ARRET

N°

S.A.S.U. IN VESTISS FRANCE

C/

[T] épouse [B]

[T]

[L]

[L] épouse [P]

[L]

[L]

[L]

Copie exécutoire

le 29 janvier 2026

à

M^e MELIN

M^e LECLERCQ-LEROY

DB/MEC/SB/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU VINGT NEUF JANVIER

DEUX MILLE VINGT SIX

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 25/01442 – N° Portalis DBV4-V-B7J-JKHS

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEAUVAIS DU TROIS MAI DEUX MILLE VINGT TROIS

PARTIES EN CAUSE :

S.A.S.U. IN VESTISS FRANCE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 14]

[Localité 11]

Représentée par M^e Géraldine MELIN de la SCP GOSSARD BOLLIET MELIN, avocat au barreau de COMPIEGNE

APPELANTE

ET

Madame [D] [T] épouse [B]

née le 19 Février 1956 à [Localité 22] (93)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 7]

Monsieur [U] [T]

né le 09 Décembre 1953 à [Localité 22] (93)

de nationalité Française

[Adresse 16]

[Localité 8]

Madame [E] [L]

née le 31 Mars 1851 à [Localité 21]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 13]

Madame [R] [L] épouse [P]

née le 29 Février 1948 à [Localité 21]

de nationalité Française

[Adresse 18]

[Localité 17]

Monsieur [H] [L]

né le 08 Octobre 1943 à [Localité 21]

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 2]

Monsieur [I] [L]

né le 08 Octobre 1943 à [Localité 21]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 15]

Monsieur [G] [L]

né le 19 Juin 1942 à [Localité 21]

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Localité 1]

Représentés par M^e Jean-Michel LECLERCQ-LEROY de la SELARL LOUETTE-LECLERCQ ET ASSOCIES, avocats au barreau d’AMIENS

INTIMES

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 13 novembre 2025 devant la cour composée de M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et M^me Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de M^me Marie-Estelle CHAPON, cadre-greffier en présence de Mme [Y] [A], greffière stagiaire.

Sur le rapport de M. Douglas BERTHE et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 29 janvier 2026, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière placée.

*

* *

DECISION :

[N] [T] et [F] [V] épouse [T] étaient propriétaires d’une maison à usage d’habitation située [Adresse 12] à [Localité 19].

La société In Vestiss France a pour activité la promotion immobilière, la réhabilitation et l’achat-vente location de biens immobiliers.

Le 29 août 2019, par l’intermédiaire de l’agence Laforêt immobilier de [Localité 20], la société In Vestis France a régularisé avec [N] [T] et [F] [V] épouse [T] une promesse synallagmatique de vente de leur maison située à [Localité 19], pour un montant de 175 000 euros, outre 4 300 euros au titre des frais d’acte.

Le compromis de vente mentionne que le transfert de propriété sera effectif au jour de la signature de l’acte authentique de vente et que l’entrée en jouissance s’effectuera au 20 janvier 2020.

Le compromis de vente prévoit également des conditions suspensives dont une au titre de l’obtention par l’acquéreur d’une déclaration préalable de division purgée de tout recours et d’un certificat d’urbanisme positif sur la parcelle créée. Il a été précisé que si l’une des conditions suspensives n’était pas réalisée (sauf renonciation par l’acquéreur à ces conditions), chacune des parties reprendrait sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part ni d’autre et la somme remise par l’acquéreur, à titre d’acompte, lui serait immédiatement restituée, et ceci sans aucune formalité.

En outre, le compromis de vente stipule une clause rédigée en ces termes :

« En application de la rubrique « Réalisation » et après levée de toutes les conditions suspensives, il est convenu, au cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, qu’elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuite et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat. Dans l’un et l’autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n’est pas en défaut percevra de l’autre partie, à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de dix-sept mille cinq cents euros (17 500 euros). »

Le compromis de vente n’a pas prévu le versement d’un dépôt à titre de séquestre par l’acquéreur.

L’acte authentique devait être reçu le 20 janvier 2020 par Me [K], notaire à [Localité 20], sous réserve de l’obtention par ce dernier de toutes les pièces, titres et documents nécessaires à la perfection de l’acte.

Un certificat d’urbanisme a été délivré par la commune de [Localité 19] le 15 octobre 2019 relatif aux parcelles concernées par la promesse de vente.

Le 14 janvier 2020, un certificat de décision de non-opposition à une déclaration préalable de division a été délivré par la commune de [Localité 19]. La dite déclaration préalable avait été déposée le 22 octobre 2019 par la société In Vestis France et concernait un projet de division en vue de construire sur la parcelle cadastrée section E n° [Cadastre 6].

Par courrier recommandé en date du 31 juillet 2020, le conseil des consorts [T] a informé la société In Vestis France du décès d'[F] [V] épouse [T] le 18 février 2020 et de la volonté de [N] [T] et des ayants droit d'[F] [V] épouse [T] de poursuivre la vente de l’ensemble immobilier selon les termes du compromis de vente du 29 août 2019. Il poursuivait en indiquant que les conditions suspensives étaient levées, de sorte qu’il mettait la société In Vestis France en demeure de procéder dans les meilleurs délais à la régularisation de l’acte authentique portant réitération de la vente convenue le 29 août 2019.

Par courrier recommandé en date du 4 août 2020, la société In Vestis France répondait qu’à la date du 20 janvier 2020, l’ensemble des conditions suspensives n’était pas levé puisque la déclaration préalable de division obtenue le 14 janvier 2020 n’était pas purgée de tout recours. Elle ajoutait qu’elle avait été informée du décès d'[F] [V] [T] tardivement et avait contacté le notaire qui avait répondu qu’il était impossible de régulariser la vente du fait que la succession de cette dernière n’était pas achevée. Elle en concluait que la transaction ne pouvait pas aboutir, sauf à modifier les conditions de date et de prix.

Par courrier recommandé en date du 27 novembre 2020, le conseil des consorts [T] répondait qu’il prenait acte du désistement de la société In Vestis France de la vente, ce qui emportait sa résolution. Il mettait cette dernière en demeure de lui régler la somme de 17 500 euros en application de la clause pénale stipulée à la promesse de vente du fait que le défaut de réitération de la vente lui était personnellement imputable sans justification d’un motif permettant de s’exonérer de ses obligations contractuelles. Il rappelait que les conditions suspensives étaient réalisées depuis de nombreux mois et indiquait que le refus de régularisation de la vente était uniquement motivé par la volonté de faire réviser le prix de cession.

C’est dans ces circonstances que, par acte d’huissier en date du 10 mai 2021, [N] [T], Mme [D] [T] épouse [B], M. [U] [T], Mme [E] [L], Mme [R] [L] épouse [P], M. [H] [L], M. [I] [L] et M. [G] [L] (ci-après les consorts [T]) ont fait assigner la société In Vestis France devant le tribunal judiciaire de Beauvais afin d’obtenir notamment le paiement de la clause pénale.

Les consorts [T] ont demandé en première instance de :

— Les déclarer recevables et fondés en leurs demandes,

— Déclarer la société In Vestis France civilement et contractuellement responsable à leur égard par suite de la non-réitération de l’avant-contrat de vente immobilière en date du 29 août 2019,

— Déclarer que le bénéfice de la clause pénale insérée dans l’avant-contrat de vente en date du 29 août 2019 est acquis à leur bénéfice en conséquence de la non-réitération de la vente immobilière,

— Condamner la société In Vestis France à leur verser la somme de 17 500 euros au titre de la clause pénale, outre celle de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis,

— Débouter la société In Vestis France de l’intégralité de ses prétentions,

— Condamner la société In Vestis France à leur verser la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter la charge des dépens de l’instance,

— Rappeler l’exécution provisoire de la présente décision.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposaient que la clause pénale insérée au contrat doit être appliquée en ce que les conditions suspensives stipulées à la promesse de vente ont été réalisées, rappelant qu’aucun délai n’avait été prévu pour leur réalisation et que la date du 20 janvier 2020 pour la régularisation par acte authentique n’était pas un délai extinctif, de sorte qu’une telle régularisation pouvait tout à fait s’effectuer après cette date.

Ils ajoutaient que la société In Vestis France s’est comportée comme propriétaire des immeubles puisqu’elle a fait paraître des offres de vente de l’ensemble immobilier en deux lots entre les mois d’octobre et novembre 2020.

Ils ajoutaient que le montant de la clause pénale n’est pas excessif et que ledit montant a été contractuellement accepté à titre forfaitaire, sans qu’il soit besoin de justifier de l’existence d’un préjudice particulier.

En défense, la société In Vestis France demandait en première instance au tribunal à titre principal de prononcer la caducité du compromis de vente en raison du fait que, le 20 janvier 2020, toutes les conditions suspensives n’avaient pas été réalisées, la déclaration préalable de division foncière n’étant pas purgée de tout recours à cette date, et donc de rejeter l’ensemble des demandes des consorts [T].

À titre subsidiaire, elle demandait de prononcer la résolution du contrat aux torts exclusifs des vendeurs dans la mesure où son refus de réitération de la vente le 17 août 2020 n’était pas fautif puisqu’elle a constaté l’impossibilité de poursuivre la vente par l’absence de justification de l’accord écrit de l’ensemble des héritiers pour vendre le bien. Ce sont au contraire les vendeurs qui ont commis une faute en formalisant une proposition de vente le 31 juillet 2020 alors que les conditions n’étaient pas réunies.

En conséquence, elle formait reconventionnellement une demande de condamnation des consorts [T] à lui régler la somme de 17 500 euros en application de la clause pénale à titre d’indemnisation de son préjudice.

À titre infiniment subsidiaire, elle sollicitait la diminution du montant de la clause pénale à la somme de 1 euros.

En tout état de cause, elle sollicitait le rejet des demandes des consorts [T], et leur condamnation solidaire à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter la charge des dépens de l’instance avec distraction ainsi que d’écarter l’exécution provisoire.

Par jugement du 3 mai 2023, le tribunal judiciaire de Beauvais a :

Dit que la clause pénale stipulée dans le compromis de vente du 29 août 2019 souscrit entre M. et Mme [T] et la société In Vestis France doit recevoir application,

Condamné en conséquence la société In Vestis France prise en la personne de son représentant légal à verser à M. [N] [T], Mme [D] [T] épouse [B], M. [U] [T], Mme [E] [L], Mme [R] [L] épouse [P], M. [H] [L], M. [I] [L] et M. [G] [L] la somme de 17 500 euros en application de la clause pénale ;

Débouté M. [N] [T], Mme [D] [T] épouse [B], M. [U] [T], Mme [E] [L], Mme [R] [L] épouse [P], M. [H] [L], M. [I] [L] et M. [G] [L] de leur demande au titre de l’indemnisation d’un préjudice moral ;

Débouté la société In Vestis France de ses demandes reconventionnelles en résolution de la vente aux torts exclusifs des vendeurs et d’application de la clause pénale à son profit ;

Condamné la société In Vestis France prise en la personne de son représentant légal à verser à M. [N] [T], Mme [D] [T] épouse [B], M. [U] [T], Mme [E] [L], Mme [R] [L] épouse [P], M. [H] [L], M. [I] [L] et M. [G] [L] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la société In Vestis France prise en la personne de son représentant légal à supporter la charge des dépens de la présente instance ;

Autorisé le recouvrement direct contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a été fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Rappelé que la sa décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration du 23 juin 2023, la société In Vestis France a interjeté appel de cette décision.

Suite au décès de [N] [T] intervenu le 4 septembre 2024, l’affaire a été radiée le 12 mars 2025 dans l’attente de la régularisation de la procédure.

Compte-tenu du fait que M. [U] [T] et Mme [D] [T], ses héritiers, étaient déjà parties à la procédure, l’affaire a été réinscrite au rôle le 21 mars 2025.

Vu les conclusions récapitulatives déposées le 10 mars 2025 par lesquelles la société In Vestiss France demande à la cour de :

Déclarer recevable et bien fondée la société In Vestis France en son appel de la décision entreprise,

En conséquence,

Infirmer ce jugement entrepris en ce qu’il a :

— Dit que la clause pénale stipulée dans le compromis de vente du 29 août 2019 souscrit entre M. et Mme [T] et la société In Vestis France doit recevoir application ;

— Condamné la société In Vestis France à payer à M. [N] [T], Mme [D] [T] épouse [B], M. [U] [T], Mme [E] [L], Mme [R] [L] épouse [P], M. [H] [L], M. [I] [L] et M. [G] [L] la somme de 17 500 euros en application de la clause pénale,

— Débouté la société In Vestis France de ses demandes reconventionnelles en résolution de la vente aux torts exclusifs des vendeurs et d’application de la clause pénale à son profit,

— Condamné la société In Vestis France à payer à M. [N] [T], Mme [D] [T] épouse [B], M. [U] [T], Mme [E] [L], Mme [R] [L] épouse [P], M. [H] [L], M. [I] [L] et M. [G] [L] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné la société In Vestis France à supporter la charge des dépens,

— Rappelé que la décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Confirmer le jugement pour le surplus.

Et statuant à nouveau,

À titre principal,

Prononcer la caducité du compromis de vente,

À titre subsidiaire,

Prononcer la résolution du contrat de vente aux torts exclusifs des vendeurs,

À titre reconventionnel,

Condamner solidairement Mme [D] [T], Monsieur [U] [T], Mme [E] [L], Mme [R] [L], M. [H] [L], M. [I] [L] et M. [G] [L] payer à la société In Vestiss France la somme de 17 500 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la clause pénale intégrée dans le compromis de vente,

À titre infiniment subsidiaire,

Fixer le montant de la clause pénale due par la société In Vestiss France à la somme d’un euro symbolique,

En tout état de cause,

Débouter Mme [D] [T], M. [U] [T], Mme [E] [L], Mme [R] [L], M. [H] [L], M. [I] [L] et M. [G] [L] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

Condamner solidairement Mme [D] [T], M. [U] [T], Mme [E] [L], Mme [R] [L], M. [H] [L], M. [I] [L] et M. [G] [L] à payer à la société In Vestiss France la somme de 3 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement Mme [D] [T], M. [U] [T], Mme [E] [L], Mme [R] [L], M. [H] [L], M. [I] [L] et M. [G] [L] aux entiers dépens de l’instance avec distraction par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir :

— qu’il est expressément mentionné aux termes de la clause pénale qu’en cas de levée de toutes les conditions suspensives « dans le délai imparti » et en cas de refus de régulariser la vente par acte authentique, la vente forcée ou la résolution du contrat pourra être sollicitée au choix par la partie lésée, en contrepartie d’une indemnisation forfaitaire d’un montant de 17 500 euros,

— que la date butoir de signature de l’acte authentique a été érigée par les parties comme un délai pour la levée des conditions suspensives,

— que la demande de certificat d’urbanisme a été déposée le 17 septembre 2019 et que le certificat a été délivré le 17 octobre 2019 et que le dépôt de la déclaration préalable de division foncière est intervenu le 26 novembre 2019,

— que ce n’est que le 14 janvier 2020 que la commune a délivré le certificat de décision de non-opposition à cette déclaration préalable,

— que dès lors si le 14 janvier 2020, elle a effectivement obtenu le certificat de décision de non-opposition à la déclaration préalable de division foncière, ce certificat n’a pu être purgé de tout recours avant le 20 janvier 2020, date limite de levée des conditions suspensives,

— qu’en effet et aux termes de l’article R.600-2 du code de l’urbanisme, le délai de recours contentieux à l’encontre d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir court à l’égard des tiers à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage,

— que les conditions suspensives n’étaient donc pas toutes levées dans le délai imparti et que le compromis de vente est donc caduc,

— qu’elle a été informée de la vente du bien au mois de septembre 2021, concomitamment à l’établissement de l’acte de notoriété, pour un prix de 180 000 euros, montant supérieur au compromis de vente litigieux,

— que le tribunal ne pouvait valablement retenir que les propriétaires indivis lui avaient manifesté leur intention de vendre, la mise en demeure n’émanant pas de tous les ayant-droits mais de M. [T] seul,

— qu’au jour de la mise en demeure de réitération de la vente, M. [N] [T] ne disposait donc pas de la capacité juridique pour formuler une telle demande,

— qu’ainsi, non seulement M. [T] seul a sollicité la réitération de la vente le 31 juillet 2020 mais il a volontairement omis de faire mention de l’absence d’acte de notoriété, bloquant toute vente dont il a pourtant sollicité la réitération,

— qu’en l’état la vente ne pouvait donc pas juridiquement être passée.

Vu les conclusions récapitulatives déposées le 14 janvier 2025 par lesquelles les consorts [L]-[T] demandent à la cour de :

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— Dit que la clause pénale insérée dans le compromis de vente du 29 août 2019 souscrit entre M. et Mme [T] et la société In Vestiss France doit recevoir application,

— Condamné en conséquence le société In Vestis France prise en la personne de son représentant légal à verser à M. [N] [T], Mme [D] [T] épouse [B], M. [U] [T], Mme [E] [L], Mme [R] [L] épouse [P], M. [H] [L], M. [I] [L] et M. [G] [L] la somme de 17 500 euros en application de la clause pénale,

— Débouté la société In Vestis France de ses demandes reconventionnelles en résolution de la vente aux torts exclusifs des vendeurs et d’application de leur clause pénale à son profit,

— Condamné la société In Vestis France prise en la personne de son représentant légal à verser à M. [N] [T], Mme [D] [T] épouse [B], M. [U] [T], Mme [E] [L], Mme [R] [L] épouse [P], M. [H] [L], M. [I] [L] et M. [G] [L] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné la société In Vestis France prise en la personne de son représentant légal à supporter la charge des dépens de la présente instance,

— Rappelé que la décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— Débouté M. [N] [T], Mme [D] [T] épouse [B], M. [U] [T], Mme [E] [L], Mme [R] [L] épouse [P], M. [H] [L], M. [I] [L] et M. [G] [L] de leur demande au titre de l’indemnisation d’un préjudice moral,

Y ajoutant,

Condamner la société In Vestis France à verser à M. [G] [L], M. [I] [L], M. [H] [L], Mme [R] [L], Mme [Z] [L], M. [U] [T] et à Mme [D] [T], à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi la somme de 5 000 euros,

— Débouter la société In Vestis France de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner la société In Vestis France à verser à M. [G] [L], M. [I] [L], M. [H] [L], Mme [R] [L], Mme [E] [L], M. [U] [T] et à Mme [D] [T], la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société In Vestis France aux entiers dépens d’instance.

Ils font valoir :

— qu’il n’a nullement été justifié que les conditions suspensives n’étaient pas réalisées,

— qu’il n’a nullement été prévu de délai pour la réalisation des conditions suspensives, contrairement à la position avancée par l’appelante,

— qu’en effet, la date avant laquelle la réitération devait intervenir n’était pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourrait obliger l’autre à s’exécuter,

— que pour le surplus, aucun obstacle ne faisait échec à la régularisation de l’acte de vente définitif,

— qu’il convient en conséquence de les considérer comme bien fondés à agir pour obtenir l’attribution de la clause pénale en raison de la défaillance injustifiée de la société In Vestis France,

— que le refus de réitérer la vente, contenu dans la correspondance réceptionnée le 17 août 2020, est en réalité motivé par la seule volonté de faire réviser le prix de cession,

— que la société In Vestis France a clairement exprimé son souhait de poursuivre l’acquisition immobilière prévue à l’avant-contrat en date du 29 août 2019 sous réserve de revoir à la baisse le prix de cession,

— que la clause pénale, sanction contractuelle du manquement d’une partie à ses obligations, s’applique du seul fait de l’inexécution, qu’ainsi, il n’est pas nécessaire pour les vendeurs de justifier de l’existence d’un préjudice particulier,

— que de plus, la défaillance de l’acquéreur a incontestablement causé un préjudice au détriment des consorts [T]-[L], compte tenu de la longue immobilisation de leur bien (18 mois).

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La clôture a été prononcée le 28 mai 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 13 novembre 2025.

SUR CE :

Sur la caducité du compromis de vente :

Il résulte des articles 1103, 1583, 1584, 1589, 1304 et 1304-6 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé, que la vente peut être faite purement et simplement, ou sous une condition soit suspensive, soit résolutoire, que la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix, que l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain, que la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple, que l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive et qu’en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Il est en outre de jurisprudence constante que même si les parties se sont accordées expressément sur une clause de caducité, elles sont considérées comme ayant renoncé de manière tacite mais non équivoque à se prévaloir de la caducité si après la date butoir prévue, elles ont continué d’échanger des documents, de fixer des rendez-vous ou de discuter des modalités de la vente.

Il est constant que le compromis de vente signé entre les parties le 29 août 2019 stipulait des conditions suspensives, dont notamment une au titre de l’obtention par l’acquéreur d’une déclaration préalable de division purgée de tout recours et d’un certificat d’urbanisme positif sur la parcelle créée (page 4).

Il convient d’observer à l’instar de la juridiction du premier degré qu’aucun délai ni aucune date butoir n’a été spécifiquement précisé pour la réalisation de ces conditions suspensives.

La seule date mentionnée au compromis concernait la date « prévue » pour la régularisation de la vente par acte authentique, soit celle du 20 janvier 2020.

Le défaut de réitération de la vente dans le délai prévu n’a pour possible effet de rendre la promesse caduque que si les parties ont clairement et expressément exprimé dans le compromis que la signature de l’acte authentique à une date précise était un élément constitutif de leur consentement à l’acte de vente, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

La date de réitération prévue au compromis était donc le point de départ à partir duquel l’une des parties pouvait mettre l’autre en demeure de signer.

En tout état de cause, les parties ont continué à échanger plusieurs mois après la date prévue de réitération de l’acte (20 janvier 2020).

La société In Vestiss France, par courrier reçu le 17 août 2020, a poursuivi ses négociations envers les vendeurs en affirmant que la transaction pourrait aboutir en cas de « modification des conditions de prix ».

Par ailleurs, la société In Vestiss a fait paraître des publicités pour revendre le bien immobilier, en le divisant en deux lots distincts. Ces annonces ont été diffusées notamment sur le site internet « Le Bon Coin » et via des agences immobilières locales et elles étaient toujours visibles en octobre et novembre 2020.

Dès lors et comme le relève à juste titre le premier juge, le fait que l’acte authentique de vente n’ait pas été signé le 20 janvier 2020 ne peut en aucun cas justifier la caducité de la promesse de vente.

Dans ces conditions, la demande de prononcé de la caducité du compromis de vente sera rejetée et la décision entreprise sera confirmée sur ce point.

Sur la résolution judiciaire du contrat :

Il résulte des articles 1217 1224 et 1227 du code civil que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat. La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En outre et selon les articles 724 et 730 du code civil, les héritiers désignés par la loi sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt. La preuve de la qualité d’héritier s’établit par tous moyens.

La société In Vestiss invoque l’impossibilité juridique pour elle de signer l’acte de vente au motif que les vendeurs n’avaient pas la capacité juridique de vendre, car l’acte de notoriété, indispensable pour établir la qualité des héritiers, n’a été établi que le 22 septembre 2021 suite au décès de Mme [V].

Le décès est un fait juridique qui entraîne la transmission des obligations aux héritiers et ne peut en lui-même être considéré comme constitutif d’une faute ou d’une violation d’une obligation contractuelle.

Il résulte en outre des textes susvisés que la qualité d’héritiers s’acquiert de plein droit et par l’effet de la loi à raison du décès et qu’elle n’est subordonnée à l’accomplissement d’aucune formalité particulière, notamment la rédaction d’un acte de notoriété.

La société In Vestiss ne démontre donc pas que les intimés n’avaient pas la capacité juridique pour conclure la vente.

Il n’est pas davantage établi que les héritiers d'[F] [V] épouse [T] auraient tenté de se soustraire à l’une quelconque des obligations définies par le compromis.

Il n’est pas contesté que les héritiers ont fait parvenir à leur avocat des attestations pour finaliser la vente. Ce dernier a ensuite adressé à la société In Vestiss une mise en demeure datée du 31 juillet 2020 de finaliser la vente en attestant à ce titre de l’accord non seulement du conjoint survivant mais de l’ensemble des ayants-droits et à cette date, il n’est pas contestable que l’ensemble des conditions suspensives étaient levées.

Cette mise en demeure du conseil est suffisamment claire et explicite quant à son objet.

Là encore, aucune disposition légale ne subordonne la validité d’une mise en demeure à son expédition par l’ensemble des vendeurs, l’un quelconque des co-contractants ayant la faculté de rappeler leurs obligations aux autres. La mise en demeure du 31 juillet 2020 ne souffre d’aucune irrégularité.

Avant l’introduction de l’instance, la société In Vestiss s’est abstenue de son côté d’invoquer le moindre manquement et de mettre en demeure les vendeurs d’exécuter le compromis.

Elle a au contraire explicitement refusé de régulariser la vente par son courrier reçu le 17 août 2020 au motif erroné de la caducité de la promesse synallagmatique de vente du 29 août 2019.

Aucun tort des vendeurs justifiant d’une part une résolution et d’autre part l’application de la clause pénale à leur détriment n’est donc démontré et la société In Vestiss sera déboutée de ces chefs. La décision entreprise sera donc confirmée sur ces points.

Sur l’application de la clause pénale :

Il résulte de l’article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En outre et selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, le compromis de vente du 29 août 2019 comporte une clause n°VIII, intitulée « clause pénale » ainsi libellée :

« En application de la rubrique « Réalisation » et après levée de toutes les conditions suspensives, il est convenu, au cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, qu’elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat.Dans l’un et l’autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n’est pas en défaut percevra de l’autre partie, à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de : dix-sept mille cinq cents euros (17 500 euros) ».

Lorsque, par son courrier reçu le 17 août 2020, la société In Vestiss France a refusé de régulariser la vente, l’ensemble des conditions suspensives étaient levées, notamment l’absence de recours à l’encontre de la déclaration préalable de division.

Le refus de la société In Vestiss France de régulariser par acte authentique la vente a pour conséquence l’application de la clause pénale dans la mesure où l’absence de régularisation résulte de la seule défaillance de l’acquéreur.

La clause pénale, sanction contractuelle du manquement d’une partie à son obligation, s’applique du seul fait de l’inexécution. Ainsi, il n’est pas nécessaire pour les vendeurs de justifier de l’existence d’un préjudice particulier, l’indemnisation étant forfaitaire.

Par ailleurs et comme le relève à juste titre le premier juge, le montant prévu de 17 500 euros représentant 10 % du prix de vente n’apparaît pas disproportionné au regard de la durée d’immobilisation du bien et ne justifie donc pas la demande de réduction formée par la société In Vestiss France.

Il convient en conséquence de condamner la société In Vestiss France à verser la somme de 17 500 euros aux consorts [T] à titre de dommages et intérêts en application de cette clause pénale et de rejeter sa demande de modération. La décision entreprise sera donc confirmée sur ces points.

Sur les dommages et intérêts complémentaires en réparation du préjudice moral des vendeurs :

Le préjudice lié à la durée d’immobilisation du bien, qui aurait été de 18 mois entre la date prévue de signature en janvier 2020 et la revente à un tiers en septembre 2021, est déjà réparé par le jeu de la clause pénale qui a prévu de réparer forfaitairement ce préjudice spécifique.

Par ailleurs, les consorts [T] ne justifient pas que la société In Vestiss France serait parvenue à entrer en possession des clés de la maison de manière frauduleuse ou déloyale ni que cette possession leur aurait occasionné un préjudice.

De même, les consorts [T] échouent à démontrer que la rénovation des peintures ou le paiement des factures de fluide par la société In Vestiss France leur aurait causé un quelconque préjudice, étant rappelé que l’état du bien a justifié une majoration du prix de vente de 5 000 euros au bénéfice des consorts [T].

Ainsi et comme le relève à juste titre le premier juge, les consorts [T] ne démontrent pas l’existence d’un préjudice distinct de l’immobilisation de leur bien.

Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter leur demande de dommages et intérêts complémentaires et la décision entreprise sera confirmée sur ce point.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

La société In Vestiss France, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’appel et la décision de première instance sera confirmée en ses dispositions afférentes aux frais irrépétibles et aux dépens.

L’équité commande de condamner la société In Vestiss France à payer aux consorts [T] la somme de 4 000 euros au titre des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile. La demande présentée à ce titre par la société In Vestiss France sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

Confirme en toutes ses dispositions la décision querellée,

Y ajoutant,

Condamne la société In Vestiss France aux dépens de l’appel,

Condamne la société In Vestiss France à payer à M. [G] [L], M. [I] [L], M. [H] [L], Mme [R] [L], Mme [E] [L], M. [U] [T] et à Mme [D] [T] la somme de 4 000 euros en indemnisation des frais irrépétibles exposés par ces derniers à hauteur d’appel et déboute la société In Vestis France de sa propre demande présentée à ce titre.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE