Cour d'appel de Montpellier, Chambre de l'expropriation, 15 novembre 2024, n° 22/00021

TGI Hérault 12 octobre 2022

CA Montpellier
Confirmation 15 novembre 2024

Arguments

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Rejeté
Qualité à agir
La cour a jugé que la qualité à agir de l'appelante n'était pas suffisamment justifiée, ce qui a conduit au rejet de sa demande d'annulation.
Rejeté
Évaluation des biens expropriés
La cour a confirmé que les biens étaient inaccessibles et que leur évaluation devait se faire selon leur usage effectif à la date de référence, rejetant ainsi la demande d'augmentation de l'indemnité.
Rejeté
Droit à l'indemnisation
La cour a estimé qu'il n'y avait pas lieu d'appliquer les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, rejetant ainsi la demande d'indemnisation.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, la Compagnie Française d'Investissement a interjeté appel d'un jugement du juge de l'expropriation qui avait fixé l'indemnité d'expropriation à 56 000 € pour des emplacements de stationnement. La cour d'appel a examiné la question de l'accessibilité des biens expropriés et la date de référence pour l'évaluation. Le juge de première instance avait retenu que les emplacements étaient inaccessibles, ce que la cour a confirmé, en s'appuyant sur des constatations de transport sur les lieux. La cour a également validé l'évaluation de l'indemnité principale à 50 000 € et de l'indemnité de remploi à 6 000 €. En conséquence, la cour d'appel a confirmé le jugement de première instance dans son intégralité, rejetant les demandes de la Compagnie Française d'Investissement.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, ch. de l'expropriation, 15 nov. 2024, n° 22/00021
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	22/00021
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Hérault, EXPRO, 12 octobre 2022
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	24 mars 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Clément BERMONDGrégory CRETIN
Cabinet(s) :	VERBATEAM AVOCATS
Parties :	S.N.C. COMPAGNIE FRANCAISE D' INVESTISSEMENT ( société COFISA ) société en nom collectif c/ Centre des Finances publiques, SOCIETE D' AMENAGEMENT DE [ Localité 9 ] MEDITERRANEE METROPOLE ( SA3M ), son président en exercice

Texte intégral

N° RG 22/00021 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PTGA

Minute N° :

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

Chambre de l’expropriation

ARRET DU 15 NOVEMBRE 2024

Débats du 20 Septembre 2024

APPELANTE :

d’un jugement du juge de l’expropriation du département de l’Hérault en date du 12 Octobre 2022

S.N.C. COMPAGNIE FRANCAISE D’INVESTISSEMENT (société COFISA) société en nom collectif prise en la personne de Monsieur [L] [J], son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège social

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par M^e Axelle NEGRE substituant M^e Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocats au barreau de MONTPELLIER

INTIMEES

SOCIETE D’AMENAGEMENT DE [Localité 9] MEDITERRANEE METROPOLE (SA3M) prise en la personne de son président en exercice

[Adresse 6]

[Localité 9]

[Localité 9] MEDITERRANEE METROPOLE prise en la personne de son président en exercice

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représentées par M^e Benjamin FOURNIÉ, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Maître Grégory CRETIN, avocat au barreau de MONTPELLIER

EN PRESENCE DU :

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Centre des Finances publiques

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représenté par M. [Y] [C], inspecteur divisionnaire, délégué par Monsieur le directeur département des finances publiques de l’Hérault, aux fonctions de commissaire du gouvernement,

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

Madame FERRANET, conseiller, faisant fonction de président, a entendu les plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées ; en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame FERRANET, conseiller, faisant fonction de président de chambre,

Monsieur GRAFFIN, conseiller,

Monsieur VETU, conseiller,

GREFFIER :

M^me Audrey VALERO, greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique du 20 Septembre 2024 où l’affaire a été mise en délibéré à l’audience publique du 15 Novembre 2024.

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Florence FERRANET, conseiller, faisant fonction de président de chambre et Audrey VALERO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

*******

Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception.

La présidente entendue en son rapport, les avocats des parties et le commissaire du gouvernement entendus en leurs observations,

EXPOSE DU LITIGE :

Par décision du 30 décembre 2019, l’Etablissement Public [Localité 9] Méditerranée Métropole a mandaté la société d’Aménagement de la Métropole de [Localité 9] (SA3M) a’n d’acquérir l’ensemble des droits de toute nature sur le périmètre de [Adresse 8].

Le préfet de l’Hérault, par arrêté n° 2020-I-793 du 1er juillet 2020, a prescrit l’ouverture des enquêtes publiques conjointes préalables à la déclaration d’utilité publique (DUP) et à la cessibilité des immeubles bâtis ou non bâtis nécessaires à la constitution d’une réserve foncière au profit de l’Etablissement public [Localité 9] Méditerranée Métropole.

Les enquêtes se sont déroulées conjointement du 14 septembre au 16 octobre 2020.

L’arrêté préfectoral n° 2021-I-177 du 25 février 2021 a déclaré d’utilité publique la constitution d’une réserve foncière sur le secteur de [Adresse 8], au pro’t de l’Etablissement public [Localité 9] Méditerranée Métropole, et l’arrêté préfectoral n° 2021-I-1020 du 10 août 2021, a déclaré cessibles les immeubles bâtis et non bâtis du périmètre concerné, dont l’acquisition est nécessaire à l’opération projetée.

La Compagnie Française d’Investissements est propriétaire de vingt emplacements de stationnement (lots n° 36, 50, 54, 67, 68, 80, 98, 99, 100 à 105, 167, 201, 202, 213, 214, 215), d’une surface moyenne de 12 m² situés en sous-sol de [Adresse 8], sis sur la parcelle cadastrée LR n°[Cadastre 4] à [Localité 9] (34).

L’ordonnance d’expropriation a été rendue le 10 janvier 2022, recti’ée le 14 février 2022.

L’autorité expropriante a fait une offre à la Compagnie Française d’Investissement, d’un montant de 124 200 € pour les 20 lots, comprenant l’indemnité principale et l’indemnité de remploi. Cette offre a été rejetée par un courriel du 31 janvier 2022.

L’Etablissement public [Localité 9] Méditerranée Métropole a dès lors saisi le juge de l’expropriation du département de l’Hérault le 11 mars 2022.

Le transport sur les lieux, 'xé par ordonnance du 16 mai 2022, a été effectué le ler juillet 2022, en présence de 1'expropriée et de son représentant.

Par jugement rendu le 12 octobre 2022, le juge de l’expropriation a :

— Fixé au 2 mars 2006 la date de référence ;

— Alloué à la société Compagnie Française d’Investissement pour l’expropriation des biens situés sur la commune de [Localité 9] copropriété [Adresse 8] sur la parcelle LR [Cadastre 4], constitués des lots n° 36, 50, 54, 67, 68, 80, 98, 99, 100 à 105, 167, 201, 202, 213, 214, 215 une indemnité globale de dépossession de 56 000 € ;

— Dit que les dépens, ainsi que le versement d’une somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au béné’ce de la Compagnie Française d’Investissements, sont mis à la charge de l’expropriant.

*******

La SNC Compagnie Française d’Investissement a interjeté appel de ce jugement le 4 novembre 2022.

Par arrêt du 15 décembre 2023, la cour d’appel a avant dire droit sur la recevabilité de l’appel :

— Ordonné la réouverture des débats ;

— Enjoint à la partie appelante :

— De produire aux débats une traduction certifiée en langue française de sa pièce n°15 ;

— De justifier de l’existence juridique de la SNC Compagnie Française d’investissement au nom de qui la déclaration d’appel a été effectuée et de ce que cette société a qualité à agir, au visa des articles 901, 547 et 4 du code de procédure civile ;

— De s’expliquer sur les éventuelles erreurs commises dans la déclaration d’appel, et de justifier sa qualité à agir, au visa des articles 901, 547 et 4 du code de procédure civile.

— Dit qu’après dépôt au greffe par la partie appelante de la traduction sollicitée et de ses conclusions, cette pièce et les conclusions seront notifiées aux intimées et au commissaire du gouvernement et que ceux-ci auront un délai de deux mois pour répondre, délai à compter duquel le dossier sera audiencé à nouveau ;

— Sursit à statuer sur les demandes et réserve les dépens.

A l’audience du 15 mars 2024 à laquelle les parties ont été convoquées, il a été fait injonction à la société Compagnie Française d’Investissements de produire ses pièces et un nouveau mémoire avant le 15 mai 2024 et fait injonction aux autres parties de répondre avant le 15 juin 2024.

Le 22 mai 2024, la société Compagnie Française d’Investissements a déposé son mémoire n°3 et deux nouvelles pièces n°19 et 20. Elle demande à la cour de :

— Annuler le jugement attaqué ;

— Rejeter les conclusions adverses aux fins de nullité ;

— A titre principal, 'xer à 212 000 € la somme totale due par l’Etablissement public [Localité 9] Méditerranée Métropole, se composant de 192 000 € au titre de l’indemnité principale et de 20 200 € au titre de l’indemnité de remploi ;

— A titre subsidiaire, de 'xer à 191 080 € la somme totale due, se composant de 172 800 € au titre de l’indemnité principale et de 18 280 € au titre de l’indemnité de remploi ;

— Condamner solidairement l’Etablissement public [Localité 9] Méditerranée Métropole et la SA3M à lui verser la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la nullité tirée de son défaut de qualité pour agir, elle fait valoir que sa qualité à agir n’a jamais été contestée dans le cadre de la procédure d’expropriation, qu’elle a été radiée du registre du commerce en 1998, dans le but de transférer son siège social en Espagne, où la société Compania Francesa de Inversiones est aujourd’hui enregistrée au registre du commerce de Madrid sous le n° CIF A81 833469 et dont M. [J] est le représentant légal. Elle ajoute qu’aucun grief n’est constitué envers les intimés et qu’il convient de statuer au fond.

Elle fait valoir que le jugement est irrégulier au regard de l’article L.322-2 al.1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, en tant qu’il mentionne à tort que les vingt places de stationnement sont inaccessibles. Elle précise qu’à la date de référence du 2 mars 2006, date la plus récente à laquelle a été approuvé le plan local d’urbanisme modi’ant ou révisant le classement de la zone dans laquelle se trouvent les biens expropriés, les places de stationnement étaient accessibles. Elle produit deux photographies Google Street de février 2009 qu’elle déclare prises respectivement devant le [Adresse 10] et le [Adresse 11], où l’on voit que des portes d’accès sont ouvertes.

Elle soutient que les biens doivent être évalués en tenant compte de leur utilisation normale à la date de référence du 2 mars 2006, et de la valorisation du marché immobilier à la date du jugement attaqué, conformément à la décision de la Cour de cassation, 3e Ch Civ. du 24 mars 1981 (n°80-70.231).

Elle conteste les termes de référence constitués par les ventes des 25 mars 2019 et 27 décembre 2021, qui concernent deux biens composés d’un local commercial et d’un box en sous-sol, ce qui n’est pas le cas des biens expropriés, à savoir des places de stationnement en sous-sol. Elle propose deux références provenant du site gouvernemental ETALAB qui publie les valeurs foncières des ventes réalisées. Ces ventes ont été conclues les 7 décembre 2020 et 7 mai 2021 pour 10 000 € et 7 300 € respectivement. Elle fait également valoir deux offres de location ou d’acquisition faites en juin et septembre 2021 par des sociétés exploitant des places de parking avec bornes électriques, sur le fondement desquelles elle estime une valeur minimale de 9 600 € par lot.

Elle conteste l’abattement de 20% pour cession en bloc qui était proposé par le commissaire du gouvernement en première instance, en faisant valoir que cette cession en bloc lui est imposée du seul fait de la procédure d’expropriation, et à titre subsidiaire, qu’il ne saurait excéder 10%.

Dans leur dernier mémoire déposé au greffe le 4 juin 2024, l’Etablissement public [Localité 9] Méditerranée Métropole et la société SA3M demandent à la cour de :

— Leur donner acte de ce qu’ils renoncent aux exceptions de nullité et à contester la régularité de la déclaration d’appel ;

— Rejeter l’appel de la Compagnie Française d’Investissement et toutes ses demandes ;

— Confirmer le jugement en ce qu’il a fixé la date de référence au 2 mars 2006 et fixé à 56 000 € la somme totale due pour les biens expropriés, dont 50 000 € au titre de l’indemnité principale et 6 000 € au titre de l’indemnité de remploi ;

— Rejeter toutes les autres demandes contraires de la Compagnie Française d’Investissement ;

— Condamner la Compagnie Française d’Investissement à verser 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à elle-même et à l’Etablissement public [Localité 9] Méditerranée Métropole ;

— Condamner la Compagnie Française d’Investissement aux entiers dépens.

Ils font valoir s’agissant de l’évaluation des biens, que l’article L.322-1 du code de l’expropriation interdit au juge d’apprécier à la date de référence, la consistance d’un bien qui a fait l’objet d’une ordonnance d’expropriation, et dispose qu’il doit 1'apprécier à la date de l’ordonnance d’expropriation, qui date du 10 janvier 2022, recti’ée le 14 février 2022. Ils indiquent que, conformément à ce qui a été constaté lors du transport sur place en juillet 2022, les places de stationnement situées aux R-1 et R-2, étaient inaccessibles depuis plusieurs années et qu’il a même été consigné que le parking en sous-sol était condamné depuis plus de vingt ans. S’agissant des photos Google Street produites par l’appelante, ils les jugent imprécises et leur contestent toute valeur probante.

S’agissant de la quali’cation juridique de terrain à bâtir, ils la contestent bien que les lots soient situés en zone 2UI-3 du PLU, une zone urbaine dense, dès lors que la condition tenant à l’existence d’un accès par voirie n’est pas remplie.

S’agissant de l’évaluation des biens expropriés, ils se fondent sur les termes de référence n°3 à n°8 du commissaire du gouvernement d’où il ressort une valeur médiane de 5 000 € l’unité, sur laquelle ils préconisent un abattement de 50% compte tenu de l’impossibi1ité de les utiliser. Ils récusent les modalités de calcul proposées par l’appelante, fondées sur l’exploitation des places à titre commercial, qui sont décorrélés de toute réalité économique au regard de l’inaccessibilité des biens.

Le commissaire du gouvernement dans son mémoire déposé le 11 mai 2023, demande à la cour de con’rmer le jugement en toutes ses dispositions et en particulier en tant qu’il a 'xé à 5 000 € la somme due par emplacement de stationnement, réduite de 50% pour inaccessibilité, soit une somme totale de 50 000 € d’indemnité principale pour les 20 lots, et 6 000 € d’indemnité de remploi.

Il fait valoir que la parcelle en cause se trouve en zone 2UI-3 du PLU, et qu’il s’agit d’un terrain bâti en tant qu’il se trouve en zone urbaine équipée de voies d’accès et de réseaux d’électricité et d’eau potable. Il se fonde sur l’analyse des termes de référence n°3 à 8 proposés en première instance, par lesquels il calcule une valeur médiane de 5000 € par lot, sur laquelle il applique un abattement de 50% eu égard à l’inaccessibilité des biens.

Pour l’exposé des moyens, il est renvoyé aux conclusions précitées en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

La date de référence fixée par le premier juge au 2 mars 2006 n’est pas contestée en cause d’appel.

La société Compagnie Française d’Investissement soutient que les biens expropriés sont des terrains à bâtir car les emplacements de stationnement sont accessibles ainsi que cela ressort des deux photographies produites aux débats qui datent de février 2009.

La société SA3M et l’Etablissement Public [Localité 9] Méditerranée répondent que le transport sur les lieux du 1er juillet 2022 a permis de constater que les biens ne disposaient d’aucun accès viaire, l’accès voiture ayant été obstrué depuis 2001, comme le confirme le dossier de la déclaration d’Utilité Publique.

L’article L.322-2 du code de l’expropriation prévoit que les biens sont estimés à la date de décision de première instance et que sous réserve de l’application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6 est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles à la date de référence.

Il n’est pas contesté qu’au jour du transport sur les lieux, la voie d’accès par voiture aux lots qualifiés initialement de box mais qui sont en réalité des places de stationnement ouvertes était obstruée par la condamnation de la porte de garage permettant l’accès au niveau. Il ressort du dossier d’enquête préalable à la DUP que le parking en sous-sol indépendant de 2 niveaux est condamné depuis plus de 20 ans.

La société Compagnie Française d’Investissement produit deux photographies qui selon elle démontrent que les parkings étaient accessibles en voiture au mois de juillet 2009. Toutefois, la société SA3M et l’Etablissement Public [Localité 9] Méditerranée soutiennent que ces deux photographies ne montrent pas l’accès aux 20 places de stationnement mais qu’il s’agit du portail d’accès emprunté par les propriétaires des commerces se trouvant au pied de [Adresse 8], et la société Compagnie Française d’Investissement n’a pas répondu à cet argument.

Il n’est donc pas démontré qu’à la date de référence, soit le 2 mars 2006, les box bénéficiaient d’un accès par voiture. Les biens doivent donc être évalués selon leur usage effectif, le jugement sera confirmé de ce chef.

Le premier juge se basant sur les 8 termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement a retenu un prix de 5 000 € pour chaque emplacement lui appliquant un abattement de 50 % en raison de l’inaccessibilité.

Dans son mémoire en cause d’appel, le commissaire du gouvernement n’a pas retenu les deux ventes du 25 mars 2019 et du 27 décembre 2021 qui sont contestées par la société Compagnie Française d’Investissement car ne correspondant pas à des biens comparables. Les 6 termes de comparaisons produits en cause d’appel donnent une valeur moyenne unitaire de 5 085 € et une valeur médiane de 5 000 € par emplacement.

La société Compagnie Française d’Investissement propose une cession intervenue le 7 décembre 2020 d’une dépendance sis [Adresse 1] au prix de 10 000 €, toutefois elle ne donne aucune précision sur le contenu de cette dépendance. Elle produit un courrier du 1er septembre 2021 émanant de la société Similan Directorship, domiciliée en Espagne, qui est signé par un directeur dont le nom n’est pas mentionné et qui ne comporte aucun élément d’identification, et un second courrier daté du 15 juin 2011 émanant d’une société suisse Iberosuiza International Investment, signé par « la direction » sans plus de précision.

Ces deux courriers, dont la force probante est très limitée par l’absence d’éléments d’identification juridique, ne sont pas de nature à démontrer que les 20 emplacements sont susceptibles d’être exploités commercialement, dès lors qu’il a été statué sur le fait que les emplacements ne sont pas desservis par un accès viaire.

Il convient donc de confirmer le jugement qui a retenu, en l’état de l’inaccessibilité des emplacements une valeur de 5 000 x 0,5 = 2 500 €.

L’indemnité principale est donc égale à 50 000 € et l’indemnité de remploi dont le mode de calcul n’est pas contesté égale à 6 000 €, le jugement sera confirmé de ce chef.

La société Compagnie Française d’Investissement qui succombe en son appel sera tenue aux dépens, sans qu’il ne soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour ;

Confirme le jugement rendu par le juge de l’expropriation du département de l’Hérault le 12 octobre 2022 en toutes ses dispositions ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Compagnie Française d’Investissement aux dépens d’appel.

Le greffier, La présidente,