Cour d'appel de Paris, Pôle 1 - chambre 2, 28 mai 2020, n° 19/14629

TGI Créteil 9 mai 2019

CA Paris
Infirmation partielle 28 mai 2020

Arguments

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Accepté
Exigibilité des provisions après mise en demeure
La cour a jugé que la mise en demeure était valable et que les provisions votées par l'assemblée générale étaient exigibles, justifiant ainsi la demande de paiement.
Rejeté
Carence répétée dans le paiement des charges
La cour a estimé que le Syndicat n'a pas prouvé avoir subi un préjudice distinct du retard de paiement, qui était déjà indemnisé par des intérêts.
Accepté
Frais irrépétibles engagés pour la procédure
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser ces frais à la charge du Syndicat, lui accordant une somme sur le fondement de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 - ch. 2, 28 mai 2020, n° 19/14629
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	19/14629
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Créteil, 9 mai 2019, N° 19/00349
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Véronique DELLELIS, président
Avocat(s) :	Marion CORDIERPascale FLAURAUD
Cabinet(s) :	SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIES
Parties :	Syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES LAUREADES DE CACHAN

Texte intégral

Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 28 MAI 2020

(n° 122 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/14629 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAL6P

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 09 Mai 2019 -Président du tribunal de grande instance de Créteil – RG n° 19/00349

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES LAUREADES DE CACHAN sise […] représenté par son syndic, la SAS CITYA EUROPE IMMO CONSEIL, dont le siège social est situé […], elle-même agissant en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

C/O 1, […]

[…]

Représenté par M^e C D, avocat au barreau de PARIS, toque : K0090

Assisté par M^e Perrine CHIAROUANO-NORCOTT substituant M^e Marion CORDIER du cabinet SILLARD-CORDIER Assocués avocat au barreau de VERSAILLES, toque : 189

INTIMEE

M^me A X

[…]

Défaillante – assignée à étude le 26 septembre 2019

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 26 Février 2020, en audience publique, rapport ayant été fait par Véronique DELLELIS, Présidente conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Véronique DELLELIS, Présidente

Hélène GUILLOU, Présidente

Thomas RONDEAU, Conseiller

Greffier, lors des débats : Lauranne VOLPI

ARRÊT :

— DÉFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, initialement prévue au 26 mars 2020, et prorogée à ce jour, en raison des contraintes liées à l’état d’urgence sanitaire.

— signé par Hélène GUILLOU, Présidente pour Véronique DELLELIS, Présidente, empêchée et par Lauranne VOLPI, Greffière,

Exposé du litige :

M^me A X est propriétaire des biens ci-après désignés :

— dans un ensemble immobilier dénommé […] sur la commune de Cachan figurant au cadastre sous la section F numéro 21 :

Lot n°403.

Faisant valoir que M^me A X s’était abstenue de payer à bonne date les appels de provision nonobstant une lettre de mise en demeure avec demande d’accusé de réception en date du 29 novembre 2018 , le Syndicat des copropriétaires a fait assigner cette dernière par acte du 4 mars 2019 devant le président du Tribunal de grande instance de Créteil statuant au fond en la forme des référés sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa nouvelle rédaction résultant des dispositions de l’article 210 de la loi n°2018 -1021 du 23 novembre 2018 .

Par ordonnance en date du 9 mai 2019, la juridiction saisie a fait droit partiellement aux demandes du Syndicat des copropriétaires et condamné M^me X à payer à ce dernier la somme de 835,36 euros correspondant aux provisions dues sur l’année 2017 et 2018 avec intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2018 et la somme de 900 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Le Syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 16 juillet 2019 en ce qu’elle a :

— limité la condamnation provisionnelle de M^me X la somme de 931,79 euros en principal ;

— rejeté la demande de dommages-intérêts ;

— rejeté toutes autres demandes.

Au terme de ses conclusions déposées sur le RPVA le 24 septembre 2019 , le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Lauréades de Cachan demande à la cour, sur le fondement des articles 10, 19-2 et 43 de la loi n'65-557 du 10 juillet 1965 et des articles 1344 et 1231-1 du code civil, de :

— déclarer son appel limité recevable et bien-fondé ;

Y faisant droit,

— infirmer l’ordonnance du 9 mai 2019 en ce qu’elle l’a débouté de sa demande de condamnation au titre des provisions sur charges de l’année 2019 non échues à la date de la mise en demeure et de la cotisation au titre des fonds travaux ;

Y faisant droit,

— condamner M^me Y à lui payer :

— la somme de 953,72 euros au titre des provisions sur charges des quatre trimestres 2019, outre les intérêts de droit à compter du 4 mars 2019, date de l’assignation, sur la somme de 890,36 euros ;

— la somme de 48,76 euros au titre des fonds travaux des quatre trimestres 2019, outre les intérêts de droit à compter du 4 mars 2019, date de l’assignation, sur la somme de 40,80 euros ;

— la somme de 64,18 euros au titre de 1'apurement des charges de l’exercice 2018 ;

— infirmer l’ordonnance du 9 mai 2019 en ce qu’elle l’a débouté de sa demande de condamnation à des dommages et intérêts ;

Y faisant droit,

— condamner M^me X à lui payer 1a somme de 4.100 euros à titre de dommages et intérêts ;

Y ajoutant,

— condamner M^me X à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de la procédure d’appel, dont distraction au profit de Maître C D, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Lauréades de Cachan fait valoir en substance les éléments suivants :

— l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à la suite d’une mise en demeure infructueuse passé un délai de trente jours, délivrée à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 de cette même loi, les autres provisions non encore échues en application de ces mêmes articles ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles ; le législateur a entendu assortir une telle mise en demeure infructueuse d’une déchéance du terme rendant exigibles toutes les provisions à échoir dès lors qu’elles ont été votées par l’assemblée générale antérieurement à l’exercice comptable en cours ;

— le premier juge ne pouvait donc rejeter la demande en paiement au titre des provisions non encore échues à la date de la mise en demeure mais résultant du budget prévisionnel voté pour l’année 2019 (réclamées pour un montant de 953,72 euros) ainsi qu’au titre des appels 'fonds travaux’ (pour un montant de 48,76 euros ) ;

— M^me X de mauvaise foi, a régulièrement manqué à son obligation de payer les provisions sur charges depuis janvier 2015 ; le non-paiement des charges perturbe le fonctionnement normal de la copropriété et lui crée un préjudice qui doit être indemnisé par l’allocation de

dommages et intérêts.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Lauréades de Cachan a signifié ses conclusions, la déclaration d’appel et le bulletin fixant la date de clôture par acte d’huissier en date du 25 septembre 2019, l’acte ayant fait l’objet d’un dépôt en l’étude de l’huissier.

M^me X n’ a pas constitué avocat.

SUR CE LA COUR

Sur la demande au titre des provisions sur charges et des fonds de travaux :

Ainsi que l’a à bon droit rappelé le premier juge, les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 qui régit le statut des immeubles en copropriété, applicables au présent litige, sont les suivantes :

— article 10 : il impose aux copropriétaires de participer, d’une part, aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, d’autre part, aux charges relatives à l’entretien des parties communes ;

— article 14-l : pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements courants de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

— article 14-2 : dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En application de l’article 19-2 de cette même loi, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, 'A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du (Ord. n° 2019-738 du 17 juill. 2019, art. 17-3o) «tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond [ancienne rédaction: tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé]», après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.'

Cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d’assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel prévu à l’article 14-1 de la loi et

prévoit ainsi la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds de travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours, sans mise en péril de sa trésorerie.

Il résulte des dispositions d’ordre public de l’article 19-2 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l’issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions échues et à échoir dès lorsqu’elles ont fait l’objet d’un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d’un fond de travaux.

Au cas d’espèce, il est établi par les pièces produites aux débats que :

— suivant décompte arrêté à la date de mise en demeure, M^me X était débitrice en principal de la somme de 835,36 euros au titre des appels de charges de copropriété incluant l’appel provisionnel du quatrième trimestre 2018, des cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2 ainsi que d’appels de charges non payés au titre des exercices précédents ;

— une mise en demeure de régler la somme 835,36 euros a été adressée à l’intéressée par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 novembre 2018; cette mise en demeure rappelait les dispositions susvisées de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée et est restée infructueuse à l’issue d’un délai de trente jours ;

— le budget prévisionnel de l’exercice 1^er janvier-31 décembre 2019 avait été approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires s’étant réunie le 28 mars 2018 ( résolution n°13).

A l’issue du délai de trente jours suivant la mise en demeure du 29 novembre 2018, les provisions sur charges appelées au titre du budget prévisionnel 2019 avaient bien été votées de sorte que, faute pour le copropriétaire défaillant d’avoir réglé les causes de la mise en demeure, le syndicat des copropriétaires est bien fondée à réclamer le paiement immédiat de ces provisions non encore échues afférentes au budget prévisionnel 2019. Il en est de même des fonds de travaux votés pour l’année 2019 par l’assemblée générale du 28 mars 2018.

Le syndicat des copropriétaires est aussi bien fondé à demander le paiement des sommes dues après réajustement du budget 2019 et du fonds de travaux par des assemblées générales ultérieures, l’article 19-2 prévoyant l’exigibilité immédiate des '( … ) sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes'.

Il en résulte qu’au vu des pièces produites aux débats, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à solliciter le paiement par M^me X , outre celle de 835,36 euros retenue par le premier juge et qui n’est pas discutée dans le cadre de l’appel, des sommes suivantes :

— appels prévisionnels au titre du budget 2019 : 953,72 euros (232,95 euros pour chacun des deux premiers trimestres et 244,36 euros pour chacun des deux derniers trimestres) ;

— fonds de travaux : la somme de 48,76 euros au titre des fonds de travaux des quatre trimestres 2019 ;

— apurement des charges 2018 : 64,18 euros,

Soit un total de 1.066,66 euros.

L’ordonnance déférée est infirmée en ce qu’elle a rejeté la demande en paiement au titre de ces provisions, fonds de travaux et apurement des charges, M^me X devant être condamnée à

verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.066,66 euros. Selon la demande, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2019, date de l’acte introductif d’instance valant mise en demeure.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires justifie de la carence répétée de M^me X dans le paiement des charges de copropriété. Ces manquements à une obligation essentielle constituent une faute à l’égard du syndicat qui, toutefois, compte tenu du montant des charges impayées, n’établit pas avoir subi un préjudice différent du simple retard de paiement déjà indemnisé par l’octroi d’intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.

La demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires est rejetée.

Sur les autres demandes

M^me X , qui succombe, supportera les dépens de la procédure devant la cour d’appel.

Il serait inéquitable de laisser totalement à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés pour la présente procédure. Il lui sera accordé la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

Constate que l’ordonnance rendue en la forme des référés par le président du tribunal de grande instance de Créteil le 9 mai 2019 n’est critiquée qu’en ce qu’elle a rejeté le surplus de la demande en paiement formée au titre des provisions sur charges et fonds de travaux ainsi que la demande de dommages et intérêts et qu’elle est devenue définitive en ce qu’elle a condamné M^me Z à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Lauréades de Cachan la somme de 835,36 euros avec intérêts au taux légal courant à compter du 8 décembre 2018 et la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant dans la limite de l’appel,

Confirme l’ordonnance en ce qu’elle a rejeté la demande de dommages et intérêts ;

L’infirme sur le surplus ;

En conséquence, statuant à nouveau,

Condamne en outre M^me X à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Lauréades de Cachan la somme de 1066,66 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2019;

Condamne M^me X à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Lauréades de Cachan la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel ;

Condamne M^me X aux entiers dépens de la procédure d’appel, avec distraction au profit de Maître C D conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La Greffière, Pour la Présidente empêchée,