COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

Par défaut

DU 03 SEPTEMBRE 2025

N° RG 23/03720 – N° Portalis DBV3-V-B7H-V4YQ

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’MMEUBLE SIS [Adresse 6]) représenté par son syndic en exercice le cabinet HABITAT CONFORT IMMOBILIER

C/

Monsieur [I] [F], [P] [G]

et autres

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 30 Mars 2023 par le Tribunal de proximité de SANNOIS

N° RG : 21-001030

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Thierry ALLAIN,

Me [N] [D]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TROIS SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’MMEUBLE SIS [Adresse 6]) représenté par son syndic en exercice le cabinet HABITAT CONFORT IMMOBILIER, dont le siège social est [Adresse 2] à [Adresse 22] ([Adresse 15]), prise en la personne de ses représentants légaux y domiciliés,

[Adresse 4]

[Localité 17]

Représentant : M^e Thierry ALLAIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 28

APPELANT

****************

Monsieur [I] [F], [P] [G]

[Adresse 1]

[Localité 14]

Représentant : M^e Carine TARLET de la SELEURL CABINET TARLET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 590

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C78646-2023-006343 du 10/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 24])

Madame [R] [G]

[Adresse 12]

[Localité 11]

Défaillante

Madame [Z] [G]

[Adresse 10]

[Localité 18]

Défaillante

Madame [U] [G]

[Adresse 21]

[Localité 13]

Défaillante

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 04 Juin 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

[M] M. [S] [G] (décédé le 26 octobre 2004) et son épouse [M] Mme [T] [W] (décédée le 13 janvier 2010) étaient propriétaires des lots n°60 (une remise) et 62 (un appartement) au sein de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 20], soumis au statut de la copropriété.

Par actes d’huissier de justice en date des 13, 14 et 18 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires a fait assigner leurs ayants-droit, Mesdames [R], [Z] et [U] [G] et M. [I] [G], ci-après 'indivision [G]', devant le Tribunal de proximité de Sannois aux fins de les voir condamner solidairement, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation :

* 3 115,72 euros au titre des charges de copropriété impayées,

* 2 000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive,

* 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 30 mars 2023, le Tribunal de proximité de Sannois a :

— déclaré recevable la demande en paiement du syndicat des copropriétaires ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement des charges de copropriété impayées au 1er janvier 2021, 1er trimestre 2021 inclus ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— Rappelé que le bénéfice de l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration du 8 juin 2023, le syndicat des copropriétaires en a interjeté appel.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées par RPVA le 25 mars 2024, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la Cour à :

— Réformer la décision entreprise en ce qu’elle :

* l’a débouté de sa demande en paiement des charges de copropriété impayées au 1er janvier 2021, 1er trimestre 2021 inclus ;

* l’a débouté de sa demande de dommages-intérêts ;

* l’a débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* l’a condamné aux dépens.

Et statuant à nouveau,

— Condamner solidairement et subsidiairement in solidum M. [I] [G], Mme [R] [G], Mme [U] [G] et Mme [Z] [G] à lui payer :

* 3 115,72 euros en principal, au titre des charges de copropriété impayées, charges arrêtées au 1er janvier 2021, appel de fonds du 1er trimestre 2021 inclus,

* 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— Dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— Débouter M. [I] [G] de l’ensemble de ses demande, fins , moyens et conclusions,

— Condamner solidairement et subsidiairement in solidum M. [I] [G], Mme [R] [G], Mme [U] [G] et Mme [Z] [G] à lui payer une somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement M. [I] [G], Mme [R] [G], Mme [U] [G] et Mme [Z] [G] aux entiers dépens de première instance et d’appel et dire que ceux d’appel pourront être recouvrés par Maître Thierry Allain, avocat aux offres de droit, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les conclusions notifiées le 25 juin 2024, par lesquelles M. [G], intimé, demande à la Cour de :

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

Subsidiairement,

— Fixer la créance du syndicat des copropriétaires sur l’indivision à la somme de 2 498,69 euros au 14 janvier 2021, sous réserve de la justification des frais de commissaire de justice acquittés au titre du jugement du 29 juin 2017,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation solidaire des indivisaires,

— Limiter sa condamnation éventuelle à proportion de sa quote-part dans l’indivision, soit 3/32ème de la somme totale mise à la charge de l’indivision,

— Fixer la somme maximale à laquelle il pourra être condamné à 234,25 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au mois de janvier 2021,

— lui Accorder les plus larges délais à pour s’acquitter de toutes sommes mises à sa charge,

— Condamner Mme [Z] [G] à le garantir de toutes sommes qui seraient mises à sa charge,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes plus amples ou contraires,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Maître [N] [D], membre de la Selarlu Cabinet [D] une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700-2° du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Mme [R] [G], qui s’est vue signifier la déclaration d’appel le 25 juillet 2023 par procès-verbal conformément à l’article 659 du code de procédure civile, puis les premières conclusions du syndicat des copropriétaires le 6 septembre 2023 par procès-verbal conformément à l’article 659 du code de procédure civile, puis les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires le 2 décembre 2024 par procès-verbal conformément à l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

Mme [U] [G], qui s’est vue signifier la déclaration d’appel le 25 juillet 2023 par procès-verbal conformément à l’article 659 du code de procédure civile, puis les premières conclusions du syndicat des copropriétaires le 5 septembre 2023 par procès-verbal conformément à l’article 659 du code de procédure civile, puis les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires le 2 décembre 2024 par procès-verbal conformément à l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

Mme [Z] [G], qui s’est vue signifier la déclaration d’appel le 27 juillet 2023 par procès-verbal conformément à l’article 659 du code de procédure civile, puis les premières conclusions du syndicat des copropriétaires le 5 septembre 2023 par procès-verbal conformément à l’article 659 du code de procédure civile, puis les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires, le 13 décembre 2024 par remise à personne (au [Adresse 9]), n’a pas constitué avocat.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 25 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Malgré l’absence de Mme [R] [G], Mme [U] [G] et Mme [Z] [G], il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, qu’elles sont régulières, recevables et bien fondées.

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 al. 2 et 3 du code de procédure civile, 'la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien des prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion’ et ' Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.'

A titre préliminaire:

Les demandes tendant à voir la Cour 'dire', 'juger', 'donner acte', 'déclarer', 'constater', 'accueillir’ et 'recevoir’ telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant de manière générale que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l’arrêt.

Il n’y sera dès lors pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur la demande du syndicat en paiement des charges et appels travaux impayés au 1er janvier 2021, 1er trimestre 2021 inclus

En droit

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :

' Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.'

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

L’article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2 ;

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

En l’espèce

Pour débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement des charges de copropriété impayées au 1er janvier 2021, 1er trimestre 2021 inclus, le premier juge a relevé le défaut de production par le demandeur des procès-verbaux d’assemblée générale ayant approuvé les exercices 2015, 2016 et 2017, ainsi que les appels de fonds de ces exercices, alors même qu’il ressortait du décompte présenté, que les charges dues au titre de ces exercices constituaient un arriéré de 5 014,97 euros. Le Tribunal en a conclu qu’en l’absence de production des procès-verbaux d’assemblée générale ayant approuvé les exercices 2015, 2016 et 2017 ainsi que des appels de charge, le syndicat des copropriétaires ne rapportait pas la preuve du caractère certain, liquide et exigible de sa créance.

A l’appui de sa demande initiale, le syndicat des copropriétaires versait aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— un jugement du Tribunal de proximité de Sannois du 29 juin 2017 condamnant solidairement l’indivision [G] à lui payer la somme de 1 754,83 euros au titre des charges impayées au 3ème trimestre 2015 inclus,

— les appels de fonds du 4ème trimestre 2018 au 1er trimestre 2021,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 11 décembre 2019 et 13 juillet 2021 portant approbation des comptes de l’exercice 2018, 2019 et 2020, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— le décompte de la créance pour la période du 1er octobre 2015 (soit 4ème trimestre 2015) au 1er janvier 2021, appel du 1er trimestre 2021 inclus, apuré des causes des précédents jugements, produit par note en délibéré,

— les avis d’impayé des 22 octobre 2018, 22 janvier 2019, 03 mai 2019, 05 août 2019 et 30 octobre 2019, ainsi que des mises en demeure par courriers recommandés avec accusé de réception, intitulées 'sommation de payer» en date des 21 février 2019 et 22 mai 2019,

— le contrat de syndic.

Devant la Cour, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces supplémentaires suivantes au soutien de sa demande de versement d’une somme de 3 115,72 euros en principal, au titre des charges de copropriété impayées, charges arrêtées au 1er janvier 2021, appel de fonds du 1er trimestre 2021 inclus :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 28 juin 2016, 14 mars 2017, 8 novembre 2017 et 5 avril 2018 portant approbation des comptes des exercices 2015, 2016 et 2017, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— les appels de fonds du 4ème trimestre 2015 au 3e trimestre 2018,

— un extrait de compte du 1er janvier 2011 au 8 juin 2023.

Il ressort de l’analyse de l’ensemble de ces pièces que :

— au 3ème trimestre 2015 inclus, un jugement du tribunal de proximité de Sannois du 29 juin 2017 a condamné solidairement l’indivision [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 754,83 euros au titre des charges impayées, à quoi s’ajoutent les dépens et frais d’exécution forcée, pour un montant total de 1 319,63 euros dont il est justifié par les pièces produites (pièce syndicat des copropriétaires n°14) ce qui donne un total du au titre de cette procédure de (1 754,83 +100 +400 +1 319,63) = 3 574,46 euros ;

— les charges dues au titre de la période allant du 4e trimestre 2015 au 1er trimestre 2021, s’élèvent à (296,12 + (307,87 * 21) + 2 358,59 + (5 * 47,59)) = 9 357,93 euros, d’où doit être défalqué le solde créditeur des régularisations annuelles au titre de cette période, soit (280,15 + 62,91 – (177,45 + 120,94) = 44,67 euros ce qui donne un total de charges dues de (9 357,93 – 44,67) = 9 313,26 euros ;

— l’unique règlement effectué le 31 mai 2018, d’un montant de 10 000 euros.

La Cour exclut de ce décompte toutes les lignes débitrices relatives à des mises en demeure ou à des relances, pour lesquelles aucun justificatif d’envoi ou de réception n’est produit, et au demeurant, dont les frais afférents tels que stipulés au contrat de syndic, ne sont pas opposables aux copropriétaires, ainsi que M. [G] le fait valoir.

Dès lors, le total des charges de copropriété impayées, arrêté au 1er janvier 2021, appel de fonds du 1er trimestre 2021 inclus, s’élève à (3 574,46 + 9 313,26 – 10 000) = 2 887,72 euros.

Le jugement sera réformé et, faute pour le syndicat des copropriétaires de produire la base conventionnelle de la condamnation solidaire qu’il réclame (à savoir son règlement de copropriété), chacun des quatre membres composant l’indivision [G] sera condamné à payer un quart de cette somme de 2 887,72 euros, soit 721,93 euros chacun, au titre de l’arriéré de charges de copropriété net actualisé au 1er janvier 2021, appel de fonds du 1er trimestre 2021 inclus.

Ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation, à savoir le 18 octobre 2021.

Sur la demande de M. [I] [G] tendant ce que Mme [Z] [G] le garantisse de cette condamnation

Si M. [G] fait valoir que le bien serait occupé par Mme [Z] [G] qui le laisserait à disposition de sa fille et aurait réglé à elle seule les sommes dues au titre des chefs de condamnation du jugement du Tribunal de Proximité de 2017 (versement unique de 10 000 euros), cette circonstance n’est toutefois pas établie par les pièces produites. Dès lors, cette demande doit être rejetée.

Sur la demande de délais de paiement faite par M. [I] [G]

Il résulte de l’article 1343-5 du code civil que 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues'.

M. [I] [G], qui établit son impécuniosité par les pièces qu’il produit, n’a pas fait montre de résistance abusive, faisant valoir qu’il n’a jamais été mis au courant de la situation, tous les documents, notamment les appels de charges étant effectivement adressés à 'Madame [G], [Adresse 8] à [Localité 19]'. Il ajoute qu’il est placé devant les litiges successifs, à chaque assignation devant le Tribunal de Proximité, sans possibilité d’envisager une solution amiable.

Dans ces conditions, la Cour lui accorde le délai légal de deux ans pour s’acquitter de sa dette.

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 1231-6 du code civil

Eu égard aux circonstances particulières qui caractérisent cette affaire, en particulier l’asymétrie d’information au sein de l’indivision [G], non palliée par les actions du syndicat des copropriétaires depuis plusieurs années alors qu’il ne pouvait pas l’ignorer eu égard aux procédures successives, la Cour rejette la demande de dommages-intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et à dire n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’indivision [G], partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d’appel à raison d’un quart pour chacun de ses quatre membres, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires, selon la même répartition, la somme de 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut,

— REFORME le jugement du 30 mars 2023 du Tribunal de proximité de Sannois en tant qu’il a :

— Débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement des charges de copropriété impayées au 1er janvier 2021, 1er trimestre 2021 inclus ;

— Condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens ;

— Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— CONFIRME le jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs réformés,

— CONDAMNE Mme [R] [G], Mme [Z] [G], Mme [U] [G] et M. [I] [G], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7]) représenté par son syndic en exercice, le cabinet Habitat Confort Immobilier, dont le siège social est [Adresse 3] (95), pris en la personne de ses représentants légaux y domiciliés en cette qualité, un quart de la somme de 2887,72 euros, soit 721,93 euros chacun, au titre de l’arriéré de charges de copropriété net actualisé au 1er janvier 2021, appel de fonds du 1er trimestre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2021 ;

— AUTORISE M. [I] [G] à se libérer de sa dette en 24 mensualités de 30 euros, le 15 de chaque mois, la première le 15 du mois suivant le présent arrêt et la dernière majorée du solde ;

— DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité à terme échu, l’ensemble de la dette sera exigible par anticipation ;

— CONDAMNE Mme [R] [G], Mme [Z] [G], Mme [U] [G] et M. [I] [G], à payer les entiers dépens de première instance, à concurrence d’un quart chacun ;

Y ajoutant,

— CONDAMNE Mme [R] [G], Mme [Z] [G], Mme [U] [G] et M. [I] [G], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 19] [Adresse 23] ([Adresse 16]) représenté par son syndic en exercice, le cabinet Habitat Confort Immobilier, dont le siège social est [Adresse 3] (95), pris en la personne de ses représentants légaux y domiciliés en cette qualité, la somme de 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, à concurrence d’un quart chacun ;

— CONDAMNE Mme [R] [G], Mme [Z] [G], Mme [U] [G] et M. [I] [G], à payer les entiers dépens d’appel, à concurrence d’un quart chacun ;

— REJETTE toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT