RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°279

N° RG 24/03399 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JLX6

YM

JUGE DE L’EXECUTION D'[Localité 5]

10 octobre 2024 RG :24/00269

[Z]

[C]

C/

S.A. SEM DE [Localité 7]

Copie exécutoire délivrée

le 24/10/2025

à :

M^e Christian MAZARIAN

M^e Emmanuelle VAJOU

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

4ème chambre commerciale

ARRÊT DU 24 OCTOBRE 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du Juge de l’exécution d'[Localité 5] en date du 10 Octobre 2024, N°24/00269

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M. Yan MAITRAL, Conseiller, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Christine CODOL, Présidente de Chambre

Agnès VAREILLES, Conseillère

Yan MAITRAL, Conseiller

GREFFIER :

Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Septembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 24 Octobre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

M. [X] [Z]

né le 26 Janvier 1950 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Christian MAZARIAN de la SELARL MAZARIAN-ROURA-PAOLINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

Mme [R] [C]

née le 18 Novembre 1947 à [Localité 6] (ESPAGNE)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Christian MAZARIAN de la SELARL MAZARIAN-ROURA-PAOLINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

INTIMÉE :

S.A. SEM DE [Localité 7], Société anonyme immatriculée au RCS d'[Localité 5] sous le n° 612 620 211, poursuites et diligences en son représentant légal en exercice domicilié en son siège social,

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Pierre-françois GIUDICELLI de la SELARL CABINET GIUDICELLI, Plaidant, avocat au barreau D’AVIGNON

Représentée par M^e Emmanuelle VAJOU de la SELARL LX NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Affaire fixée en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile avec ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 18 Septembre 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Christine CODOL, Présidente de Chambre, le 24 Octobre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ

Vu l’appel interjeté le 24 octobre 2024 par M. [X] [Z] et Mme [J] [C] à l’encontre du jugement rendu le 10 octobre 2024 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Avignon dans l’instance n° RG 24/00269 ;

Vu l’avis de fixation de l’affaire à bref délai du 12 novembre 2024 ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 4 février 2025 par M. [X] [Z] et Mme [J] [C] épouse [Z], appelants à titre principal, intimés à titre incident, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 23 janvier 2025 par la SA société d’économie mixte (SEM) de [Localité 7], intimée à titre principal, appelante à titre incident, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu l’ordonnance du 12 novembre 2024 de clôture de la procédure à effet différé au 18 septembre 2025.

***

Par acte du 10 juillet 2002, Mme [J] [C] a donné à bail à usage d’habitation à M. [X] [Z] un bien situé [Adresse 1] à [Localité 7].

L’ensemble immobilier dans lequel se trouve le logement a été acquis le 27 avril 2007 par la commune qui a exercé lors de la vente sur adjudication forcée prononcée par jugement du tribunal de grande instance d’Avignon le 5 avril 2007, son droit de préemption.

Par actes des 12 et 15 décembres 2008, la commune a vendu cet immeuble à la SEM de [Localité 7].

Par ordonnance du 23 février 2012, le juge des référés du tribunal d’instance d’Avignon a notamment :

— constaté l’intervention volontaire de Mme [J] [C] ;

— constaté la résiliation du bail à compter du 11 juin 2011,

— en conséquence dit que M. [X] [Z] devra libérer les lieux loués dans les deux mois de la signification du commandement de quitter les lieux après avoir satisfait aux obligations du preneur sortant.

— passé ce délai, autorisé la SEM de [Localité 7] à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, et le cas échéant avec l’assistance de la force publique,

— dit que M. [X] [Z] devra payer à compter de la résiliation du bail une indemnité mensuelle provisionnelle de 350 euros et cela jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamné M. [X] [Z] à payer à la société d’économie mixte de [Localité 7] au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités provisionnelles d’occupation 12 950 euros pour la période de janvier 2009 à janvier 2012 inclus avec intérêts de droit au taux légal à compter de la présente ordonnance,

— condamné M. [X] [Z] à payer à la SEM de [Localité 7] à compter du 1er février 2012 une indemnité mensuelle provisionnelle de 350 euros et cela jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clefs.

Un commandement de quitter les lieux a été délivré par la SEM de [Localité 7] le 3 avril 2012 à l’encontre de M. [X] [Z].

***

Par arrêt du 8 novembre 2012, la cour d’appel de Nîmes a déclaré irrecevable l’intervention volontaire de Mme [J] [C] en cause d’appel et confirmé l’ordonnance du 23 février 2012.

***

Un commandement aux fins de saisie vente a été délivré le 15 juin 2023 par la SEM de [Localité 7] à l’encontre de M. [X] [Z] pour un montant de 110 566,61 euros en vertu de l’ordonnance de référé du 23 février 2012.

Le 11 janvier 2024, la SEM de [Localité 7] a délivré à M. [X] [Z] un commandement de quitter les lieux en visant les décisions des 23 février 2012 et 8 novembre 2012.

***

Par exploit du 29 janvier 2024, M. [X] [Z] et Mme [J] [Z] ont fait assigner devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Avignon la SEM de Sorgues en annulation du commandement de quitter les lieux, juger que les décisions des 23 février 2012 et 8 novembre 2012 ne peuvent servir de support à une exécution à l’encontre de Mme [J] [Z], locataire légitime, et M. [X] [Z] les décisions et / ou créances étant prescrites, et enfin aux fins de voir juger valable leur maintien dans les lieux loués.

***

Par jugement du 10 octobre 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Avignon, a statué ainsi :

« Déboute M. [X] [Z] et Mme [E] [C] épouse [Z] de leur demande d’annulation du commandement de quitter les lieux délivré le 11 janvier 2024,

Déboute et Mme [E] [C] épouse [Z] de sa demande d’être reconnue titulaire du bail et d’être maintenue dans les lieux,

Déboute M. [X] [Z] et Mme [E] [C] épouse [Z] de leur demande de constater l’existence d’un nouveau bail,

Déboute la SEM de [Localité 7] de sa demande d’ordonner l’expulsion de M. [X] [Z] et Mme [J] [C] épouse [Z]

Condamne M. [X] [Z] et Mme [E] [C] épouse [Z] aux dépens de la présente instance.

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile. ».

***

M. [X] [Z] et Mme [J] [Z] ont relevé appel le 24 octobre 2024 de ce jugement pour le voir infirmer, annuler ou réformer en ce qu’il a :

débouté M. [X] [Z] et Mme [J] [Z] de leur demande d’annulation du commandement de quitter les lieux délivré le 11 janvier 2024,

débouté Mme [J] [Z] de sa demande d’être reconnue titulaire du bail et d’être maintenue dans les lieux,

débouté M. [X] [Z] et Mme [J] [Z] de leur demande de constater l’existence d’un nouveau bail,

condamné M. [X] [Z] et Mme [J] [Z] aux dépens de première instance,

débouté de leur demande d’article 700 du code de procédure civile.

***

Dans leurs dernières conclusions, M. [X] [F] et Mme [J] [Z], appelants à titre principal, intimés à titre incident, demandent à la cour, au visa de l’article L 111-4 du code des procédures civiles d’exécution, de l’article 1751 du Code civil et de l’article 7-1 de la loi du 24 mars 2014 sur la prescription des loyers, de :

« Juger qu’aucune créance n’est due à la SEM du chef de l’occupation [Z]-San-[Y].

Annuler le commandement du 11 janvier 2024 ne reposant sur aucune créance liquide, certaine et exigible les titres étant prescrits.

Juger que,

— l’ordonnance du 23 février 2012,

— l’arrêt du 08 novembre 2012.

Ne peuvent être opposés,

A Mme [C] qui est cotitulaire légitime du bail.

A l’encontre de M. [Z] et de Mme [C] puisque reposant sur des décisions et/ou créances prescrites.

Juger que M. [Z] et Mme [C] pourront se maintenir dans les lieux loués puisque titulaires d’un bail soumis aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989 qu’il appartiendra à la SEM de régulariser.

Condamner la SEM à payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens. ».

Au soutien de leurs prétentions, M. [X] [F] et Mme [J] [Z], appelants à titre principal, intimés à titre incident, exposent préalablement qu’ils n’ont commis aucune fraude.

Ils indiquent qu’il est possible de soulever devant le juge de l’exécution la nullité d’un commandement de quitter les lieux qui n’a pas été notifié au conjoint du titulaire du bail et que le défaut de capacité d’ester en justice ou de pouvoir d’une partie est une irrégularité de fond qui affecte la validité de l’acte.

Selon eux, il y a eu un maintien dans les lieux de février 2012 (date de l’ordonnance prononçant l’expulsion) jusqu’au 11 janvier 2024 soit plus de 11 ans sans acte d’exécution forcé. Ils expliquent par ailleurs qu’il existe un protocole d’accord du 17 mars 2023 en vertu duquel la SEM s’engage à ne pas réaliser l’expulsion si l’occupant reprend le paiement du loyer et régularise sa dette ce qu’ils avaient commencé à faire depuis octobre 2022.

Ils précisent que M. [X] [F] a réalisé dans les lieux occupés des travaux importants autorisés et reconnus par la SEM ce qui démontre l’existence d’un nouveau rapport locatif.

Mme [J] [Z] invoque à son endroit l’automaticité de la cotitularité du bail au regard des dispositions légales de l’article 1751 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989 dont l’application fait obstacle à son expulsion faute d’acte d’exécution forcée délivré à son encontre.

Ils expliquent qu’un délai de 10 ans s’est écoulé à la date du 23 février 2022 sans qu’une mesure d’exécution forcée n’ait été effectuée, le commandement de payer intervenant en juin 2023 et que par conséquent la prescription décennale est acquise. Ils font valoir que les paiements intervenus spontanément sont interruptifs à l’égard de la créance mais non du titre.

Ils affirment enfin que le montant de 113 471, 54 euros visé dans le commandement n’est pas dû puisque la SEM ne dispose pas d’un titre exécutoire et d’une créance qui permettrait l’exécution du commandement du 15 juin 2023 ou du 11 janvier 2024 puisqu’à ces dates les titres sont prescrits. Ils estiment enfin qu’aucune somme n’est due comme le montre le justificatif des paiements alors que la SEM ne peut établir un décompte tenant compte de la situation depuis 2012 des travaux effectués et reconnus pour un montant de 40 000 euros.

***

Dans ses dernières conclusions, la SEM de [Localité 7], intimée à titre principal, appelante à titre incident, demande à la cour, au visa des articles 1355 et 2240 du code civil, et de l’article L. 111-4 du code des procédures civiles d’exécution, de :

« – Confirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il déboute la SEM de [Localité 7] de sa demande d’ordonner l’expulsion de M. [X] [Z] et Mme [J] [C] épouse [Z] et dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ce faisant, infirmer le jugement en ce qu’il déboute la SEM de [Localité 7] de sa demande d’ordonner l’expulsion de M. [X] [Z] et Mme [J] [C] épouse [Z] et dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ordonner l’expulsion de M. [X] [Z] et Mme [J] [C] épouse [Z].

En tout état de cause,

— Débouter M. [X] [Z] et Mme [R] [C] de toutes leurs demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires ;

— Condamner M. [Z] et Mme [C] à payer à la SEM de [Localité 7] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de 1ère instance et d’appel ; ».

Au soutien de ses prétentions, la SEM de [Localité 7], intimée à titre principal, appelante à titre incident, expose qu’elle entend voir réformer le jugement seulement en ce qu’il la déboute de sa demande d’ordonner l’expulsion de M. [X] [Z] et Mme [J] [C] épouse [Z] et dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle explique que les demandes des appelants ne relevant pas de la compétence du juge de l’exécution mais du juge des contentieux de la protection, la décision déférée doit être confirmée en ce qu’elle a rejeté les demandes adverses.

L’intimée fait également valoir que la question de la titularité du bail à l’égard de Mme [J] [C] épouse [Z] se heurte au principe de l’autorité de la chose jugée. La SEM affirme également qu’il n’existe pas un nouveau contrat de bail d’habitation et que le débiteur a reconnu formellement l’étendue de sa dette en ce compris les loyers antérieurs et correspondant à l’objet du litige. Elle souligne que le titre exécutoire n’est pas prescrit, M. [X] [Z] opérant des paiements réguliers tel qu’il ressort des relevés de compte annexés au commandement aux fins de saisie vente du 15 juin 2023.

L’intimée estime pour fonder son appel incident que si l’occupation de M. [X] [Z] devait être jugée régulière, celui-ci est néanmoins défaillant dans son obligation de paiement de l’indemnité d’occupation, justifiant que le commandement de quitter les lieux en date du 11 janvier 2024 soit validé étant précisé que le juge de l’exécution est compétent pour trancher cette difficulté.

***

Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

DISCUSSION

— sur la prescription du titre exécutoire et la validité de la créance

Selon l’article L 111-3 du code des procédures civiles d’exécution « seuls constituent des titres exécutoires : 1° Les décisions des juridictions de l’ordre judiciaire ou de l’ordre administratif lorsqu’elles ont force exécutoire, ainsi que les accords auxquels ces juridictions ont conféré force exécutoire ».

Selon les termes de l’article suivant, « l’exécution des titres exécutoires mentionnés aux 1° à 3° de l’article L. 111-3 ne peut être poursuivie que pendant dix ans, sauf si les actions en recouvrement des créances qui y sont constatées se prescrivent par un délai plus long ».

Selon l’article 501 du code de procédure civile « le jugement est exécutoire, sous les conditions qui suivent, à partir du moment où il passe en force de chose jugée à moins que le débiteur ne bénéficie d’un délai de grâce ou le créancier de l’exécution provisoire ».

Selon l’article 2244 du code civil « le délai de prescription ou le délai de forclusion est également interrompu par une mesure conservatoire prise en application du code des procédures civiles d’exécution ou un acte d’exécution forcée ».

Selon l’article 2240 du code civil « la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription ».

Il s’ensuit que chaque paiement intervenu est interruptif de la prescription de la créance litigieuse (cass. 1re civ., 25 janv. 2017, n° 15-25.759).

En l’espèce, la SA SEM de [Localité 7] se prévaut d’un titre exécutoire provisoire du 23 février 2012, revêtu de l’exécution provisoire, dont la prescription a d’abord été interrompue par un commandement de quitter les lieux en date du 3 avril 2012.

Un acte d’exécution forcée a été délivré par le créancier le 15 juin 2023 soit au-delà du délai de prescription visée à l’article L 111-4 du code des procédures civiles d’exécution.

Cependant, il sera observé qu’un paiement de 10 000 euros, non contesté, est intervenu le 1er mars 2016 avant que ne soient réalisés des paiements le 27 mai 2016, le 18 octobre 2017 puis de manière régulière entre l’année 2018 et l’année 2020.

Dans ces conditions, il convient de constater que les paiements réguliers et volontaires de M. [X] [Z] ont valablement interrompu par l’effet de la loi le délai de prescription du titre exécutoire et qu’il restait toujours redevable du reliquat de la créance ayant motivé le commandement de quitter les lieux du 11 janvier 2024.

Par ailleurs, la cour relève que l’affirmation par les appelants selon laquelle les loyers se prescrivent conformément à la loi du 6 juillet 1989 par période de 3 ans est inopérant au regard de ce qui a été indiqué préalablement concernant la validité du titre exécutoire outre le fait qu’il n’existe pas un nouveau contrat de bail d’habitation liant les parties ainsi qu’il sera mentionné ci-dessous.

Enfin, contrairement à ce qu’indique les appelants, la SEM de [Localité 7] justifie bien d’un décompte de sa créance de 110 566.61 euros figurant au commandement aux fins de saisie-vente du 15 juin 2023 mentionnant les versements effectués par M. [X] [Z]. Inversement, ce dernier ne justifie pas de s’être acquitté de l’intégralité des sommes dues.

La décision déférée sera confirmée sur ce point.

— sur l’existence d’un « nouveau rapport locatif »

Selon l’article 6 du code de procédure civile « à l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder ».

En l’espèce, il est invoqué l’existence du protocole transactionnel du 17 mars 2023 tendant à établir, selon les appelants, « un nouveau rapport locatif », et, par voie de conséquence, un contrat de bail d’habitation.

Il sera observé que le protocole transactionnel produit, daté du 17 mars 2023, a pour objet de mettre « un terme définitif à l’ensemble des litiges », « Madame et Monsieur [X] [Z] s’engagent à régulariser leur dette et ne pas la laisser prospérer » et la SEM de [Localité 7] de « diminuer dette globale des loyers impayés ». Il est par ailleurs mentionné que les parties « s’étaient entendues pour que ['] La Sem de [Localité 7] consent à ne pas réaliser l’expulsion, Monsieur [Z] étant dans l’attente d’une indemnisation’Il apparaît que depuis lors l’Occupant n’a pas été en mesure de tenir ses engagements ».

Il ressort de ces éléments qu’il n’est pas établi qu’un nouveau contrat de bail d’habitation a été conclu entre les présentes parties, le protocole s’évertuant à régler les conséquences des litiges financiers. Il en ressort également que le renoncement à expulsion était lié au règlement définitif de la dette ce qui, selon les termes même du document, n’est pas intervenu. Surtout, la demande formulée par les appelants revient pour le juge de l’exécution à statuer au-delà de sa compétence conférée par l’article L 213-6 du code de l’organisation judicaire dès lors que la présente demande porte sur le fondement du droit invoqué pour pratiquer la mesure d’exécution à savoir l’absence de bail d’habitation.

La décision sera en conséquence confirmée sur ce point.

— sur les effets du commandement de quitter les lieux à l’égard de Mme [J] [Z]

S’agissant de la fraude invoquée par l’intimée, il convient de se reporter à la motivation de la décision du 23 février 2012 selon laquelle : « Madame [W] n’est pas fondée à se prévaloir de la cotitularité du bail qu’elle a elle-même consenti en fraude manifeste des droits des tiers dans un contexte de liquidation judiciaire et de vente forcée de son immeuble ». Il sera noté que cette demande a été expressément rejetée par la juridiction dans son dispositif (« Rejetons les demandes de Madame [W] »).

Cependant, le moyen de la co-titularité du bail d’habitation dont la cour a à connaître repose désormais sur le fait que M. [X] [F] et Mme [J] [C] épouse [Z] se sont mariés le 12 décembre 2012, ce qui n’est pas contesté par la partie adverse.

Il apparaît qu’à cette date, suite aux décisions intervenues les 23 février 2012 puis le 8 novembre 2012, il n’existe plus de bail d’habitation en vertu duquel Mme [J] [C] épouse [Z] est en droit d’exiger une co-titularité. Par ailleurs, ce droit ne peut non plus reposer sur un prétendu nouveau rapport locatif qui est, ainsi que la cour l’a indiqué précédemment, inexistant.

Le propriétaire n’avait donc pas à adresser à Mme [J] [C] épouse [Z] un commandement de quitter les lieux dès lors qu’elle a la qualité d’occupante. En conséquence toutes les demandes liées à l’existence d’un contrat de bail d’habitation seront rejetées.

La décision déférée sera confirmée sur ce point.

La demande en appel incident doit être rejeté dès lors que la SEM de [Localité 7] peut se prévaloir d’un titre exécutoire sans qu’il soit nécessaire de se référer au protocole d’accord transactionnel pour ordonner l’expulsion.

La décision sera en conséquence confirmée.

Sur les frais de l’instance :

M. [X] [F] et Mme [J] [C] épouse [Z], qui succombent, devront supporter les dépens de l’instance et payer à la SEM de [Localité 7] une somme équitablement arbitrée à 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Dit que M. [X] [F] et Mme [J] [C] épouse [Z] supporteront les dépens de première instance et d’appel et payeront à la SEM de [Localité 7] une somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,