07/09/2020

ARRÊT N° 359

N° RG 18/05178 - N° Portalis DBVI-V-B7C-MVRN

CB/CR

Décision déférée du 05 Novembre 2018 - Tribunal d'Instance de Toulouse - 11-17-0031

M. X

SCI SCI HRG31

C/

Syndic. de copropriété FONCIA TOULOUSE

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE 87 […]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU SEPT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT

***

APPELANTE

SCI HRG 31

[…]

[…]

Représentée par Me Florence AUGAREILS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE 87 […] représenté par son syndic, la SAS FONCIA TOULOUSE qui a son siège social […]

[…]

[…]

Représentée par Me François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l'article 8 de l'ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, modifié par l'article 6 de l'ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020, portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale en raison de l'état d'urgence sanitaire déclaré par l'article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 pour faire face à l'épidémie de Covid-19 modifié par l'article 1er I de la loi n° 2020-546 du 11 mai 2020 prorogeant l'état d'urgence sanitaire, l'affaire a été traitée selon la procédure sans audience, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés.

La Cour était composée lors du délibéré de :

C. BELIERES, président

J.C. GARRIGUES, conseiller

J-H.DESFONTAINE, conseiller

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par C. BELIERES, président, et par C. PREVOT, greffier de chambre.

Exposé des faits et procédure

La Sci HRG 31 est propriétaire d'un local à usage commercial d'une superficie de 23 m² formant le lot n°160 au sein d'un immeuble situé 87/89/[…]) soumis au régime de la copropriété dont elle n'acquitte pas régulièrement les charges.

Par acte d'huissier du 13 octobre 2017 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 87/89/[…] à Toulouse (le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic la Sas Foncia Toulouse, a fait assigner la Sci HRG 31 devant le tribunal d'instance de Toulouse en paiement, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, des sommes de 5.747,94 € en principal majorée des intérêts légaux à compter de l'assignation outre 1.000 € à titre de dommages et intérêts, 1.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Par voie renconventionnelle la Sci HRG 31 a sollicité le remboursement de la somme trop perçue de 5.905 € en principal ainsi que l'octroi d'une indemnité de 15.000 € à titre de dommages et intérêts pour fautes graves et 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour omission volontaire de fournir des pièces et obligation de mise à jour du règlement de copropriété.

Par jugement en date du 5 novembre 2018 assorti de l'exécution provisoire cette juridiction a

- condamné la Sci HRG 31 représentée par son gérant M. Y à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.410,13 € outre les intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2017

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de 1.000 € à titre de dommages et intérêts

- condamné la Sci HRG 31 à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

- débouté la Sci HRG 31 de ses demandes

- condamné la Sci HRG 31aux dépens en ce exclus les frais de 'transmission dossier avocat et Huissier' d'un montant de 190 € et de 336 € de même que les frais non nécessaires du 14 mars 2017 d'un montant de 22,80 €, du 12 mai 2017 d'un montant de 35 € et du 7 juin 2017 d'un montant de 21 €.

Pour statuer ainsi elle a considéré que la Sci HRG 31qui n'avait jamais contesté les comptes approuvés par l'assemblée générale des copropriétaires et n'avait jamais saisi le tribunal de grande instance pour faire valoir ses droits devait être déboutée de l'ensemble de ses demandes ; elle a souligné que l'approbation des comptes par l'assemblée générale rendait certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote part de charges et que le copropriétaire qui n'a pas contesté cette décision dans le délai de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 n'était pas fondé à refuser de payer les sommes réclamées ; elle a écarté les frais de 'transmission dossier avocat' et 'transmission dossier avocat et huissier' qui relèvent de l'activité du syndic relative au recouvrement de sommes dues et constitue un acte élémentaire d'administration et n'étaient donc pas nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi susvisée.

Par déclaration en date du 12 décembre 2018 la Sci HRG 31 a interjeté appel de ce jugement en critiquant l'ensemble de ses dispositions.

L'affaire a été traitée selon la procédure sans audience, par décision du président de la formation de jugement , suivant avis adressé le 29 mai 2020 via le réseau privé virtuel avocats, à chaque avocat des parties qui ne s'y est pas opposé dans le délai de quinze jours.

Prétentions et moyens des parties

La Sci HRG31 demande dans ses conclusions du 11 mars 2019, au visa des articles 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée et 45-1 du décret du 17 mars 1967 modifié, de

- infirmer la décision

- constater qu'il n'y a eu aucune approbation du compte individuel par chacun des copropriétaires

- constater que les charges réclamées ne correspondent pas à l'utilité de ces services et éléments pour elle

- en conséquence, dire qu'à ce jour aucune somme n'est parfaitement établie dans le respect des dispositions légales et ne saurait être réclamée

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel.

Elle fait valoir que le local dont elle est copropriétaire présente des spécificités car il est de plein pied, donne directement sur l'avenue de Muret et n'est pas véritablement intégré au corps principal de l'ensemble immobilier, que si elle n'a jamais contesté le principe de devoir assumer sa quote part de charges, elle souligne que la majorité des charges exigées à son encontre n'ont aucune utilité pour elle et ne lui sont d'aucun bénéfice.

Elle indique que les charges de ravalement constituent la principale charge financière réclamée alors qu'en raison de la position de son local elle n'en a pas bénéficié puisque la façade de celui-ci est constituée d'une vitrine protégée par un rideau métallique ainsi qu'elle l'a déja signalé par courrier du 25 mars 2017 adressé au syndic sollicitant la mise à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 15 mai 2017 la modification de la répartition des charges pour son lot (notamment pour les travaux de ravalement qui ne le concernent pas), en vain.

Elle se prévaut des dispositions de l'article 10 alinéa 1de la loi du 10 juillet 1965 aux termes duquel les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Elle ajoute que la consommation d'eau réclamée soit 660 € apparaît nettement exagérée dès lors que sa consommation est quasi nulle (1 m3 par an) et qu'il lui en est facturé 180 m3.

Elle rappelle qu'en vertu de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967 l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires demande dans ses conclusions du 28 juin 2019 de

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la Sci HRG31 à payer, avant imputations, la somme de 5.410,13 € en principal échue au 1er juin 2018, celle de 800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens

- la condamner également à lui payer la somme actualisée de 8.289,29 € arrêtée au 26 juin 2019

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la Sci HRG31 de ses demandes et prétentions

- dire que les frais de ravalement sont des charges communes générales réparties selon les tantièmes de copropriété sans application du critère de l'utilité en application de l'article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,

- débouter les demandes formées par la Sci HRG31 devant la cour d'appel et les dire infondées et irrecevables,

- réformer le jugement en ce qu'il l'a débouté de ses demandes formées au titre des frais de transmission du dossier Avocat et Huissier et des frais de recouvrement pour les montants de 190 €, 336 €, 22,80 €, 35 € et 21 €,

- condamner en conséquence la Sci HRG31 à lui payer ces sommes de 190 €, 336 €, 22,80 €, 35 € et 21 € à ces titres

- condamner la Sci HRG31 à payer les somme de

* 1.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour appel abusif

* 2.000,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile

et à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel.

Il fait valoir que les assemblées générales d'approbation des comptes n'ont jamais été contestées, que la Sci HRG 31 discutait la répartition des charges insérées dans le règlement de copropriété alors que celle-ci est intangible et ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires, ainsi que rappelé par le syndic dans un courrier du 10 avril 2017.

Il soutient qu'en vertu de l'article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 la notion d'utilité ne s'applique qu'aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs, que les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties

communes constituent des charges communes générales et sont réparties selon les tantièmes de copropriété conformément à l'article 10 alinéa 2 de ladite loi.

Il fait remarquer que la Sci HRG 31 conteste le montant de sa consommation d'eau sans verser à l'appui le moindre élément justificatif.

Il sollicite la réformation du jugement en ses dispositions relatives aux frais accessoires.

Il rappelle que le décret 2015-342 du 26 mars 2015 définit le contrat type de syndic de copropriété et la liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu au versement au profit du syndic d'une rémunération spécifique complémentaire, que la rubrique 9 de l'annexe à ce décret intitulé 'frais et honoraires imputables au seul copropriétaire' indique que 'le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné' et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d'aucune somme à ce titre parmi lesquelles figurent 'la constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice et le suivi du dossier transmis à l'avocat', qu'en sa page 5 le contrat de syndic prévoit un somme de 336 € dans le premier cas et de 190 € dans le second de sorte que la Sci HRG 31 doit être condamnée à lui payer ces sommes.

Il ajoute que l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les frais nécessaires exposés par le syndicat notamment les frais de mise en demeure et de relance pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire sont imputables au seul copropriétaire concerné, qu'en l'espèce ils se sont élevés à 35 € pour la mise en demeure du 12 mai 2017, 22,80 € pour les frais de relance du 14 mars 2017 et 21 € pour ceux du 7 juin 2017, et figurent également dans le contrat de syndic de sorte qu'ils sont dus par la Sci HRG 31

Motifs de la décision

Sur la demande en paiement

Aux termes des articles 10 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 chaque copropriétaire est personnellement tenu de régler sa quote-part de charges dès l'instant où les comptes ont été approuvés par l'assemblée générale et le budget prévisionnel effectivement voté par l'assemblée générale et il a l'obligation impérative de s'en acquitter.

Il résulte des explications reçues et des pièces justificatives produites à savoir

- contrats de syndic approuvés par assemblée générale du 17 juin 2016 et du 6 juin 2017

- relevés de charges de copropriété provisions /opérations courantes pour la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016, du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017, du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018

- relevé de charges de copropriété ravalement façade pignon B du 1er octobre 2016 au 31 décembre 2018, ravalement façade avant et ravalement pignon B du 1er octobre 2016 au 31 décembre 2018

- appels de provisions sur charges détaillant budget période, base de répartition (individuel, total) et quote part pour les périodes du 1/10/2016 au 31/12/2016, 1er janvier 2017 au 31 mars 2017, 1er mars 2017 (ravalement façade avant, façade arrière, pignon gauche), 1er avril 2017 au 30 juin 2017, 1er juillet 2017 au 30 septembre 2017, 1er octobre 2017 au 31 décembre 2017, 1er janvier 2018 au 31 mars 2018, 1er avril 2018 au 30 juin 2018, du 1er juillet 2019 au 30 septembre 2019

- procès-verbal d'assemblée générale du 17 juin 2016 approuvant les comptes de l'exercice 2015, réajustant le budget prévisionnel pour l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2016, votant le budgets prévisionnel pour l'exercice 2017, votant la réalisation de travaux de ravalement de la façade avant, de la façade arrière et du pignon gauche du bâtiment A après choix d'un devis d'entreprise et d'un cabinet de maîtrise d'oeuvre selon la clé de répartition 'charges spéciales bâtiment A' du règlement de copropriété et dates d'appels de fonds

- notification de ce procès-verbal par lettre recommandée à la Sci HRG 31 dont l'accusé de réception

a été signé le 28 juillet 2016

- procès-verbal d'assemblée générale du 6 juin 2017 approuvant les comptes de l'exercice 2016, réajustant le budget prévisionnel pour l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2017, votant le budgets prévisionnel pour l'exercice 2018, votant la réalisation de travaux de remplacement de bloc boites aux lettres du bâtiment A1 et A2 après choix d'un devis d'entreprise selon la clé de répartition 'charges à l'unité du bâtiment A1 ou A2

- notification de ce procès-verbal par lettre recommandée à la Sci HRG 31 dont l'accusé de réception a été signé le 8 juillet 2017

- extraits de compte arrêtés au 1er juin 2018, 2 avril 2019, 3 mai 2019, 26 juin 2019

- lettres recommandées avec accusé de réception de mise en demeure du 15 février 2017

- lettres de relance du 14 mars 2017 et 7 juin 2017

- commandement de payer du 16 août 2017

que la Sci HRG 31 est débitrice envers le syndicat des copropriétaires de la somme globale de 5.605,49 € à la date du 31 décembre 2018.

Ce chiffre correspond à celui de 7.285,52 € figurant à cette date sur l'extrait de compte au 26 juin 2019 étayé par les autres pièces produites dont il y a lieu de déduire d'une part, les frais décomptés au titre de la transmission du dossier à l'huissier (336 €) à l'avocat (190 €) et les 'vacations suivi contentieux 1er et 2ème trimestre 18" (220 €) et d'autre part, le coût de l'assignation (121,03 €), la condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile (800 €), le droit de plaidoirie (13 €)

Ce dernier groupe de frais fait partie des dépens de la présente instance au sens de l'article 695 du code de procédure civile sur lesquels le tribunal et la cour statuent par disposition séparée de la dette de charges de copropriété elle-même.

Le premier groupe de frais ne peut, en l'espèce, relever des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes de huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

En vertu de ce texte, les dépenses engagées pour le recouvrement amiable de charges communes ne constituent plus des charges incombant au syndicat au titre de l'administration de l'immeuble mais doivent être portées au débit du compte du copropriétaire défaillant.

Les frais de mis en demeure par lettre recommandée (35 € en mai 2017), les frais de relance exposés par le syndic (21 € en mars 2017 et 21 € en juin 2017), le coût du commandement de payer du 5 décembre 2017 (172,54 €) constituent bien des frais nécessaires imputables au copropriétaire défaillant et sont déjà intégrés au décompte individuel de la Sci HRG 31 susvisé.

En revanche, les honoraires du syndic pour la constitution du dossier aux auxiliaires de justice (huissier et avocat) figurant sur le décompte aux dates du 11/08/2017 et 10/10/2017 ne peuvent, en l'espèce, recevoir ce qualificatif et doivent en être exclus ; il n'est nullement démontré qu'ils soient afférents à des prestations sortant de la gestion courante alors que les contrats de syndic versés aux débats prévoient en leur article 9.1 que de tels frais et honoraires sont imputables aux seuls copropriétaires 'uniquement en cas de diligences exceptionnelles', ce dont il n'est nullement justifié ;il en va de même des vacations de 'suivi contentieux' selon un forfait trimestriel, non prévu au contrat de syndic, sans preuve de diligence réelle et hors d'un recouvrement amiable.

Les provisions sur charges courante pour l'année 2019 ne peuvent être prises en considération dans le cadre de la présente instance, faute d'avoir communiqué le procès-verbal de l'assemblée générale de 2019 adoptant le budget prévisionnel.

Cette somme de 5.605,49 € porte intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2017 date de la sommation de payer à hauteur de 5.201,94 € (5.365,40 € + sommation 172,54 € - 336 €), de l'assignation du 5 décembre 2017 à hauteur de la somme complémentaire de 192,54 € (provision s/charges 4ème trimestre 2017 : 192,54 €), du 18 juin 2018 date des conclusions devant le tribunal de la somme complémentaire de 171,76 € (27,60 € + provision 1er trimestre 2018 : 184,42 € + provision 1er trimestre 2018 : 184,41 € moins un solde de charges 2017 porté en crédit de 224,67 €) et à compter du 28 juin 2019, date des conclusions actualisées devant la cour de la somme complémentaire de 39,25 € (provision 2er trimestre 2018 : 184,41 € + provision 4ème trimestre 2018 : 184,43 € moins un solde de charges de ravalement porté en crédit pour 96,51 € et un solde de charges 2018 porté en crédit pour 233,08 €).

Aucune des contestations émises par la Sci HRG 31 ne peut prospérer.

Une assemblée générale des copropriétaires et les décisions qui y sont adoptées doivent être considérées comme valables tant qu'elles n'ont pas été annulées ; en l'absence d'action sur la validité de celles-ci intentée par la Sci HRG 31 dans les délais légaux l'approbation des comptes ne peut être remise en cause par ce copropriétaire à l'occasion de l'action en recouvrement des charges.

Si en application de article 45-1 du décret du 17 mars 1967 l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation par chacun des copropriétaires de son compte individuel la Sci HRG 31 ne démontre pas en quoi le montant qui lui est réclamé serait erroné eu regard à sa quote-part, fixée par le règlement de copropriété, dans chacune des catégories de charges considérées.

La critique émise par la Sci HRG 31 au titre des charges d'eau 2016 sur la base d'un relevé d'index de 286 au début et 466 à la fin ne peut être retenue au visa de l'article 1353 du code civil dès lors qu'elle ne justifie pas d'éléments permettant de renverser la présomption d'exactitude des relevés du compteur, aucun élément quelconque n'étant produit à l'appui de ses dires faisant état d'une consommation moindre.

Au titre du ravalement des façades la Sci HRG 31 est en désaccord avec la teneur des dispositions du règlement de copropriété mais elles s'imposent à lui tant qu'il n'a pas fait l'objet de modification, laquelle exige l'unanimité des copropriétaires.

Une telle dépense relève de l'entretien de l'immeuble de sorte qu'elle doit être répartie selon le critère énoncé à l'article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 uniquement en fonction des tantièmes de copropriété, sans qu'il y ait lieu de prendre en considération l'utilité que les dépenses pourraient présenter pour chaque lot.

Il n'est pas discuté que la clé de répartition appliquée par le syndic est conforme aux dispositions du règlement de copropriété sur la quote part affectée au lot de la Sci HRG 31 et à la décision de l'assemblée générale décidant des travaux.

Sur les demandes annexes

L'exercice d'une voie de recours ne dégénère en faute pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que si la partie a agi avec intention de nuire, légèreté blâmable ou a commis une erreur équivalente au dol, tous faits insuffisamment caractérisés en l'espèce ; il semble plutôt que la Sci HRG 31 se soit méprise sur l'étendue de ses droits ; la demande du syndicat des copropriétaires en dommages et intérêts pour appel abusif doit, dès lors, être rejetée.

La Sci HRG 31 qui succombe supportera la charge des dépens de première instance et d'appel tels que définis à l'article 695 du code de procédure civile et doit être déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

L'équité commande d'allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 2.000 € au titre frais irrépétibles exposés assurer sa représentation en justice devant la cour, complémentaire à celle de même montant déjà accordée par le tribunal et qui doit être approuvée.

Par ces motifs

La Cour,

- Confirme le jugement

hormis sur certains frais accessoires et sauf à actualiser la créance du syndicat des copropriétaires

Statuant à nouveau sur les points infirmés et y ajoutant,

- Condamne la Sci HRG 31 à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 87/89/[…] à Toulouse les sommes de

* 5.605,49 € au titre des charges impayées et frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 suivant décompte arrêté à la date du 31 décembre 2018 avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2017 à hauteur de 5.201,94 €, du 5 décembre 2017 à hauteur de la somme complémentaire de 192,54 €, du 18 juin 2018 à hauteur de la somme complémentaire de 171,76 € et à compter du 28 juin 2019 à hauteur de la somme complémentaire 39,25 €

* 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile devant la cour.

- Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 87/89/[…] à Toulouse de sa demande en dommages et intérêts pour appel abusif.

- Déboute la Sci HRG 31 de sa demande au titre de ses propres frais irrépétibles exposés.

- Condamne la Sci HRG 31 aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Le Greffier, Le Président,