N° RG 19/03878

N°Portalis DBVX-V-B7D-MM2F

Décision du Juge de l’exécution de VILLEFRANCHE S/SAONE

Au fond

du 10 mai 2019

RG : 18/00026

SCI X J.M. R

C/

BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHONE ALPES

[…]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

6^e Chambre

ARRET DU 28 Novembre 2019

APPELANTE :

SCI X J.M. R

[…]

[…]

Représentée par M^e Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475

Assistée de M^e Jean-Y RAYNAUD, avocat au barreau de LYON

INTIMEES :

BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHONE ALPES

[…]

[…]

Représentée par M^e Florence CHARVOLIN de la SELARL ADK, avocat au barreau de LYON, toque : 1086

[…]

[…]

[…]

défaillante

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 22 Octobre 2019

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 22 Octobre 2019

Date de mise à disposition : 28 Novembre 2019

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Dominique BOISSELET, président

— Catherine CLERC, conseiller

— Karen STELLA, conseiller

assistés pendant les débats de Clémentine HERBIN, greffier

A l’audience, Karen STELLA, conseiller, a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt Réputé contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Dominique BOISSELET, président, et par Jessica LICTEVOUT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES :

Suivant acte notarié dressé le 8 mars 2011 par Maître Taithe, notaire à Villefranche sur Saône, la SCI X JMR a reçu un prêt de 375 000 euros, remboursable en 156 mois dont 5 échéances mensuelles en franchise d’amortissement de capital, au taux de 4,10%, garanti par un bordereau d’hypothèque conventionnelle du 31 mars 2011 publié le 6 avril 2011 au SPV de Villefranche sur Saône volume 2011 n°3925.

Suivant acte notarié dressé le 16 février 2012 établi par le même notaire, la SCI X JMR a reçu un second prêt d’un montant de 40 000 euros remboursable en 180 échéances au taux de 4,10% garanti par un bordereau d’hypothèque conventionnelle du 29 février 2012 publié le 2 mars 2012 au SPF de Villefranche sur Saône volume 2012 V N°696.

Suivant acte du 8 août 2018, la Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes, venant aux droits de la Banque Populaire Loire et Lyonnais, a délivré à la SCI X JMR un commandement de payer valant saisie sur les droits et biens immobiliers sis sur la commune de Chiroubles lieu-dit la Terrasse cadastrés D 332, D 352, D 373 et D 454.

Le commandement de payer valant saisie a été délivré pour une créance de 355 161,92 euros suivant décompte arrêté au 1^er mai 2018.

En l’absence de règlement des causes du commandement dans le délai imparti, la publication a été opérée au service de la publicité foncière de Villefranche sur Saône le 24 août 2018 volume 2018 S N°22.

Suivant exploit d’huissier du 22 octobre 2018, la Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes a assigné la SCI X JMR devant le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Villefranche sur Saône aux fins d’orientation de la saisie pratiquée.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du tribunal de grande instance de Villefranche sur Saône le 24 octobre 2018.

Les parties ont comparu à l’exception du Trésor public, créancier inscrit, n’a pas comparu ni constitué avocat.

La SCI X JMR a sollicité la diminution des clauses pénales de 7% prévues pour chaque prêt. Elle a demandé des délais de paiement durant deux ans et la suspension de la procédure de saisie car le bien immobilier est donné à bail commercial jusqu’au 5 août 2026 à la société la Terrasse qui lui verse un loyer commercial annuel de 51 000 euros HT. Ce preneur a rencontré des difficultés financières ayant conduit à son redressement judiciaire mais les enfants du gérant de la SCI se proposent de racheter le fonds de commerce, la somme versée permettant d’apurer sa dette. Ce montage suppose pour son succès la suspension de la procédure de saisie immobilière.

La banque dispose également d’autres garanties comme une inscription de privilège de prêteur et une assurance vie souscrite par Monsieur X.

La débitrice a contesté également la mise à prix qui est différente de la valeur du marché estimé à 700 000 euros et bien inférieure avec la valeur comptable en référence avec le dernier bilan s’élevant à 693 849 euros. La SCI a produit un avis sur la valeur du bien et souhaite en conséquence une vente amiable à hauteur de 390 000 euros.

Suivant jugement du 10 mai 2019, le juge de l’exécution a notamment':

— débouté la SCI X JMR de l’intégralité de ses demandes principales et accessoires,

— fixé le montant retenu de la créance de la banque à la somme 355 161,92 euros en principal, accessoires et frais suivant décompte arrêté au 1^er mai 2018 outre intérêts et frais jusqu’au complet règlement,

— ordonné la vente forcée des biens et droits immobiliers appartenant à la SCI X JMR visés au cahier des conditions de vente et selon les conditions prévues,

— fixé la date d’adjudication au 10 septembre 2019.

Le juge a considéré que la contestation de la SCI X JMR au sujet du montant de la créance s’agissant de l’indemnité contractuelle de 7% pour chaque prêt qu’elle estime manifestement excessive est infondée car la SCI procède par affirmation sans produire d’élément de comparaison. En outre, la dette est importante et la débitrice n’a pas fait de paiement depuis 2016 même partiellement. Il a observé que la SCI n’a pas fait d’observation sur le montant de la créance en principal et intérêts.

Pour sa demande de délai et de suspension de la procédure, le juge de l’exécution a relevé que se sont les organes de la procédure collective qui percevront les fonds pour les répartir au profit des créanciers en fonction de leur rang et leur inscription. En outre, le délai de deux ans même en cas de réduction du taux conventionnel d’intérêt au taux légal n’aurait pour effet que d’augmenter la dette.

La banque dispose de plusieurs titres exécutoires non contestés. Ils ont été constatés par actes authentique. La créance est liquide et exigible.

Sur la demande de vente amiable, au jour de l’audience, la SCI ne présente aucun élément permettant de démontrer la réalité de la démarche de mise en vente du bien.

Malgré le temps écoulé depuis la signification du commandement de payer et depuis l’assignation, la SCI n’a apporté aucun élément permettant d’envisager la vente amiable du bien. La vente forcée reste la seule issue. La mise à prix est sans rapport avec la valeur comptable du bien ni la valeur du marché estimée à 700 000 euros. Elle doit être attractive.

Appel a été interjeté par le conseil de la SCI X JMR par déclaration électronique du 4 juin 2019 à l’encontre de l’entier jugement.

Suivant requête à jour fixe du 7 juin 2019, la SCI X JMR a été autorisée à assigner les intimés par ordonnance du 11 juin 2019 pour l’audience du 22 octobre 2019 à 13H30.

Suivant conclusions en appel n°1 notifiées par voie électronique le 6 juin 2019, la SCI X JMR demande à la Cour de':

— réformer le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— dire que l’indemnité contractuelle de 7% est une clause pénale manifestement excessive,

— les réduire à de plus justes proportions,

— suspendre la procédure de saisie immobilière,

— octroyer un délai de 12 mois avec un intérêt à taux réduit égal au taux légal,

— autoriser la vente amiable par la SCI X JMR de l’ensemble immobilier sis La terrasse à Chiroubles et voir fixer la mise à prix amiable à 390 000 euros

Subsidiairement,

— voir fixer en cas de vente forcée, la mise à prix à un montant de 390 000 euros,

— condamner la banque populaire Auvergne Rhône Alpes à lui payer 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d’appel dont distraction au profit de M^e Jacques Aguiraud, avocat sur son affirmation de droit.

La S.C.I X JMR soutient que le juge doit se placer au moment où il statue pour apprécier le caractère excessif d’une clause pénale. Il est prévu au contrat un taux minoré de 3% en cas de non-exigibilité. Par ailleurs, la banque dispose d’autres garantie de sa créance: une assurance vie et l’inscription de privilège de prêteur de deniers.

Pour les délais et la suspension de la procédure de saisie, la SCI fait plaider qu’elle a dû faire face à des impayés de 20 400 euros elle-même au 31 décembre 2016. Le 6 avril 2017, un plan de continuation a été fait et sa créance est réglée chaque année. L’activité de la Terrasse est repartie et elle paye le paiement de ses échéances annuelles. Elle en déduit que le juge n’a pas saisi la portée du projet de rachat.

Les enfants de Monsieur X pourraient constituer une nouvelle société avec un concours bancaire auprès du crédit agricole pour racheter le fonds de commerce de la Terrasse à un prix de 500 000 euros permettant à la société la Terrasse de solder l’intégralité du passif et de clôturer sa procédure collective. […] disposera d’un reliquat de trésorerie nette qu’elle injectera par augmentation de capital dans la SCI X JMR pour qu’elle solde sa propre dette. Pour finaliser le dossier bancaire et saisir le juge commissaire et faire l’augmentation de capital, un délai de 12 mois est nécessaire.

S’agissant de la vente amiable, la SCI X JMR a indiqué avoir fait des démarches en s’assurant de la valeur du bien sur la marché. Le cabinet d’expertise Boulez a été mandaté pour estimer la valeur vénale. Or, le premier juge n’a pas fait état de cet avis. Le cabinet Y Z et le cabinet Hermes ont eu mandat pour rechercher les potentiels acquéreurs au prix fixé. La valeur sur le marché est a minima de 390 000 euros. Le bien est loué jusqu’en août 2026 et le rendement locatif est élevé ce qui ne peut qu’influer sur la valeur du bien.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 18 juillet 2019, la Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes demande à la Cour de':

— débouter la SCI X JMR de l’intégralité de ses demandes,

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— voir fixer la mise à prix à la somme de 270 000 euros conformément à l’article R 322-26 du code des procédures civiles d’exécution,

— la condamner à lui payer 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance distraits au profit de Maître Florence Charvolin, avocat sur son affirmation de droit.

S’agissant de la demande en diminution de l’indemnité contractuelle, la banque fait observer que la SCI X JMR en avait accepté les termes et elle ne prouve pas en quoi elle est manifestement excessive ou dérisoire. Depuis avril 2016, date des premières échéances impayées, la banque subit un préjudice financier important résultant du non-remboursement du prêt que l’indemnité de 7% vient couvrir. Le montant des créances est important et aucune régularisation n’est intervenue malgré les mises en demeure. Il est ignoré si le loyer commercial est versé à l’appelante qui soutient que l’activité de l’établissement la Terrasse serait reparti car sinon ces loyers auraient pu permettre d’honorer les échéances du prêt.

Son inscription de privilège de prêteur de deniers a été prise en 2008 mais ne garantit pas les prêts objets de la procédure. L’assurance groupe ABP prévoyance souscrite par Monsieur X ne peut être actionnée en cas de déchéance du terme du prêt s’agissant d’une assurance couvrant le décès et la perte d’autonomie du souscripteur. La SCI ne fournit dès lors aucun élément pour appuyer sa contestation.

Sur les délais de paiement’et la réduction du taux d’intérêts pour permettre à ses enfants de racheter le fonds de commerce de la société la Terrasse pour que le fruit de la vente soit affecté au remboursement de sa dette, aucune démarche n’a été faite. Ce montage se heurte à la procédure collective destinés à désintéresser les créanciers de la Terrasse et non ceux de son bailleur.

[…] aurait repris le paiement de ses loyers mais la SCI n’a pas honoré même partiellement sa dette. Il n’est développé aucune garantie ni proposition sérieuse. En outre, la SCI X JMR a déjà bénéficié des plus larges délais depuis 2016.

Il est dès lors manifeste que seule la vente forcée permettra de la désintéresser.

Sur les contestations relatives à la vente amiable et la fixation de la vente forcée, l’appelante ne communique aucune pièce comme des mandats de vente ou compromis. Le rapport d’expertise du cabinet Boulez ne saurait tenir lieu de mandat de vente. Elle ne prouve pas que le loyer est payé. Le montant de la mise à prix ne correspond jamais à la valeur du bien pour être plus attractive.

La banque relève que le jugement comporte une omission de statuer en ce que la mise à prix n’a pas été fixée. Une requête en omission a été déposée mais le juge de l’exécution s’est estimé dessaisi par l’appel pendant dans son jugement du 6 août 2019.

Il est sollicité de la Cour de la fixer à 270 000 euros.

L’assignation à jour fixe a été signifiée à la Trésorerie de Beaujeu le 18 juin 2019 avec la déclaration d’appel, les dernières conclusions et les pièces. La signification a été faite à personne habilitée. La Trésorerie de Beaujeu n’a pas constitué avocat. L’arrêt sera en conséquence réputé contradictoire.

Par courrier parvenu à la Cour le 17 octobre 2019, le conseil de la S.C.I X JMR a fait savoir qu’un accord définitif était intervenu entre les parties suivant courrier du 15 octobre 2019 établi par Conciliaprêt, société spécialisée dans la conciliation entre créanciers et débiteurs.

A l’audience de la Cour, seul le conseil de la Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes a comparu pour déposer son dossier. Il n’a pas confirmé, en l’état, l’existence dudit accord. Le conseil de l’appelante a procédé par l’envoi de son dossier.

Puis, l’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2019.

Le président de la chambre a, par le biais du RPVA interrogé le conseil de la Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes pour connaître sa position au sujet d’une réouverture des débats pour prendre acte de l’accord transactionnel qui serait intervenu et qui serait susceptible de mettre fin à la procédure.

Le même jour, Maître Nouvellet, conseil de la S.C.I X, destinataire de la correspondance à l’intention du conseil de l’intimée, a fait savoir que son correspondant lui a confirmé qu’un accord est bien intervenu entre les parties et qu’une réouverture des débats est nécessaire.

L’existence d’un accord transactionnel entre les parties étant confirmée, dans l’intérêt d’une bonne administration de la Justice, la Cour ordonne la réouverture des débats devant le conseiller de la mise en état de la 6^e chambre de la Cour d’appel de Lyon le 28 janvier 2020 à 9H30, ledit accord étant susceptible de mettre fin à la procédure en cours.

La Cour réserve les autres demandes y compris les dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Ordonne la réouverture des débats :

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 28 janvier 2020 à 9H30, un accord transactionnel intervenu entre les parties étant susceptible de mettre fin à la procédure en cours,

Réserve les autres demandes y compris les dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT