26/11/2025

ARRÊT N° 589/2025

N° RG 23/04204 – N° Portalis DBVI-V-B7H-P3N7

SG/MT

Décision déférée du 20 Octobre 2023

Juge des contentieux de la protection de MONTAUBAN

( 22/00232)

V.LAGARRIGUE

Société PROMOLOGIS

C/

[F] [X]

INFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT SIX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

Société PROMOLOGIS

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME

Monsieur [F] [X]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Assigné le 16 janvier 2024 à étude, sans avocat constitué

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. GAUMET, conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseillère faisant fonction de présidente de chambre

P. BALISTA, conseillère

S. GAUMET, conseillère

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— PAR DEFAUT

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, présidente, et par K. MOKHTARI, greffier de chambre

Par contrat du 18 juillet 1989 prenant effet le 1er août 1989, la société d’HLM propriétaire du local [Adresse 5] situé à [Localité 4], ultérieurement désigné comme étant sis [Adresse 3], a consenti un bail à usage d’habitation sur ce local à 'M. et Mme [X] [C]'.

Par arrêt préfectoral du 23 mai 2004 a été approuvée la fusion-absorption par la SA d’HLM Promologis de la SA d’HLM Le toit familial des Hautes-Pyrénées et de la SA d’HLM La Garonnaise d’Habitation.

[C] [X], époux de Mme [H] [O], est décédé le 11 novembre 2015. Mme [H] [O] est décédée le 10 décembre 2021.

Par un avenant du 3 décembre 2021, le bail consenti le 1er août 1989 à M. [C] [X] et Mme [O] [X] pour le logement situé [Adresse 6] a été transféré à compter du 11 septembre 2021 à M. [F] [X], qui est devenu seul titulaire du bail et responsable du paiement des loyers et charges.

Le 16 septembre 2022, la société Promologis a fait délivrer à M. [X] un commandement de payer la somme de 1 118,74 euros due au titre des loyers impayés et une sommation de justifier d’une assurance locative, visant la clause résolutoire, ainsi qu’une sommation de justifier de l’occupation du logement.

Le commandement a été notifié à la CCAPEX le 19 septembre 2022.

Par courrier reçu le 22 mai 2023, M. [F] [X] a donné congé, moyennant un préavis d’un mois.

Par acte du 8 décembre 2022, la société Promologis a fait assigner M. [F] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban aux fins d’entendre :

— prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire,

— ordonner l’expulsion immédiate du locataire et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner M. [X] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner M. [X] au paiement de la somme de 1 601,48 euros au titre des loyers et charges échus et impayés et indemnités d’occupation échus au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal,

— condamner M. [X] au paiement de la somme de 150 euros pour résistance abusive,

— condamner M. [X] aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— prononcer l 'exécution provisoire de droit.

Dans ses dernières écritures devant le juge des contentieux de la protection, la SA Promologis a demandé au juge de constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et d’actualiser le montant dû par M. [X] à la somme de 6 431,96 euros avec intérêts au taux légal, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus au jour de l’audience. La SA Promologis a maintenu ses autres demandes.

Par jugement contradictoire en date du 20 octobre 2023, le juge des contentieux de la protection a :

— débouté la SA Promologis de sa demande de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire,

— débouté la SA Promologis de sa demande d’expulsion,

— débouté la SA Promologis de sa demande d’indemnité d’occupation,

— condamné [F] [X] à payer à la SA Promologis la somme de 6 256,77 euros au titre des loyers et charges impayés échus au 31 août 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— débouté [F] [X] de sa demande de délais de paiement,

— débouté la SA Promologis de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— débouté la SA Promologis de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné [F] [X] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au préfet, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle si M.[F] [X] en est bénéficiaire,

— dit que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration en date du 5 décembre 2023, signifiée à M. [F] [X] par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2024 délivré à étude, la société Promologis a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses dispositions sauf en ce que M. [X] a été débouté de sa demande de délais et en ce qu’il a été condamné aux dépens.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 6 août 2024, la société Promologis, appelante, demande à la cour au visa des articles 7, 7-1, 22-1 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 565, 699 et 700 du code de procédure civile et des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil, de :

— rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

— confirmer le jugement rendu le 20 octobre 2023 par le Juge des contentieux de la protection en ce qu’il a condamné M.[F] [X] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au préfet,

— infirmer le jugement rendu le 20 octobre 2023 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban en ce qu’il a :

* débouté la SA Promologis de sa demande de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire,

* débouté la SA Promologis de sa demande d’expulsion,

* débouté la SA Promologis de sa demande d’indemnité d’occupation,

* condamné M.[F] [X] à payer à la SA Promologis la somme de 6 256,77 euros au titre des loyers et charges impayés échus au 31 août 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

* débouté la SA Promologis de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

* débouté la SA Promologis de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

statuant à nouveau,

à titre principal

— constater que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 juillet 1989 et de son avenant en date du 3 décembre 2021 entre la société Promologis et M. [F] [X] pour le local à usage d’habitation, logement n°4, situé [Adresse 3] à [Localité 4] sont réunies à la date du 16 novembre 2022,

à titre subsidiaire, si la cour d’appel venait à considérer que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies,

— prononcer la résiliation du bail conclu le 18 juillet 1989 et de son avenant en date du 3 décembre 2021 entre la société Promologis et M. [F] [X] pour le local à usage d’habitation, logement n°4, situé [Adresse 3] à [Localité 4] en raison des manquements commis par M.[F] [X],

en conséquence, et en tout état de cause,

— ordonner l’expulsion des lieux loués de M.[F] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique,

— condamner M.[F] [X] à payer les sommes suivantes :

# 12 550,88 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 2 août 2024, se décomposant de la manière suivante :

* 11 368,58 euros d’arriéré locatif

* 1 182,30 euros de SLS

* une indemnité d’occupation correspondant au paiement d’une somme mensuelle équivalente au montant des loyers et des charges locatives jusqu’à son départ effectif des locaux,

* 250 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

* 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M.[F] [X] au paiement des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et la procédure de première instance.

M. [F] [X], intimé, n’a pas constitué avocat. Les dernières conclusions de la Sa Promologis lui ont été signifiées par acte de commissaire de justice en date du 16 août 2024 remis à étude, conformément aux dispositions de l’article 658 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 mai 2025, fixant l’affaire à plaider à l’audience du 04 juin 2025 à laquelle la décision a été mise en délibéré au 16 septembre 2025, prorogé au 22 octobre 2025. Par avis avant dire droit par simple mention aux dossier, la réouverture des débats a été ordonnée aux fins de modification de la composition de jugement. À l’audience de réouverture du 03 novembre 2025, la décision a été mise en délibéré au 26 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’intimé régulièrement assigné qui n’a pas conclu est réputé s’être approprié les motifs du jugement entrepris de sorte qu’en vertu de l’article 472 du code de procédure civile la cour doit statuer sur le fond et ne peut faire droit aux prétentions et moyens des appelants que dans la mesure où elle les estime réguliers, recevables et bien fondés.

Sur la résiliation du bail, l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ;

Le paiement du loyer et des charges étant une obligation essentielle du contrat de location, l’absence de paiement du loyer constitue un manquement contractuel grave.

Le contrat de bail contient une clause résolutoire stipulant qu’en cas de non paiement des sommes dues, loyers et charges régulièrement appelés, d’un montant au moins équivalent à trois mois de loyer en principal, le bail pourra être résilié par le bailleur un mois après un commandement de payer resté sans effet.

La Sa Promologis a été déboutée de sa demande de constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire au motif que le commandement portant sur le paiement de la somme de 1 118,74 euros et le loyer mensuel étant alors de 456,70 euros, la somme réclamée ne correspondait pas à un montant au moins équivalent à trois mois de loyer en principal tel que requis par la clause résolutoire.

La Sa Promologis fait observer à juste titre que comme le mentionnait le commandement de payer, le loyer principal n’était pas de 456,70 euros, mais de 309,38 euros, la somme de 456,70 euros prise en compte par le premier juge correspondant au montant du loyer et des charges (309,38 + 147,32), et que l’arriéré de 1 118,74 € figurant dans le commandement de payer était donc bien supérieur à trois mois de loyer en principal.

Le bail conclu avec les époux [X] ne répondait pas aux conclusions d’ordre public de la loi du 06 juillet 1989 à l’entrée en vigueur de laquelle il était concomitant, mais il convient d’observer que le commandement de payer mentionnait, conformément à l’article 24 I. de ladite loi dans sa rédaction en vigueur au 16 septembre 2022, un délai de deux mois pour solder la dette locative. Les actuels droits du locataire, plus favorables que ceux mentionnés au bail, ont donc été respectés.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement dont appel en ce que la SA Promologis a été déboutée de ses demandes de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation.

Il y a lieu par suite :

— de constater que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 juillet 1989 et de son avenant en date du 3 décembre 2021 entre la société Promologis et M. [F] [X] pour le local à usage d’habitation, logement n°4, situé [Adresse 3] à [Localité 4] étaient réunies à la date du 17 novembre 2022,

— d’ordonner l’expulsion des lieux loués de M. [F] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique,

— de condamner M. [F] [X] à payer à la SA Promologis à compter de la résiliation du bail une indemnité d’occupation correspondant au paiement d’une somme mensuelle équivalente au montant des loyers et des charges locatives jusqu’à son départ effectif des locaux.

Sur les sommes dues

Selon décompte arrêté au 2 août 2024, le compte locataire fait apparaître un solde débiteur de 12 550,88 euros ( 12.726,07 – 175,19 € de frais de procédure ) se décomposant de la manière suivante :

—  11 368,58 euros d’arriéré locatif,

—  1 182,30 euros de SLS (Supplément de Loyer de Solidarité).

Toutefois, en application de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, ces frais ne pouvaient être perçus par le bailleur dans la mesure où l’organisme d’habitation à loyer modéré n’est pas tenu de présenter une telle demande au locataire bénéficiaire de l’aide personnalisée au logement, ce qui était le cas de l’intimé.

M. [X] doit en conséquence être condamné à payer la somme de 11 368,58 euros au titre de l’arriéré locatif à la SA Promologis.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, la SA Promologis invoque simplement 'l’attitude particulièrement récalcitrante’ de M. [X] mais ne démontre pas le caractère abusif de sa résistance.

Le rejet de cette demande doit être confirmé.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

M. [X], partie principalement perdante, doit supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d’appel.

Il se trouve redevable d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de sa saisine

Infirme le jugement rendu le 20 octobre 2023 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban en ce qu’il a :

— débouté la SA Promologis de sa demande de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire,

— débouté la SA Promologis de sa demande d’expulsion,

— débouté la SA Promologis de sa demande d’indemnité d’occupation,

— condamné M.[F] [X] à payer à la SA Promologis la somme de 6 256,77 euros au titre des loyers et charges impayés échus au 31 août 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— débouté la SA Promologis de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Constate que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 juillet 1989 et de son avenant en date du 3 décembre 2021 entre la SA Promologis et M. [F] [X] pour le local à usage d’habitation, logement n°4, situé [Adresse 3] à [Localité 4] étaient réunies à la date du 17 novembre 2022,

Ordonne l’expulsion des lieux loués de M. [F] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique,

Condamne M. [F] [X] à payer à la SA Promologis à compter de la résiliation du bail une indemnité d’occupation correspondant au paiement d’une somme mensuelle équivalente au montant des loyers et des charges locatives jusqu’à son départ effectif des locaux,

Condamne M. [F] [X] à payer à la SA Promologis la somme de 11 368,58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 2 août 2024.

Condamne M. [F] [X] aux dépens d’appel,

Condamne M. [F] [X] à payer à la Sa Promologis la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

K.MOKHTARI E.VET