29/10/2025

ARRÊT N° 25/ 409

N° RG 24/02468

N° Portalis DBVI-V-B7I-QLZB

SL – SC

Décision déférée du 03 Mai 2024

TJ de [Localité 12] – 23/02421

J. P. THEBAULT

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le 29/10/2025

à

M^e Stéphanie [Localité 10]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT NEUF OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SARL IDEA SYNDIC CENTURY

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Stéphanie MACE de la SELARL STÉPHANIE MACÉ, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur [K] [W]

[Adresse 5][Adresse 9]

[Localité 2]

Sans avocat constitué

Madame [E] [W]

[Adresse 5][Adresse 9]

[Localité 2]

Sans avocat constitué

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 septembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. LECLERCQ, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. DEFIX, président

S. LECLERCQ, conseillère

N. ASSELAIN, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— PAR DEFAUT

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE

M. [K] [W] et Mme [E] [W], son épouse, sont propriétaires indivis des lots n°8 (appartement T4) et n° 73 (cellier), au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 6] à [Adresse 11] [Localité 1], dans lequel ils résident.

Des charges de copropriété étant demeurées impayées, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] a fait délivrer le 14 octobre 2022 à M. et Mme [W] un commandement de payer la somme de 7.089,93 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté au 13 octobre 2022.

Par acte du 31 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] a fait assigner M. [K] [W] et Mme [E] [W] devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de les voir condamnés in solidum à payer la somme de 7.130,93 euros au titre des charges de copropriété impayées, appel de fond du 1er trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts à taux légal à compter du 14 octobre 2022, et celle de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement avant-dire-droit du 8 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Toulouse a ordonné la réouverture des débats, et invité le syndicat des copropriétaires à produire diverses pièces.

Par jugement du 3 mai 2024, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— condamné in solidum M. et Mme [K] et [E] [W] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8], agissant par la Sarl Idea Syndic Century 21, les sommes de :

' 2.251,31 euros avec intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2022, au titre des charges de copropriété hors frais selon décompte arrêté au 23 février 2023, appel provisionnel du 1er trimestre 2023 inclus,

' 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8], de ses autres demandes,

— condamné in solidum M. et Mme [K] et [E] [W] aux dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer du 14 octobre 2022.

Pour statuer ainsi, le premier juge a estimé qu’il s’évinçait du décompte au 23 février 2023 qu’il restait dû un total de charges impayées de 6.850,93 euros, mais il a estimé que deux régularisations d’un montant de 2.299,81 euros chacun en 2018 et 2019 n’étaient pas justifiées, et qu’ainsi le solde de charges impayées n’était que de 2.251,31 euros au 23 février 2023, appel provisionnel du 1er trimestre 2023 inclus.

Il a estimé que n’étaient pas justifiés les frais de relance, en l’absence de mise en demeure, ni les frais de syndic de 180 euros pour remise du dossier au commissaire de justice. Il a jugé que les frais de commandement de payer devaient être inclus dans les dépens.

— :-:-:-

Par déclaration du 18 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] a relevé appel de ce jugement en ce qu’il a :

— condamné in solidum M. et Mme [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 2.251,31 euros avec intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2022 au titre des charges de copropriété hors frais selon décompte arrêté au 23 février 2023, appel provisionnel du 1er trimestre inclus,

— débouté le syndicat des copropriétaires de ses autres demandes.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 28 août 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], appelant, demande à la cour de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

— réformer le jugement rendu le 3 mai 2024 en ce qu’il a limité à la somme de 2.251,31 euros le montant des condamnations prononcées à l’encontre de M. et Mme [W] au titre des charges de copropriété échues, impayées au 20 février 2023, appel de fonds du 1er trimestre 2023 inclus,

— condamner en conséquence in solidum M. et Mme [W] au paiement de la somme de 6.850,93 euros au titre des charges de copropriété échues impayées au 20 février 2023, appel de fonds du 1er trimestre 2023 inclus,

— condamner in solidum M. et Mme [W] au paiement de la somme de 180 euros au titre des frais exposés en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner in solidum M. et Mme [W] au paiement d’une somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

— condamner in solidum M. et Mme [W] aux entiers dépens d’appel.

M. [K] [W] et Mme [E] [W], intimés, ont reçu signification de la déclaration d’appel le 30 août 2024, par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice. Ils n’ont pas constitué avocat.

En application de l’article 474 du code de procédure civile, la présente décision sera rendue par défaut.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 septembre 2025. L’affaire a été examinée à l’audience du mardi 9 septembre 2025 à 14h00.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété :

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

'Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.'

En l’espèce, les procès-verbaux d’assemblée générale sont produits pour les années 2014 à 2023. Ils contiennent l’approbation des comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2013 jusqu’à ceux de l’exercice clos le 31 décembre 2022 et le budget provisionnel pour 2023.

Sont aussi produits les décomptes de charges de l’exercice 2013 à l’exercice 2022 inclus, outre l’appel de fonds du 1er trimestre 2023, s’élevant à 6.850,93 euros.

Ces décomptes font apparaître deux régularisations le 1er octobre 2018 et le 1er janvier 2019, d’un montant de 2.299,81 euros chacune. Elles correspondent à deux appels de fonds d’un montant de 2.299,81 euros chacun émis pour l’exécution des travaux de ravalement de façades, outre souscription d’une assurance dommages-ouvrage et contrat de mission de l’architecte, votés à l’occasion des assemblées générales des 29 juin 2017 et 23 mai 2018. Ces sommes sont donc bien dues.

Le syndicat des copropriétaires justifie donc de l’intégralité des charges échues, tant au titre des charges courantes que des travaux, pour la somme totale de 6.850,93 euros au 20 février 2023, appel de fonds du 1er trimestre 2023 inclus.

Sur les frais :

L’article 10-1 de la même loi dispose : 'Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.'

L’article 18-1 A de cette loi modifié par la loi du 24 mars 2014 prévoit que : 'La rémunération des syndics est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l’occasion de prestations particulières, définies par décret en Conseil d’Etat.' Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 prévoit au titre des prestations particulières des prestations relatives aux litiges et contentieux, c’est-à-dire la mise en demeure d’un tiers par lettre recommandée avec accusé de réception, la constitution du dossier transmis à l’avocat, à l’huissier de justice ou à l’assureur protection juridique, le suivi du dossier transmis à l’avocat.

En l’espèce, le contrat de syndic du 16 juin 2022 approuvé par l’assemblée générale du 16 juin 2022 prévoit qu’au titre de la constitution du dossier transmis à l’avocat, à l’huissier de justice ou à l’assureur protection juridique, des frais d’un montant de 180 euros sont dus.

Ainsi, la somme de 180 euros est due par M. et Mme [W], copropriétaires débiteurs.

Le lot de copropriété servant au logement de la famille, ces charges de copropriété et frais sont des dettes ménagères dont les époux sont tenus solidairement, en vertu de l’article 220 du code civil.

Infirmant le jugement dont appel, M. et Mme [W] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], la somme de 6.850,93 euros au titre des charges de copropriété hors frais, selon décompte arrêté au 20 février 2023, appel de fonds du 1er trimestre 2023 inclus, ainsi que la somme de 180 euros au titre des frais exposés en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Le jugement dont appel sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

M. et Mme [W], parties succombantes, seront condamnés in solidum aux dépens d’appel.

Ils seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 3 mai 2024, sauf en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, et y ajoutant,

Condamne solidairement M. [K] [W] et Mme [E] [W], son épouse, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], la somme de 6.850,93 euros au titre des charges de copropriété hors frais, selon décompte arrêté au 20 février 2023, appel de fonds du 1er trimestre 2023 inclus, ainsi que la somme de 180 euros au titre des frais exposés en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Les condamne in solidum aux dépens d’appel ;

Les condamne in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX

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