Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 25 MARS 2026

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/08235 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJLV5

Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé du 21 Mars 2024 rendue par le Président du Tribunal judiciaire de CRETEIL – RG n° 23/00858

APPELANTS

Monsieur, [B], [Z] né le 25 juillet 1971 à, [Localité 1] (50)

,

[Adresse 1]

,

[Localité 2]

Représenté par M^e Mehdi KEDDER, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 126

Monsieur, [M], [Z] né le 7 août 1974 à, [Localité 3]

,

[Adresse 2]

,

[Localité 4]

Représenté par M^e Mehdi KEDDER, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 126

Madame, [X], [K] veuve, [Z] née le 2 février 1937 à, [Localité 5] (78)

,

[Adresse 3]

,

[Localité 4]

Représentée par M^e Mehdi KEDDER, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 126

Madame, [H], [Z] divorcée, [W] née le 20 novembre 1956 à, [Localité 6] (92)

,

[Adresse 4]

,

[Localité 7]

Représentée par M^e Mehdi KEDDER, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 126

INTIMÉ

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’Immeuble sis, [Adresse 5] représenté par son syndic, la société HERA IMMOBILIER, SARL immatriculée au RCS de, [Localité 8] sous le numéro 539 808 691, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

,

[Adresse 6]

,

[Localité 2]

Représenté par M^e Didier CAM, avocat au barreau de PARIS, toque : G0347

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Madame Dominique CARMENT

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition.

FAITS & PROCÉDURE

M., [B], [Z], Mme, [X], [K] veuve, [Z], M., [M], [Z] et Mme, [H], [Z] divorcée, [W] sont propriétaires des lots n°1, 3, 4, 25, 26 et 27 de l’état descriptif et de division de l’immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis situé, [Adresse 1] à, [Localité 9].

Par actes d’huissier des 10, 11 et 12 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1] à Vincennes (94300) a assigné M., [B], [Z], Mme, [X], [K] veuve, [Z], M., [M], [Z] et Mme, [H], [Z] divorcée, [W] devant le président du tribunal judiciaire de Créteil statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de les voir condamner solidairement au paiement de la somme de 24 920,47 euros au titre des charges de copropriété et appels travaux impayés arrêtés au 20 avril 2023 (4ème appel de fonds de l’exercice 2022/2023 inclus), outre diverses sommes.

Par ordonnance du 21 mars 2024, le président du tribunal judiciaire de Créteil, statuant selon la procédure accélérée au fond, a :

— déclaré le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1] à, [Localité 9] irrecevable en ses demandes en paiement formées à l’encontre de M., [B], [Z], Mme, [X], [K] veuve, [Z], M., [M], [Z] et Mme, [H], [Z] divorcée, [W] faute de mise en demeure répondant aux exigences de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

— dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 82-1 du code de procédure civile,

— débouté la partie demanderesse de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— laissé les entiers dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1] à, [Localité 10].

M., [B], [Z], Mme, [X], [K] veuve, [Z], M., [M], [Z] et Mme, [H], [Z] divorcée, [W] ont relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 25 avril 2024.

La procédure devant la cour a été clôturée le 7 janvier 2026.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 18 novembre 2025 par lesquelles M., [B], [Z], Mme, [X], [K] veuve, [Z], M., [M], [Z] et Mme, [H], [Z] divorcée, [W], appelants, invitent la cour, au visa des articles 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 9 du code de procédure civile, à :

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a déclaré le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1] à, [Localité 10] irrecevable en ses demandes,

statuant à nouveau,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1] à, [Localité 10] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— enjoindre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au, [Adresse 1] à, [Localité 10] de procéder à une reddition de leurs comptes conforme au règlement de copropriété depuis le 2 octobre 2017,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1] à, [Localité 10] aux dépens d’appel, ainsi qu’à leur payer la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions notifiées le 29 avril 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1] à, [Localité 9], intimé ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi n° 65-555 du 10 juillet 1965 et 481-1, 75 et suivants, 126 et 839 du code de procédure civile, à :

— infirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

— le recevoir en l’ensemble de ses demandes et l’y déclarant bien fondé,

— condamner M., [B], [Z], Mme, [X], [K] veuve, [Z], M., [M], [Z] et Mme, [H], [Z] divorcée, [W] à lui payer :

solidairement, la somme de 17 020,27 euros au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêtés au 20 avril 2023 (4ème appel de fonds de l’exercice 2022/2023 inclus),

in solidum, la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

à titre subsidiaire,

— juger que la seule sanction de l’irrégularité invoquée par les appelants est l’absence d’exigibilité anticipée des provisions non échues lors de la mise en demeure,

néanmoins, compte tenu du temps écoulé depuis lors, constatant que ces provisions sont devenues exigibles de sorte que cette sanction n’a plus d’incidence aujourd’hui,

— condamner M., [B], [Z], Mme, [K] veuve, [Z], M., [M], [Z] et Mme, [Z] divorcée, [W] à lui payer :

solidairement, la somme de 17 020,27 euros au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêtés au 20 avril 2023 (4ème appel de fonds de l’exercice 2022/2023 inclus),

in solidum, la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

à titre subsidiaire,

— juger que le Président du tribunal judiciaire de Créteil statuant selon la procédure accélérée au fond était incompétent au profit du tribunal judiciaire de Créteil,

en cause d’appel, en vertu de l’effet dévolutif,

— juger l’affaire au fond et condamner M., [B], [Z], Mme, [K] veuve, [Z], M., [M], [Z] et Mme, [Z] divorcée, [W] à lui payer:

solidairement, la somme de 17 020,27 euros au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêtés au 20 avril 2023 (4ème appel de fonds de l’exercice 2022/2023 inclus),

in solidum, la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

à titre infiniment subsidiaire,

— débouter M., [B], [Z], Mme, [K] veuve, [Z], M., [M], [Z] et Mme, [Z] divorcée, [W] de leur demande visant à obtenir l’infirmation de l’ordonnance rendue par le Président du tribunal judiciaire de Créteil le 21 mars 2024 ayant retenu son irrecevabilité et son débouté,

— juger que la sanction applicable à l’irrégularité invoquée consiste en une fin de non-recevoir,

— juger que la cause d’irrecevabilité a disparu,

en conséquence,

— condamner M., [B], [Z], Mme, [K] veuve, [Z], M., [M], [Z] et Mme, [Z] divorcée, [W] à lui payer :

solidairement, la somme de 17 020,27 euros au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêtés au 20 avril 2023 (4ème appel de fonds de l’exercice 2022/2023 inclus),

in solidum, la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

à défaut de faire application de l’article 126 du code de procédure civile,

— confirmer l’ordonnance rendue par le Président du tribunal judiciaire de Créteil le 21 mars 2024 en ce qu’elle a prononcé l’irrecevabilité des demandes,

en toute hypothèse,

— condamner in solidum M., [B], [Z], Mme, [X], [K] veuve, [Z], M., [M], [Z] et Mme, [H], [Z] divorcée, [W] aux dépens de première instance et d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du même code.

— condamner in solidum M., [B], [Z], Mme, [K] veuve, [Z], M.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

Les moyens soutenus par les parties ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont la première juge a connu et auxquels elle a répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Sur la recevabilité de l’action en recouvrement de charges par la voie de la procédure accélérée au fond

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer, d’une part, aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, d’autre part, aux charges relatives à l’entretien des parties communes.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements courants de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du

présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les

copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’article 19-2 de la même loi dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2.

La mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement de ce texte (avis de la Cour de cassation, 12 décembre 2024, n° 24-70.007).

Il est versé aux débats des courriers du 17 janvier 2023 mettant en demeure M., [B], [Z], Mme, [X], [K] veuve, [Z], M., [M], [Z] et Mme, [H], [Z] divorcée, [W] de régler la somme de 23.373,05 € au titre des charges de copropriétés dues par ces derniers au 1er janvier 2023, 3ème appel provisionnel de l’exercice

2022/2023 inclus suivant décompte annexé à ces mises en demeure arrêté au 1er janvier

2023, et précisant qu’à défaut de règlement dans le délai de 30 jours, les dispositions de

l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourront être mise en oeuvre rendant exigibles

les provisions à échoir évaluées à la somme de 1.545,42 euros au titre du 4ème appel de

fonds du budget prévisionnel pour la période allant du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023.

Il n’est pas contesté que ces mises en demeure détaillent les sommes dues au titre des différents lots dont les consorts, [Z] sont propriétaires en indivision.

La première juge a cependant exactement relevé que ces mises en demeure mentionnent les sommes qu’elles qualifient de provisions exigibles et appels de travaux dus au titre de l’article 14-1 et du de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 alors qu’il résulte des décomptes joints aux mises en demeure que ces sommes correspondent non seulement aux provisions mais également aux sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents et que, quand bien même étaient jointes à ces mises en demeure les relevés de compte et rappelées les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les mises en demeure, qui visaient plusieurs lots de copropriété, et sollicitaient le paiement global de la somme de 23.373,05 € dans un délai de 30 jours, sans opérer de distinction entre les provisions dues au titre de l’article 14-1 et les sommes appelées au titre des exercices précédents, ne permettaient pas suffisamment aux consorts, [Z] d’identifier les sommes qu’ils devaient payer dans le délai de 30 jours pour éviter la mise en oeuvre de la procédure devant le président du tribunal judiciaire de Creteil pour obtenir le paiement de cette somme ainsi que la somme de 1.545,42 € au titre des provisions devenues exigibles.

La première juge a justement constaté que faute de justifier de mises en demeure en bonne et due forme conformes aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir de ces dispositions et solliciter dans le cadre de la procédure accélérée au fond le paiement des charges impayées et à échoir.

Il convient d’ajouter que la procédure de l’article 19-2 n’a pas vocation à devenir une procédure de recouvrement de droit commun, dans la mesure où elle emporte une sanction du débiteur par la déchéance du terme.

L’utilisation de la procédure accélérée au fond pour une demande en paiement d’un arriéré de charges emporte l’irrecevabilité de la demande et non pas son débouté, le syndicat conservant son action en recouvrement de l’arriéré de charges.

La mise en demeure n’ayant pas été régulièrement formée, la procédure n’est pas régularisable, il ne saurait donc être fait appplication de l’article 126 du code de procédure civile

L’ordonnance doit donc être confirmée en ce qu’elle a:

— déclaré le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1] à, [Localité 9] irrecevable en ses demandes en paiement formées à l’encontre de M., [B], [Z], Mme, [X], [K] veuve, [Z], M., [M], [Z] et Mme, [H], [Z] divorcée, [W] faute de mise en demeure répondant aux exigences de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

— dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 82-1 du code de procédure civile.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et le rejet de l’application qui y a été fait de l’article 700 du code de procédure civile.

Chaque partie conservera à sa charge les dépens par elle exposés en cause d’appel.

Il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme l’ordonnance ;

Y ajoutant,

Dit que chaque partie conservera à sa charge les dépens par elle exposés en appel ;

Rejette toute autre demande ;

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,