.

- Juger que l’ ASL des propriétaires du lotissement du Domaine de la Nartelle pouvait retirer cette tolérance de passage suite à la vente intervenue entre les Consorts X et la société 2G.FI.

- Juger sans fondement l’argumentation de la société 2G.FI quant à l’existence d’un chemin d’exploitation,

- Constater l’absence de prise en charge par les Consorts X de l’entretien des voies du Domaine de la Nartelle.
- Juger comme irrecevable l’argumentation de la société Byasur et de la société 2G.FI, confondant au surplus les parcelles et les actes,

- Juger que le projet de la société 2G.FI était en tout état de cause non-conforme à l’acte passé en l’Étude de Maître D en date du 13 novembre 1988.

- Débouter les sociétés 2G.FI et Byasur de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.

Reconventionnellement,

- Juger bien fondée l’ ASL des propriétaires du lotissement du Domaine de la Nartelle de mettre un terme à la tolérance de passage accordée intuitu personae aux Consorts X et à se clore (article 2262 du Code Civil).

Confirmer le jugement déféré dans toutes ses dispositions et notamment quant au droit pour l’ASL des propriétaires de la Nartelle de se clore.

Y ajoutant,

- Condamner solidairement les sociétés 2G.FI et Byasur à verser la somme de 8.000 € à l’ASL des propriétaires du lotissement du Domaine de la Nartelle aux titres des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

- Condamner les sociétés 2G.FI et Byasur aux entiers dépens distraits au profit de Maître Elie Musacchia, avocat au barreau d’Aix En Provence.

L’association syndicale libre des propriétaires du lotissement du Domaine de la Nartelle, fait valoir, pour l’essentiel, que :

-L’association demande la révocation de l’ordonnance de clôture pour répondre à la société 2GFI qui a conclu le jour de la clôture, et à la SCI Byasur, qui a conclu 15 novembre 2021.

-Les sociétés 2GFI et Byasur n’ont pu démontrer à ce jour l’existence d’un titre leur conférant une servitude de passage, ce que confirme la société Terrienne de France, ancien lotisseur et ancien propriétaire des voies du domaine.

-Le passage utilisé par les consorts X sur les voies du domaine ne correspond qu’à une tolérance, en application de l’article 2262 du Code civil.

-L’arrêt de la Cour d’appel du 11 mars 1997 n’a jamais conféré de servitude au profit des consorts X, tout comme le jugement du tribunal de grande instance de Draguignan du 7 avril 2021, ou les actes de vente existants au profit des consorts X.

-Il en est de même l’acte de cession du 10 août 1998, entre la société Terrienne et l’ASL des propriétaires du lotissement du domaine de la Nartelle concernant des voies du domaine.

-Les attestations fournies et datant des années 1990 ne démontrent pas non plus l’existence d’une servitude, puisqu’elles ne concernent pas les parcelles dont les appelants sont devenus propriétaires successifs tout comme les photographies datant des années 1950.

-Un courrier du 7 septembre 1998 adressé à M. X démontre qu’en vertu d’un arrêt du 17 mars 1997, l’autorisation antérieure consentie par la société Terrienne de France, devient inopposable au nouveau propriétaire des voies (L’ASL).
-Il ne pouvait y avoir de chemin d’exploitation dès lors qu’un propriétaire allemand avait encerclé sa propriété (actuellement le domaine de la Nartelle), de 100 hectares par un mur de plusieurs kilomètres en 1907.

-La propriété en question n’était aucunement agricole, et a été confondue par les appelants avec 'La ferme des G’ située bien plus en aval et n’ayant rien à voir avec le présent litige. M. H X, travaillant à la Mairie de sainte Maxime, n’était d’ailleurs pas un agriculteur exploitant au profit duquel un chemin d’exploitation existait.

-Selon expertise ayant donné lieu au partage de 1982, l’expert C avait souligné que le chemin litigieux est bien une tolérance de passage. L’article L162-1 du Code rural est donc en l’espèce inapplicable. Il n’a d’ailleurs jamais été question dans l’expertise de l’existence d’un chemin d’exploitation.

-La famille X n’a jamais contribué à l’entretien des voies du domaine. Il ne peut donc s’agir d’un chemin d’exploitation, lequel revêt l’obligation de contribuer aux travaux nécessaires à l’entretien dudit chemin.

-La société Byasur n’a jamais obtenu l’autorisation de l’assemblée générale de l’extension du périmètre du lotissement et son adhésion à l’association syndicale, ni demandé à passer sur les voies du domaine de la Nartelle moyennant une contribution annuelle à l’entretien t à l’amélioration des voies et espaces verts du domaine.

Sur les demandes formulées par la société 2GFI,

-Il n’a jamais été question pour la société 2GFI de trouver une solution amiable avec l’ASL des propriétaires du lotissement du domaine de la Nartelle, conformément aux statuts. La société 2GFI a, sans concertation, déposé un permis d’aménager pour trois lots soit un total de 5 constructions auquel l’association s’est notamment opposé.

-En abandonnant ce projet, la société 2GFI a revendu sa propriété à la SCI Byasur en réalisant une plus-value de 750.000 €.

-Cette dernière n’avait fait que déposer un permis d’aménager sans déposer de permis de construire. Son objectif était la vente de lots uniquement, et non la construction de nouveaux ouvrages.

-La société ne fournit aucune pièce permettant d’évaluer le préjudice qu’elle prétend avoir subi. Elle ne peut non plus demander la désignation d’un d’expert ayant vendu son projet immobilier avec une plus-value de 750.000 €.

-Selon courrier du 11 juin 2014 par la mairie de sainte Maxime, la société 2GFI était au courant de son obligation de vérifier si elle avait bien un droit de passage sur les voies du domaine.

-La société Byasur a, par courrier du 23 juin 2015 adressé à la mairie, admis que le seul passage possible était celui passant sur le domaine de la résidence, et avait marqué son désintérêt afin d’obtenir les autorisations de construire, et ce, avant de signer l’acte d’acquisition concernant la propriété de la société 2GFI.

Sur l’argumentation de la société Byasur,

-La société Byasur prétend à tord bénéficier d’un droit de passage consenti par le lotisseur. Le cahier des charges de l’association a été modifié le 16 janvier 2011, se substituant aux anciennes dispositions datant du 31 juillet 1927. La SCI ne peut donc fonder son raisonnement sur un document n’ayant plus cours.
-La société Terrienne de France, lotisseur du domaine, n’a jamais octroyé de droit de passage à la SCI Byasur.

-Aucun acte, jugement de 1ère instance, ou arrêt de Cour d’appel n’atteste non plus de ce droit de passage.

-Il s’agit d’un droit de passage intuitu personae accordé par la société Terrienne de France aux consorts X et Cappelletti. Ce droit de passage n’est lié à aucun fonds et ne peut constituer une servitude;

-Cette tolérance de passage intuitu personae au profit de la famille X a pris fin lors de la vente au profit de la société 2GFI. Tout comme cette dernière, la SCI Byasur n’a jamais profité de cette tolérance de passage. Cela est confirmé par un courrier du 23 juin 2015 où l’architecte de la société Byasur précise qu’il utilisera la voirie existante sur la parcelle numéro 874, et non la voie du domaine de la résidence.

-La famille X n’a jamais demandé à être adhérente de l’association, ni n’a payé la cotisation annuelle, de sorte que les appelants ne peuvent bénéficier d’aucun droit de passage à ce titre.

-Le cahier des charges que la société Byasur évoque est relatif à un autre lotissement dénommé 'lotissement du Jas Neuf'. Il s’agit d’une ASL située de l’autre côté de l’ASL des propriétaires du domaine de la Nartelle. L’article 6 de ce cahier des charges ne s’applique donc pas au présent litige.

-En vertu du cahier des charges de 1927, la société Terrienne de France, en sa qualité de propriétaire des voies, pouvait accorder ou retirer un droit de circulation.

-La société Byasur ne saurait profiter de ces statuts, la tolérance ayant pris fin par la cession effectuée entre la société Terrienne de France et l’intimé.

-Une autorisation de circulation d’une personne ayant possédé un bien limitrophe au sein d’un domaine ne peut conférer à l’acquéreur de ces parcelles un droit d’adhésion au sein de l’ASL. Les courriers fournis au débat, notamment celui du 7 septembre 1998 adressé à M. X, démontre qu’en vertu d’un arrêt du 17 mars 1997, l’autorisation antérieure consentie par la société Terrienne de France, devient inopposable au nouveau propriétaire des voies (L’ASL).

-C’est en ce sens, notamment par un courrier du 27 mai 2015, qu’il a été interdit à la société 2GFI de passer sur les voies de la Nartelle, conformément aux dispositions de l’article 2262 du code civil.

-La contribution annuelle a été prévue dans le cadre d’enclavement de parcelles. La société Byasur ne pouvait y prétendre, sa parcelle n’étant nullement enclavée.

L’ordonnance de clôture fixée au 9 novembre 2021, a été révoquée à l’audience du 25 novembre 2021, en l’état de l’accord de toutes les parties, et une nouvelle clôture de la procédure a été fixée au 25 novembre 2021, avant les débats.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs conclusions ci-dessus développées auxquelles il est expressément renvoyé;

MOTIFS DE LA DECISION :

1-En l’état de la révocation de l’ordonnance de clôture intervenue à l’audience et de la fixation, en l’état de l’accord de toutes les parties, d’une nouvelle clôture de la procédure au 25 novembre 2021, avant les débats, les demandes tendant à la révocation de l’ordonnance de clôture sont désormais sans objet.
2-La cour rappelle, comme le premier juge avant elle, que les demandes énoncées au dispositif des conclusions des parties sous la forme « constater », « juger que », « dire et juger » ne constituent pas des prétentions, mais des moyens auxquels il sera répondu dans le corps du présent arrêt.

3-La SCI Byasur et la SARL 2GFI, appelantes du jugement, prétendent à un droit de passage sur les voies privées du lotissement Domaine de la Nartelle.

L’association syndicale libre du Domaine de la Nartelle consacre, dans ses conclusions, de longs développements au fait que les sociétés appelantes ne bénéficient sur les voies du lotissement d’aucune servitude de passage.

Or ce point ne fait pas débat entre les parties. Il est rappelé qu’une servitude de passage a été consentie selon acte notarié du 13 décembre 1988 au bénéfice du fonds des consorts X, auteur des sociétés appelantes, sur un fonds traversant aujourd’hui le lotissement de La Résidence, et non le lotissement de la Nartelle.

Au soutien de son appel, la société Byasur se prévaut :

-de l’existence d’un chemin d’exploitation,

-des clauses des statuts de l’association syndicale libre du 13 août 2008,

-du contenu du cahier des charges du lotissement, avec additif n°1 et arrêté du préfet du Var du 16 mars 1980.

La SARL 2GFI invoque le fait que :

- la SCI Byasur bénéficie d’un droit de passage consenti par le lotisseur dans le respect du cahier des charges du lotissement et opposable à l’ASL,

-la SCI Byasur est membre de l’Asl du Domaine de la Nartelle et dispose, à tout le moins, d’un droit d’usage des voies du lotissement en vertu des statuts de l’ASL,

-la voie litigieuse constitue un chemin d’exploitation.

Il n’est pas contestable que les consorts X avaient obtenu de la société Terrienne de France, l’autorisation de passer par les voies du lotissement La Nartelle.

Sur l’existence d’un chemin d’exploitation :

L’article L162-1 du code rural énonce que les chemins d’exploitation sont ceux qui servent exclusivement à la communication entre divers fonds ou à leur exploitation. Ils sont, en l’absence de titre, présumés appartenir aux propriétaires riverains, chacun en droit soi, mais l’usage en est commun à tous les intéressés. L’usage de ces chemins peut être interdit à tous les publics.

Il appartient à celui qui se prévaut de l’existence d’un chemin d 'exploitation d’en rapporter la preuve.

L’existence d’un chemin d’exploitation peut être établie par tous moyens : indications portées dans les actes, témoignages et présomptions, ou encore photographies, cartes ou plans.

Le chemin figure sur les clichés photographiques de l’institut géographique national de 1955, 1959, 1966 et 1989.

La SCI Byasur produit des attestations, émanant pour la plupart de personnes qui, en raison de leur âge, de leur lieu de naissance, de leur domicile ou de leur activité professionnelle, ont très bien connu les lieux.

Ainsi, notamment :

-l’attestation délivrée le 28 février 1990 par Monsieur I E, né le […] à […], ancien exploitant agricole, ayant demeuré à […], indique : « Je soussigné, déclare que pour me rendre chez Monsieur G B pour le travail ou la chasse, je passais par le chemin agricole aboutissant à l’entrée actuelle de la propriété qui se situe sur l’avenue G.C. Roussel, et ceci bien avant que soit créé le lotissement actuel »,

-l’attestation délivrée par Monsieur J K, né le […], demeurant à […], qui indique « J’ai été affecté à la subdivision des ponts et chaussées de […] en septembre 194…(illisible) et depuis cette date, je connais Monsieur X L et sa famille. Maintes fois je suis allé :

-soit à la ferme par un chemin donnant accès par un portail sur le […],

-soit au Mas des Crêtes par un autre chemin transformé en boulevard lors de l’extension du lotissement du domaine de la Nartelle.

J’ai toujours vu les consorts X utiliser ces voies d’accès pour desservir leurs propriétés ».

-l’attestation écrite par Monsieur M F né le […] à […], ayant demeuré rue Albrecht à Sainte-Maxime, ainsi libellée : « Né à […], j’ai eu l’occasion à plusieurs reprises de me rendre à la ferme de G B à laquelle j’ai toujours accédé par un portail situé derrière la propriété Roussel. D’autre part, j’ai toujours accédé à la propriété de Monsieur X par les voiries du lotissement. »

-l’attestation écrite par Monsieur Q R-S, né le […], associé de la SCI EDCHA, propriétaire d’un immeuble situé à […], selon laquelle : « ['] déclare que Monsieur X, voisin du domaine de la résidence, utilisait pour ses déplacements en automobile exclusivement la voirie du domaine de la Nartelle sur laquelle ouvrait le portail d’accès de sa propriété; en effet, la voirie d’accès à la rue de la’Amandier est barrée par un portail clos en permanence »

Or, l’ASL du Domaine de La Nartelle affirme, sans être contredite sur ce point, que les attestations de Monsieur E et de Monsieur F, ancien maire de Sainte-Maxime, évoquent un accès menant, non pas à l’actuel fonds de la SCI Byasur, mais à une autre propriété, La ferme des G, située plus en aval, appartenant à Monsieur G X, par un chemin distinct du chemin en cause.

Elle affirme également, sans être davantage contredite, que le chemin naturel passait par l’actuel Lotissement de la Résidence, et non par le Domaine de la Nartelle.

Aucune des deux sociétés appelantes ne justifie que le chemin qu’elle revendique comme étant un chemin d’exploitation servait exclusivement à la communication des fonds entre eux ou à leur exploitation.

La circonstance que la famille B exploitait une ferme, qu’on y accédait par un chemin qualifié de chemin agricole par l’un des rédacteurs des attestations, et que celui-ci l’empruntait pour le travail, ne suffit pas a établir que le chemin dont s’agit serait un chemin d’exploitation, d’autant que l’ASL affirme sans être démentie que l’accès à la ferme B, dénommée la Ferme des G, se faisait par un autre chemin que celui revendiqué.

Enfin, ni les photographies aériennes, ni les attestations ne permettent de rapporter la preuve que le chemin en cause servait, conformément à l’article L162-1 précité, exclusivement à la communication des fonds entre eux ou à leur exploitation.

Il s’ensuit que l’existence d’un chemin d’exploitation n’est pas établie.

Les clauses des statuts de l’association syndicale libre de 1960 et du 13 août 2008 :

La SCI Byasur estime qu’en vertu des statuts de 2008, elle est membre de l’ASL ou qu’elle dispose, à tout le moins, d’un droit d’usage des voies du lotissement.

C’est également ce que soutient la SCI G2FI qui, avant d’évoquer ces statuts, rappelle le contenu des statuts approuvés par le préfet du Var le 16 mai 1960 à l’occasion de l’extension du lotissement de La Nartelle, statuts également invoqués par la SCI Byasur.

Cependant, il n’est pas contestable que les statuts de 1960 ne sont plus en vigueur, de sorte qu’il n’y a pas lieu de les prendre en considération.

Les statuts du 13 août 2008, en vigueur lors des actes de vente de la SARL 2GFI et de la SCI Byasur, contiennent un article 1, intitulé «Composition », qui énonce :

« Sont réunis en association syndicale libre, régie par l’ordonnance du 1er juillet 2004, ainsi que par le décret du 3 mai 2006 et par tous textes d’application et par les présents statuts, tous les propriétaires de terrains bâtis ou non bâtis sis dans le lotissement créé par la société Terrienne de France en 1927 et dénommé Domaine de La Nartelle, lesquelles ils sont astreints par le cahier des charge dudit lotissement et par la loi ».

Il en ressort que sont membres de plein droit de l’ASL « tous les propriétaires de terrains bâtis ou non bâtis sis dans le lotissement », ce qui signifie a contrario que les propriétaires de terrains bâtis ou non bâtis qui ne sont pas situés dans le lotissement, ne sont pas membres de l’ASL.

L’article 1er énonce ensuite :

«Les riverains, hors limites du lotissement et sans droits établis, utilisant comme accès les voies intérieures du domaine, devront obligatoirement, pour continuer à bénéficier de leur tolérance de passage :

-soit solliciter par voie d’extension du périmètre du lotissement, leur adhésion à l’association syndicale. Dès vote favorable des propriétaires conformément aux dispositions de l’article 315-3 du code de l’urbanisme, ratifié par un arrêté municipal, ils devront respecter toutes les règles statutaires et réglementaires auxquelles ils seront désormais soumis;

-soit, conformément à l’article 5 des présents statuts, régler la contribution annuelle à l’entretien et à l’amélioration des voies et espaces verts du domaine »

L’article 5 des statuts, intitulé « Objet », dispose, que l’association syndicale a notamment pour objet

['] de fixer, et au besoin de le faire par voie d’arbitrage par autorité de justice, la contribution des ayants droits hors limites du lotissement (associations syndicales, personnes physiques ou sociétés) à l’entretien et à l’amélioration des voies d’intérêt commun empruntées par eux, et à défaut, d’en interdire l’accès et l’usage ».

Contrairement à l’analyse qu’en fait la SCI Byasur, il ne peut être déduit des deux articles précités «que les riverains hors limites du lotissement et sans droits établis ont la possibilité d’être admis comme membres de l’association, à condition qu’ils règlent la contribution fixée par ladite association ».

Il se déduit au contraire de ces textes que les riverains ont une alternative pour « continuer à bénéficier de leur tolérance de passage » :

- soit la possibilité de « solliciter par voie d’extension du périmètre du lotissement, leur adhésion à l’association syndicale ». Or, la SCI Byasur, pas plus d’ailleurs que la SCI 2GFI, ne justifient avoir sollicité une telle adhésion, ni, l’auraient-elles fait, avoir obtenu un vote favorable des propriétaires, ratifié par un arrêté municipal.

-soit celle de régler la contribution annuelle à l’entretien et à l’amélioration des voies et espaces verts du domaine, ce qui ne leur confère nullement la qualité de membres de l’association mais le droit de « continuer à bénéficier de leur tolérance de passage ».

En toute hypothèse, ainsi que l’a retenu à juste titre le tribunal, ces dispositions s’appliquent exclusivement aux riverains, hors limites du lotissement, qui bénéficiaient déjà d’une tolérance de passage -ce que ni la SCI Byasur, ni la SARL 2GFI ne justifient avoir obtenue- et dont ils voudraient « continuer à bénéficier ». Seuls les consorts X bénéficiaient d’une telle tolérance, que leur avait accordée la société Terrienne de France, et il n’est pas démontré que ceux-ci aient sollicité et obtenu leur adhésion à l’ASL.

Contrairement à ce que prétend la SCI Byasur, les dispositions précitées ne posent aucune difficulté d’interprétation.

Du reste, l’ASL a rappelé, par un courrier de son conseil écrit le 29 septembre 2014 à Monsieur X, auteur des sociétés appelantes, qu’il avait bénéficié d’une autorisation précaire et révocable au titre de l’article 2262 du code civil, dont les termes lui étaient rappelés par le courrier, précisant en outre, «Par conséquent, cette possibilité s’éteignant par la vente de vos parcelles, la société 2GFI ne saurait revendiquer le bénéfice d’un droit de passage. »

Il ne peut être contesté que l’autorisation obtenue par les consorts X de passer sur les voies du lotissement était une tolérance, ne pouvant, conformément à l’article 2262 du code civil, fonder ni possession, ni prescription. L’arrêt rendu par la cour d’appel de ce siège le 11 mars 1997 rappelle que la société Terrienne de France s’était réservé d’accorder le droit de circulation « à qui bon lui semblera » sur les voies du lotissement et reconnaissait l’avoir consenti aux consorts X, une telle autorisation, précaire, révocable et intuitu personae, n’étant pas transmissible, sauf accord de l’ASL, aujourd’hui propriétaire des voies.

Une telle situation était, et est parfaitement connue des parties en cause.

Il suffit de se reporter aux dispositions suivantes contenues dans l’acte de vente du 14 septembre 2015 par lequel la SARL 2GFI a vendu son fonds à la SCI Byasur selon lesquelles :

« Accès à la parcelle vendue :

A ce jour, l’accès à la parcelle vendue s’effectue en empruntant depuis la voie publique, à savoir la route départementale, la voirie de l’association syndicale du domaine de la Nartelle.

Cet accès fait actuellement l’objet d’une contestation de telle sorte que la pérennité dudit accès n’est pas pour l’instant garantie.

Il est ici rappelé qu’un arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence a quand même validé ce passage, copie dudit arrêt demeurera ci-joint et annexée après mention.

[']

Eu égard à la contestation de la servitude de passage par l’association syndicale de la Nartelle, les parties considérant que ledit passage ne pourra être acquis qu’au terme d’une procédure, les parties ont convenu que cette procédure serait initiée par la SCI Byasur mais menée à son terme par la société demanderesse à ses frais. Cette dernière aura donc le libre choix de l’avocat et des conseils nécessaires à cette action.

Les parties conviennent également que si dans un délai de six ans, l’action menée s’avérait infructueuse, en d’autres termes qu’aucun droit de passage ne soit obtenu, une somme forfaitaire de 100 000 € sera acquise à l’acquéreur.

La société 2GFI tiendra informée la SCI Byasur de la mise en 'uvre et du suivi de cette procédure qui a pour but l’octroi d’un droit de passage empruntant les voies du domaine de la Nartelle.

Deux hypothèses sont à considérer :

-soit le droit de passage est consenti à l’issue de cette procédure ou amiablement. Dans cette hypothèse, la somme de 100 000 € sera, dès justification de l’octroi de ce passage, déconsignée au profit de la société 2GFI,

-soit le droit de passage est refusé aux termes d’une décision de justice définitive ou un refus de l’ASL dans le cadre de démarches amiables, dans cette hypothèse, la somme de 100 000 € restera acquise à la société Byasur et sera déconsignée au profit de celle-ci.

À la sûreté et garantie de l’éventuel paiement de cette somme, le vendeur accepte que soit prélevée sur le prix la somme de 100 000 €, laquelle sera consignée par la comptabilité du notaire soussigné jusqu’à l’expiration du délai ci-dessus convenu.

Si le droit de passage est obtenu au terme d’un arrêt définitif, la somme consignée sera restituée au vendeur, dans la négative, elle sera remise purement et simplement à l’acquéreur. »

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments, le fait que pendant quelques mois, la SCI Byasur aurait utilisé « le passage par les voies du Domaine de la Nartelle » ne peut pas être créateur de droit pour elle.Enfin, de nouveaux statuts ont été adoptés par une assemblée générale du 8 août 2018.

Il se déduit de tous les développements qui précèdent que la SCI Byasur et la SARL 2GFI ne justifient d’aucun droit à l’usage des voies privées du lotissement de La Nartelle et seront déboutées de leurs demandes de ce chef, par voie de confirmation du jugement entrepris.

4-L’article 1240 du code civil énonce que tout fait de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La SARL 2GFI, qui poursuit la condamnation de l’association syndicale libre à l’indemniser, sur le fondement précité, des préjudices qu’elle aurait subis en raison de la non-réalisation de son projet de lotissement, doit rapporter la triple démonstration d’une faute, d’un préjudice, et d’un lien de causalité entre eux.

La SARL 2GFI impute à faute à l’association syndicale libre le fait, qu’ayant obtenu le 3 juin 2014 un permis d’aménager l’autorisant à réaliser un petit lotissement dénommé Domaine des Crêtes comprenant trois lots s’ajoutant aux deux constructions existantes, elle n’a pas pu réaliser ce lotissement car le permis d’aménager a fait l’objet d’un recours gracieux le 26 juin 2014, puis d’un recours contentieux le 29 septembre 2014.

Or, il n’est pas indiqué en quoi le fait d’avoir formé un recours contre ce permis, gracieux d’abord contentieux ensuite, serait constitutif d’une faute.

Il sera, en outre, observé que la SARL 2GFI peut d’autant moins reprocher une faute à l’ASL qu’elle a renoncé elle-même au permis d’aménager qu’elle avait obtenu.

En effet, par un courrier du 16 mars 2015, adressé au maire de Sainte-Maxime, Monsieur N O, représentant la société 2GFI, l’a informé, après concertation avec les services municipaux, de sa « demande de retrait du permis d’aménager » délivré à sa société le 3 juin 2014.

Postérieurement à la réception de ce courrier, la commune de Sainte-Maxime a fait parvenir au tribunal administratif de Toulon, saisi du recours, un mémoire aux fins de non-lieu à statuer.

Par ailleurs, il n’est pas davantage démontré en quoi la circonstance que l’association syndicale libre aurait fait poser des blocs de pierre en vue d’interdire tout accès à la parcelle dont la société Byasur est propriétaire serait, à supposer qu’une telle action soit fautive, préjudiciable à la SARL 2 GFI, qui n’est plus propriétaire depuis six ans, pas plus qu’il n’est établi en quoi ces blocs de pierre, dont il n’est pas contesté qu’ils ont été installés courant 2016, aurait empêché la SARL de mener un projet immobilier abandonné depuis l’année précédente, avant de céder son fonds à la SCI Byasur.

Enfin, la circonstance que l’ASL n’ait plus autorisé l’usage des voies du lotissement ne peut pas, au regard des développements qui précèdent, être regardée comme fautive, les sociétés appelantes ne justifiant d’aucun droit sur l’usage de ces voies.

Dès lors, la SCI 2GFI, qui ne rapporte pas la triple démonstration à laquelle elle est tenue, ne peut qu’être déboutée de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles relatives à l’indemnisation de ses préjudices et à la désignation d’un expert, par voie de confirmation du jugement entrepris.

Vu les articles 696 et suivants et 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs,

la cour statuant par arrêt contradictoire,

Dit sans objet les demandes relatives à la révocation de l’ordonnance de clôture.

Confirme le jugement rendu le 29 avril 2019 par le tribunal de Grande instance de Draguignan en toutes ses dispositions appelées.

Condamne la SCI Byasur à payer à l’association syndicale libre des propriétaires du lotissement du domaine de La Nartelle la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SARL 2GFI à payer à l’association syndicale libre des propriétaires du lotissement du domaine de la Nartelle la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne la SCI Byasur et la SARL 2GFI aux dépens d’appel, distraits au profit de Maître Elie Musacchia, avocat au barreau d’Aix-en-Provence.