21/03/2023

ARRÊT N°

N° RG 20/00144

N° Portalis DBVI-V-B7E-NMZV

J.CG / RC

Décision déférée du 12 Décembre 2019

Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE 17/02202

M. THEBAULT

[V] [K] (décédé)

[O] [K] ayant droit de [V] [K] décédé

[H] [K] ayant droit de [V] [K] décédé

[R] [K] ayant droit de [V] [K] décédé

C/

[I] [E]

SCI BOUSQUET – VIDAL

SCI SCI CARDOBAZ

Syndicat des copropriétaires [Adresse 14]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT ET UN MARS DEUX MILLE VINGT TROIS

***

APPELANTS

Monsieur [V] [K]

Décédé

INTERVENTION VOLONTAIRE

[O] [K]

Intervenant indivisément en qualité d’ayant-droit de Monsieur [V] [K] décédé

[Adresse 3]

[Localité 11]

Représenté par M^e Julien DEVIERS de la SCP DESSART DEVIERS, avocat au barreau de TOULOUSE

Rémi RIVIERE

Intervenant indivisément en qualité d’ayant-droit de Monsieur [V] [K] décédé

[Adresse 8]

[Localité 11]

Représenté par M^e Julien DEVIERS de la SCP DESSART DEVIERS, avocat au barreau de TOULOUSE

[R] RIVIERE

Intervenant indivisément en qualité d’ayant-droit de Monsieur [V] [K] décédé

[Adresse 2]

[Localité 12]

Représenté par M^e Julien DEVIERS de la SCP DESSART DEVIERS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur [I] [E]

[Adresse 13]

[Localité 5]

Sans avocat constitué

SCI CARDOBAZ

Prise en la personne de son représentant légal domicilié es-qualités audit siège

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Rachel LAHANA, avocat au barreau de TOULOUSE

SCI BOUSQUET – VIDAL

Prise en la qualité de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 7]

Sans avocat constitué

Syndicat des copropriétaires [Adresse 14]

Pris en la personne de son syndic la SASU FONCIA TOULOUSE dont le siège social est [Adresse 9] prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège social.

[Adresse 10]

[Localité 6]

Représentée par M^e Diane DUPEYRON, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 05 Décembre 2022, en audience publique, devant M. DEFIX et J.C GARRIGUES, magistrats chargés de rapporter l’affaire, les parties ne s’y étant pas opposées. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

M. DEFIX, président

J.C. GARRIGUES, conseiller

C. ROUGER, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : N. DIABY

ARRET :

— PAR DEFAUT

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président, et par N. DIABY, greffier de chambre.

OBJET DU LITIGE ET PROCÉDURE

M. [V] [K], promoteur, a fait construire en 2008 sur un terrain lui appartenant un ensemble immobilier à usage mixte sis [Adresse 10] (31).

Les lots ont été vendus en l’état futur d’achèvement et les travaux ont été terminés en 2009 avec livraison en septembre 2009. L’immeuble a été soumis au statut de la copropriété et dénommé [Adresse 14].

La Sci Cardobaz pour les lots 5 (local d’activité en rez-de-chaussée) , 9 (appartement de 51 m²), 21 et 22 (parkings extérieurs), M. [I] [E], pour les lots 7 (local d’activité en rez-de-chaussée) et 17 (parking extérieur) et la Sci Bousquet-Vidal, pour les lots 4 (local d’activité en rez-de-chaussée), 23 et 24 (parkings extérieurs), sont devenus propriétaires de ces lots aux termes de ventes en |'état futur d’achèvement.

La Sci Cardobaz a revendu le lot n°5 à la Sci Evolue Baie par acte du 27 novembre 2014.

Faisant valoir le non respect au sein de la [Adresse 14] des normes d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite alors que les locaux acquis étaient des établissements recevant du public, la Sci Cardobaz, M. [I] [E], et la Sci Bousquet-Vidal ont obtenu la désignation d’un expert par le juge des référés au contradictoire de M. [K] et du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14].

L’expert, M. [P], a déposé son rapport le 20 novembre 2015.

Par acte d’huissier du 30 mai 2017, la Sci Cardobaz, M. [I] [E], et la Sci Bousquet-Vidal ont fait assigner M. [K] et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] devant le tribunal de grande instance de Toulouse afin d’obtenir la réalisation des travaux de mise en conformité de l’immeuble et la réparation de leurs dommages.

Par jugement contradictoire du 12 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Toulouse a :

— rejeté les fins de non-recevoir formées par M. [V] [K] ;

— condamné M. [V] [K] :

# à réaliser la pose de 90ml de bordures sur les cheminements,

# à réaliser le marquage en bleu avec signalétique particulière des places de stationnement réservées aux handicapés, sur les trois places « réservé PMR '' ;

# à justifier de la conformité de la différence tactile entre le revêtement du cheminement et celui du sol environnant ;

# à justifier de la conformité des paliers de repos et des plateformes de retournement sur les cheminements,

# à justifier de la réception relative au coffret de commande étanche,

# à fournir le plan de recolement, le relevé de réseau géoréférencé, la création de carto 1/200 et report de réseau géoréférencé et le contrôle de l’installation par un organisme agréé,

le tout dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement ;

En tant que de besoin, si la présente condamnation n’est pas complètement exécutée dans le délai requis :

— condamné M. [V] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] sis 46 bis, rue de l’Hers à (31450) Baziège, représenté par son syndic la Sasu Foncia Capitole (anciennement dénommée Foncia Midi-Pyrénées) les sommes de :

# 13740 euros au titre des travaux de reprise,

# 3887,40 euros au titre des frais annexes ;

En tout état de cause,

— condamné M. [V] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] sis 46 bis, rue de l’Hers à (31450) Baziège, représenté par son syndic la Sasu Foncia Capitole (anciennement dénommée Foncia Midi-Pyrénées) la somme de 1400 € au titre des honoraires supplémentaires du syndic pour le suivi des travaux ;

— rejeté les demandes indemnitaires formées par la Sci Cardobaz, M. [I] [E], et la Sci Bousquet-Vidal ;

— condamné M. [V] [K] à payer :

# à la Sci Cardobaz, M. [I] [E], et la Sci Bousquet-Vidal la somme de 3 000 euros,

# au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] sis 46 bis, rue de l’Hers à (31450) Baziège, représenté par son syndic la Sasu Foncia Capitole (anciennement dénommée Foncia Midi-Pyrénées) la somme de 1 500 euros,

le tout au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté M. [V] [K] de sa demande au titre de l’article 700 code de procédure civile ;

— rejeté les demandes des parties plus amples ou contraires ;

— condamné M. [V] [K] aux dépens, qui incluront le coût des dépens de la procédure de référé et celui de l’expertise de M. [P] ;

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 13 janvier 2020, M. [V] [K] a relevé appel de ce jugement en ce qu’il a :

— rejeté les fins de non-recevoir formées par M. [V] [K],

— condamné M. [V] [K] :

à réaliser la pose de 90ml de bordures sur les cheminements,

à réaliser le marquage en bleu avec signalétique particulière des places de stationnement réservées aux handicapés, sur les trois places « réservé PMR '',

à justifier de la conformité de la différence tactile entre le revêtement du cheminement et celui du sol environnant,

à justifier de la conformité des paliers de repos et des plateformes de retournement sur les cheminements,

à justifier de la réception relative au coffret de commande étanche,

à fournir le plan de recolement, le relevé de réseau géoréférencé, la création de carto 1/200 et report de réseau géoréférencé et le contrôle de l’installation par un organisme agrée,

Le tout dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement ;

En tant que de besoin, si la présente condamnation n’est pas complètement exécutée dans le délai requis :

— condamné M. [V] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] sis 46 bis, rue de l’Hers à (31450) Baziège, représenté par son syndic la Sasu Foncia Capitole (anciennement dénommée Foncia Midi-Pyrénées) les sommes de :

* 1 3740 euros au titre des travaux de reprise,

* 3 887,40 euros au titre des frais annexes ;

En tout état de cause,

— condamné M. [V] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] sis 46 bis, rue de l’Hers à (31450) Baziège, représenté par son syndic la Sasu Foncia Capitole (anciennement dénommée Foncia Midi-Pyrénées) la somme de 1400 € au titre des honoraires supplémentaires du syndic pour le suivi des travaux ;

— rejeté les demandes indemnitaires formées par la Sci Cardobaz, M. [I] [E], et la Sci Bousquet-Vidal ;

— condamné M. [V] [K] à payer :

* à la Sci Cardobaz, M. [I] [E], et la Sci Bousquet-Vidal la somme de 3 000 euros,

* au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] sis 46 bis, rue de l’Hers à (31450) Baziège, représenté par son syndic la Sasu Foncia Capitole (anciennement dénommée Foncia Midi-Pyrénées) la somme de 1 500 euros, le tout au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté M. [V] [K] de sa demande au titre de l’article 700 code de procédure civile,

— rejeté les demandes des parties plus amples ou contraires ;

— condamné M. [V] [K] aux dépens, qui incluront le coût des dépens de la procédure de référé et celui de l’expertise de M. [P] ;

— ordonné l’exécution provisoire.

La Sci Cardobaz a interjeté appel de la décision en ce que les demandes indemnitaires formées par la Sci Cardobaz, M. [E] et la Sci Bousquet-Vidal ont été rejetées.

Les deux instances ont été jointes par ordonnance du 5 novembre 2020.

M. [K] étant décédé en cours d’instance, Messieurs [O] [K], [H] [K] et [R] [K] sont intervenus volontairement à l’instance indivisément en qualités d’ayants droit de M. [V] [K].

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 9 février 2022, MM. [O], [H] et [R] [K], ayants droit de M. [V] [K], appelants, demandent à la cour, au visa des dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées, il est demandé au Juge chargé de la mise en état de :

— déclarer recevable l’intervention volontaire de M. [O] [K], M. [H] [K] et M. [R] [K] agissant en qualité d’ayants droit de M. [V] [K] lesquelles reprennent à leur compte l’instance et les demandes suivantes :

— réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :

A titre principal :

— déclarer irrecevables les demandes de la Sci Bousquet-Vidal, la Sci Cordobaz et M. [E] pour défaut de qualité à agir ;

— déclarer irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires et subsidiairement prononcer la nullité des conclusions prises par le syndic sans habilitation du syndicat des copropriétaires.

A titre subsidiaire :

— 'dire et juger’ que l’intégralité des travaux de nature à assurer la conformité des parties communes à la réglementation pour l’accès au cadre bâti des personnes à mobilité réduite ainsi qu’au dossier d’accessibilité du permis de construire et au plan de masse transmis a été réalisée par M. [K] ;

— 'dire et juger’ que l’action présentée par la Sci Bousquet-Vidal, la Sci Cordobaz et M. [E] est devenue sans objet ;

— donne acte à M. [K] de ce qu’il s’engage à faire reprendre le marquage des places réservées aux personnes handicapées dès que le repositionnement des places de parking aura été réalisé;

— débouter le syndicat des copropriétaires, la Sci Bousquet-Vidal, la Sci Cordobaz et M. [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

Très subsidiairement :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les demandes indemnitaires de la Sci Bousquet-Vidal, la Sci Cordobaz et M. [E] et les débouter du surplus de leur demande ;

En toutes hypothèses :

— condamner solidairement la Sci Bousquet-Vidal, la Sci Cordobaz et M. [E] et le syndicat des copropriétaires à payer aux concluants la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Les consorts [K] soulèvent l’irrecevabilité des demandes de M. [E], de la Sci Cardobaz et de la Sci Bousquet-Vidal pour défaut de qualité à agir aux motifs que les prétendus désordres dont ils font état concernent uniquement les parties communes de l’immeuble à l’exclusion d’une atteinte à leurs lots privatifs et qu’ils ne peuvent se prévaloir d’aucune violation du règlement de copropriété ni d’une appropriation des parties communes.

Ils ajoutent que le syndicat des copropriétaires n’est pas davantage recevable à présenter de telles demandes dès lors que le syndic n’est pas habilité conformément à l’article 55 du décret du 17 mars 1967 à solliciter la condamnation de M. [K] à réaliser des travaux.

A titre subsidiaire, les consorts [K] soutiennent que le litige est sans objet dans la mesure où l’intégralité des travaux a été réalisée par M. [K] et ce dès l’introduction de l’instance et en pleine conformité avec les préconisations de l’expert. Ils ajoutent qu’il n’est pas établi que la pose de 90 ml de bordures sur les cheminements devait être effectuée et que cette prestation n’a pas été préconisée ni même envisagée dans le rapport d’expertise. Ils estiment que le seul élément encore en suspens est la reprise du marquage au sol des places handicapées, mais qu’ils doivent attendre que le syndicat des copropriétaires procède aux travaux de repositionnement de l’intégralité des places de parking de la résidence.

Enfin, ils insistent sur le caractère injustifié des demandes de dommages et intérêts formées par les copropriétaires.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 13 mars 2022, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14], sis [Adresse 10], représenté par son syndic la Sas Foncia Toulouse, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1134 ancien et 1193 nouveau du code civil et l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— confirmer le jugement du 12 décembre 2019 en ce qu’il a :

* condamné M. [K]

' à réaliser la pose de 90ml de bordures sur les cheminements et le marquage des trois places

handicapées,

' à justifier de la conformité de la différence tactile entre le revêtement du cheminement et celui

du sol environnant et des paliers de repos et des plateformes de retournement,

' à justifier de la réception relative au coffret de commande étanche,

' à fournir le plan de recolement, le relevé de réseau géoréférencé, la création de carto 1/200 et report de réseau géoréférencé et le contrôle de l’installation par un organisme agrée,

Le tout dans un délai de deux mois suivant la signification du jugement à intervenir ;

* En tant que de besoin, si la condamnation n’était pas complètement exécutée dans le délai requis, condamné M. [K] à payer au syndicat des copropriétaires le coût des dits travaux devant être exécutés , soit 13 740 euros ainsi que les frais annexes d’un montant de 3 887,40 euros TTC,

* En tout état de cause, condamné M. [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 400 € au titre des frais de syndic et celle de 1500 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens,

Y ajoutant, condamner M. [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel et aux dépens d’appel.

Le syndicat des copropriétaires rappelle qu’il a été assigné par la Sci Bousquet-Vidal, la Sci Cardobaz et M. [E] et qu’il n’a donc pas la qualité de demandeur principal, que ce n’est que dans l’hypothèse où une condamnation serait prononcée à son encontre qu’un recours a été formé à l’encontre de M. [K] et que ses demandes reconventionnelles étaient dès lors recevables sans habilitation.

Sur la réalisation des travaux dont seul M. [K] est redevable, il fait valoir que compte-tenu des explications confuses de ce dernier un constat d’huissier a été dressé en sa présence le 10 décembre 2018 et qu’à ce jour, par référence aux devis qui ont été soumis à l’assemblée générale et qui constituent l’engagement de M. [K], il n’est pas justifié de diverses prestations. Il sollicite en conséquence la confirmation du jugement entrepris.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 22 février 2022, la Sci Cardobaz RCS, intimée et appelante incidente, demande à la cour, au visa de l’article 1103, 1193, 1104 du code des civil, de :

— confirmer la recevabilité de l’action qu’elle a engagée ;

— infirmer partiellement la décision déférée en ce qu’elle a rejeté sa demande au titre du préjudice subi ;

— condamner M. [V] [K] à lui verser à titre de dommages et intérêts la somme de 12.400 euros arrêtée à fin novembre 2014 au titre du local professionnel acquis en 2008 ;

— condamner M. [V] [K] à lui verser à titre de dommages et intérêts la somme de 10.000 euros au titre du local d’habitation acquis en 2008 ;

— condamner M. [V] [K] à lui verser une somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux entiers dépens d’appel ;

— confirmer la décision déférée en ce qui concerne l’article 700 de première instance, les dépens de la procédure de référé expertise et les frais d’expertise judiciaire.

Sur la recevabilité de son action, la Sci Cardobaz sollicite la confirmlation de la décision du premier juge.

Sur le fond, elle rappelle qu’à la suite du dépôt du rapport d’expertise, M. [K] s’est engagé à réaliser les travaux et que ses engagements ont été actés dans un procès-verbal d’assemblée générale du 4 juillet 2016, mais qu’à ce jour la copropriété est toujours en infraction, les travaux n’ayant pas été intégralement réalisés, ce qui a été confirmé par le syndic par voie de conclusions et par un procès-verbal de constat d’huissier dressé le10 décembre 2018 en présence de M. [K] et du syndic. Elle sollicite en conséquence la confirmation du jugement entrepris.

Sur le préjudice subi, elle indique que M. [J] est kinésithérapeute, que dans le cadre de la Sci Cardobaz, il a loué les locaux à un kinésithérapeute jusqu’à fin novembre 2014, date de la revente des locaux à la Sci Evolue Baie, étant précisé qu’elle est toujours propriétaire d’un appartement dans la résidence (lot n°9). Elle fait valoir que la livraison de la résidence a eu lieu en 2009, que les travaux de conformité sont dûs par le promoteur et ne sont toujours pas réalisés, que compte tenu des non-conformités, il est difficile de revendre les biens à des professionnels de santé, que le tribunal a rejeté sa demande d’indemnisation alors qu’elle a subi un risque pénal durant plusieurs années en raison de l’absence de conformité, que l’absence de conformité aux normes cause une gêne dans l’exercice de la profession de kinésithérapeute et que cette gêne se répercute sur les patients, et que la valeur vénale des biens est diminuée par les non-conformités.

Elle sollicite une indemnité de 12.400 € sur la base de 200 € par mois pour le local professionnel vendu le 27 novembre 2014, outre un dédommagement complémentaire de 10.000 € pour l’appartement à usage d’habitation dont elle reste propriétaire.

M. [I] [E], et la Sci Bousquet-Vidal, intimés, n’ont pas constitué avocat devant la Cour. La déclaration d’appel ne leur a pas été signifiée malgré l’envoi par le greffe d’un avis d’avoir à signifier sous peine de caducité de la déclaration d’appel.

MOTIFS

Sur l’intervention volontaire de M. [O] [K], M. [H] [K] et M. [R] [K]

Il doit être donné acte à M. [O] [K], M. [H] [K] et M. [R] [K] de leur intervention volontaire indivise en qualités d’ayants droit de M. [V] [K] , prédécédé.

Sur la recevabilité des demandes de la Sci Cardobaz et du syndicat des copropriétaires

L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

' Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des dtroits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic'.

En application de ce texte, il est de principe que, les lots d’un copropriétaire comprenant une partie privative et une quote-part des parties communes, toute atteinte aux parties communes consitue pour le copropriétaire un préjudice personnel l’autorisant à agir seul, et que chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes sans avoir à démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui des autres copropriétaires.

En l’espèce, les demandeurs faisaient valoir une non-conformité aux normes d’accessibilité qui leur causait d’autant plus préjudice que les locaux dont ils étaient propriétaires étaient des établissements recevant du public (cabinets médicaux ou para-médicaux).

Ils étaient ainsi parfaitement recevables à agir contre le promoteur défaillant, leur contractant direct, étant précisé qu’ils ont également pris le soin de mettre le syndicat des copropriétaires en cause.

— - – - – - – - – -

L’article 55 du décret du 17 mars 1967 dispose que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Une telle autorisation n’est toutefois pas nécessaire pour défendre aux actions intentées contre le syndicat.

Par ailleurs, les demandes reconventionnelles qui ont pour objet de s’opposer à la demande initiale sans viser à obtenir un avantage distinct, sont recevables sans habilitation.

Les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires sont donc également recevables.

La demande de 'nullité des conclusions prises par le syndic sans habilitation du syndicat des copropriétaires’ doit également être rejetée en l’absence de tout fondement juridique, le défaut d’habilitation du syndic n’étant pas sanctionné par la nullité des conclusions.

Sur la demande de condamnation à effectuer les travaux de mise en conformité

L’expert [P] a relevé dans son rapport du 20 novembre 2015 que la résidence présentait des non-conformités par rapport au dossier d’accessibilité du permis de construire et au plan de masse transmis, et plus précisément :

— le passage d’accès à la résidence ne présentait pas d’éclairage ;

— les dimensions des places de stationnement réservées aux personnes handicapées n’étaient pas conformes en longueur ;

— le cheminement d’accès aux locaux ne présentait pas de repère tactile ;

— le cheminement d’accès au lot 7 présentait une pente de 12 % devant l’entrée ;

— l’éclairage du parking et des cheminements pour personnes était insuffisant ;

— les entrées au hall desservant les lots 4, 5 et 7 avaient des seuils avec un ressaut excédant les normes.

L’expert a recommandé les travaux suivants afin d’assurer la conformité aux normes applicables :

— réalisation d’une étude avec plans d’exécution ;

— reprise du traçage des places de stationnement PMR ;

— reprise des cheminements d’accès ;

— reprise de l’éclairage des parties extérieures ;

— reprise des seuils d’accès.

Le promoteur, débiteur de l’obligation de délivrance et de conformité des biens vendus, doit effectuer les travaux de reprise afin d’assurer la conformité des bâtiments livrés à la réglementation, étant relevé en outre que la livraison des parties communes n’ayant jamais été régularisée entre le maître de l’ouvrage promoteur (M. [K]) et le syndic, les travaux se trouvent toujours sous la responsabilité de M. [K].

Par courrier en date du 4 mai 2016, M. [K] a écrit à la copropriété et dit qu’il s’engageait à exécuter les travaux sur les parties privatives et les parties communes.

L’engagement de M. [K] a fait l’objet d’un vote favorable lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 juillet 2016 (résolution n° 10 mentionnant de manière détaillée les engagements de M. [K], l’étendue et le coût des travaux).

Le litige ne porte que sur le respect des engagements de M. [K] et sur l’étendue des travaux réalisés.

Un procès-verbal de constat d’huissier a été dressé le 10 décembre 2018 en présence de M. [K], d’un représentant du syndic et d’un membre du conseil syndical.

L’huissier de justice a ainsi pu constater contradictoirement :

— que les cheminements d’accès réalisés étaient dépourvus de bordures, lesquelles étaient pourtant prévues dans le devis soumis au votre de l’assemblée générale des copropriétaires et apparaissaient nécessaires pour éviter les chutes ou l’empiétement des véhicules sur les cheminements ;

— que le marquage en bleu et la signalétique particulière des places de stationnement réservées aux handicapés faisaient défaut ;

— qu’ à l’issue des travaux de mise aux normes des accès qui avaient été réalisés à la demande de M. [K] en juin 2017, le syndic n’avait pas été invité à les réceptionner, que les documents d’un bureau de contrôle quant au respect des normes de construction n’avaient pas été remis au syndic, comme les documents d’un bureau d’étude attestant d’une différence tactile entre le revêtement des chemins d’accès et celui de l’enrobé périphérique, comme aussi les documents d’un bureau d’étude attestant de la conformité aux normes des paliers de repos et plate-formes de retournement devant les portes d’entrée de la résidence ;

— qu’à l’issue des travaux d’éclairage qui avaient été réalisés à la demande de M. [K] en novembre 2017, le syndic n’avait pas été invité à les réceptionner et n’avait pas reçu les documents de conformité prévus.

Le premier juge a justement constaté que l’attestation en date du 18 avril 2018 de la Sarl Reuille Coordination, maître d’oeuvre du chantier de mise aux normes des accès, produite par M. [K], était particulièrement succincte et ne permettait au syndicat des copropriétaires et aux copropriétaires de s’assurer du respect des normes d’accès, et que l’attestation de vérification de l’accessibiité aux personnes handicapées d’établissement recevant du public situé dans un cadre bâti existant établie le 20 novembre 2017 par BTP Consultants ne pouvait emporter la conviction du tribunal dès lors qu’elle ne mentionnait même pas la non-conformité pourtant évidente quant aux places de stationnement PMR.

Le litige se présente exactement dans le même état en cause d’appel, les consorts [K] ne produisant aucun élément de preuve supplémentaire de nature à justifier de la réalisation intégrale des travaux à laquelle M. [K] s’était engagé.

Il convient en conséquence de constater comme le premier juge que les travaux de mise aux normes, incluant la réception par le syndic avec remise à ce dernier des documents nécessaires, n’ont pas été complètement réalisés par le promoteur, et de confirmer les condamnations prononcées, sauf à préciser qu’elles s’appliquent désormais indivisément aux ayants droit de M. [K].

Il convient également de condamner indivisément les consorts [K] au paiement de la somme de 1400 € TTC au titre des honoraires supplémentaires du syndic pour le suivi des travaux, règlement prévu dans la résolution n° 11 du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 4 juillet 2016.

Sur la demande de dommages et intérêts de la Sci Cardobaz

L’attestation de l’agence immobilière Carlit Immobilier en date du 22 juillet 2016 produite par la Sci Cardobaz indique que le non respect des règles impératives relatives aux ERP est la cause de la diminution de la valeur locative pratiquée dans le cadre du bail de 2009, soit un loyer de 1100 € HC au lieu de 1350 € HC. Cette attestation n’est accompagnée d’aucun élément justificatif du montant des loyers pratiqué pour des locaux du même type. De plus, le bail conclu en 2009 ne comprend aucune mention relative au non respect des règles impératives relatives aux ERP dans la résidence et à la diminution du montant du loyer en résultant.

De même, alors que la Sci Cardobaz soutient que la valeur vénale des biens est diminuée du fait de ces non conformités, l’acte de vente du lot n° 5 en date du 27 novembre 2014 ne mentionne pas cette difficulté et l’existence du litige en cours.

Enfin, la Sci Cardobaz n’établit pas subir un préjudice dans la jouissance de l’appartement dont elle est restée propriétaire.

Dans ces conditions, elle n’a subi et ne continue à subir qu’un préjudice de jouissance limité et les désagréments liés à la procédure, ce qui justifie l’allocation de la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts qui sera mise à la charge indivise des consorts [K].

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Les consorts [K] venant aux droits de M. [V] [K], parties principalement perdantes, doivent supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d’appel.

Ils se trouvent redevables d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance, et dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre de la procédure d’appel.

Ils ne peuvent eux-même prétendre à une indemnité sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Reçoit M. [O] [K], M. [H] [K] et M. [R] [K] en leur intervention volontaire indivise en qualités d’ayants droit de M. [V] [K] , prédécédé.

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Toulouse en date du 12 décembre 2019, sauf en ce qui concerne le rejet de la demande de dommages et intérêts formée par la Sci Cardobaz.

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute les consorts [K] de leur demande de nullité des conclusions du syndicat des copropriétaires.

Dit que toutes les condamnations prononcées à l’encontre de M. [V] [K] concernent désormais M. [O] [K], M. [H] [K] et M. [R] [K] intervenants indivisément en qualités d’ayants droit de M. [V] [K].

Condamne indivisément M. [O] [K], M. [H] [K] et M. [R] [K] à payer à la Sci Cardobaz la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts.

Déboute la Sci Cardobaz du surplus de sa demande de dommages et intérêts.

Condamne indivisément M. [O] [K], M. [H] [K] et M. [R] [K] aux dépens d’appel.

Condamne indivisément M. [O] [K], M. [H] [K] et M. [R] [K] à payer, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 1500 € à la Sci Cardobaz et la somme de 1500 € au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14], en sus des sommes déjà allouées à ce titre en première instance.

Déboute les consorts [K] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président

N. DIABY M. DEFIX