17/09/2025

ARRÊT N° 25/ 329

N° RG 24/03177

N° Portalis DBVI-V-B7I-QPTJ

SL – SC

Décision déférée du 14 Décembre 2022

TJ de [Localité 8] – 21/01238

V. ANIERE

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le 17/09/2025

à

M^e Regis DEGIOANNI

M^e Philippe SALVA

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DIX SEPT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTS

Monsieur [D] [R]

[Adresse 6]

[Localité 1]

Monsieur [B] [Y] [Z] [G]

'[Adresse 10]'

[Localité 2]

(Demandeurs à la réinscription après radiation – Appelants dans dossier RG n° 23/00108)

Représentés par M^e Regis DEGIOANNI de la SCP DEGIOANNI – PONTACQ – GUY-FAVIER, avocat au barreau D’ARIEGE

INTIMEE

S.A.R.L. NOSICA

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Philippe SALVA de la SELARL PLAIS-THOMAS – SALVA, avocat au barreau D’ARIEGE (postulant)

Représentée par M^e Virginie JAVAUX de la SARL ADVISE, avocat au barreau de NANTES (plaidant)

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 juin 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. LECLERCQ, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. DEFIX, président

S. LECLERCQ, conseillère

N. ASSELAIN, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 14 mai 2020, passé devant Me [N] [X], notaire à [Localité 8], la société à responsabilité limitée (Sarl) Nosica a consenti à M. [D] [R] et M. [B] [Y] [Z] [G] une promesse unilatérale de vente portant sur le lot n°82, consistant au rez-de-chaussée, en un local commercial et une cour, et les 296/1121èmes des parties communes générales, dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 7], moyennant le prix de 320.500 euros.

M. [D] [R] et M. [B] [Y] [Z] [G], désignés comme 'le bénéficiaire', entendaient acquérir la pleine propriété indivise à concurrence de 50% chacun.

Cette promesse a été consentie pour une durée expirant le 21 août 2020 à 16 heures.

Il était stipulé :

'En cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l’encontre du bénéficiaire de l’expiration du délai ci-dessus fixé.

Toutefois, si, à cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l’acte n’étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux quinze jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder trente jours.'

Il était prévu que la réalisation de la promesse aurait lieu :

— soit par la signature de l’acte authentique ;

— soit par la levée d’option faite par le bénéficiaire à l’intérieur de ce délai.

Au paragraphe 'carence', il est prévu :

En l’absence de levée d’option ou de signature de l’acte de vente dans les délais :

'Au cas où le bénéficiaire n’aurait ni levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant, qui disposera alors librement du bien nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du bénéficiaire de l’acquérir.

Au paragraphe 'indemnité d’immobilisation', il est prévu :

'Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 32.050 euros.

De convention expresse entre elles, le bénéficiaire est dispensé du versement immédiat de cette somme.

Toutefois, dans le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, ce dernier s’oblige irrévocablement au versement de celle-ci, à première demande du promettant et à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du bien pendant la durée des présentes.'

La promesse unilatérale de vente était conclue sous diverses conditions suspensives, dont celles d’obtention d’un ou plusieurs prêts par le bénéficiaire, d’un montant maximal de 345.000 euros, d’une durée maximale de remboursement de 20 ans, au taux nominal d’intérêt maximal de 2% l’an hors assurance.

Le bénéficiaire s’obligeait à déposer le ou les dossiers de demande de prêts au plus tard le 26 juin 2020 et à en justifier à première demande du promettant par tout moyen de preuve écrite.

L’acte stipule : 'La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’un ou plusieurs accords définitifs de prêts au plus tard le 31 juillet 2020. Cette obtention devra être portée à la connaissance du promettant par le bénéficiaire au plus tard dans les 5 jours suivant l’expiration du délai ci-dessus.

À défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.'

'Passé ce délai de 8 jours sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le promettant retrouvera son entière liberté mais le bénéficiaire ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura, le cas échéant, versée qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait ; à défaut, l’indemnité d’immobilisation restera acquise au promettant.'

'Le bénéficiaire s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le bénéficiaire s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt.'

Les parties s’accordent pour dire que le délai pour déposer le ou les dossiers de demandes de prêt a été prorogé d’un commun accord au 26 juillet 2020.

La signature de l’acte authentique de vente n’est pas intervenue.

Par courriers recommandés avec accusé de réception du 19 janvier 2021, la Sarl Nosica a mis en demeure M. [D] [R] et M. [B] [Y] [Z] [G] de lui régler la somme de 32.050 euros à titre d’indemnité forfaitaire d’immobilisation du bien.

Par acte du 19 octobre 2021, la Sarl Nosica a fait assigner M. [D] [R] et M. [B] [Y] [Z] [G] devant le tribunal de judiciaire de Foix, aux fins d’obtenir le paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Par un jugement du 14 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Foix a :

— condamné solidairement M. [D] [R] et M. [B] [Y] [Z] [G] à payer à la Sarl Nosica la somme de 32.050 euros à titre d’indemnité forfaitaire d’immobilisation, en application des dispositions contractuelles de la promesse unilatérale de vente du 14 mai 2020,

— condamné solidairement M. [D] [R] et M. [B] [Y] [Z] [G] à payer à la Sarl Nosica la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [D] [R] et M. [B] [Y] [Z] [G] aux entiers dépens, tels que définis à l’article 695 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Salva,

— débouté la Sarl Nosica de sa demande sur le fondement de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution,

— rappelé que l’exécution provisoire de ce jugement est de droit.

Pour statuer ainsi, le premier juge a considéré que M. [R] et M. [G] ne rapportaient pas la preuve d’avoir demandé l’octroi de prêts conformément aux stipulations de la promesse de vente et dans les délais fixés, et qu’en conséquence, la condition suspensive d’obtention de prêt devait être considérée comme étant réalisée.

Il a considéré que l’indemnité d’immobilisation n’avait pas le caractère d’arrhes ni de clause pénale, et constituait le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse, et qu’elle était due sans qu’il y ait lieu de la réduire.

— :-:-:-

Par déclaration du 10 janvier 2023, M. [D] [R] et M. [B] [Y] [Z] [G] ont relevé appel de ce jugement en ce qu’il a :

— condamné solidairement M. [D] [R] et M. [B] [Y] [Z] [G] à payer à la Sarl Nosica la somme de 32.050 euros à titre d’indemnité forfaitaire d’immobilisation, en application des dispositions contractuelles de la promesse unilatérale de vente du 14 mai 2020,

— condamné solidairement M. [D] [R] et M. [B] [Y] [Z] [G] à payer à la Sarl Nosica la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [D] [R] et M. [B] [Y] [Z] [G] aux entiers dépens, tels que définis à l’article 695 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Salva,

— :-:-:-

L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro RG 23/00108.

Par ordonnance du 26 octobre 2023, le magistrat chargé de la mise en état de la cour d’appel de Toulouse, a :

— écarté des débats de l’incident la pièce n° 19 produite par M. [D] [R] et M. [B] [Y] [Z] [G] ;

— ordonné la radiation du rôle de l’appel interjeté le 10 janvier 2023 par M. [D] [R] et M. [B] [Y] [Z] [G], à l’encontre du jugement rendu 14 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Foix, actuellement pendant sous le n° RG 23/00108 ;

— dit que, sauf péremption de l’instance, l’affaire pourra être réinscrite après que M. [D] [R] et M. [B] [Y] [Z] [G] auront justifié avoir intégralement exécuté la décision du 14 décembre 2022 ;

— condamné M. [D] [R] et M. [B] [Y] [Z] [G] aux dépens de l’incident ;

— débouté la Sarl Nosica de sa demande présentée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Suite à une saisie attribution, le jugement a été exécuté. Par RPVA le 12 septembre 2024, M. [R] et M. [G] ont pris des conclusions de reprise d’instance.

L’affaire a été réinscrite au rôle le 19 septembre 2024, sous le numéro RG 24/03177.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 25 septembre 2024, M. [D] [R] et M. [B] [Y] [Z] [G], appelants, demandent à la cour de :

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Foix du 14 décembre2022,

En conséquence,

À titre principal,

— débouter la société Nosica de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société Nosica au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À titre subsidiaire,

— requalifier la clause d’indemnité d’immobilisation en clause pénale,

— modérer le montant de la clause pénale en la ramenant à de plus justes proportions,

— dire ne pas y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ni au dépens.

Ils font valoir qu’ils ont formulé plusieurs demandes de prêt conformes aux stipulations de la promesse unilatérale de vente, qu’ils ont initié l’ensemble des démarches qui leur incombaient avant le 26 juillet 2020, mais que les réponses se sont révélées négatives, le promettant en étant informé ; qu’ils ont déposé une nouvelle demande de prêt auprès de la Banque populaire du Sud, qui a réitéré son refus ; qu’ils ont pris attache avec un courtier qui n’a pas souhaité les accompagner dans leur recherche. Ils estiment qu’il ne peut leur être reproché d’avoir sollicité des financements pour des montants inférieurs au montant maximal prévu, ni l’absence de mention du taux d’intérêts, car ce ne sont pas eux qui décident du taux d’emprunt, mais les organismes bancaires après acceptation du principe du financement ; que la mention d’un taux d’intérêt dans la promesse de vente est en réalité une garantie pour les futurs acquéreurs de ne pas être contraints par une offre de prêt plus onéreuse que prévu. Ils estiment que ce refus de crédit est totalement indépendant de leur volonté.

Subsidiairement, ils soutiennent que la clause qui fonde l’indemnité d’immobilisation est ambiguë et qu’elle a en réalité pour objet de sanctionner le refus d’acquérir des bénéficiaires, et doit ainsi être requalifiée en clause pénale. Ils soutiennent que cette clause pénale doit être modérée car manifestement excessive, eux-mêmes n’étant pas fautifs dans la non-réalisation de la vente.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 13 janvier 2025, la Sarl Nosica, intimée, demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Foix le 14 décembre 2022,

— débouter MM [D] [R] et [B] [G] de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner solidairement MM [D] [R] et [B] [G] au de règlement de la somme de 5.000 euros au profit de la société Nosica par application des dispositions l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner MM [D] [R] et [B] [G] (en cas de recouvrement forcé) au paiement du droit proportionnel de l’huissier en application L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner MM [D] [R] et [B] [G] aux entiers dépens distraits au profit de Maître Philippe Salva, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir qu’aucune demande de prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente n’a été déposée dans le délai imparti du 26 juin 2020 voire du 26 juillet 2020. Elle indique notamment ne pas avoir de justificatif d’une demande présentée par M. [R] et M. [G], et que le taux d’intérêt sollicité n’est pas mentionné.

Elle ajoute que les courriers de refus de prêt ne lui ont pas été adressés conformément aux stipulations de la promesse.

Elle soutient que la condition suspensive d’obtention de prêt doit être considérée comme réalisée, dès lors que sa défaillance est due à M. [R] et M. [G], et qu’en conséquence, l’indemnité d’immobilisation lui est due.

Elle soutient que l’indemnité d’immobilisation ne doit pas être requalifiée en clause pénale, car elle a été stipulée à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation du bien, les bénéficiaires s’étant obligés irrévocablement à la payer dans le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions stipulées.

En toute hypothèse, ils soulignent qu’une indemnité correspondant à 10% du prix de vente de l’immeuble n’est nullement excessive.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 mai 2025.

L’affaire a été examinée à l’audience du lundi 10 juin 2025 à 14h00.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation :

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du code civil ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

S’agissant d’une promesse unilatérale de vente, le promettant confère au bénéficiaire la faculté d’acquérir, si bon lui semble, le bien objet de la promesse.

Le bénéficiaire accepte la promesse de vente en tant que promesse, mais se réserve la faculté d’en demander ou non la réalisation suivant ce qu’il lui conviendra.

L’article 1304-3 du même code dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente était conclue sous diverses conditions suspensives, dont celles d’obtention d’un ou plusieurs prêts par le bénéficiaire, d’un montant maximal de 345.000 euros, d’une durée maximale de remboursement de 20 ans, au taux nominal d’intérêt maximal de 2% l’an hors assurance.

Le bénéficiaire s’obligeait à déposer le ou les dossiers de demande de prêts au plus tard le 26 juin 2020 et à en justifier à première demande du promettant par tout moyen de preuve écrite.

L’acte stipule : 'La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’un ou plusieurs accords définitifs de prêts au plus tard le 31 juillet 2020. Cette obtention devra être portée à la connaissance du promettant par le bénéficiaire au plus tard dans les 5 jours suivant l’expiration du délai ci-dessus.

À défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.'

'Passé ce délai de 8 jours sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le promettant retrouvera son entière liberté mais le bénéficiaire ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura, le cas échéant, versée qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait ; à défaut, l’indemnité d’immobilisation restera acquise au promettant.'

'Le bénéficiaire s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le bénéficiaire s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt.'

Le délai pour déposer le ou les dossiers de demandes de prêt a été prorogé au 26 juillet 2020.

Sur la défaillance de la condition suspensive d’obtention de prêt :

La condition suspensive d’obtention de prêt est défaillie : en effet, le ou les prêts sollicités n’ont pas été obtenus, ainsi qu’il ressort d’un courriel de la Banque populaire du Sud du 9 septembre 2020, d’un courrier de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Sud Méditerranée du 22 septembre 2020, d’un courrier de la Banque populaire du Sud du 30 novembre 2021, et d’un courrier de la Caisse de crédit mutuel [Localité 8] du 23 janvier 2023.

La société Nosica fait valoir que cette condition suspensive est défaillie par la faute des bénéficiaires, car ils ne justifient pas avoir fait une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles.

Selon la promesse unilatérale de vente, il devait s’agir de l’obtention d’un ou plusieurs prêts par le bénéficiaire, d’un montant maximal de 345.000 euros, d’une durée maximale de remboursement de 20 ans, au taux nominal d’intérêt maximal de 2% l’an hors assurance

'Le bénéficiaire’ désignait M. [R] et M. [G], qui entendaient acquérir en indivision à concurrence de moitié chacun.

Le courriel de refus de la Banque populaire du Sud, agence de [Localité 9], [Adresse 3] du 9 septembre 2020, qui se réfère à une demande de financement de M. [R], ne mentionne ni le montant, ni la durée, ni le taux d’intérêt sollicités. Il n’est pas fait état de M. [G]. Le courrier du 30 novembre 2021 de la Banque populaire du Sud précise que cette demande était relative à un prêt de 296.000 euros, sans que la durée ni le taux d’intérêt sollicités soient mentionnés, ni qu’il soit fait état de M. [G].

L’attestation de dépôt de la demande de prêt émanant de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Sud Méditerranée du 22 septembre 2020 mentionne le montant du prêt sollicité, soit 296.000 euros, et la durée, soit 20 ans, mais ne mentionne pas le taux d’intérêt sollicité. En outre, elle indique que la demande a été déposée par M. [R] ; il n’est pas fait état de M. [G].

L’attestation de la Caisse de crédit mutuel [Localité 8] du 23 janvier 2023 indique que M. [R] l’a sollicitée le 3 juillet 2020 pour un prêt d’un montant de 345.000 euros d’une durée de 20 ans. Il n’est pas fait état du taux d’intérêt sollicité ni de M. [G].

Or, le taux d’intérêt maximal sollicité est un élément important de la demande de financement, car s’il est trop bas, il obère la rentabilité de l’opération pour la banque.

De même, avoir un ou deux emprunteurs est une donnée importante de la demande de financement, car avoir plusieurs débiteurs réduit les risques pour la banque.

Dès lors, la condition suspensive d’obtention de prêt est défaillie par la faute de M. [R] et M. [G], car ils ne justifient pas avoir fait une demande de prêt conforme aux stipulations de la promesse de vente.

Cette condition suspensive d’obtention de prêt est donc réputée accomplie.

La promesse de vente prévoit que si le bénéficiaire ne lève pas l’option alors que toutes les conditions suspensives sont réalisées, il doit payer au promettant la somme de 32.050 euros 'à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du bien pendant la durée des présentes'.

Il apparaît que cette somme est le prix de l’immobilisation du bien entre les mains du promettant. C’est la contrepartie du droit d’option conféré au bénéficiaire pendant un certain délai.

Il ne s’agit pas d’une clause pénale, qui viendrait sanctionner l’inexécution de l’obligation de lever l’option alors que toutes les conditions suspensives sont réalisées. En effet, s’agissant d’une promesse unilatérale, le bénéficiaire n’a pas d’obligation de lever l’option.

Elle doit donc bien être qualifiée d’indemnité d’immobilisation.

Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a condamné solidairement M. [D] [R] et M. [B] [Y] [Z] [G] à payer à la Sarl Nosica la somme de 32.050 euros à titre d’indemnité forfaitaire d’immobilisation, en application des dispositions contractuelles de la promesse unilatérale de vente du 14 mai 2020.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Le jugement dont appel sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

M. [R] et M. [G], parties perdantes, seront condamnés aux dépens d’appel, avec application au profit de Maître Philippe Salva, avocat qui le demande, des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Les dispositions de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution se suffisant à elles-mêmes en cas d’exécution forcée, il n’ a pas lieu de statuer d’ores et déjà sur ce point.

M. [R] et M. [G] seront condamnés solidairement à payer à la Sarl Nosica la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens.

Ils seront déboutés de leur demande sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Foix du 14 décembre 2022 ;

Y ajoutant,

Condamne M. [D] [R] et M. [B] [Y] [Z] [G] aux dépens d’appel, avec application au profit de Maître Philippe Salva, avocat qui le demande, des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Les condamne solidairement à payer à la Sarl Nosica la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens ;

Les déboute de leur demande sur le même fondement.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX

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